螺旋副的效率计算公式:[对房地产调控进军路线的推测

作为一个体制边缘的技术人员，我因为工作的关系，几年来与ZY及地方政府的官员们有些接触（主要是后者），我指的就是处在土地财政与房地产调控漩涡核心的那些人。在新政满月后，房地产销量的剧减与高房价的坚挺让市场产生了更多的声音，我希望通过我的观察与思考，推测出房地产调控未来可能的走向与手段。至于结论是否正确，很难说，我的知识面有限，得到的信息也很有限，只是从我的角度得出的一些看法，大家看看就好。
闲言少叙，进入正题:
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作者：鬼话笑笑生　回复日期：2010-05-19　15:23:32
1、关门打狗（417新政及地方细则）
在我看来，417新政的核心在于：消灭小炒家和刚需们的接盘能力。这一步极其重要，而且必须作为第一招打出，原因很复杂也很简单，目的就是要先把成交量打压下来，套牢一部分炒房者和高位接盘人，不能让他们带着钱跑掉，也不能让穷人刚需们在这个泡沫高点进去接盘，北京的细则甚至规定每个家庭只能新购一套房，就是要把成交量压下去。但是zy政府并不指望也不希望这个阶段房价大幅下降，之后的动作会一步步实现高层的意志。
按照前两年流行的一句话来说，zy正在下一盘很大的棋。不信我们走着瞧。
作者：鬼话笑笑生　回复日期：2010-05-19　15:53:59
谢谢几位的关注与支持。。。。小广告真的很烦
作者：鬼话笑笑生　回复日期：2010-05-19　15:57:10
2、让市场胶着，扩大民意对“调控不力”的不满
前面我们谈到，417新政的设计目的只是先把成交量打下来，但很难会对高房价形成打压。但是zy政府不会马上推出新的强力调控措施，因为我们需要看清一点：目前权力、资本与民意之间的互动关系远比以前要复杂，任何一个政策出台，都会有人受益同时另一部分人受损，而中国早已不再是毛邓的威权时期，因此某一政策的出台有时必须要借助外部的力量才能实现。说得委婉些，这叫顺应民意，说得露骨些，就是操纵民意来打败反对者。但只要这种操纵的结果是对大多数老百姓有利的，我也就没有怨言。
从上面的分析来看，我认为房地产调控的后续政策在出台前，需要一些事件来扩大民意对“调控政策不够猛烈，高房价没降下来”的不满，媒体也会见风使舵并渲染报道。于是zy政府借助社会舆论的力量，推出自己的新调控政策。
作者：鬼话笑笑生　回复日期：2010-05-19　16:26:29
3、这次调控的终极目标是什么？
这个问题我估计谁都答不上来，包括政策的制定者，因为终极目标可以被设定，但是可能会随着形势的变化而调整。
前面有人说“又来个下棋的”，呵呵，前两年我们在军网最喜欢嘲笑的就是那句“zy正在下一盘很大的棋”。至于这次调控的终极目标，以及如何分阶段陆续出台各类调控政策，从417新政推出前的喧闹与纷繁可以看出，这次调控政策的出台是比较仓促的，因此，我不太相信417的时候zy已经制定出完整而详细的楼市调控路线图。但是，这并不意味着zy缺乏目标，只是考虑到目前国际国内经济形势的复杂与不确定性，zy政府需要根据形势的变化，来不断调整自己的目标。什么时候说什么话，摸着石头调控楼市，在调控中研究调控，可能是这次调控的主旋律。
作者：鬼话笑笑生　回复日期：2010-05-19　17:01:47
继续探讨调控终极目标。
这是不是一个伪命题呢？如果没有目标，那现在的调控岂不是成了暂时安抚老百姓的鸦片？调控如果半途失败的后果大家都清楚，没人愿意看到。
说说分税制与土地财政，现在都被说烂了，但我觉得这是本次房地产调控的核心之核心。如果我没有在工作中对地方政府搞土地财政的实际感受，单凭网上的一些数据，诸如土地财政占当地政府收入比例多少多少之类的，恐怕还是很难理解这次调控的目标。有的地方政府，为了抬高本地地价，成心控制土地出让数量，制造土地供应紧张，甚至在某一段时间内以某种堂而皇之的理由“暂停土地出让”。也有比较惨的，08年调控的时候，有一次我去某地出差，该市的一个局长跟我说他们公务员都已经两个月没开工资了，原因是被调控得没什么卖地收入。。。。。
所以，在目前的中央地方分税制下，有些地方政府对土地财政的依赖是没有办法的事情。但是这种模式的弊端显而易见，现在到了应该有所改变的时候了。
作者：鬼话笑笑生　回复日期：2010-05-19　17:49:09
可能的目标：让房产税逐渐成为地方政府的重要财源。
我的观点是：房产税（即变通后的物业税）并不是一个简单的调控高房价的临时工具，而是让地方政府得到一个长期而稳定的收入来源。
