脸谱吉他教学7:中国式地产泡沫 全国待售商品房逾1.9亿平米

来源:中国经营网  时间： 2010-08-05 10:27  

　　国家统计局8月4日公布的数据显示，今年6月末全国房地产开发企业商品房待售面积为19182万平方米，同比(比去年同期)增长6.4%。

　　国家统计局特别强调，商品房待售面积不等于住房空置面积。

　　全国商品房逾1.9亿平米待售

　　国家统计局终于就空置房一事做出间接回应。8月4日晚间，国家统计局在网站上公布了2005年以来全国房地产开发企业商品房待售情况，以及2009年全国房地产开发企业商品房竣工、销售和待售情况。

2005年以来全国房地产开发企业商品房待售情况

2009年全国房地产开发企业商品房竣工、销售和待售情况

附注：
　　1.指标解释
　　（1）待售商品房面积：是指房地产开发企业报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。
　　（2）房屋竣工面积：指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到住人和使用条件，经验收鉴定合格或达到竣工验收标准，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。
　　（3）商品房销售面积：指报告期内出售商品房屋的合同总面积(即双方签署的正式买卖合同中所确定的建筑面积)。由现房销售建筑面积和期房销售建筑面积两部分组成。
　　2.统计调查对象
　　上述指标的统计调查对象是指具有法人资格的独立核算的房地产开发与经营单位，也包括附营的房地产开发与经营业务活动单位。截止到6月末，符合填报要求的房地产开发企业（单位）为80522家。
　　3.统计方法
　　上述指标采用全面调查方法，由所有符合填报要求的房地产开发企业（单位）在统计制度规定时间内上报所在区（县）统计局，然后逐级汇总，统计频率为月报。
　　4.商品房待售面积不等于住房空置面积
　　商品房待售面积是房地产开发企业已竣工商品房中至报告期尚未售出或出租的面积，住房空置面积是指某一时点上已经售出但实际无人居住的住房面积。
　　国际上通用的房屋空置率指某一时点上所有空置房屋面积与全部房屋面积存量之比。所以不便用商品房（住房）待售面积计算房屋空置率。准确的房屋空置率数据的获取，有待于全国住房普查或含有相应住房信息的人口普查( 备注：表格数据来源于统计局网站)

　　数据显示，截至2010年6月末，全国商品房待售面积一共为19182万平方米，接近2亿平方米，同比增长6.4%，其中住宅面积为10646万平方米，同比增长0.2%。如果按照每套住房100平方米来估算，一亿平方米全国住宅待售面积意味着有100万套左右的商品房待售。

　　国家统计局称，上述指标的统计调查对象是指具有法人资格的独立核算的房地产开发与经营单位，也包括附营的房地产开发与经营业务活动单位。截止到6月末，符合填报要求的房地产开发企业(单位)为80522家。

　　值得注意的是，统计显示，截至2009年末，全国商品房待售面积为19947万平方米，与今年6月 末19182万平方米的待售面积十分接近，并且有所减少。

　　五年增加5000万平方米

　　据新京报报道，根据统计局此次公布的数据，2005年末商品房待售面积为14679万平方米，同比增长2.7%;2006年末为14550万平方米，同比下降0.9%;2007年末为13463万平方米，同比下降7.5%;2008年末为18626万平方米，同比增长38.3%。2009年末为19947万平方米，同比增长7.1%。

　　其中，除了2006年商品房待售面积同比有所下降外，我国的房地产开发企业商品房待售面积一直在增长，2008年商品房待售面积同比增长幅度最大，达到38.3%。截至2010年6月末，该项数据与2005年末相比，增加近5000万平方米。

　　国家统计局此次数据公告中特别强调，商品房待售面积不等于住房空置面积。商品房待售面积是指房地产开发企业已竣工商品房中至报告期尚未售出或出租的面积，住房空置面积是指某一时点上已经售出但实际无人居住的住房面积。

　　通告称，国际上通用的房屋空置率是指某一时点上所有空置房屋面积与全部房屋面积存量之比，不便用商品房待售面积计算房屋空置率。准确的房屋空置率数据的获取，有待于全国住房普查或含有相应住房信息的人口普查。

　　媒体曾曝6540万套房空置

　　中国到底有多少闲置房?如今这可是个热门话题。有媒体报道说，中国电力部门报告，过去六个月，6450万城市住户的电表读数为零。据此推测，中国现有闲置房可供2亿人居住。另有媒体说，电力部门否认了这一数据。无论如何，首先要获取可靠的数据。不然，就只能“摸黑儿”制定国家政策。

