飞机蒙皮制造:Lex专栏：中国楼市开始降温

来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/29 20:50:41

不管一个地方的房地产市场曾有多热，他们最终都倾向于以相同方式降温。市场注意力开始从年度价格变化，转移至月度价格变化。交易量趋向枯竭。上市房地产开发商通过促销来出售库存，牵连其股价遭受打击。分析人士开始谈论市场的“去泡沫”化。所有这一切目前正在中国发生，全国70个最大的城市中，有半数以上城市在今年7月至8月期间房产价格下降或持平。

没有什么理由推测中国楼市即将崩盘。中国的家庭一般不会用自己还没有的钱，去购买自己无法承担的物业——而这是美国和其他国家出现房地产危机的直接原因。市场仍为购房者置业提供着强大动力：贷款和存款的利率都比较低，储蓄投资的其它渠道也相当有限。地方政府也有强大利益保持房价高企，去年其财政收入的大约三分之一都依赖土地交易。例如，7月份只有两个城市响应了政府要求收紧购房限制的呼吁。

但话说回来，有一点周期的感觉将是可喜的。自中国国务院取消住房分配制度、允许公寓房成为私人交易商品的17年以来，中国楼市从来没有经历过任何大幅下滑。这让投资者相信房价只会朝着一个方向走。展示其它情形是充满风险的，据瑞银(UBS)估计，中国房地产行业占国内最终需求逾四分之一。尽管如此，政策制定者仍应从央行上周一份调查结果得到一些启发，76%的受访者抱怨房价过高——这是该民意调查2009年首次将房地产数据纳入问卷以来，人数比例最高的一次。如果说维持社会稳定是政策制定者的首要目标——事实也正是如此——那么楼市减速就不仅仅只是可取而已。

Lex专栏是由FT评论员联合撰写的短评，对全球经济与商业进行精辟分析 ------------------------------------------------------------ 不是我标新立异，但房价调控来得太晚了，至少晚了6、7年——因此现在不但要遏制房价高企，恐怕还要担忧房价下跌，按照中央的说法，要保持房价“稳定”，不要“过快增长”。
中国住宅地产开发是个牵一发而动全身的问题，它对关联产业的带动效应太大，简直就像一个发动机，它一旦停滞，相当多的产业全都要停滞。但现在的情况已经恶化，如果目前的政策造成房价下跌，那对全国经济将会是一个极其严重的巨大打击。就像一个人感冒的时候，去洗个桑拿或许就自愈了，但已经到了发高烧的地步，再去桑拿大概会要他的命。

多年来政府一直仅仅关注住宅价格本身，舆论就只会骂政府卖地，这些都是细枝末节的事情，其背后两个根本的原因被忽略了：1、过剩的流动性，2、实体投资的恶劣环境。有钱是好事，但是钱却花不到正途上，也没有什么“正途”可以花，于是只能炒房、炒股、炒黄金、炒大蒜……金融的价值在于实现资金配置的优化，而中国，可能情况恰恰相反。
唉，现在再说这些为时已晚。形势不容乐观呐~~

至于这篇Lex专栏，我觉得它讨论中国问题的时候，可以让了解中国经验的编辑把把关。“中国的家庭一般不会用自己还没有的钱，去购买自己无法承担的物业”？文章太高估中国人的可支配收入和储蓄能力了。绝大部分满足“居住需求”的买房者，都是贷款的，中国月收入5000元以下的占总人口的96%以上，就算“啃老”，大部分人也要贷款。当然，还有一部分人甚至连首付都付不起，他们连进入讨论范围的资格都没有。

另外，地方政府财政对“卖地”的依赖，可能被低估了。很多人都注意到，房价的高涨在政治上是一个极其危险的不稳定因素；然而不知道有多少人想过，如果地方政府少了卖地的收入，这个因素会给政治体系带来多少不稳定？以及引发多少外部问题？

最后附几个数据（引用别人的调查，不是我统计的，未核对），土地成交价款占地方财政收入的比例：
1989年，0.24%
……
1999年，9.19%
2000年，9.30%
2001年，16.61%
2002年，28.38%
2003年，55.04%
……
2010年，74.14%
（资料来源：《国土资源统计公告》、《中国国土资源统计年鉴》、《中国统计年鉴》、《2010年地方政府性基金收入决算表》、《2010年地方公共财政收入决算表》）

朱镕基在2003年1月的时候说：“绝大多数同志，还没意识到房地产过热的严重性。”参照这个数据表，一方面是朱镕基确有远见；但另一方面，也说明其他官僚有多么浑噩，对这样一个明显的危险信号视而不见。2003年3月，朱镕基卸任。到了2003年底，中国房地产就无可避免的恶化了，直至形成今天这个烂摊子。
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