金手指很污的意思:中国房地产市场宏观调控与问题

http://book.sina.com.cn  2008年08月26日 16:40
一、 房地产宏观调控为何价格越调越高
近几年来，中国房地产宏观调控持续不断，特别是2006年房地产市场宏观政策更是出台频繁，有“国六条”、“国六条”细则，有征收二手房交易所得税、限制外资进入、有土地宏观调控与管理、银行信贷紧缩等，但是这样多的政策出台对房地产市场影响如何，尽管一系列的房地产政策出台给市场带来不少不确定性，也让一些没有实力的房地产开发商胆战心惊，但由于所出台的房地产政策的和缓性，它对房地产市场的影响基本上不大。
首先，从房地产开发投资来看，1～12月完成投资额1.94万亿元，同比增长21.8%，比2005年的19.8%高2个百分点。其中商品住宅投资同比增长25.3%，比上年同期高3.1个百分点。而且房地产投资快速增长已经从以往的东部沿海及特大城市向内地二线以下的城市转移。比如1～12月份东部、中部、西部房地产开发投资增长分别为17.4%、30.8%、30.3%，即在东部房地产投资增长的同时，房地产市场的投资过热已经由东部向中西部或全国蔓延，即使在一些内地的中小县城也是如此。当中国房地产投资过热蔓延全国时，中国经济投资过热要想降下来就不容易了。
其次，房地产投资快速增长,必然会导致大量资金涌入房地产市场。而银行的资金大量涌入房地产市场，必然会导致银行信贷规模快速扩张。如从1～2月央行公布的数据来看，新增人民币贷款9814亿元，较2006年同比增长近2700亿元，一季度银行信贷增加额达到1.42万亿元左右。从房地产开发投资资金来源来看，2006年1～12月房地产开发投资资金26880亿元，同比增长幅度25.6%，资金总额同比增长了5702亿元。而2006年房地产开发投资资金来源增长最快的是银行贷款，同比增长为34.9%（2005年同比增长为23.4%），金额同比增长为1429亿元；利用外资同比增长为53.0%（2005年同比增长为10.4%），金额同比增长为142亿元,其中外商直接投资同比增长为73.5%（2005年同比增长为17.8%），金额同比增长为130.5亿元；自有资金同比增长为22.7%（2005年同比增长为35.2%），远远低于2005年的增长速度，金额同比增长1548亿元；其他资金来源同比增长为23.6%（2005年同比增长为17.2%），金额同比增长为2601亿元，其中定金及预收款（一般是指居民住房预售资金）同比增长为17%（2005年同比增长为4.8%），金额同比增长减少了386亿元。
从这样一组国家统计局数据可以看到，尽管2006年以来中国房地产宏观调控的力度不小，但是银行进入中国房地产市场资金却在快速增长。而这种快速增长是在房地产开发商自有资金增长下降情况下发生的。而且住房预售连续两年增幅下降的情况目前又开始回升。从房地产开发投资资金的快速增长主要来源来看，主要表现在以下几个方面：一是国内银行信贷，二是其他资金来源，三是利用外资。从上面的数据来看，2006年房地产利用外资增长幅度是较快，但由于往年的基数小，利用外资增加金额的比重仍然十分微小（总额仅394亿，仅占1.46%）。外资进入房地产资金并非房地产开发商所言增长很多。而房地产开发投资资金来源增长主要是银行信贷及其他资金来源两个方面（其他资金来源主要是定金与预售款）。为什么政府在管住银行信贷的情况下仍然有大量的银行信贷进入房地产市场？而且其增速大于2005年近1倍。这并非中国商业银行不知道房地产市场存在的风险，也不是银行监管部门监管不力，而在于商业银行利益之驱动使然。不管是从已经披露出来的银行基层的窝案还是来自银行高层的贪污大案来说，这些案件无不是与大量的银行贷款进入房地产市场有关，无不是与商业银行的不法人员在房地产市场上的寻租行为有关。正因为银行信贷进入房地产市场是银行与银行中的腐败分子短期双赢的事情，正因为这些事情即使败露出来违法成本却是极低，那么中国的商业银行岂不会让大量的银行信贷涌入房地产市场？
