腾讯琳琅榜图标:房地产调控是中央与地方政府的博弈

　　诸多业内人士接受南都记者采访时表示，新年第一周楼市平淡表现与元旦后一系列政策密集出台相关，中国房地产市场正经历新一轮政策紧缩，更有分析人士认为房地产业可能迎来破釜沉舟式的改革。

　　继重庆将开征房产税消息后，昨日更有市场消息传出，上海房产税试点也已正式获批，而房产税的落地很可能并不是房地产调控的“最后一根稻草”，包括契税、信贷等多重调控政策已有储备。

　　“史上最严调控年”的尴尬

　　事实上，在2010年这个中国楼市调控的史上最强年，无论是发文数量，还是执行力度，严厉程度等方面，都是当之无愧的。政策力度上，首套房首付三成，二套房首付五成，利率1.1倍，无疑是史上最严的；其次从保障房的建设上来看，2010年是历年建设力度最大的一年，计划580万套，最终开工建设590万套，并且今年又提高到1000万套。而中央高层为调控楼市，也可谓不遗余力，多次表示“加快保障房建设，加强楼市调控”；国务院总理温家宝在2010年初就承诺任期内把楼市管好，年尾依然表示会努力履行承诺。中央高层就某个行业如此持续地、密集地发表讲话实属罕见。

　　然而在调控高压下，楼市上演一波又一波反弹的攻势。据中指院统计，在政策严密调控下，2010　年楼市成交量全线下跌20%，但多数城市价格涨逾两成；全国土地出让金大涨70%，突破2.7万亿；调控年房地产企业大丰收，行业龙头万科首破千亿销售额，恒大等6家超大型房地产企业销售额已经超过500亿，多数房企超额完成销售目标。据世联地产统计，从去年12月一线城市的成交量来看，楼市反弹迹象再次显现，北上深杭当月成交量大幅上涨，环比涨幅分别达43%、48%、65%和57%；同时各地地王频现，你追我赶，更有北京、上海、大连土地出让金破千亿。

　　“正因楼市如此表现，2010年的楼市调控被认为是失效的，而楼市今日之表现其实是多年积弊后的集中体现，想让调控在一年内把过去所有问题都解决显然是不现实的。”世联地产分析认为，2010年楼市调控之所以被称为史上最强，其最根本原因是通胀背景下带来的资产价格上涨。然而目前通胀形势依然严峻，以至于今年C PI调控目标拟提升至4%，同时政府对楼市态度依然坚决，这不难看出，2011年无疑又是一个楼市调控年。

　　新一年调控范围更广力度更大

　　诸多业内人士向南都记者表示，在投资、投机动力不减、“土地财政”问题依旧突出的情况下，房地产调控向更深层次方向发展已经是大势所趋。而近期房产税即将落地的消息频传，以及国土部、住建部两大行业主管部门部长级高官的表态，更明确预示地产调控仍是新一年房地产行业的主旋律。

　　在10日国土部的例行发布会上，国土部直指土地违法多集中在房地产业。国土资源部部长徐绍史更是直言，“城市发展对土地的依赖有增无减，利益分配不合理，社会矛盾突出，土地出让制度亟待进一步改革完善。”据悉，由国土部制定的《深化国有建设用地有偿使用制度改革实施方案》目前已经形成文件，经过有关部委会签后将报国务院审批实施。其重点内容之一，便是改革和完善“招拍挂”出让制度、规范和完善征地制度、建立城乡统一的建设用地市场等。

　　“抑制投资、投机性住房，遏制房价过快上涨仍将是2011年房地产调控的主要目标。”住建部部长姜伟新在住建部年终工作会议上明确指出，在既有的调控政策之外，住建部还会进一步加大打击捂盘惜售的行为，同时抑制境外热钱进入房地产市场，特别在一些热点地区和热点城市，房屋的“限购令”将进一步加强。另外，2011年还将进一步细化已经有的调控政策，并会同有关部门储备调控政策。

　　究竟可能会有哪些储备政策？“若楼市继续反弹，除出台房产税外，二套房的首付和利率或会继续提高，亦有可能效仿香港征收特别印花税，二手房交易的营业税或会恢复5年内全征，还有契税提高到3%以上等等，这些政策在2011年均有可能，关键是看楼市的变化。”世联地产分析认为。另外，今年保障房的政策力度更大，可能会就保障房的退出及问责机制出台相应管理办法，从而保证保障房分配的公平公正。此外，限购令可能会在目前16个城市的基础上增加若干个二线城市，其中四川省曾发文要求所属州市按情况实施限购，而开发商预售资金的监管可能会由目前的北京和浙江省扩大到其他省市。

　　破釜沉舟式的地产调控？

　　为何房地产屡调不爽？安邦咨询最新研报认为，开发商与地方政府结成的“利益共同体”，已经对中央政府的政策制定及执行的权威和效果都形成重大挑战，所以民间才有“总理管不了总经理”的说法。而住建部和国土资源部官员的一系列表态，可以作为观察的窗口：面对房地产“利益共同体”，现在中央政府部门的利益已经高度一致，意见也前所未有的统一。

　　“如果中央对去年房地产调控的成果感到恼怒，那么对象肯定就是地方政府。从十七届五中全会、中央经济工作会议的精神来看，中央政府本来要将注意力集中于经济转型、结构调整、节能减排和产业创新，却一再被房地产调控牵制住精力，事实上，中国的宏观调控政策已经被房地产调控绑架了。”安邦咨询高级研究员贺军分析认为，“如果要避免情况进一步恶化，中央有可能对房地产进行破釜沉舟式的调控，甚至采用极端的方式来冻结市场交易。我们过去曾分析，不让银行拖下水可能是房地产调控的底线，但现在看来，当更大的社会不稳定风险存在时，银行的利益也是可以牺牲的。”

　　安邦首席研究员陈功进一步分析表示，“我们可以看到，中国的城市化进程，在很大程度上被简化成了卖地建房搞房地产的进程。中央政府推出了两年4万亿的经济刺激计划，但就在这两年，仅仅土地出让金一项，地方政府就总共收入了大约3.6万亿元！也就是说，中央花钱刺激经济，结果资源经过一番转化，几乎都变成了地方政府预算外的财政收入。”在陈功看来，房地产在中国既是一个吸金的黑洞，又是一个炮制财富和资产泡沫的源泉，以至于众多央企都忍不住扎堆进入房地产市场。房地产正在变成一个搅动银行、财政、市场和全社会的庞然怪物，它使得宏观调控的效果大打折扣。