可以明确地说，中国的高速城市化时期即将成为过去时，尽管还有几亿农民需要被城市化，但是指望以后像过去十年那样疯狂卖地搞土地财政，将土地财政长期保持在高位几乎是不可能的，我认为这就是推出房产税的主要经济动因。至于说用房产税打击楼市投机，应该是有效果的。但在我看来，这也是社会舆论被成功“引导”的结果——老百姓希望高房价降下来，发现怎么调控都降不下来，于是很多老百姓主动要求政府出台房产税（当然也有很多反对者）——于是政府推出房产税就貌似具备了广泛的民意基础。
在很多人看来，房产税是为了在短期内打击楼市投机用的，但它的本质是为地方政府建立一种长期稳定的税源。
作者：鬼话笑笑生　回复日期：2010-05-19　18:26:14
4、楼市调控：政府手里还有哪些牌可以出？
发改委前两天放风出来说，如果达不到预期调控效果，还会有其他楼市调控措施出台，会是什么措施？
加息？房产税？信贷？交易税？廉租房？还是杀几个“调控不力”的地方官给猴看？
发改委是个很有意思的系统，很多人都喜欢叫它“倒金字塔”，用来形容这个系统的权力特点——国家发改委权力大得惊人，到了省、市一级，权力就小多了。我不太喜欢发改委的官员，官老爷味道太重，拽的要死。前段时间发改委说4万亿没有流入楼市，但是很快就被央行捅了一刀，应该是有人在幕后支持央行说话。
作者：鬼话笑笑生　回复日期：2010-05-19　19:18:00
5、下一步调控：房产税开始试点，让非试点城市饿下去
据说北京上海将被率先试点，其他城市看戏。房产税的征收政策还没出台，我觉得房产税的大方向将是“先少收，后多收”，政府先让大多数人接受这个新东西（其实是旧瓶装新酒），站稳脚跟后，再逐渐扩大征收范围。本帖的前面说“关门打狗”，就是政府先用417新政来消灭大量接盘群体，让企图高位出货的炒家跑不出去，房产税就是打狗棒，政府希望打的是投机客。当然，作用会有一定局限性，比如有些炒房客用的都是别人的身份证去买房子，买500套房子从麻袋里掏出500个身份证，套套都是“第一套”，早期的房产税恐怕难以伤到这些人。但还是会有相当一部分“老实本分”的炒房者被打狗棒击中，不是温州炒房团，而是那些手上有3~5套房子的小中产阶级（倒霉的永远不是坏事干的最多的人）。
房产税开始试点后，由于房产税对楼市投机的遏制作用开始显现，且楼市成交量持续低迷，市场对后市难以乐观，这将导致大多数城市的土地财政举步维艰，地方政府的收入大幅下降。几个月后，地方政府的财政状况就会恶化，到了那个时候，就不是zy政府要求地方政府开征房产税了，而将是地方政府求着zy让他们开征房产税——甭管能收多少，好歹也是铁杆庄稼，而且前途一片光明。
作者：鬼话笑笑生　回复日期：2010-05-19　19:49:27
作者：chenchenking　回复日期：2010-05-19　19:17:15
我只想知道长沙目前五千多一平的房价有可能降吗
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我不大了解长沙楼市的情况
劝人先别买房可能是个危险的事情
但在目前的形势下，房价向下调整的可能性是非常大的
只是调整幅度难以预测
如果你是自住，当长沙房价出现一定回调的时候
不妨考虑买入
五千多的房价，算上建装与土地成本，以及长沙的地位
泡沫不是很大
作者：鬼话笑笑生　回复日期：2010-05-19　20:15:17
那些从事于土地财政的官员与政府部门，乃至他们的上司市长书记们，这些人是没有动力去改变土地财政的，搞不好地方政府公务员们的工资都会成问题，这一点zy政府比谁都清楚。只是zy政府不愿意改变94年以来的分税制，不愿意把更多的税源让给地方政府，所以，房产税是zy在保证自身利益不受损的前提下，给地方政府提供一个新财源。其实土地财政也好，房产税也好，真正买单的都是老百姓，只不过前者是一次性暴敛，后者是细水长流。在今后相当一段时间内，土地出让金仍将是地方政府的重要财源，只是不会再像以前那么疯狂（因为受到多种因素的制约），而房产税会被耐心培养，随着城市化与土地财政的势微而逐渐增收。
作者：鬼话笑笑生　回复日期：2010-05-19　20:32:34
作者：owenyang2486　回复日期：2010-05-19　19:40:44
前面 4部写的很到位, 但是到关键的收房产税就有问题了, 你怎么收阿,收得到吗? 2套3套你怎么划分, 收水电煤都一堆的问题了,别说收那么多的税了,而且今年推出, 要收也是一年以后,地方政府的能维持一年不卖地, 开玩笑.