从已有的一些数据可以看到，中国银行业进入房地产市场资金，不仅有正式的渠道，而且也有非正式的渠道。就是在银行信贷紧缩的情况下，一些房地产企业通过关联企业把银行的资金投入到房地产市场。这样，即使是出现中国宏观调控或信贷紧缩对房地产市场影响也不大。
我们也应该看到，从房地产开发投资其他资金来源来看，这部分资金来源中,银行贷款、定金与预收款为13398亿元（后者是个人住房消费预售款）,占其比重近50%。剩余的部分看上去与银行信贷无关，但实际上并非如此。这部分资金一是各种委托贷款，但所占的比重不会太高。比如某些社保资金及一些单位信托资金。而更多的可能是通过房地产关联公司贷款及其他方式进入了房地产市场。这些资金同样是来自银行信贷。因为，无论是在民间信贷市场还是委托贷款，其成本都大大高于来自银行的资金成本（比如目前民间信贷市场平均利率达17%以上，而银行信贷的基准利率只在612%左右）。也就是说，中国房地产市场的资金无论是直接的还是间接的，基本上都是来自国内银行信贷。
再举一例，2006年末北京银监会要求各家商业银行对于自有资金低于35%的房地产开发商不得贷款，禁止向未封顶的楼盘发放按揭贷款，立即就有大量的房地产开发商群起而攻之。本来，防范中国商业银行风险是银监会的基本职能，他们从行业的角度提出其专业化的要求也是毫无疑问的事情，但一些房地产开发商仅是从其利益角度出发加以反对，司马昭之心路人皆之。
中国房地产投资过热之所以不能够降下来、之所以银行资金大量进入房地产市场，就在于房地产的价格一直在快速飚升。不过，从政府公布的数据来看，2006年全国房价上涨应该是不高的，即6%左右。但为什么会有房地产价格上涨不高而对房地产宏观调控不断的情况呢？这里可能会有房价指数原始数据收集的真实性问题，也可能会有房价指数统计的科学性与规范性问题。对于前者，如果房价的原始数据是来自于房地产开发商自报，是来自于地方政府房地产管理部门归纳，那么面对中央政府的宏观调控，这些企业及地方政府自报的房价数据能够高吗？这一点不妨留待读者思考。
对于房价指数的科学性与规范性问题，在此必须指出目前这样的一种房价统计指标体系是以各地方一手房的平均房价来计算的。这种平均房价不仅不科学不规范，因为用一手房不同的产品进行价格比较是无法来确定这些产品涨跌的，而且也容易为各地方政府操纵当地房价变化。
正因为各地房价快速上涨，近几年来对中国房地产市场的宏观调控就成了十分频繁的事情了。但是，为什么越是对房地产宏观调控，其各地的房价越是快速上涨？在这里，有一个问题我们必须明白，即如果政府的房地产宏观调控是要稳定房价，那么，这实际上是对中国房地产市场的价格作了一个隐性担保，即如房地产开发商所说的中国房价只能是上涨而不能是下跌。
从今年的政府报告来看，2007年政府对房地产市场的发展目标已经表述得清清楚楚了，即房地产宏观调控就在于改变居民房地产消费模式、调整当前不合理的房地产结构、生产更多的中低档的产品、遏制房价过快增长，就在于生产更多的中国绝大多数民众都有支付能力的住房产品，以适用和谐社会中国绝大多数居民住房条件的改善。为了达到这些目标，今年中国政府将改变以往的调控方式。
二、 从打击钱权交易入手整顿市场房地产
2007年4月6日中国政府有关部门公布，将从4月起开展一场大规模的房地产市场秩序专项整治行动。这次八部委对房地产市场秩序专项整治，不仅时间将持续一年，而且涉及的范围广泛。如将围绕房地产开发建设和交易中容易发生违法违规、权钱交易问题的关键环节和重点部位展开，要对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全面清理，并对有投诉举报的项目进行重点调查。可以说，这次对房地产市场秩序专项整治的开展，不仅表明了政府2007年房地产调控政策深化与细化，也表明了政府希望用可操作性政策来强化对中国房地产的宏观调控，来缓解房地产市场与中央政府所强调的民生政策基本精神的冲突。
