九乡新闻网英雄联盟游戏图片大全:房产组合新政下如何购房 选择固定利率房贷
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/05/03 11:38:39
房产组合新政下如何购房 选择固定利率房贷
2011-2-18 8:22:09 理财一周报 共有评论1条 进入理财大学
读者/朱静芬
2011年，从新国八条再次来袭，房产税试点方案出台，到存款准备金率和存贷款利率齐发，一系列政策叠加效应对房地产调控已经具有战略性转变的意义。自调控政策出台后，上海商品住宅的日成交面积大幅缩水，二手房市场弥漫着观望情绪。据业内人士预测，3、4月份房地产市场供给将得到新一轮释放，但货币政策使购房者望房却步，该买房还是租房？怎么买？何时买？这些问题一直在人们心中纠结。
新“国八条”
短期楼市或将价量齐跌
随着楼市价量齐升、巨大的通胀压力和人们对越调越涨的质疑，国务院常务会议出台新“国八条”。这是继去年1月、4月、9月之后的第四波调控，也是2011年房地产调控打出的首个“组合拳”。 其中贷款购买第二套住房首付款比例提高到60%，贷款利率提高到基准利率的1.1倍。对个人购买住房不足5年转手交易的，全额征收营业税。限购措施包括全面限购第三套房等。从短期看，新“国八条”会带来楼市的价量齐跌，中长期的执行效果还要看通胀、信贷、宏观经济等方面的情况。
房产税试点
首次新购住房可暂免
1月27日，上海房产税试点细则浮出水面，本次试点最大的亮点就是坚决遏制楼市投机投资的同时，鼓励百姓合理消费，对刚性需求者实施“税收减免”保护政策。一是鼓励改善性住房的需求者，符合一定条件，房产税可以先征后退。二是保护新婚家庭住房的需求者。成年子女因婚姻等需要而首次新购唯一住房，暂免征收房产税。
此外对符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才也纳入了免税的“优惠范围”。
根据上述两个政策，我们来看一个案例。某上海户籍三口之家，已有一套80平方米的两居室，若新政后再次购买一套120平方米的三居室，由于人均超出60平方米，就要按照规定缴纳房产税。假设房屋市场交易均价3万元/平方米，按70%缴纳、0.6%房产税税费，每年缴纳30000×70%×（120+80-60×3）×0.6%=2520元。为了享受到免税的优惠，此家庭有几个方案:
其一,一年内出售原来的住房，房产税可予退还，但同时要考虑购买住房是否超过5年，若没超过要全额征收营业税，假设售房收入为200万元，则按5.5%征营业税11万元，可以在满5年后出售。
其二，购买100平方米以下住宅以使人均不超出60平方米。
其三，由于第二套住房首付款比例提高到60%，贷款利率将不低于基准利率的1.1倍。因此，如有成年子女，可以该子女名义购买，作为首次购房，享受首套房标准。若子女有因婚姻等需要而首次新购住房，可以享受暂免征收房产税。
加息
选择利率水平较低的固定利率房贷
2011年2月9日起，金融机构人民币存贷款基准利率一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。此次加息后，购房者的房贷总额将不同幅度地上升，对购房需求产生较大抑制。以银行贷款100万元、20年为例，购买首套房按基准利率计算月还款额要增加117.74元，贷款总利息达803533元，比调整前增加28259元。购买二套房按1.1 倍利息计算每月还款额要增加132.8元，累计贷款总利息增加31872.56元。
由于大多数银行均在次年元旦执行新的房贷利率，因此，2月9日前贷款的客户不用急着提前还贷。对于手中有闲钱无处投资的人群可考虑适当提前还款。对于新的房贷客户，要巧妙搭配公积金贷款与商业贷款的组合模式，尽量选择等额本金还款法或双周供，以节省未来的利息支出。在多次加息预期的情况下，选择利率水平较低的固定利率房贷。已办理浮动利率的可通过转按揭改成固定利率房贷。
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