西贝尔凯基莉操场:日本地产泡沫 热钱的滑铁卢

　　1985年的“广场协议”让日本人口袋里的钱一下子增加了至少20％，促使日本政府开始加速全面推行住宅商品化，商业银行开始大量为居民购房发放贷款，贷款利率大幅下调，日本的房价也由此开始急速攀升，股市空前繁荣。与此同时，在日元升值预期下外部热钱也大幅度涌入进行套利活动，助推了日本房价、股市的进一步上升。借助着日元升值和楼市、股市的繁荣日本开始了大规模的印钞活动，1986年货币增发量高达2位数。日本房地产泡沫完全是人为印钞推动出来的，是借助这样的汇率上涨大规模制造泡沫印钞渔利的行为。

　　房价不断攀升。但到了1990年，日本各大银行不仅突然停止购房贷款，而且大幅提高原来的购房贷款利率，并于1992年开始征收地价税。日本政府为什么要出台这样的经济政策？我个人分析日本政府清楚地看到了发展中国家的低价格很快要对日本的制造业构成致命的打击。日本依靠先进的工业制造技术、通过来料加工、出口工业制品带动日本经济繁荣道路已到了尽头。而产业升级的资本从何而来呢？日本是一个资源严重依赖进口的国家。要获取资源，日本必须要用他国需要的商品来进行交换。那么他国需要的是什么呢？在日本人为造成资产泡沫，让这些泡沫成为了他国资本的“需要”。以日元升值和印钞为背景，以其原来的土地增值成为产业升级和外迁的资本来源，以至于日本东京的总地价已经超过美国全国，取得了巨大的土地资本积累，日本厂商把工厂迁往中国等国，对原来的厂房进行房地产开发，不仅没有产业外迁的费用还可以套现巨额现金，大大地有利可图。

　　利用土地所产生的金融效应和政府的印钞机，日本的企业取得了巨大的资本，而外资热钱对于日元升值的预期和进入炒作股市楼市，使得日本印刷的钞票可以顺利地以高汇率兑换成为其他国际货币进行海外扩张，取得了巨大的海外资源积累。结果是日本取得了超过3.5万亿美元的海外资产，控制大量的海外资源，日本取得这些资源是依靠其央行货币投放来实现的，日元升值让他们购买成本极大降低。

到了2004年，日本的直接出口额只有61万亿日元，而日本的海外企业销售总额达到了155万亿日元，是前者的2.5倍还多。如果将这些海外企业的销售额直接折算成GDP的话，可以达到3.5万亿美元，是日本国内GDP的71.85％。与此同时，日本的海外总资产增加到了41968亿美元，这包括日本在海外购买的土地、已经建造的工厂等等。与海外企业的销售额合在一起，日本在海外资产达到了76968亿美元，相当于在海外建造了一个比国内还要强的“资产日本”。

　　2004年日本海外纯资产是18270亿美元，占到全球海外纯资产的90％以上，是切切实实的全球最大债权国，并且这个位置一坐就是十几年。

　　可以看出，日本在汇率升值和房地产泡沫的操作中，是怎样取得巨大海外利益和国家长期利益的。日本海外战略导致的国内资本大量外流，国内的经济出现下滑是正常的，日本已经成功地完成了这样的经济转型，经济增长不再是简单地依靠劳动力和出口了，日本货再也不是全世界廉价货的代名词，国家的强盛必要完成产业升级质量上的飞跃而不是数量上的优势。

　　在此过程中到底是胜是败，实际有一个非常容易识别的方法，就是看这一个阶段这些国家的社会经济是在流入资源还是在流出资源。而日本这一个阶段明显是在流入资源，控制了大量海外资产。流出资源的是俄罗斯、拉美和中国，整个过程中日本和美国是资源流入的国家，是得利者，但是日本会哭，避免了世界的抵触情绪，就如一个成功的富豪，反而非常低调地说自己没有多少钱。

　　在房价、股价一路高涨，经济一片繁荣的1990年3月27日，日本开始人为地捅破泡沫了。日本银行出台了《控制不动产融资总量的通知》，这一《通知》被后来称为日本泡沫经济崩溃的“导火索”，房价和股价掉头下跌。当年8月，日本银行又把短期贷款利率上调到6％。更有甚者，1992年大藏省又出台了地价税，让已经一蹶不振的不动产业更是雪上加霜，高端百货业因其店址位于城市最繁华的地段，每年0.3％的地价税竟然超过商品利润的20％，地价税对房价的抑制力可见一斑。日本的住宅市场价格，自1955年设立日本住宅公团到1985年一直就是由政府主导。所以，日本政府把泡沫捅破有足够的社会基础，日本经济长期低迷的背后是有国家政治集团和金融集团的主观意识在起作用的。为什么日本政府要以股市、楼市暴跌的方式来结束泡沫经济？面对不动产价值的暴跌日本政府为什么要出台这样的金融政策，是他们没有想到这些政策会导致楼市、股市大跌？那么在楼市、股市已经开始暴跌的1992年，大藏省为什么还要出台地价税，让不动产业丝毫得不到喘息的机会呢？这些只有一个合理解释就是日本希望股市和楼市低迷。

日本的楼市和股市大涨，在泡沫高点卖出股票的是谁呢？在日本《广场协议》以前日本没有大力推动住宅商品化也没有大力开放国内金融市场，因此这些股票和土地都是在日本的金融资本持有的，在日元升值开放的同时，境外的资本大量涌入。在日本政府捅破泡沫前，大量的游资热钱进入了日本，泡沫破裂以后，他们被套牢在了日本，炒楼的成为了房东炒股的成为了股东。如果日本政府搞救市，实质上就是给这些外来资本逃亡的机会。而低迷的背后就是成功地套住了外来资本，更进一步的是日本政府以物业税更加深入地套牢在房地产上的资本而银行却以零利率使得现金形式的资本在日本境内难以得到资金回报。

　　与此同时，日本的资本却在进军世界市场，且不说是产业进军海外和海外控制资源，就是在房地产方面也是有利益的。随着日元对美元的兑换率翻了一番，日本投资者开始抢购夏威夷的旅馆、洛杉矶的办公大楼、佛罗里达州的网球场等。仅1988年一年，日本投资者就购买了总价值达100亿美元的美国地产，这就是利用日美地产泡沫率的不同进行套现。到1991年，达到770亿美元。日本买主意识到这是一个千载难逢的好机会，纷纷购买高水准的著名建筑。最有代表性的是东京亿万富翁横井英树，他购买了伦敦郊外的泰姆公园、英国南部的朱比特山以及苏格兰久负盛名的标志性建筑——格莱乃普城堡和西班牙巴塞罗那郊区的菲尔格拉宫殿。1991年，还以4000万美元将被视为纽约心脏与灵魂的帝国大厦收于麾下。日本资本成功套取了日美房地产、汇率、货币不同泡沫程度的差别利益。在这里我们还没有计算前面分析的日本通过卖地到海外建厂和卖资源的巨大利益。

　　金融地产的博弈是数字游戏，与实体经济对应是有赔就有赚的，在这样的过程中虽然日本的国民也有很多人出现损失，但也有人赚到了钱，因为在1985年前持有资产的是日本人，1990年后在泡沫高点高价抛售资产进行海外投资的还是日本人，不要看日本的经济不好，那是日本的资本外流导致的。所以把日本国内外控制的产业一起算帐，日本的资本集团是暴赚的，日本政府的控制力是提升的，日本的泡沫政策是一条成功之路。在这个过程中，拿着钱到日本投资套利的资本损失最大，现在可能还被套在日本的房市股市，他们是与日本资本博弈的失败者。