而这次房地产市场宏观调控的核心就是严厉打击房地产市场的钱权交易。比如，这次专项整治最为重要的是针对房地产领域涉及的有关部门及其工作人员在项目立项、规划审批、施工许可、预售许可等环节的违规审批、滥用权力等行为，主要是要解决房地产领域官商勾结、权钱交易的问题。可以说，从这次市场秩序专项整治行动来看，中央政府的政策意图是十分明显的，就是要对中国房地产市场进行严厉地整顿与治理，以便让中国房地产市场走向健康发展的轨道。
不过，我们可以看到，从2004年起政府就出台了一系列的房地产宏观调控政策，无论是管住土地与信贷，还是“国八条”及“国六条”的出台，这些政策的针对性都十分强，而且政策出台后，中央政府都会派出检查组到地方检查各地方政府对中央政策的落实情况。但是，这几年来，房地产宏观调控政策出得越来越多，检查越来越频繁，而实际效果却与政府的政策意图相去很远。也就是说，越是对房地产市场宏观调控，房地产开发投资增长越快，银行进入房地产的资金越多，房价上涨越快，这一点也不难理解。
那么今年的房地产宏观调控为什么会把严厉打击房地产市场各个环节的钱权交易作为重点？这其中的原因主要表现在以下几个方面。一是中国房地产市场的发展，从1998年开始到现在也不过十年，中国房地产市场发展不仅形成时间短，而且又是在土地公有制的条件下进行。可以说，这样的市场是没有任何现成的经验可借鉴的，这不仅使得中国房地产市场的法律制度规则存在着很多的缺陷与不足，而且也使得政府不明确到底什么样的房地产市场发展模式最适应中国，只能走一步看一步。正因为这种制度规则的缺陷与不足，正因为中国房地产发展的经验先天不足，这也就为一些房地产行政部门中的不法分子寻租设租提供了条件。而这次对房地产市场秩序的专项整治，对房地产市场各种审批环节及滥用权力的行为进行全面清理及整顿，不仅能够严厉地打击房地产市场钱权交易的腐败行为，而且也是对目前房地产市场制度规则重新检讨与调整的一次重大的契机。
二是近几年的房地产市场发展，不仅是中国经济增长与繁荣的动力，也是非常大的一次经济财富重新分配。可以说，这一轮的中国经济增长基本上是由房地产市场的发展推动的。目前有不少人指出，中国经济基本上是“房地产化”了。比如北京、上海、广州、深圳，中国四个最大的城市，近几年来房地产投资在固定资产投资中占绝对比重，比如2005年，四大城市房地产投资所占的比重分别为539%、352%、337%、356%。2004年其比重还高。如果一个国家的经济都让“房地产化”了，那么这个国家经济的问题将会比大家所看到的要严重得多了。
那么，一个国家的经济为什么会“房地产化”呢？我们只要看看全国各行各业纷纷都涌入房地产市场、看看房地产开发商能够在短时间所聚集的国人的巨大财富、看看持有的大量的要求住房房价上涨的观点、看看不少人单向性要求房价上涨之言论、看看广大民众对房地产市场价格快速上涨的无奈及愤怒、看看不少家庭为了购买一套住房要付出几代人劳动所得等等现象，大家就会看到中国房地产市场的发展核心的问题是房地产市场成为社会财富分配、社会财富转移的便利工具。
我们可以看到，在房地产市场财富巨大转移与调整中，谁是最大的受益者呢？是不是广大住房的消费者？是不是广大民众？回答当然是否定的。相关统计数据显示，当下许多房地产产业对当地财政的贡献率为51%。许多地方借助于政府之权力，让完全为全国人民所有的土地财富变成了地方政府“低进高出”，实现利益最大化的工具。以某市为例，1999~2000年，该市土地储备中心收购土地的平均成本为69万元/亩，市场出让平均价格为147万元/亩；2002年，土地收购平均成本增加到约100万元/亩，而推向市场的土地价格高达600万元/亩。经济发达的城市是这样，其他经济落后的地方，其情况更为严重。
