苏州大还是吴县大:中国房地产泡沫超过日本? -多种因素提高房价

中国房地产泡沫超过日本? -多种因素提高房价

[1603]　(2011-02-05)

早报导读

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　　现在北京和上海房地产价格已经超过日本东京, 2、3、4级城市房价也在猛涨, 中国房地产上涨还能继续?对经济破坏程度有多大?

　　中国房地产市场国际化比日本当时深入, 上海有很多香港和台湾资本投入, 也有 部份国际资本; 海南三亚有很多俄罗斯资本投入;北京全国和国际资本都有投入。日 本虽然出口多,但还是相对封闭的。人民币升值必然会激励房价提高。

　　中国经济是二元经济,正处于城市化之中， 城市和农村差距大。中国是能否和日本 当是相比呢?中国经济发展水平和城市化水平比日本低得多。 巴西和印度大城市房价 也是出奇的高,外来人住的比较差。 北京二元化很厉害,有100万居住在防空洞里,房价 达到很高水平。

　　俄罗斯莫斯科的房价也非常高, 全国有钱人集中在莫斯科,全国资源分布失衡, 贫富 差距很大。 俄罗斯富人喜欢投资房地产。 北京也有这个特点,集中全国一半的优秀人 才,有大型企业总部,新兴网络公司也很多集中在北京。 日本经济比较均衡，很多国际 型大企业在二，三线城市。

　　中国金融与当时的日本很接近，就是放贷能力很强，可以有大量钱投入房地产。 中国经济现在是钱多，经济发展快。但是，当时日本金融已经现代化，中国还有不少 非现代金融。 印度钱没中国多，但是发展速度与中国接近,中国流动性过剩比较严重。

　　日本土地制度比较简单,土地和物业是一起的, 土地是私有，不能搞土地财政。 中 国土地国有,中国可以搞土地财政，这是向香港学的，香港土地是国有，由清政府割 让和租借给英国国王，只有少部分农民土地是私有。美国历史上也用土地财政政策发 展经济，美国从法国购买的土地，占有的西部土地，属于国有，卖给私人和铁路公司， 是经济腾飞的因素。但是，中国土地财政每块地70年之后可以收回再卖。中国土地财 政占了地方政府财政收入的40%，可是其他赋税不低，香港因为土地财政，其他税比 较低，维持自由港地位。

　　中国人文化特点，结婚要买房， 而且是家长帮忙出钱。

　　个人财富很多投资于房地产来保值和增值，买几套房。中国就业特点是40-50岁可能 就有困难，不像发达国家用有经验的人，个人能力保值和增值对就业效果不是很强。按 照一位著名企业家激励部下好好干时说，如果现在不努力，到了40岁-50岁，其实处于 社会底层的人，但是有多少人到了40-50岁还事业比较好？很多企业，劝超过35-40岁的 人，到了这个年龄要到下坡路，要让给年青人。就是多数中小企业主，最后要退出自己 事业，买了房地产安全些。

　　中国企业也靠房地产保值和增值，获得信贷。企业资产之中，品牌，人才和知识产权 和技术秘诀这些东西资产价值不是很有保障，房地产比较保障。很多国际大企业很容易 搬到其他地方，房地产资产重要性不高。 这样多企业有房地产业务，如果房价跌，会怎 样？企业负债会非常高，企业抵押借贷能力下降。

　　总之，中国房价高有自己因素，更国际化，二元经济-经济发展城乡和地区失衡，贫富 差距大，财富集中，资源失衡，信贷能力强，非正规金融很强，土地财政，文化特点，个 人和企业资产特点。很容易发生房地产投机，要解决起来很不容易，多数变量要花长时间 才能平衡。

　　首先土地财政不会放弃， 房地产占地方财政收入的近一半， 土地财产政实际很难弱 化，水利建设要抽10%的土地出让费，保障性住房又占一部分。 今后，医疗改革需要更多 财政投入，很多地方教育改革，取消代课老师，老师工资上涨。普及高中，完善幼儿园。 财政需求只会越来越高，土地财政和房价问题也难解决。很多地方政府靠土地抵押贷款建 设基础设施，例如高速公路，这样房价和高速公路收费不可能降低，否则地方政府没有现金 流和资产保证还债。

　　文化上， 让80后不买房，也不现实，以后房价越来越高，父母退休，家庭也支持不起。 很多结婚很现实，丈母娘可能更看得起有房而没才和没貌的本地女婿，看不起没房有才有 貌的外地人。住房也是婚姻保障的资产。

