2011版楼市博弈很给力

除合肥、长沙、兰州、呼和浩特、乌鲁木齐、西宁和拉萨六省会城市没有出台加强版的限购令细则外，其他的4个直辖市+27个省会城市+5个计划单列市都出台政策，其中无锡和苏州站在“房价过快上涨城市”的队伍中。

从政策出台的节奏来看，1月底青岛率先出台新版“限购令”，北京、上海、广州等一线城市紧随其后。接着，天津、南京、南昌、无锡、厦门、武汉、成都等二、三线城市也公布限购政策。3月1日，杭州版“限购令”尘埃落定，“认房不认贷”，同日沈阳、大连相继出台限购细则。3月3日郑州再发“限购令”，苏州版“限购令”同日出炉，按照规定对苏州本市户籍居民家庭限购第三套房，外地人限购第二套。

此外，3月2日据《中国金融时报》报道，中国住房与城乡建设部已初步拟定第三批执行限购令的城市名单，逐渐向未出台限购的大中型城市，及交易活跃的三线城市扩展。

总体而言，限购令“温柔”与“犀利”的区别在两个方面：限购范围和限购对象。西南部地区的限购政策相对较宽松，贵阳的限购范围仅包括“市中心城区人口密集、房价过高一环内的住房”，成都版"限购令"限购范围为本市主城区，没有涉及到郊区郊县，而且也没有规定本市纳税证明或社会保险缴纳证明最低年限限制，而北京地区出台了最为严厉的调控政策，东部省市的调控政策相对较严，中部省市适中。从限购对象而言，主要以户籍为评判标准，对非本市居民需提供的纳税证明期限也是从1年到5年不等。

不难发现，从各城市政策出台的节奏和力度而言，不仅仅蕴含着中央与地方的博弈，还包括地方与地方的博弈。尤其是后者，市场上的购买力如同流动中的水一般，哪个城市的限购令严、门槛高，购买力便会流出哪个城市，反之亦然。以中山市为例，广州与深圳的限购政策相对较严格，中山市便很可能成为周边避险资金的聚集地，同时中山市的地产商又需要把握房价上涨的节奏，以免被认为是“房价过快上涨的城市”而遭遇限购。

为什么《三国》在华夏文明中脍炙人口、经久不衰？因为它讲制衡、重谋术，是三重博弈！为什么中国的房地产业有如此魅力？上至达官贵族、下达平民布衣，都密切关注其一举一动，因为它是多重博弈，有“嚼头儿”！中央政府、地方政府、金融机构、购房人(包括投机者)、房地产中介公司等等，都是这场博弈大戏的“角儿”！2011版的楼市博弈大戏注定很给力！

重拳频出的中央政府和移花接木的地方政府

房地产问题已经不仅仅是经济问题，现在或多或少涂上了政治的颜色！再过两年就是政府领导班子换届年，此时更需要巩固中央政府的权威。本届政府在谢幕之年需要赢得政治声望，下届政府在开官之年需要立威！每年“两会”是3月3日政协开幕，3月5日人大开幕，2011年政协十一届四次会议召开的第一天，在收到的5000多件提案中民生问题是焦点，而房价问题更是焦点中的热点，甚至有委员提出工资应该与房价挂钩。此外，温总理在与网友的交流中，多次承诺要解决好房价问题。可见，如果再压不住房价上涨的势头，政府公信力势必遭遇严重的质疑！回想2010年的“两会”，刚刚结束的第一天，2010年3月15日北京“地王”排名记录就被两度刷新，央企毫无顾忌地顶风举起竞价牌，在两会抑止高房价余音未了之中明目张胆地接连创出新的“地王”。这不免让人发问“总理说了算，还是总经理说了算？”2011年为了避免同样的质疑，政府只能下猛药！

然而，乐观的市场氛围终结于2011年1月26日的“新国八条”出台！紧随其后的便是各地出台的调控细则，各地加强版的“限购令”更是纷至沓来！

说到底，中央政府与地方政府关于房地产的博弈，其根源在于当前的税收制度。增值税、消费税、营业说和所得税是我国最重要的四大税源，其中增值税的75%归中央、25%归地方；消费税全归中央；所得税的60%归中央、40%归地方；营业税中铁道部、各银行总行、各保险总公司集中缴纳的部分归中央政府，其余归地方。换言之，可以放在台面上的“阳光收入”基本上被中央拿走，地方政府往往以此为挡箭牌来维系“土地财政”。

以海南为例，据2月20日公布的《2010年海南省经济和社会发展统计公报》，2010年海南省地方财政收入达到271.06亿元，增长52.1%，增速比全国财政收入增长的21.3%高30.8个百分点，增幅为全国第一，而海南省委书记称近六成财政收入来自房地产。

正是由于财力的分配不均，地方政府“又要打鬼子、又不给军饷”，使其成为房地产市场中的重要参与者，球场的裁判直接下场踢球。所以，以往的调控政策总是雷声大、雨点小，地方政府总是耍小心眼！以天津为例，2010年10月份出台的“限购令”，其限购的范围仅仅是“本市及外省市居民家庭在市内六区范围内只能新购一套商品住房”，市内六区的成交量仅占全市成交量的30%左右，投机空间有限，加之政策所言“新购”并未提及目前已拥有房产数量，所以限购令的效果甚微！这样即响应了中央的号召，又不损害自身的利益。

