藤原香子图:小崔说会：保障房“大跃进”

小崔说会：保障房“大跃进”崔宇

为了避免概念混淆，首先解释一下“保障房”的含义。目前媒体报道的2011年中国将开工建设1000万套保障房，包括两个部分：保障性住房和棚户区改造，其中保障性住房又包括经济适用房、限价房、廉租房和公共租赁房。按照计划，2011年经济适用房和限价房将建设200万套，廉租房为160万套，公共租赁房为220万套，棚户区改造规模比较大，为400万套，加在一起接近1000万套。

1000万套是个什么概念呢？横向来看，按照住房和城乡建设部副部长齐骥给出的数据，2010年全国销售商品住房面积为9.3亿平方米，算下来大约900万套。如果以“套数”为单位，假定商品住房按照去年的规模来向市场提供的话，那么今年保障房供给将首次超过商品住房供给；如果以面积为单位，假定保障房平均每套面积为60平米，以及今年商品住房销售面积继续保持去年8%的增速，那么今年保障房面积也将占到商品住房销售面积的60%左右，2010年这一指标在38%左右。

纵向来看，2009年保障房建设完成330万套，2010年开工建设了590万套（已完工370万套），按照十二五规划的目标，今后五年将建设3600万套，其中2011年和2012年各1000万套，2013-2015年共1600万套。无论是横向还是纵向来看，本届中国政府卸任前的2011年和2012年将是保障房建设的“攻坚年”，也是“大跃进”之年。


谈到“大跃进”，我们没有办法心平气和地把它看做是一个“褒义词”甚至“中性词”。虽然把保障房从以经济适用房为主体，过渡到目前以廉租房和公共租赁房为主体，中国住房保障体系终于走向了一条正确的道路，但步子越迈越大，无论如何都值得警惕。在保障性住房立法缺位的情况下，如何将短期的政治热情转化为长期的制度保证？在资金来源、分配机制和开发模式等等都未制度化的情况下，骤然增加的保障房建设任务如何能保质保量地完成、如何公正公开地分配？下面，我们就仅从资金来源的角度看看保障房“大跃进”背后的故事。

据齐骥副部长透露，2011年1000万套保障房建设年度投资大概在1.3万亿-1.4万亿。当然，这是总的投资额，那么，政府要拿出多少钱呢？先说200万套经济适用房和限价房，齐骥估计所需资金在5000亿元左右。这部分不需要政府拿出财政资金，当然，无偿划拨土地和限价卖土地需要付出一些机会成本，我们粗略估计一下有多少。这里不考虑限价房，因为没有限价房的具体数据，假定200万套全是经济适用房且每套面积为60平米，参照2010年全国平均居住地价4245元/平米的水平，地方政府的机会成本大致在5000亿元左右，这是一笔不小的数字，如果仅考虑2011年的增量（比2010年多建了约80万套），地方政府的机会成本也将在2000亿左右。

再看400万套棚户区改造房，齐骥估计也需要5000亿元左右，其中企业和被改造的职工筹集的数额是3400亿元，剩下1600亿由财政资金补充。其中，中央财政将拿出400亿，地方政府配套1200亿左右。这部分地方政府没有机会成本，因为是在原址拆了再建，不需要新划拨土地。

最后，约为400万套的廉租房和公共租赁住房，齐骥估计需要3000-4000亿元左右，这里原则上是需要政府出钱的，财政资金主要也是投入在这里。2011年，中国公共财政对住房保障支出的预算规模是2584亿元左右，按历史分配经验估计，将有70%-80%左右资金用于保障性住房安居工程建设，如果以80%计算，规模大致在2000亿元左右。由于在棚户区改造中中央和地方财政耗费了约1600亿，留给廉租房和公共租赁房的全国财政资金只剩下约400亿左右，而建设资金在3000-4000亿元，因此，财政资金直接缺口将大致在3000亿元左右，这部分资金缺口将由地方政府承担。如果再按照上面的方法计算机会成本的话，仅仅算增量（比2010年多建了220万套左右），其机会成本也将高达5600亿左右。

因此，如果考虑直接成本，地方政府今年需要至少再拿出3000亿的预算外收入，3000亿是个什么概念？大约占2010年地方政府本级财政收入的8%，而且已经超出了2011年全国财政的住房保障支出。即使地方政府拿出土地出让净收益的10%，按照2010年接近3万亿土地出让总收入的水平也只有1500亿左右（这里估计土地出让净收益为土地出让总收入的50%），实际上2010年地方政府只拿出了不到500亿。此外，如果再加上新增保障房建设带来的机会成本损失，地方政府至少要付出一万亿的代价。

这会不会更加激励地方政府减少土地供给以抬高地价？这会不会让地方政府把保障房的任务“摊派”给房地产商，进一步扭曲和恶化政商关系？如果引入民间资本，这会不会在逐利的目标下弱化保障的性质？如果引入国家开发银行的开发性贷款，这会不会让国家开发银行的商业化转型倒退？如果引入商业银行贷款，这会不会带来不良资产的增加？这一系列问题，中国政府恐怕不想回答也来不及回答，因为正如齐骥副部长所说，“日后我们再细细地研究，眼下最要紧的是把这些公租房建设起来”。

（本文作者崔宇是《华尔街日报》中文网专栏撰稿人。其撰写的“财经点评”专栏曾获亚洲出版业协会2010年度“最佳评论奖”。文中所述仅代表他的个人观点。您可以写信至yu.cui#dowjones.com或通过新浪微博与作者联系。）