　　现在找不到合适的调控方法， 高档房销售的消费税，也是在房价上再加一笔，变相加了 房价。高档房投机比其他房活跃，虽然赚了富人的钱，但是金融风险还是不小的，地方政府 开出更多地建高档房得到高档房消费税。

　　房产税也很困难。中国土地归属很复杂, 城市里是国家和企业事业所有；农村耕地集体 所有, 个人有长时间承包权,宅基地归农户所有，城市里个人没有宅基地。城市和农村很难 统一，城市里是房产税，农村就可能收房地产税。

　　土地所有权很令人困扰，城市里到农村建了别墅，但是土地归属在农村，权力得不到保 护，争地时，说拆就拆了。

　　城市里很多土地是企业事业所有的，住房是个人所有。有的企业事业改革，土地成了很 重要方面，有的主业已丢的国有企业用土地还债外，用房地产维持退休人员的福利；企事业 改革，土地也成了纠纷之地，新入主股东目的是要土地，有目的的毁灭主业让很多人没有了 工作，酿成很多纠纷，和农村拆迁一样。

　　土地税很复杂，很难收。很多房子土地是单位所有，房子归个人，因此个人未直接占用 国家土地资源，从资源占用角度很难分清楚。

　　税负公平，简单和考虑负担能力。房产计价是比较复杂的，征收很难公平和简单。上海和 重庆都是比较有历史和移民比例不特别大的城市，很多拥 有多余房地 产的人,依靠租金收入维 持生活。上海对新购的住房-增量征税，重庆对存量2000幢别墅，新增高价房征收。对增量征 税，有抑制房价目的。对存量增税是调节社会收入和公平分担资源占有。估计，对高档房会逐 步增加存量增税。 房产税数额不大，重庆是2亿元，以后慢慢增加，对财政作用不大。

　　日本房地产破裂对经济影响很大，因为日本银行对房地产贷款比例过高，日本企业当时 直接融资比例已经很高，银行从房地产获得利润。有学者认为中国房地产泡沫破裂对经济影 响不大 中国绝大多数银行房地产占贷款20%左右,银行可以多种金融业务运营获得利润，房 地产崩盘对经济影响是否在可以承受之内?地方土地为抵押的地方融资平台借贷很高, 越到低 级政府就越严重, 到了现金流勉强还息地步。 企业借贷也依赖于房地产抵押。 看来,只能缓和 手段把泡沫挤干。因此货币收缩力度要柔和 鼓励保障性住房, 重庆市是这样。 土地财政收入下 降,这种方式很难激励地方政府。

　　如果中国也发生房地产泡沫破裂，对经济影响很大，但不会出现日本那样经济长期低增长 情况，还是能够恢复比较高经济增长。中国城市化进程还有继续，中国内需市场日也在扩大，中国城市化进程，数亿农民进城，比留在家里收入高2-3倍。很多出口企业转为内销取得成功，那些向美国沃尔马供货的公司，也向国内的沃尔马之类的集团供货，转得比较快。日本在金融危机后，人口减少危机呈现出来,每年人口都在减少; 日本改革旧劳动制度，终身雇佣制度逐渐废除，三分之一(1700 万)劳动力是派遣劳动力，工资只有正式员工的一半，新一代员工近1半是士气低落派遣制工人，人才外流, 虽然出口导向大企业利润很高, 但是实际上抑制了内需增长。 产业转型不成功,在汽车电子方面韩台竞争者分享了市场,自己没有向上转.; 特别是韩国汽车和电子工业在金融危机后赶上了日本. 韩国三星的电子产品覆盖了从微处理器,存储器,平板显示,等完整产业链.韩国汽车被承认为与欧美日汽车同等档次。

　　房地产业对经济转型是有很大影响，很多资金从实业转到房地产业，而不是投资于创新， 甚至有的科研单位转制受房地产开发之害。房地产也提高了租金，间接影响了价格，例如电 影业，租金占了总票房的20%，票价很高，不利于消费提升。房地产对电子商务比较有利， 人们在网上购物，免除了租金对价格影响，很多城市设立很低租金的物流开发区。

　　加大土地供应用于住房市场,鼓励房地产公司竞争,可能是唯一出路。很多地方房地产市场并不开放，画地为牢。

　　中国住房市场目标是维持比名义GDP低的增长，通过收入增长和分配来缓解增长。中国宏观调控CPI外可能会加一个 指标，住房价格增长指标控制在名义增长率17%左右以下的9%左右。

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