但2011版的调控将不同以往！可以从两个维度展开分析：

第一、从政治和经济的角度分析。从政治角度分析，新一届政府即将上任，所谓一朝天子一朝臣，为了防止“政令出不了中南海”的窘境，地方政府官员确实面临去与留的问题，所以急于和中央拉关系。从调控政策而言，中央首令地方政府制订房价调控目标，同时国务院2月24日要求地方签订保障房建设军令状，“今年要求建设1000万套保障性住房时硬任务”，否则将进行约访问责！从经济角度，中央也切实为地方财政考虑，如果扔掉土地财政这条拐杖，地方政府钱从哪里来？房产税或许是中央正在摸索的一条路。上海和重庆作为中国一线城市和二线城市的代表，如果试点成功，房产税很可能在全国范围内推广。当前还处于试点区，只起到投石问路的作用，所以调控范围和力度都有限，但它是一个方向！此外，国家把经济增长速度下调到7%，各省上报的经济增长速度也在一定程度上进行了下调，这也是为经济政策调整做前期铺垫。

第二、从供给与需求的角度分析。从供给角度而言，政府加大保障房建设，努力营造“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的格局。2011年1000万套保障房建设军令状的签订和重点针对高档别墅(有趣的是，一些别墅被征收了房产税后价格不降反增，理由是该别墅是经过政府鉴定的豪宅)的房产税试点便是佐证！从需求而言，二套房贷比例调高到60%、加强版的限购令等对需求有一定的打压作用，而且力度较大。以天津为例，其2011年的限购令范围已经从“市内六区”扩大为全市范围；北京的纳税证明提高到5年等政策使得市场成交量急剧萎缩。

那未来的楼市将如何发展呢？一种可能的结果是未来几个月楼市仍处于横盘震荡的状态，因为开发商以往积累的资金使其“不差钱”，但这只是短期的。几个月后很可能由大的房企牵头降价，中小型房企再跟进。退一万步讲，房地产真的沦为被最后一根稻草压倒的骆驼，那么一线城市和二三线城市相比，后者先倒掉；一线城市的城区与郊区相比，郊区先倒掉！

“曲线购房”的购房者

加强版的限购令在各地不断出台，随之而来的是各种不同版本的曲线购房方式。基本上可以分为两大类：一类是“假结婚”等方式的小资金购房客、另一类是“成立公司方式”的大资金购房客。

与前者相比，通过成立公司购房则更有技术含量。据消息称，通过成立公司购房进而规避限购令的手段最初由北京某私募地产基金挖掘，该基金运作一个住宅立项的商业地产项目，其目标客户都是山西煤老板，限购令的出台使其目标客户无法购买，为了顺利销售才想到为客户成立公司，以公司的名义购买，购房者还可以以所购房产抵押，进而从银行取得贷款，实现杠杆化投资！

“迷茫观望”的开发商

2010年12月火爆的销售业绩使得开发商着实过了一个好年，但过年的喜气刚刚散去，迎来的却是自己从业以来最为严峻的考验。是进是退、是升是降？成为每个开发商不得不考虑的问题。

前几年在房地产市场中挣得盆丰钵满，使得开发商有时间犹豫、有时间思考。他们明白限购令不是一朝一夕的事，当然也不是长期不变的政策。房地产行业遍地黄金的时代已经远去，这个行业需要洗牌，需要淘汰一部分垃圾开发商，使得市场得到进化、产品得到升级，最终使得价格回归理性。每个房地产商都需要给自己从新定位！

据庄凌顾问消息，龙湖地产70%-80%的储备项目集中在二三线城市，这些城市大部分尚未出台限购令。2010年以来龙湖地产都在云南及烟台拿地，至2014年在国内运营的商业项目将超过30个，经营面积将达200万平方米，所贡献利润占总利润15%至20%。

“产品丰富”的中介公司

限购令的推出使得许多中介公司不断开发新的业务，尤其是那些擅长黑色运作的中介公司。据某中介公司老板称，“京十五条”出台后，公司咨询业务收入提高近20%以上。代办非北京市民的购房者手续，包括纳税证明、社保证明甚至是北京市户口。根据客户的条件和代办难度的不同，收费也较大。普通的纳税证等收费约在3000元左右，而代办手续难度非常大的客户收费可能高达7万左右。

成为“香饽饽”的商业地产

按照“新国八条”的规定，二套房首付比例从原来的50%提高到60%，而商用地产购房贷款首付比例为50%，投资门槛相对较低。政策的不确定性和住宅价格的下行通道使得投资客将目光转向商业地产。

商业地产的投资价值主要由租金和空置率反映。据仲量联行2011年第一季度“全球市场观察”指出，在中国的一些城市，如北京和广州，本地租户的强烈需求推动空置率大幅下降；北京和上海的租金已经回升到之前峰值的水平。此外，从写字楼空置率来看，CBD空置率也由去年最高时候的38%降到了目前的10%左右水平，金融街低于4%的空置率也创下历史新低。商业地产俨然成为投资者追捧的“香饽饽”！

2011版的楼市博弈大戏刚刚开罗，必定精彩不断，结果难以预料！但有一点可以肯定：如果船长觉得在这条船已经不太听自己的号令，那他宁愿砸掉半条船也要保证船长的地位！请不要怀疑这种决心！

（文章出自中国企业家，作者为赵晓、李慧忠）