西安兔兔情趣丝足会所:忽左忽右：中国近年来的房地产调控

忽左忽右：中国近年来的房地产调控

作者：胡伟清 2011-3-26 09:19:09 发表于：博客中国

忽左忽右：中国近年来的房地产调控

韦清

自1998年7月3日《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》以来，住房全面商品化，房地产成为政府、业界、学界、居民共同关注的对象，可与“油盐柴米酱醋茶”媲美。也难怪，“衣食住行”四大件，“住”列其中。

瞄准了商机的中国房地产先驱们，大都是从那个时候开始“入市”的，大浪淘沙，虽然起起伏伏，此起彼伏，但房地产很快就能被称为“业”了。虽然问题多多，意见多多，但至少有两点是可以肯定的：居民居住环境的改善——哪怕是用未来的钱透支，房地产业对GDP的贡献——哪怕有很多水分在内。

本来么，你卖你的，我买我的，价格由市场供求决定，用不着别人操心，即便偏离，也能自行矫正。但中国政府十余年来对房地产政府的调控，恐怕可居各市场调控之最，至少也是“最之一”。忽左忽右，成了调控的首要特点。

为什么要调控？自凯恩斯始，经济自由主义被政府干预主义替代，成为宏观经济学主流，政府插手、权力扩张便有了“名正言顺”的理论基础。这也只是对整个宏观经济而言，至于具体到某个市场，连始作俑者凯恩斯也从未论及，更不用说一个具体的不能再具体的房地产市场了。

但如果有了市场之外的因素插手，市场也就会往失灵的方向发展，这便是政府干预的有力借口。到底是谁插手了中国的房地产市场呢？有人“控诉”炒房团的罪状，我不以为然。炒房团使用的是自己的资金，炒房不过为赚钱而已，与炒股、炒黄金等等无异。如果没有机会，没有前景，谁会滥用自己的真金白银？炒到没有人接手了，还不是“吃不了兜着走”。被炒房团赚走了钱的人，只能怪自家没眼光。

真正插手房地产市场的，是中国的各级地方政府。土地财政，成了地方政府敛财的主要手段。政府可不比炒房团，第一不用出资炒作，第二不愁没人接手，这是谁也比不了的“得天独厚”。

政府自己把地价弄上去了，房价自然就涨。等涨得老百姓开骂了，人民政府为人民，又开始出来当好人。这是往下调控。

但如果房地产冷清了，不仅影响到相关产业，不仅影响到GDP，更影响到政府的收入，于是又要往上调控：救市。曾记否：从1998年以来，政府就两次救市。

回顾中国十余年来的房地产调控政策，其基本特征就是“忽左忽右”：2000年前后，房市冷清，于是银行出手，大搞按揭，首付比例一降再降。这还不够，房地产不仅仅是消费，也是投资的观念大行其市。于是，房地产市场红火。不仅如此，连二手房市场也跟着红火起来。

到了2002年5月，国土资源部令第11号发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。此后，2004年3月31日国土资源部、监察部发出关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知，从2004年9月1日起，招拍挂全面实行。自此，土地价格开始大幅上涨。

土地价格上涨，房产价格不能不涨。此为常情。当然，也有“原材料”价涨而产品价不涨的，但那全因商品市场的供求和预期。房地产市场，大家的明白，今年不买，明年再买价格会更高。在此预期下，房产价格突飞猛进。

政府一看价格高了，于是开始往下调控。但由于缺乏经验，本来想让房产价格下降的，结果弄错了方向，本来想减少需求，但政策指向供给，于是，房价不跌反涨。大家回顾一下2002-2007年的房产政策，是否如此？

等到房价不跌反涨，政府又开始迷惑了。但此时，国际金际融危机又来了。

在此背景下，房价确实节节退后。其实此时，导致房价下降的，不是实际的需求，而是人们的预期。预期膨胀，这是人类的通性。当价格上涨时，人们会预期越来越涨；反之，当价格下跌时，人们会预期愈来愈跌。

于是，政府又害怕了。于是，又一轮房产救市开始。2008年10月22日，财政部、国家税务总局、央行出台政策，降低存贷款金融利率、减免税费、降低房贷首付，标志着房地产全面救市的开始。于是，房价开始报复性反弹。

既然是报复性反弹，就有可能超过原先的价格。政府一看，又恐慌了。加之“民生问题”日益受到关注，房价又成“众矢之的”。

这次，政府有了前面的“经验”和教训。回想2006-2007年的调控，政府纯粹由一帮愚蠢的御用经济学家操纵，手段与目标背道而驰。本来是想把房产价格往下调整的，但由于控制土地供给等措施，限制的正好是供给，房价怎能往下？所以，“失败乃成功之母”，到了2009年，政府学会了抑制需求，减少供给。包括传说许久以至终于在上海和重庆浮出水面的房产税，第二套以上房屋首付比例的提高，是为抑制需求；包括增加廉租房，控制政府土地排标价在内的，是为增加供给。直到最近，“新国八条”出台，直击需求和供给，应能引起反应。但反应如何，还是只能“拭目”。

按道理说，供给减少与需求抑制并存，该是房价下跌之时。但统计数据不尽人意：截至2011年2月，除重庆等三省市房价略有下跌外，房价仍呈上涨之时，只不过是“环比”下跌而已，“同比”并未出现预期的结果。

如此忽左忽右的调控，实在令人摸不着头脑。可大家忘了，既然是调控，本身就是忽左忽右的：当向左过于偏离时，政策向右；反之，则政策向左。不要以为政府就是正确的，更不要以为政府就是万能的，大家知道了这点，就知道下一步该如何走了：既然目前不断地想向下，那等到房地产真的冷清了时，向上的时机也就来临了。

（《蓝筹地产》2011年第3期第14-15页）