保障房建设不是大跃进
2011-6-16 新民周刊
6月11日，全国保障性安居工程工作会议在石家庄召开。会议披露的信息显示：截至5月底，全国城镇保障性住房和各类棚户区改造住房开工340万套，占计划的34%。今年的保障房可能无法达到开工1000万套的目标，有关保障房的资金、土地、收益的难题，让保障房一再成为社会争议的焦点。
中国建设保障房体制势在必行。一是中国经济结构转型，必须由大规模的投资支撑经济增长，二是中国房地产高危泡沫必须依靠保障房逐步挤压，三是中国极端不平等的住房市场必须由保障房与商品房两轮驱动，建立正常的市场模式加以解决。
保障房是否属于大跃进，取决于保障房的土地来源、资金来源与分配体制。
保障房土地问题不难解决。根据“十二五”规划要求，各地的保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品房的用地供应不得低于住房用地总量的70%，而此后公布的2011年全国供地计划中，这三类住房用地占78.6%，接近八成。鉴于地方政府拥有土地的处置权，在强大的行政压力下，地方政府已经将保障房建设用地纳入核心范围。对此的相应要求是，中央政府放开商品房市场，使地方政府可以从商品房市场弥补保障房的亏损。
资金缺口如何弥补？按照规划，今年1000万套保障房所需资金1.34万亿元，按照住建部的估计，经济适用住房和“两限房”需建设资金5000亿元，主要由社会机构通过市场运作方式来解决；棚户区改造需投资5000亿元，其中，工矿企业和被改造的职工筹集3400亿元。按照简单测算，保障房每平方米建设成本仅1600元人民币，其中主要是地方让度土地出让金收益，开发商降低赢利空间，维持在3%左右，即便两项都能做到，保障房建设资金5000多亿元的缺口也难以弥补。
住建部对此信心十足。保障房常态资金来自于三方面，政府给予的拨款、金融机构的贷款、地方政府的税费优惠。
这些常态资金不足以弥补缺口，从目前看，有三种新的方式颇受瞩目：增加土地出让金净收益投向保障房的比例。由于成本占土地出让金的比例在三分之二，2010年全国土地净收益大约在9700亿元人民币，将10%提取为保障为建设资金，约为970亿元。如果增加一倍，将是1940亿元。齐骥所举的例子是先行一步的河北，“比如说最近河北省为了保证建设资金，把原来按土地出让净收益的10%计提，调整为按土地出让总收入的5%计提”，有些城市则将用于保障性安居工程建设的土地净收益计提比例提高到20%。
公积金增值收益将是未来保障房资金的新增长点。根据统计，2010年公积金支援保障房建设的规模，大约在400亿元左右。一些市场人士将400亿元认为是公积金的上限，但这是误判，我国的公积金可以在保障缴纳者利益的前提下，在住房保障市场大有作为。住建部的数据显示，截至2008年末，全国住房公积金缴存总额为20699.78亿元，全国住房公积金提取总额为8583.54亿元，占住房公积金缴存总额的41.47%。2008年末，住房公积金使用率（个人提取总额、个人贷款余额与购买国债余额之和占缴存总额的比例）为72.81%，同比降低1.78个百分点。住房公积金运用率（个人贷款余额与购买国债余额之和占缴存余额的比例）为53.54%，同比降低3.51个百分点。据推测，我国的住房公积金有5000亿元的沉淀资金，这部分资金将是保障房市场的及时雨。
公积金在保障房市场所遭遇的难题主要是公积金的性质与使用者的权益，在这方面政府可以有所以，以建立新型的基金体制：一方面，由公积金管理者与缴纳者代表建立严格的监管与约束机制，保障缴纳者的权益；另一方面，将沉淀资金运用于保障房市场，不会比目前将资金用于存款收取利率的方式使用效率更低；第三，将公积金运用于保障房信托等，以获得较为稳定的收益。体制安排保障缴纳者的权益，即为可行。至于让地方政府发债建设保障房、国开行贷款等，最后都会成为全体纳税人承担的坏帐。由国企建单位房，只是福利分房的变种。
保障房建设不可能存在暴利，不可能拥有巨大的寻租空间，却是中国建立基本保障体制所必需。无论从土地还是资金看，这并不是一场让人无法忍受的大跃进，而是一场为时已晚的补课。
九乡新闻网