麒麟区第五中学广播操:房价回落40%才算是合理水平——中国房地产泡沫严重程度分析

作者：成功与法  发表日期：2011-10-2 19:12:00

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        房价回落40%才算是合理水平
——中国房地产泡沫严重程度分析
　　
　　 一、从百姓承受能力讲
中国2007年的房价比2004年高一倍，那时百姓已经感觉很高了，即使高薪白领贷款按揭买房也不容易。2008年全球金融海啸来临，中国正好想顺势调整一下，可是2008年全球经济衰退程度超出国家预料，被迫紧急出台刺激政策，结果现在房价比2007年再翻近一倍。现在家庭买房，必须2人都是高薪白领或者双方父母支持才能买得起，即便这样，也不是一件容易的事，因为高价买房后，很容易变为房奴，生活质量下降。
　　那，现在中国有多少家庭2人都是高薪白领呢？3%？这就很不错了。
　　 即使房价下跌40-50%，跌回2007年的高水平，买得起房的家庭也不会超过50%！大家想想，2007年的时候，有50%的家庭买得起商品房吗？10户人家也难得有5户吧。
　　 因此，从百姓工作生活的感受来看，中国的房价泡沫真的很严重，远远超出了百姓的承受能力。
　　
　　 二、从国际标准讲
　　 国际上，房价与家庭收入比为6倍以下为合理水平，超过6倍为泡沫。瑞士是全世界人均收入最高的国家，比美国、日本还高，它的房价与家庭收入比为6倍；日本为4.8倍。
现在中国城市一个家庭男女双方（比如一般公务员或教师）每月各3000元，2人就6000元，一年就7.2万元，6倍房价就是43万元左右。100平方米，43万元，每平方米4000多元，这就是2007年中国房价的平均水平。也就是说房价超过4000多元/平方米，就已经是泡沫了。而现在中国城市平均房价7000多元左右，房价收入比高达10倍以上，泡沫已经很严重了！假如房价与收入比回落到6倍，至少回落到2007年的水平，房价将下跌40%！
　　
　　 三、从房价上涨的根本推动力讲
房价上涨的根本推动力就是：货币的增发。中国经济每年都增长，货币每年就要多增发一点，维持适度的通货膨胀（一般3%以下），有利于经济的运转。也就是货币的供应量要比实体经济的增长量多一点，对应的实物资产价格也就相应涨一点。房地产价格，换一种说法就是房地产的货币量体现。货币多印一些，房价自然就涨一些。因此，如果房价每年均衡上涨几个百分点，这是合理的增长。
2007年以前，中国银行业放贷总额在3-4万亿元左右，然而为了应对世界金融海啸2009年放贷近10万亿、2010年近8万亿，货币供应量突然增多1-1.5倍！可实体经济却用不了这么多钱，因为危机环境下内需外需明显减弱，生产出来的商品卖出的很少，结果很多贷款来的资金或企业个人的自有资金就不用来生产了，很多都流到被国家刺激的房地产市场，货币突然增多很多，需求增多很多，房价自然就被抬高了。货币供应量多了1-1.5倍，对应的房价就涨了大约1-1.5倍，这是多么严重的泡沫！同样其他物价也在飞涨。
现在国家发现：哦，原来实体经济需要不了这么多钱，赶快收回。进而大家看到银行的存款准备金率上调到历史最高位21.5%，利率也提高一些，回笼资金以抑制银行过度放贷。大家想想，如果过3-5年银行贷款规模减少50%回到2007年的水平，那资产价格房价是不是会回落50%呢？回落是肯定的，只不过回落幅度可能不到50%，因为3-5年每年人均收入都在小幅增长，而且中国人对房子的刚性需求也会抵消一部分房价的回落。我认为3-5年后房价至少回落30-40%。
　　
　　 四、房价回落的比例
　　 从上述3方面的分析结果看，中国城市房价回落40%才算是回到合理水平。
　　
　　 五、不要被忽悠了
了解房价上涨的本质，了解房价泡沫的严重程度，你就不要再被开发商忽悠了。“什么城市土地稀缺，地价越来越高，房价怎么会落？”你可以告诉他，城市不缺土地，把七八十年代8层以下的楼房拆掉，盖二三十层的高楼，城市不知要多出多少土地来！专业讲就是提高原有土地的容积率，就可以解决城市土地“稀缺”的问题，发达国家地区就是这么做的。“什么房子越来越少，房价怎么会落？”你可以告诉他，目前中国有6000多万套空置房，没有人住，如果房价下跌，这些投资人怕亏损而抛售房子，加上目前众多的待售房、在建房，市场上可卖的房子“多如牛毛”，怎么会少呢。如果有人跟你讲“你见过房价下跌过吗？”你告诉他：2008年全国房价就下跌10%，要不是国家为应对全球金融海啸被迫出台4万亿投资计划还不知下跌多少？1996-2004年海南因房地产泡沫破裂，房价从6000多元跌到1600多元/平方米，1000元左右的旧房我还见过不少。日本九十年代初因房地产泡沫破裂房价49%，地价下跌70%，目前只涨回到最高价的三分之一！请不要再被忽悠了……
　　 如果中国房价泡沫不严重，国家怎么对房价调控的决心这么坚定不移？！大家好好想一想……