金手指葡萄苗好栽吗:陈真诚：调控房地产政府再跳摇摆舞？

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2010-03-19 01:40:22
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陈真诚：调控房地产政府再跳摇摆舞？
文/陈真诚
（内容导读：就国企在高价拿地创造“地王”及闲地囤地炒地等问题而言，除这些企业拥有雄厚资金实力等原因外，关键还存在包括企业行为被处罚在内的企业经营风险与企业法人代表或其他决策层、操作者本身利益关系不大的原因…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）
在今年全国“两会”上，温家宝总理在《政府工作报告》中做出“完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度”的表态，言犹在耳。会上会下，代表、委员们及公众对于房地产市场不正常现象的讨论与批评之声，余音未了。“两会”期间，3月10日，国土资源部出台了“刀刀见血”的土地新政——《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，余温尚热。接着，仅十多个小时之后，国土资源部再出重拳，公布对18宗闲置土地的处理，余波依依……除出台土地新政策外，尽管官方并没有在“两会”上端出调控新菜，而舆论却普遍认为“两会”后房地产还将深化，尤其一场“土地整肃风暴”即将席卷开来。
只是，就在全国“两会”结束后的第一天，在天子脚下的北京，在市长曾于“两会”期间放言要带头遏制房价上涨的北京，其土地市场接二连三地涌现一批新“地王”，国企们豪掷巨资将三块商品房开发用地收入囊中，楼面单价“地王”在一日之内连续两次被刷新，还诞生了地价总价“地王”。于是，尾随“两会”代表、委员们离京的飞机轰鸣声，“北京疯了”之声便响彻寰宇！
而就在今年2月24日，在北京土地市场上，当天出让的6块土地中，有3块土地因为没人报价而没能成功举行现场拍卖。可仅仅只是1个月之后的土地拍卖会上，就连续爆出“地王”。
3月15日，当天出让的也是6块土地，全部成交。其中，上午，远洋地产旗下的北京远豪置业有限公司，以40.8亿总价拿下朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地，折合楼面价27529元/平方米，因大龙地产的天竺“地王”被收回,成为了2010年北京土地市场上的首个“地王”。下午,中国兵器旗下的北京世博宏业房地产有限公司，以总价17.6亿元拿下海淀区东升乡项目地块，折合楼面价3万元/平米，再创新的单价“地王”。同日，北京中信新城房地产有限公司，以52.4亿元拿下大兴亦庄住宅及商业项目（X1-1B）地块，总金额超过2009年“地王”顺义区后沙峪镇天竺开发区22号地的50.5亿元，成为新总价“地王”。而且，由于望京诞生了新“地王”，致使该区域的二手房的报价立即出现了飙涨，最高涨幅达40%左右。土地市场上的这种竞“王”浪潮和飙升表现，或会刺激相关区域的房价上涨预期，使本已畸形的房地产泡沫进一步膨胀，给房地产调控来了个实打实的“冷幽默”，尤其是给密集出台措施的土地调控连续回应了三记耳光。
在“国四条”、“国十一条”、“北京十一条”和“土地十九条”等房地产调控政策密集出台之后，为什么开发商们的拿地热情依然不减？究其原因则主要在于，尽管“两会”前房地产调控政策密集出台, 尽管“两会”期间代表、委员们和公众对高房价的抱怨声此起彼伏,但官方在“两会”做结上再次露出了刻意淡化房地产问题的痕迹。于是，在房地产调控上，仿佛出现了被公众戏称为“影帝”的现象，市场看到了可能再次跳“摇摆舞”的迹象，尤其感觉到了在加息预期上民意旁落、民众预期相离政府意志甚远的可能。进而，市场各方对政府调控房地产的态度预期、对遏制房价过快上涨的效果以及未来房价、地价预期，再次发生改变。而“两会”期间，政府公布的对闲地囤地炒地者的处罚结果，透露出违规成本依旧低、土地政策“高举轻落”的信号。
去年12月23日，国土资源部公开挂牌督办了全国18宗闲置土地。今年3月11日，在发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》之后的次日，国土资源部公布了对该18宗闲置土地的处置结果。北京市国土资源局刊登了一则《关于国土部挂牌督办5宗地处置情况的公告》，宣布处理5宗闲置土地。虽然多家知名地产企业被进行了处理，甚至有企业遭到了闲置期间暂停在当地土地交易市场参与新的土地出让交易活动的资格的“严厉处罚”。其中，最引人注目的当属李泽楷旗下的公司被处罚：政府拟对香港盈科大衍地产有限公司的北京启夏房地产开发有限公司就朝阳区工体北路4号地块处以地价款1%的罚款，同时暂停北京启夏房地产开发有限公司和原股东香港盈科集团及其下属公司在北京市土地交易市场的交易行为。
