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海口限购令微调：地方政府抵抗房地产调控打响第一枪？

海口限购令微调

地方政府抵抗房地产调控打响第一枪？

2011-4-28 南方人物周刊

    媒体披露，海口拟取消楼市“限购令”，以挽回岌岌可危的房地产经济。如果海口顶风作案取消限购令，将是地方政府继公布新建住房价格目标后，以实际行动打响狙击房地产调控的第一枪。

    4月26日，海口市相关部门紧急澄清，称媒体误读，海口不会废除限购令。不过，海口市住房和城乡建设局向《每日经济新闻》表示，海口会积极调整房地产产品结构，引导发展高端的旅游房地产，以适应国际旅游岛建设的需要。　　

    海口之所以要对限购令动手术，恰好说明限购令对于抑制投资性房产有奇效。

    海南作为中国惟一的热带岛屿，购房者直接锁定外地富裕与养老人士，没有源源不断的外地投资者，以海口2010年16720元的人均可支配收入，绝对不可能支撑动辄每平方米万元的高房价。

    今年2月24，“新国八条”海口细则下发，购房主体锁定在本市户籍居民家庭、能提供本市1年以上（含1年）纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭。从细则出台到2月28号执行，海口商品住宅成交量大坐过山车。据搜房网数据监测中心数据显示，2月23日海口签约量仅为81套，2月24日当天海口签约262套，在接下来的几天成交量都在日均200至300套之间，在邻近28日施行大限的27日，海口签约量达到395套，28日签约226套，但进入3月，海口迅速进入冰冻期，2月成交量2270套，3月仅成交372套。2011年3月海口新建商品住宅价格环比下降0.1%，同比增长0.7%，三亚环比上涨0.4%，同比下降0.6%，海口自14个月以来，房价出现了首次环比跌落。海南省住建厅数据显示，今年一季度，海口、三亚销售均价同比增幅较2010年一季度增幅分别回落98.85和167.59个百分点。

    对外地投资者限购，导致成交量冻结，印证了海南房产具有全国投资品属性，一项调查显示，海口60%的购房者为外地人士。海口限购令微调，发展高端旅游地产，而高端旅游地产恰恰由外地投资客主导，如果限购令不改，高端旅游地产只好当海边风景画。

    房地产商掌握了政府的命门，房地产调控调的绝不仅仅是房地产开发商，而是地方政府的财政来源，是金融机构的承受能力。房地产商不必游说，成交量下降已经让地方政府如坐针毡，对土地财政下行惶惶不安。

    海口市地税局数据显示，今年一季度，海口市土地使用税、城市维护建设税、土地增值税收入同比下降。3月份，建筑业营业税收入4425万元，同比下降33.1%；房地产业营业税收入5937万元，同比下降67.9%；一季度土地增值税收入14090万元，同比下降32.9%。海口房地产投资因成交量减少而下降，基础建设支出日益扩大，财政将入不敷出。

    根据海口市财政局去年的报告，去年经调整后海口全市地方财政总收入800,741万元，另据媒体根据海口市土地出让的数据统计，去年全年，虽经大力约束，海口市共出让65宗土地，还获得了52亿元人民币的土地出让金，土地出让金占据半壁江山，并且增速一流。可见，土地出让金对海口市而言绝非可有可元，而是收入的重要来源。

    不仅如此，海口正处于大建设周期，还要补上基础社会保障的环节，用钱之处只会多不会少。根据《关于2010年海口市和市本级一般预算调整方案（草案）的报告》，仅海南省转贷海口的政府债券收入，安排的项目就包括东环铁路海口段站点周边基础设施配套（一期）、海南综合保税区基础设施工程一期、海口市滨海西路改造、海南（海口）科技馆项目、新建廉租住房和经济适用房。上述项目还有续建期，需要后续支出。

    海口正面临大坎，他们有三个选项：或者增加其他收入，比如通过发展旅游、消费增加消费税与营业税等，但经济结构转型将是一个漫长的过程，海口会经历一段投资上升而收入下降的阵痛期；或者在转变经济结构的过程中暂时降低基建项目投资，转而以市场化的方式风险与收益共担筹集资金进行基础建设，政府的基建胃口将受到投资方与财政收入的制约；最后的选择是下下之策，即暗中取消限购令，再次搅动房地产泡沫收取房地产快钱。海口市似乎试图采取下下策，4月20日，海口市长冀文林在海口市政府第75次常务会议上说，要“充分利用国务院给予海南的优惠政策，按照限价不限购的原则，积极出台相关实施细则”。

     海口是一面镜子，当地方政府受土地财政收入下降的煎熬时，中国的财政收支何去何从，地方的基建胃口是否受到抑制，地方政府是否会回到房地产泡沫解决资金不足的老路上去，但是值得关注再关注的重点议题，直接决定了未来中国经济的发展方向。

    毫无疑问，如果海口取消限购令，那么，本轮的中国房地产经济转型的根基将遭到根本性的侵蚀，十二五的转型之路不容乐观。如果海口在困苦中闯出一条实业发展新路，则是海口经济甚至是中国经济之幸。如今在压力下，限购令未取消，只是微调，调到关键处，性质也就变了。