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我觉得收税这个事情，大家不要小看税务部门的能力。虽然技术上是有一定难度，但只要政府需要他们把钱收上来，他们就一定有办法搞定，抢钱谁不会啊。
土地财政仍将存在，地方政府会挨饿，但不会饿死。如果政府想给开发商放点儿血的话，这个事儿也不难办。比如规定未来一年内，未参与当地廉租房建设的房地产公司将如何如何，那么还想吃这口饭的开发商就得去参与，出钱买廉租房专用地块并着手建设，这样地方政府还能赚到卖地的钱，只是不如以前那么多而已，但也饿不死他们。
作者：鬼话笑笑生　回复日期：2010-05-19　21:26:33
作者：esantiger　回复日期：2010-05-19　20:58:58
楼主分析的有道理，不像傻空、傻多那样情绪化，而是摆事实并分析之。不过有2点想请教楼主：
1、中央也许有这样的目标，但问题在于地方会按中央的意图出牌吗？毕竟中央空调房地产也不是1、2年的事情，首辅大人从03年就开始喊话了，如何能保证这次的调控不会再次成为空调？
2、对于持有大量房源的大投资客，如果不能对他们的利益有效遏制的话，凭借其资金实力和运用金融杠杆的能力完全可以绕过目前已颁布的措施，鉴于从长期看房价仍呈上升趋势（当然有可能每年的涨幅会大幅回落），这些炒房客仍有炒高房价的动力和能力。对此，楼主预测下中央会否对这部分的投资采取措施，如果会采取措施又会是什么样的措施呢？
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zy政府与地方政府的关系很大程度上是经济关系，当zy政府出台的政策与地方政府经济利益相一致时，地方政府就会毫不犹豫地执行。经过这一轮社会各界对高房价的激辩与深入探讨，老百姓都已对走向极端的土地财政深恶痛绝，未来地方政府不得不在土地财政上要有所收敛。那么由于土地财政减少而出现的亏空谁来填补呢？当然房产税是个很好的选择，zy政府在出台房产税这个事情上，可以说是很巧妙地驾驭了局势，借着高房价这个机会横空出世，还搞得万众期待的，这大概是只有中国才会出现的奇观。
不会是空调，会见效，但是幅度很难说，有太多外部因素会影响到调整幅度。
房价即便长期呈涨势，但严格的房产税征收制度、可预见的加息等因素将大幅增加炒房客的持有成本，而房价上升的幅度又很有限，那种这种投资的效率将是非常低的，资本会去寻求更好的获利渠道。现在政府出台的鼓励民间资本投资n个领域的政策，我认为就是在给楼市流出的资金找空间，不然都去炒生活物资，那国家就杯具了。
作者：鬼话笑笑生　回复日期：2010-05-19　22:31:09
6、将来房产税出台后的可能深度调控
回到对楼市调控路线图的讨论。
我在前面已经说过，这次楼市调控的出台是非常被动的，也是很仓促的，头疼医头而已，并非深思熟虑长期酝酿的行动。所以未来的楼市调控走向，会根据宏观经济形势的变化而调整，见好就收也不是没有可能。这届zf还有两年左右的时间，难道这两年还会出台影响深远并且需要政府来长期推行的重大政策么？可能性非常之小，所以这一次的楼市调控很可能是一次“有限调控”，大家要谨慎观察。尽管老百姓都希望房价多降些，但不能以自己的主观愿望代替现实。如果未来房价象刘军洛预测的那样——跌去70%，一定有大批的人拍手称快，只是不知道会死多少人。