　　此前曾有媒体报道称，国家电网公司在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住。这一说法随后遭到国家电网公司的否认。空置的说法也遭到专家质疑，经济学者郭凯在其博客中通过计算得出结论，称中国如果自1995年以来所有新建成的商品住宅房都是空置的，积累到去年才有望达到6540万套。

　　国家统计局解释“空置率”

　　据报道，国家统计局专家解释说，商品房待售面积不等于住房空置面积。商品房待售面积是指房地产开发企业已竣工商品房中至报告期尚未售出或出租的面积，住房空置面积是指某一时点上已经售出但实际无人居住的住房面积。

　　国家统计局专家称，国际上通用的房屋空置率是指某一时点上所有空置房屋面积与全部房屋面积存量之比，不便用商品房待售面积计算房屋空置率。准确的房屋空置率数据的获取，有待于全国住房普查或含有相应住房信息的人口普查。

　　统计局解释存疑点

　　据媒体报道，虽然此报告来自官方，但仍存在诸多疑点，相关部门在使用“待售”和“空置”两个词时颇有模糊之处。统计局特别解释称，待售面积不等于空置面积。商品房待售面积是指房地产开发企业已竣工商品房中至报告期尚未售出或出租的面积，住房空置面积是指某一时点上已经售出但实际无人居住的住房面积。

     但在2009年全国两会期间，住房和城乡建设部房地产监管司司长沈建忠给出的说法则有不同。“我想解释一下，我国空置的概念同国际上并不是同一个概念，按照国家统计局的解释，这个空置是竣工以后没有卖出去或者没有租出去的这样一个概念。”沈建忠公开表示。

　　此外，这是近年来统计局首次以“待售面积”用词发布相关数据，而此前该部门也曾多次使用“空置面积”一词。

　　如在发布“2008年1～12月全国房地产市场运行情况”时，统计局便明确表示，截至当年12月末，全国商品房空置面积1.64亿平方米，其中，空置商品住宅9069万平方米。不过，在进入2009年后，国家统计局便未曾发布过“全国商品房空置面积”的情况。至于昨日国家统计局缘何“抛弃”原来惯用的“空置”，而使用如今的“待售”，其原因目前尚不得而知。昨日国家统计局报告显示，截至2008年底，全国商品房待售面积为18626万平方米，其中商品住宅10660万平方米。而此前的数据显示，当年年底全国商品房空置面积1.64亿平方米，两者相差2200万平方米。

　　房地产两种泡沫

　　据财新网报道，房产市场可以经历房价和数量两种泡沫。近代大多数房产泡沫都是房价泡沫。上世纪80年代，东京房价猛增，供应却没有相应上涨。上世纪90年代，香港房产市场也遭遇类似情况。房产市场易产生价格泡沫，因为一些独特因素限制了供给的反应速度。

　　首先，房产建设与政府管制息息相关，与其所在社区关系尤其密切。成熟社区中，通常规定新建楼房不得超过一定高度和密度。因此，这类社区实际上不可能迅速提高供给。

　　其次，基础设施建设耗时较长。缺乏土地通常与基础设施稀缺有关。基础设施建设很费时间。房价高时，假使资金充足，人们也对基建持谨慎态度，不敢一哄而上，担心费时费力的基建结束后，房价已然回落。因此，即使在较长的一段时期内，房产供应也可能无法对涨价作出反应。

　　房屋数量泡沫比价格泡沫少见，而且持续时间不长。出现房量泡沫时，供给增加，房价遭遇下行压力。此时仅需增加货币供应，就可稳定房价。房量泡沫有时为建设泡沫，但往往伴随建设周期一起结束。因为一旦供给抬头，房价将急剧回落。

　　目前，中国正遭遇房价泡沫。通过研究分析房价/收入比和房租收入，我们就可以判断，泡沫是否已经产生，程度如何。如果城市里每平方米房屋均价为居民平均月收入的5倍-10倍，房市规模相对家庭总量大得多，高房价就很可能是泡沫。成熟经济体的房价/收入比应在1倍左右。在发展迅速的经济体，比率可能为2倍。中国房产价值都集中在大城市，其房价水平无法通过理性因素来解释。

　　中国的房租也正在上涨，而如果真是遍地都是闲置房，两种现象无法互相解释。有人批评房产中介公司哄抬市场。除非市场待租赁房产都集中于一家之手，否则，难以积聚足够的市场力量形成垄断。中国房产中介产业非常分散，因此，这种解释很难成立。

　　中国特色的泡沫

　　中国的房产泡沫与其他泡沫的不同之处在于，它有着前所未有的数量，中国不存在供给不足。城市住房大多可分为单位旧房和私人住房。后者在过去十年突飞猛进，达6000万套。其中，约2000万套由开发商在建。地方政府土地储备大约还能再建2000万-3000万套房屋。大量单位公房拆迁后再开发。在最近一轮再开发热潮之前，单位公房量可能超过100亿平方米。相对于新建住房量，拆迁房数量不可能太大，否则，这些公房对地方政府来说就失去了商业意义。现有住房总量可能在90亿平方米左右。

