□本报记者 余丽

　　自钱塘帝景自曝开发成本后，其中“第四项预期利润，为6525元/平方米，占到销售价格的23.7%”引发了不少购房者的关注，房地产行业从原先的暴利行业，项目实际利润动辄100%甚至200%以上，到现在不少楼盘却纷纷宣称逼近成本价销售。接下来即将上市的一些新盘又频频准备低价入市，目前的房价距离成本底线，究竟还有多少远？

一将开新盘

利润率约为20%

　　现阶段开盘的楼盘利润率到底有多少？

　　杭州某不愿透露姓名的资深开发商，以两个即将开盘的楼盘为例。

　　第一个是华盛达阅城，这个楼盘首推高层房源，89-120平方米，主力为89平方米三房及114平方米，均价14000-18600元/平方米。

　　首先看土地成本，2009年12月8日，浙江华盛达房地产开发有限公司在无人竞争的情况下，直接加价100万元以53647万元竞得杭政储出[2009]95号土地（即现在的华盛达阅城地块），折合楼面价仅4258元/平方米。业内分析人士表示，华盛达阅城的低价入市，与当年相对低廉的土地成本不无关系。

　　再看建安成本，华盛达阅城的整体建筑选用法式风格，注重设计、用材及细节，多层外立面选用高档石材。鲜明的建筑线条，庄重典雅的颜色，精雕细琢的细节，呈现出优雅、高贵、浪漫的法式建筑气质。“我认为他们的产品看上去应该还是不错的，成本不会低。”这位开发商分析认为，除了房屋本身的建设成本，再加上整个小区的所有园区配套完成，该楼盘每平方米的建安成本起码在6000元以上。 再加上各种税费，预计开发总成本已经在1.4万元/平方米以上。

　　“按照他们透露的14000-18600/平方米的价格区间，预计利润率最多在20%左右。”

利润仍高于社会平均水平

　　第二个楼盘是位于杭州城西的某将开楼盘，楼面地价约为9000多元/平方米，同样也是法式风格，预计均价1.8-1.9万元/平方米之间。按照该业内人士的分析，这样的价格几乎也就是保本价了，利润不会超过20%。

　　这位业内人士还表示，目前成本核算中很重要的一项是财务成本，尤其在目前许多企业资金链都非常紧张的时候。而这项成本的差别也是巨大的，自有资金充足的企业，财务成本大大降低，而如果企业通过各种民间渠道或信托取得的年利率可能在20%甚至25%以上的贷款成本，那么20%-30%的毛利率真的只能算是保本价，甚至是亏本价。

　　还有一位业内人士则坦言，根据他对市场的了解，目前杭州的新盘，上市公司普遍利润在20%左右，非上市公司约为25%，一个项目，两年时间，利润率不算高。

　　据中国社科院近日发布的2011年住房绿皮书披露，2009年中国房地产行业平均毛利润率为55.72%，2010年各行业平均利润率为6%，其中钢铁行业为3.5%，是所有行业最低的，如果按照这个参照标准，目前房地产企业的利润率依然高于社会平均利润率。

人工成本普遍提高

　　一位开发商告诉记者，随着全行业成本的提高，房地产行业的开发成本也在逐年递增，且不说钢筋水泥等建材，就是人工成本也大幅度上涨。

　　据了解，去年50%-60%的房企几乎都给员工加了薪，加薪幅度普遍在10%-20%之间，一些重要岗位当然还远远不止这些。

　　现在一个普通的精装修师的年薪约15万-20万元之间，一些精装修团队的负责人年薪可以达到50万-80万元。一个普通景观设计师的年薪10万-15万元之间，资深一些的要40万-50万元。

　　“几年前雇用一个好一点的木工，每天工资大概75元左右，而现在要250元，是以前的三倍。”杭州某开发商透露。

开发成本会否支撑房价

　　房价能再降多少，是不是要从开发商的利润中分蛋糕？

　　“市场的底线不是由哪一家具体的公司来决定的，成本不一样，在自由竞争的状态下，接下来6折、5折也不是没有可能。”某资深业内人士认为，折扣的多少并不就是单纯地代表楼市的底线。现在市场上虽然观望的情绪非常浓厚，但是多是持币待购，刚性需求还是存在的。

　　在他看来，对于高档房产，楼市波动造成的影响可能相对较小，而对于普通的中小型住宅，等着购买结婚、入住的急迫需求是很明显的，如果折扣达到一定程度，购房者还是会下单，成交量就会释放。

　　那么决定底线的到底是需求还是成本？

　　“单个楼盘的成本是不能作为楼市支撑的，但是楼市普遍的成本，应该会形成一个相对坚挺的阶段性支撑。”某开发商分析说，目前市场上除了闲林等个别近郊区域的楼盘，协议出让的土地比较集中外，大部分土地都是招拍挂拿到，随着那些“超低”成本的楼盘基本消化之后，以目前普遍的土地价格，楼盘打完7-8折后，基本上都已逼近成本。

　　有没有可能会出现更低的？“当然有可能，不排除少数的企业因为企业自身的原因或者是楼盘的地段、品质问题，出现更低折扣的抛售，但是这应该不会是主流。”业内人士分析认为。

地产业暴利得到有效遏制

　　而另一个不争的事实是，随着调控的逐步深入，房地产业已经开始渐渐远离暴利。

　　7月份，财富中文网最新发布了《2011年中国500强排行榜》，榜单显示，中石化再次登上榜首。今年排名前10的公司与去年相比仅有一处变化，上汽集团取代中国银行第十的位置。中国农业银行因为上市的原因，从去年的未入榜到今年排名第十一。所有上榜公司中只有9家出现亏损。

　　去年大出风头的房地产公司高居中国500强排行榜中利润率最高的公司榜首，而今年在榜单中则减少，最赚钱的40家公司中，房地产只有4家公司，且排名靠后。

　　2009年，建投能源以47.3亿元的营业收入位居2010年《财富》中国500强第396位，而仅仅一年之后，这一收入水平仅能勉强入选500强名单。

　　榜单还显示，2010年瑞安房地产有限公司以净利润率58%登上榜首，较上年的榜首宝龙地产控股有限公司73.57%的净利润率有所下降。业内人士表示，这显示了中国自去年起对房地产行业实行调控后，地产行业暴利得到有效遏制。

　　而不少业内人士认为，对中国房地产行业来说，利润率在10%-20%已经开始渐渐趋向一个健康的水平。