影响楼市资产价格的因素很多，如果眼光仅仅局限于土地财政、市场需求等，未免过于狭隘进而误判。而货币政策、国际热钱流向、通胀、出口与国内消费等问题都会不同程度地影响房价。在未来的调控路线图中，剩下的工具也无非就那么几样：房产税、加息、准备金、资本金比例、建廉租房、给开发商放血的其它损招等等。而这几样工具的运用要受到国内宏观经济形势以及国际因素的制约，至于先推出谁、后推出谁那要看时局了。总体上来看，房产税由于近期被媒体频频曝光，可能会被先行祭出；加息所影响的远不止房地产业，还要看国际形势，时间点可能稍晚些；给开发商放血比较容易，但政府在以后还有很多事情需要开发商默契合作，所以不会全方位打击，比较可能的是打击实力不济的中小房地产企业，分化对待，这样房产大鳄进一步做强，而不明就里的老百姓还会拍手叫好，何乐而不为？这种做法比较容易实施，阻力亦不大，可以作为一张能随时打出去的牌留着；未来廉租房建设本身的数量是有限的，所面对的也主要只是低收入群体，所以对廉租房平抑房价的作用不能高估。
作者：鬼话笑笑生　回复日期：2010-05-19　22:48:05
作者：ao2008fornew　回复日期：2010-05-19　22:08:05
楼主分析得有道理，问题有二，1如果房地产被打下去中国经济的新动力在哪里？2物业税的是否有足够吸引力让地方政府退出土地财政。
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第一，因为住房真实需求的存在，房地产仍然大有发展，只是要改变以前那种*商合谋对老百姓敲骨吸髓的无耻发展方式。说白了，以后房子还是要盖，不同的是政府要把穷人的廉租房建设包办，土地财政要有所收敛，开发商要更听话些。
政府一直梦想能够经济升级转型成功未遂，新动力又谈何容易？
第二，土地财政不会立即消失，而是与小弟弟房产税共存。但是因为土地财政减少而出现了亏空，地方政府会很欢迎房产税的出台以弥补之。尽管初期房产税的征收范围与绝对数额都不会太大，但它会逐渐成为地方财政的重要来源。
作者：鬼话笑笑生　回复日期：2010-05-19　23:02:22
作者：Stone_Lau_2008　回复日期：2010-05-19　22:42:38
楼主说的那个领导干部转移财产办法不可行：这年头，连老婆都靠不住，何况哪些7大姑8大姨！除非这些公仆们愿意帮那些穷亲戚们（阔亲戚名下应该少不了几套房产的）脱贫致富，果真如此，也算是部分P民的造化。
此外，房产税的征收也不是个简单问题，原因很简单：不符合传统观念，你要刮别人的肉，搞得不好一个简单的经济问题就演变成社会问题，甚至是政治问题了！这年头的群体性事件还少吗？影响了稳定的大局，这个事情就绝对做不下去！
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官员的老婆和亲戚是可能靠不住，但是委托书具有法律效力，这个靠得住，这也是炒房团肆无忌惮地拿别人身份证去买房的原因。
房产税征收问题，你担心的很有道理，这也是我整个帖子里一直强调的一个观点。房产税征收会有自己的发展路径：“先少收，后多收”。我认为早期的房产税不会覆盖到那些人均居住面积较小、收入低的群体，穷人不乱，社会就不会乱。中产阶级是最有可能被整的一个群体，因为富人的办法是很多的，而中产阶级在欧美也永远是被洗劫得最惨的一个群体。
作者：鬼话笑笑生　回复日期：2010-05-19　23:18:57
作者：宫务员　回复日期：2010-05-19　23:11:04
想想燃油税就明白了
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异曲同工，最终必然“惠及全民”。
作者：鬼话笑笑生　回复日期：2010-05-19　23:55:32
作者：hellhowls　回复日期：2010-05-19　23:08:57
作者：我不是沃特约瑟夫　回复日期：2010-05-19　22:29:14
说实话，最多就是稳定上涨而已，结果还是涨。。。。
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你根本就没有认真看LZ写的。哎。