锂电池一体机捕鱼机:负利率威逼房价上涨

负利率威逼房价上涨

——CPI向上，涨声一片！房价能否不涨？

武汉科技大学金融证券研究所所长 董登新（教授）

　　笔者按：据传，近日河北廊坊市部分开发商已收到该市房管局发出的今年市区的房价控制目标。该目标建议新建普通商品住房价格最高不得高于9000元/平方米；市区中心区(政治、商业、金融中心)平均价格不得高于8200元/平方米，市区周边地区平均价不高于7100元/平方米。在这样的背景下，居然有所谓“专家”预测今年的房价要大跌、房市要崩盘！事实上，从去年的“限购令”到今年的“限价令”，这种“头痛医头、脚痛医脚”的房价调控模式已进入死胡同，前方已无路！

　　2009年4月初，当股市从半年前的1664点一路上攻至2500点附近时，就有专家迫不及待地喊出了“下半年房价将下跌一半”的响亮口号，当时，笔者曾奋笔疾书、撰写了《房产将是中国居民最佳保值工具》（2009年3月6日发表于美国股市创新低之时），随后笔者又撰写了《房价上涨是通胀预期的本能反映》（2009年4月3日），《股价涨则房价必涨的三大理由》（2009年4月24日），《物业税抑制炒房是无稽之谈》（2009年5月28日），《通胀预期：房产是最佳保值工具》（2009年6月11日）等文。

　　2009年8月初，中国股市创下金融危机以来的最高记录3478点，然而，此时中国大城市房价已经开始全面上涨、大幅飙升，不少城市的房价当年几乎翻番，例如三亚、海口等地。那些所谓的专家对2009年房价必跌的预测，在相隔不到三五个月后，为何会发生如此翻天覆地的变化？因为中国股市已经出现了“结构性泡沫”，或称作“人造泡沫”。正是因为我国股市的“泡沫性上涨”，才导致了人们房市预期的巨大变化。这也证实了笔者的基本观点是：如果股价涨，则房价必涨；如果股价暴跌，则房价一定抗跌。

　　2010年4月初，国务院推出了动作不小的“楼市新政”，于是，上述所谓的专家再次雀跃欢呼：“今年下半年房价一定会下跌一半”！然而，时隔半年后，房价不仅不跌，反而有些蠢蠢欲动地向上攀升。为此，在中央政府的统一部署下，许多一线城市的地方政府拿出了狠招、“杀手锏”，比方，颁布限购令、开征房产税。为此，更有专家预测中国房价已经见顶，将来一定是只跌不涨。

　　然而，2010年11月3日，美国第二轮量化宽松政策正式出台，全球一片哗然，世界股市应声而涨，中国股市也不例外。如今更是油价涨、金价涨、菜价涨，涨声一片，就连猪肉价格也在节节攀升，唯有房价不能动！不敢动？

　　（一）“过剩的流动性”必然会阻止房价下跌

　　负利率时代，廉价的货币政策及迅猛膨胀的信贷规模，已使过剩的流动性无处藏身，它们四处游走、无所事事，充裕的资金供给极易激发人们投机的兴奋与冲动，再加上美国推行N次量化宽松政策，美元强行贬值，而贬值美元不断通过贸易顺差和资本顺差流入中国，当大量美元换购成中国的外汇储备时，庞大的人民币发行投向市场，巨大的流动性过剩诱惑并吸引着投资者的眼球，当股市疯涨时，他们跃跃欲试、蠢蠢欲动，随时准备出手房市，将心动变成行动。在这样一种政策氛围及投机氛围的包围下，试想我们的房价怎能忍心下跌呢？

　　（二）“股价涨则房价必涨”是信心与人气的攀比

　　有人说：股价可以任意炒，股市泡沫再大，政府都不害怕；但房价不能瞎炒，因为政府不希望房价上涨太快，否则，民怨难平。

　　众所周知，股票和房产都是投机性极强的投资工具，二者同样具有“虚拟”价值。既然股票可以炒到离谱的境界：比方，在牛市的时候，股票可能不再是股票，而是沦为了赌博的筹码；同样，房产也可以人为炒到无价的地步：现在的上海不就有几亿元一套的豪宅吗？除非你关闭房地产市场！

　　实际上，股价与房价具有极强的攀比性，尤其是在“上涨趋势”方面，二者具有极强的连动性、示范性及趋同性，然而，在“下跌趋势”方面，则房价比股价具有更好的抗跌性。因此，在股价下跌时，人们更偏好持有房产而非股票。

　　（三）“通胀无牛市”，股价易暴跌，而房价却抗跌

　　在国家干预经济的时代，“反周期”调控政策将是政府手中的一项常规化武器。有人说，经济危机时期应该采用特别疗法，这就是“以毒攻毒”、以泡沫对付衰退、以泡沫恢复股市信心。众所周知，世界上最简单的“泡沫手法”，莫过于狂印钞票、猛发国债、无节制放贷、疯炒股市和房市，即便危机重重、大萧条衰退不减，“人为造市”的暂时目标还是易于达成的。然而，三、五年之后，通胀的预期极有可能演变成可怕的现实！

　　所谓通货膨胀，实际上，它正是在经济周期与政府“反周期”的矛盾与冲突中爆发的。通货膨胀一般是经济扩张过度的必然结果。当通胀变为现实时，纸币贬值（钞票不值钱），物价大幅上涨，而房地产价格更是扶摇直上。然而，当政府“反周期”调控时，股市必然会暴跌，而唯有房地产可能成为最抗跌的资产。

　　据国家发改委研究报告预测，未来20年，中国将有至少4亿农民进城定居，到那时，中国城市化率将高达65%。据此推算，按一座大城市定居100万人口计，4亿农民进城定居，意味着中国在未来20年内将要新增400座人口百万的大城市！这将是一个怎样的数字？没完没了的工业化，以及相对滞后的城市化，都会不断膨胀工业化用地与城市化用地的刚性需求，这将让地皮更加稀缺而珍贵，这从根本上决定了城市房价的坚挺与保值，因此，在负利率时代，在通货膨胀时期，在涨声一片、钱不值钱的今天，压住房价的确十分困难。

　　笔者建议：压住房价、稳定房价的唯一办法，就是标本兼治。首先，政府必须大力建设保障性住房，让低收入者与穷人不必参与抢购商品房；其次，开征房产类资本利得税，并按“持房期”长短设置差别化利率征收。比方，持房期10年以上，按所得税率20%征收；持房期5——10年，税率设定为30%；持房期3——5年，税率设定为35%；持房期1——3年，税率设定为40%；持房期不足一年的，设定税率为50%。不过，为了改善住房，换购小于90平方米以下的独套房，可以免征资本利得税。最后，通过大幅加息，消除负利率，回收流动性，让银行储蓄归位。当然，最根本、最关键的措施还是要主动构建多层次资本市场，为国民开辟多元化投资渠道，引导居民健康理财、理性投资。

（最后严重声明：本文是采用Tiao Kan语气而写，但在写作过程之中却感受到了切肤之痛。笔者极力主张房市稳定，并坚决反对房价暴涨。当然，笔者更主张对房市应该标本兼治。特此声明。要看懂本文意思必须查看下面连接文章《负利率时代：要让房价下跌太难》）