下半年房价会“拐”吗？ 看楼市专家们怎么说

2011年07月20日 07:11
来源：房地产时报

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随着政策效果逐渐“发酵”，楼市温度也随之波动。于是，对于今年下半年楼市将出现真正意义上的价格拐点之说不绝于耳。对于这样的观点，楼市专家是怎么看待的？

成交清淡难免调整恐难出现

□新聚仁机构董事长李嘉政

经历了一年多的楼市调控，楼市成交量急剧萎缩，一些项目甚至出现连续数月零成交的窘状。于是，很多机构，包括各大投行纷纷看空下半年市场。笔者认同未来市场继续走弱，但房价调整短期内恐难以出现。

首先，未来两个月是传统的销售淡季。一方面，在各大开发企业的销售节奏安排上，虽会争取实现一定销售，但其预期远低于9、10月的传统销售旺季。相关的推案力度多会延后，促销力度也不会太大，因此，难以形成比较像样的、全面的市场调整。另一方面，酷暑之下，买房需求也会受到压抑。在买涨不买跌的预期之下，有购房需求的也多会将宝押在9、10月份，甚至更晚。未来两月市场清淡难以避免，但房价调整却难现。

其次，近期货币政策松动的传闻不断，通胀预期持续高涨，市场博弈的天平有再度向卖方市场倾斜的趋势。这也导致很多开发企业在调整营销策略时进退失据，在对未来市场不能形成准确预判的前提下，一部分开发企业继续观望，甚至小幅提价应对市场。而新开盘项目也因多为高端项目，将必然拉高整个市场成交均价。

再次，前后三轮的楼市调控在调控了市场成交量的同时也诱发了开发企业的战略调整。一方面，很多开发企业，尤其是大型开发企业纷纷转型商业地产、旅游地产等受调控影响较小的开发产品，改变战略发展模式，提升了企业应对危机的能力。另一方面，因为一、二线城市开发成本高企，很多房企，尤其是大型上市房企早在2009年就开始全面布局三、四线城市。即便市场继续维持目前状态，全国布局并已成功转型的大型上市开发企业依旧能淡定地面对市场调整。因此，短期内期望房价出现较大调整并不现实。

如果宏观调控政策不发生改变，未来市场持续走弱的趋势不可避免，市场调整也将持续，而这种调整更多的是以量换价形式出现，成交量极度萎缩，价格维持高位盘整，真正的价格调[最新消息 价格 户型 点评]整短期内难以出现。如果通胀持续，即便政策不松绑，价格的有效调整也难以真正出现。

下半年房价仍缓慢上涨

□上海至行投资咨询公司总经理赵春雷

在通胀预期增强、负利率状况依旧之时，期望大宗资产价格出现大幅度下跌是不切实际的想法。

尽管7月7日央行再次上调了基准利率，调整后的一年期人民币存款利率提升至3.5%，但相对于创下了三年来新高的CPI，依然杯水车薪。国家统计局数据显示，6月CPI同比上涨6.4%。0.25个百分点的加息小步碎跑，较之攀升的CPI涨幅，无助于改变负利率局面及预期。

行政限贷、限购等政策对于商品住宅市场的遏制效果显而易见。不少城市的涨幅正在收窄，当然成交缩量更加明显。但是，没有任何理由说明，在大多数商品价格上涨的时候、在通胀预期与负利率局面之下，作为具备抗通胀天性的房地产商品价格会呈现逆向下降。可以这样说，房价的涨幅小于CPI的涨幅，其真实价格已然在下降。

不可否认的是，由于目前的商品住宅市场已经更多呈现出政策市的迹象，在局部区域局部楼盘出现价格波动的几率存在。

与CPI一样，与房价成正相关关系的还有货币因素，近年来广义货币供应量M2增速与房价走势基本吻合。 6月末，广义货币（M2）余额78.08万亿元,同比增长15.9%，比上月末高0.8个百分点。而外汇占款可以预计依旧会在3000亿元人民币上方。