　　除了商品房建设，公司和政府也自行建房，分配给员工。农村也建设了大量住房。在毗邻大城市的地区，此类住房影响房产供给。如果郊区农田被重新规划为城市用地，官方分类将农房变为城市住房。

　　获得城市住房总量的可靠数字实在很难。人均住房面积数据还比较有用。在大部分城市开展的调查显示，平均住房面积为每人28平方米-30平方米。我们不知道这项调查覆盖了多少人口，但是，这些数据肯定不包括农民工。我们不知道这项调查是否将空置房计算在内。粗略估计，中国城市住房总量约为170亿平方米，误差区间为上下各10%。

　　尽管数据不精确，但仍可断定，中国不存在绝对住房短缺的情况。如采用日本的标准，中国城市住房足以安置所有的中国人，所有农村人口迁到城市都足够。

　　掌握投机型(而非其他目的)空房的数量，比掌握住房总体数据重要得多。虽然政府未能公布空房数据，但我认为商品房空房率为25%-30%，比正常市场情况下至少高出100%。这种差异可被视为投机库存，如同有人囤积黄铜，待价而沽。这种投机库存的价值可能占GDP的15%左右。

　　更可怕的是，2010年-2011年将可能形成大量投机库存。近期信贷收紧，挤压第二套及第三套房购房者，导致全国交易量崩盘。我从房产中介发现，大多数房产需求被纳入调控范围，即投机购房。可以假设，2010年-2011年，房产供给将接近GDP总量的15%。房产政策调控抑制市场过热，开发商势必囤积供给，作为库存。一旦再次放宽调控，投机行为将卷土重来，可能导致投机库存价值翻番。

　　放松现有调控措施的几率很大。部分城市的银行已经逐步放开信贷。地方政府靠房地产增加收入。如果交易量持续走低，他们将陷入财政危机。许多地方政府本已债台高筑。地方政府负债超过收入五倍很普遍。如果收入来源枯竭，地方政府会拖欠债务。有鉴于此，中央政府可能放松调控力度。调控放松可能秘而不宣。政府改变心意，虽然短期内可缓解政府的财政困难，但是，一旦房产泡沫破灭，问题将接踵而至。

　　除了商品房空置，其他类别的房产空置率也居高不下。优势群体或关系户(例如，郊区的农民和可以自行建房的公司的雇员)不受市场约束，将占上风。因此，这方市场的闲置率将比商品房市场更高。虽然这些房产不参与市场竞争，但它们却参与租房市场竞争。它们构成有效供给的一部分。计算房产市场过量时，也应考虑它们的闲置率。

　　即使中国的城市空房少于6450万套，也将达到国际标准的一半。这仍相当于城市住房总量的20%，高于台湾高峰期的闲置率。如果放松调控政策，空房量将超过城市住房总量的30%。

　　中国的房量泡沫的规模的确前所未有。中国住房供给过量并不稀奇。总的来说，过度供给很常见。它反映出资本价格过低。中国经济的结构决定了，供给将迅速增加。然而，闲置率居高不下，而房价还持续走高，真是咄咄怪事。在正常情况下，投机者会因为高闲置率止步不前。目前迹象很明显，房价将陷入困境。以下四个独特的因素或许可以解释中国的特殊情况。

　　一，实际利率持续为负，导致对货币需求下降，投机冲动上升。贪婪与对通胀的畏惧联袂催生了前所未有的房产投机需求。

　　二，大量的灰色收入需要“安全”的庇护所。中国形形色色的灰色收入可能高达GDP的10%左右。面对通胀压力增大，传统的避风港美元贬值的现状，中国红红火火的房产市场正成为灰色收入的理想去处。

　　三，中国大众从未经历过全局性房产泡沫。上世纪90年代的“房灾”仅触动了社会中的一小部分。外国公司和国有企业当时都未能幸免。从地域角度看，当时泡沫仅波及海南、广东和上海等地。大多数中国人从未听说过中国曾遭受“房灾”。正因毫无畏惧之心，贪婪加倍横行。

　　四，投机者们相信，政府不会眼睁睁看着房价回落。他们的判断是对的。由于地方政府完全依赖房地产收入，因此，它们将不遗余力地给高房价加油打气。但是，他们的“政府万能论”用错了地方。市场终究比政府大。政府行为只能延缓而不会消除市场力量。尽管如此，正是由于看穿了地方政府的心态，投机者对市场下行并无顾忌。因此，随着无休止供应信贷，投机需求也水涨船高