九乡新闻网胜者为王4粤语网盘:2011负利率下房价还将涨 如何投资房产才划算(第2页)
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/28 00:53:47
贷款利率 月供 说明
4.158% 4865.69 降息前7折利率
4.480% 5054.98 降息后7折利率
5.440% 5640.30 降息后8.5折利率
6.400% 6255.06 降息后基准利率
7.040% 6679.91 降息后1.1倍利率
房价涨幅趋缓 投资未必合算
2010年，虽然房产调控措施越来越严厉，但房价仍然在顽强地上涨，但从涨幅上来看，已经在明显放缓了。以中房上海指住宅为例，2009年上涨了42.36%，2010年1～11月累计上涨了9.19%，考虑到2010年最后一个月房价也在上涨的因素，全年的涨幅应该在10%左右。根据国家统计局公布的数字，2010年11月全国70个城市的房价涨幅已经回落到了7.7%，2010年12月这个数字还有可能更低。
在房价涨幅降低、交易成本居高不下的情况下，即使不考虑未来可能出台的房产税问题，房产投资是否仍然合算就需要认真分析了，如果房价年涨幅不能达到5%以上，贷款买房还甚至还可能出现亏损的情况。
仍以购买一套200万元的一首住宅为例，按照多数投资者平均持有物业2年来计算，如果房价的涨幅为每年5%，两年后这套住宅升值到2205000元。首付比例为50%，利率分别按基准利率的85折、基准利率和基准利率的1.1倍来计算，2年的利息支出分别是107368元、126589元和139425元，加上要支付3%的契税60000元、5.5%的营业税121275元和1%的交易佣金22050元，净利润全部是负数（尽管房价上涨了，但涨幅无法覆盖所有费用，所以个调税为0）。换句话说如果房价涨幅不大，短期内贷款投资房产将出现亏损的局面。
受银行限贷以及房贷利率较高的影响，部分投资者转而采用全额付款的方式买房，这样做虽然可以减少利息支出，但也降低了资金杠杆，收益率仍然不高。仍然是上面的例子，如果哦不采用银行贷款，两年后房价上涨了205000元，去掉契税、营业税和交易佣金后，余额为55675元，如果是按房产全额的2%缴纳个调税，需缴纳44100元，而如果按差额的20%缴纳，则只需缴纳11135元，显然后一种方式缴税比较合算，扣除后2年的净利润为44540元，按200万元的房款计算，投资两年仅获得了约2.227%的收益，平均每年只有1%多一点，不仅跑不赢CPI，比银行存款的收益还要低。即便房价涨幅能够达到7%，2年的投资回报率也只有3%多一点，平均每年还不到2%。像2009年那样短期内获得暴利的机会基本不存在。
自住可以关注保障性住房
2011年是国家大力发展保障性住房的一年，2010年全国共建成370万套保障房，2011年将开工建设1000万套保障房，未来保障房的数量还会更多。因此，对于目前收入不高，打算购房自住的年轻人来说，完全可以稍微等一等，看看保障房的保障范围究竟又多大。根据上海的经验，凡是购买过住房的人都没有资格申请保障房。如果各方面都符合政策要求，完全可以走保障房这条路来解决住房问题；如果不符合要求，也可以通过资金的积累和收入的提高，来增加购房能力。大可不必在条件不完全具备的情况下，盲目出手当房奴。