我认为，下半年的商品住宅市场可以用四字概括：波动、盘整。具体呈现以下格局：价格缓慢上涨，涨幅与CPI持平，而成交量较之上半年将有小幅反弹。基于信贷政策导致的发展商融资困难的状况，一手房价格的局部波动会大于二手房市场。更多是出于现金流的原因，部分区域部分楼盘或出现降价促销，但不会是市场的主要状态。

房价拐点是一个“传说”

□北孚营销岑俊罡

房产拐点何时出现？虽说这次调控比往年的力度要大，范围要广，但我认为还没到拐点，或者说这个拐点根本不会出现。

此次调控的主要手段，限贷、限购、增加利率，调整准备金，银根收缩等等，所有的调控都是针对消费者的，我一直认为，这种单方面的调控根本起不到“质变”的作用，充其量是“量变”。房地产拐点不会出现，主要原因有以下几个：

1、地少人多。中国64%的土地只有5%的人群，也就是说，36%的区域集中了95%的人群。人口密度达世界第三，吃饭、居住和土地的矛盾日益突出，因此物以稀为贵，居住将会越来越难。

2、一直说“发展商黑”、“房地产暴利”，来看一组数据，2007年政府卖地收入1200亿元，2008年为9600亿元，2009年1.6万亿元，2010年竟然达到了2.9万亿元。这些土地出让金最终还是会摊入房价，摊给消费者。所以，高房价不能一味怪罪开发商，但也不能完全怪地方政府。我国的体制是中央财政过于集中，地方政府所留的太少，逐渐形成了中央靠税，地方靠卖地、融资等平台。地方政府不卖地就无法经营下去。而且政府从农民手里把土地收购过来的成本也越来越高，这势必会影响到政府卖地的价格。因此，房价短时间内不会下浮。

3、房地产业牵涉的相关产业太多。房地产一调控，建筑业、装修、家电等都会受到影响，产业链的GDP会减少，就业容量也有可能萎缩，社会稳定性就会改变。今年宏观调控的任务是抑制通货膨胀，而且输入型通货膨胀压力也很大，收紧银根，信贷规模控制，将会影响一些项目的上马投资和建设；一些企业的融资也会产生困难，特别是一些大量解决就业的中小企业的融资会更加困难。供应将会进一步减少，因此，房价的拐点仍然是一个“传说”。

最后，笔者认为，调控要从两方面下手，一是供给，二是需求，只有从供需两方面同时入手才能有效地控制房价，所谓的拐点才能真正来临。

市场声音

下半年楼市将有拐点吗？答案是否定的。虽然限购、限贷等房地产调控政策将延续，紧张的资金面下半年也难以改观，房地产开发企业困难重重，但总体看，2011年下半年楼市将仍然是牛市。

——广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，6月CPI高达6.4%，居民存款长期负利率，资本市场不景气，投资渠道狭小等因素，都有可能令楼市投资需求“春风吹又生”。

然而，期待楼市狂风暴雨一般地下挫并不现实，可能性很大的是阴跌，阴跌不仅表现在缓慢下跌的情况，而且还可能不反映在数据上。

——著名的财经评论人朱大鸣认为。

楼市目前正处于一个非常敏感和关键的时刻，如果继续严厉调控，房价“下拐”，极有可能拖慢经济增速，增加银行坏账，造成经济“硬着陆”；而放松调控，房价将会出现猛烈的报复性上涨，加剧楼市泡沫，招致更多的民怨。

不要以为为了经济增长，限购令会被迅速取消，楼市松绑政策会很快到来；也不要以为，为了打破目前楼市僵局，新一轮旨在让楼市暴跌的更严厉调控新政会蓄势待发。

——央行下属《金融时报》文章指出，抑制房价过快上涨而不是让房价暴跌，才是楼市调控的真正目的，意即房价可以小涨，可以小跌，就是不允许暴涨暴跌。

中国楼市的拐点已经到了，而且它不是一个小拐点，房价报复性上涨不会再上演，而是一个大拐点的到来。由于过去5年中国资产增值速度过快，很多人买房赚了钱。但是现在，百姓买房升值的空间没有，地产商投资暴富的日子也过了，同时由政府提供住房的房产政策的拐点也到来了。

——有专家认为。