然而，细心的人却发现，在被处罚的企业中，李泽楷旗下香港盈科集团，是唯一一家被暂停在北京市土地交易市场参与新交易资格的企业。而且，盈科集团在内地目前只有一处地产即北京盈科中心，在其他地方没有任何地块。政府只是暂停了其在北京的拿地资格，并没有暂停其在北京以外地区的拿地资格。本文作者陈真诚认为，这种处罚，对其影响不大。尤其是，以土地出让金的1%作为处罚，企业仅需付出510万元，与该土地被囤积3年后在卖出所净赚3亿元税前利润相比，仅仅只是“象征性”的处罚，违规成本依然极低。
或正因为违规成本依然极低，调控效果被质疑，房价、地价预期继续被看涨，开发商才敢于继续高价拿地，“地王”才得以继续出现，地价才得以继续高涨，并可能带动房价预期继续上涨。
因此说，为了使房地产调控见效，为了兑现温家宝总理所做出的在本届政府任期内解决好房地产问题的承诺，政府不应该在房地产调控上再跳“摇摆舞”，而应该继续向前推进，继续强化政策落实执行，尤其要加大对闲地囤地炒地的处罚力度。
应该说，一些开发商等企业，一方面蓄意闲地囤地炒地，另一方面又利用其自身各种资源优势拼命拿地，与“土地财政”合谋不断推高地价，进而推高房价或房价上涨预期，不但招致公众的不满，也让一些无法以正常价格拿地而面临过高成本风险甚至使得开发经营难以为继的开发企业深感恼火。
因此，就处罚闲地囤地炒地者及非理性拿地而造成违规后果者而言，本文作者陈真诚认为，政府应该大幅提高闲地囤地炒地者和非理性拿地者的违规成本：要罚就罚他个倾家荡产，而不能只是做做象征性的处罚，使之违规收益依然。要停就停止其在全国范围的新拿地资格，而不只是局限一个城市，否则对那些在多地有项目的公司而言影响不大。
需要指出的是，基于中国经济现实而言，在房地产等诸多领域，存在国企尤其央企这个特殊企业群体。客观而言，这个群体，确实在一定程度上存在着资源优势同时经济行为霸权而责任风险模糊的问题。尤其在房地产领域，由于国企（尤其央企）纷纷进入房地产开发领域（据悉有七成央企已经进军房地产业），且频繁高价拿地制造“地王”，广受舆论诟病。或正因于此，或还因其他原因，国家国资委加快了央企的房地产业务的整合或剥离，或涉足房地产业务的央企的调整重组。
3月18日下午，国资委召开发布会表示，按照国资委要求，确定以房地产为主业的中央企业为16家，78家不以房地产为主业的中央企业正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。有不少人认为，央企退出房地产业务，将给房地产市场带来不小的影响，或能借此遏制地价、房价上涨。而其实，这种想法，有点过于乐观。
应该说，作为企业来说，《公司法》约束其行为的基本法，也是评判其行为对错的基本依据。本文作者陈真诚认为，按理来说，国企（包括央企）进入房地产以及高价拿地制造“地王”，并不违法。政府决定78家不以房地产为主业的中央企业退出房地产业务，是典型的行政行为，对于调控房地产来说其效果不应过于乐观。
首先，一批国企（包括央企），虽然因行政行为而退出房地产业务，但依照《公司法》，这些企业依然可以通过资本渠道投资房地产开发经营，只是不直接操作而已，而是作为股东分享投资回报。
其次，所保留的16家央企，将来还可以继续成立分公司，或与非国企合作成立控股公司等，而成立的分公司或控股公司等，因此，进入房地产业的国企数量还可能增多，目前让部分国企退出房地产业务、减少从业房地产的国企数量，并不能为解决房地产问题带来多大的效果。
再则，据初步统计，2009年，所保留的16家央企，房地产板块的资产总额为5616亿元，占全部央企房地产板块资产总额的85%；销售收入为1899亿元，占全部央企房地产业务销售收入的86%；净利润为188亿元，占全部央企房地产业务净利润的94%。国资委指出，这些数据表明，央企的房地产主业，主要集中在16家以房地产为主业的企业。这就是说，78家央企退出房地产业务，保留16家央企继续开展房地产开发经营业务，对房地产市场的影响不大，甚至对央企本已占据的房地产领地的影响也不大。
应该说，就国企在高价拿地创造“地王”及闲地囤地炒地等问题而言，除这些企业拥有雄厚资金实力等原因外，关键还存在包括企业行为被处罚在内的企业经营风险与企业法人代表或其他决策层、操作者本身利益关系不大的原因。因此，对于国企，就处罚闲地囤地炒地者及非理性拿地而造成违规后果者而言，考虑到企业被罚与决策者自身利益关联不大，可增加对企业法人代表或其他决策层、操作者追加惩罚性处罚：也罚他个倾家荡产。
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李晓焉 [2010-03-19 10:39:44 AM]
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