可以说，目前这种“政府垄断土地—土地升值—加大房地产投资—房价上涨—土地升值……”房地产发展模式，使得地方经济在房地产的支撑下进入一种政府调控的循环中，而房地产的暴利已使地方政府、银行和房地产开发商组成利益共同体，且对其他产业发展及居民消费产生了严重的“挤出效应”。可以说，近几年房地产市场的繁荣与发展，其成果并不为绝大多数民众所分享（比如2006年深圳老百姓口袋的新增收入总和为337亿元，低于2006年仅仅因房价上涨因素从老百姓口袋掏走的345亿元。即房价快速上涨，对老百姓来说，经济增长的好处已被房价暴涨抵消），不仅让全国人民的财富向各级地方政府转移与分配，更让其财富短时间内大量流向少数人手中。至于全国人民的财富流向哪里呢？它们又通过什么途径流向这些地方呢？要整顿中国的房地产市场，要建立起中国房地产市场的秩序，首先要打击的切入口就是对房地产市场的钱权交易。就得通过钱权交易的严厉打击来建立起有效的房地产市场秩序。从这意义上来说，政府对中国房地产市场的宏观调控转向应该是正确的，也是问题的关键所在。
但是，面对巨大的房地产市场利益、面对错综复杂的房地产市场利益关系，仅仅是通过对房地产市场的一些审批环节、开发项目环节及交易环节的检查能够解决问题吗？能够检查到房地产市场存在的巨大的钱权交易吗？我想这是根本不够的，因为所检查的方面只涉及其事情之表象，其深层的问题有很多。特别是我们试图通过所谓财务报表审计、通过开发商提供的资料来检查，那么要找房地产市场的钱权交易的证据是不容易的。很简单，我们目前查出来的不少腐败分子，绝大多数人都有巨额的不明来源财产。也就是说，现在的钱权交易，贪污腐败者早有规避会计审查的办法了。更何况，从目前所报道的消息来看，这次对房地产市场秩序专项整治更多的还是面上的东西。如果这样，对房地产市场这些环节的钱权交易要进行严厉的整顿就不容易了。
近几年来，中央每一次出台房地产市场宏观调控的政策，都是采取多部委联合行动的方式。可以说，中国房地产市场宏观调控为什么与所要达到的目标差距较远？这里既有房地产政策目标的模糊性、不确定性及针对性不足等方面的原因，也可能与这种多部委联合行动的模式是否有效有关。因为，很简单，多部委联合行动其声势浩大，也表明了治理房地产市场有明确的分工。但是从另外一个角度来说，这里有责任不清的问题。
因为很简单，如果一件事情大家都来负责，可能会让每一个人都不负责。对房地产市场宏观调控也是这样，如果相关职能部门各司其职，那么有成绩当然也归这些部委，同时如果其政策失败，同样也要承担责任。但是，对目前中国房地产市场的宏观的调控，每一次政策出台都是许多部委一起来参加的，都来承担房地产宏观调控之责任，但实际上，谁也不来承担责任。因此，中央政府要对目前这种同一行动的宏观调控模式重新思考，看看其问题何在,有哪些地方需要改进。
今年中国宏观调控直指房地产市场钱权交易的核心，这表明了今年中国房地产市场宏观调控与往年有所不同。对于这样的房地产宏观调控效果如何，就在于政府决心，就在于政府是否敢动真格的、是否能够下真功夫去做。同时，我们也应该看到，打击房地产市场的钱权交易并非仅是从上述表象能够解决的问题，中央还得借此东风下更大的决心触及房地产市场问题之核心，即通过法律制度规则清楚地来约束房地产市场每一个环节权力。只有这样才能真正遏制房地产市场的钱权交易，否则要达到效果并非易事。
三、 房屋预售制度改善将是今年房地产宏观调控一种方式
住房预售制度是目前中国房地产融资制度的核心，这种制度健全与完善不仅决定了中国房地产市场能否健康持续的发展，也决定了中国银行业的风险高低、银行业发展前景。
可以说，在中国房地产市场发展初期，住房预售制度的设立，目的是为了扶持成长中的房地产开发企业，降低房地产行业的进入门槛，鼓励更多企业进入房地产，以便保证中国的住房制度改革得以成功。但从实践经验来看，房屋预售制度一方面在一定程度上推动了中国房地产市场繁荣，另一方面由于住房预售制度缺陷也为房地产开发商利用其制度缺陷掠夺社会财富制创造了条件。比如，房地产商通过“炒楼花”来制造出楼市的虚假紧缺，借机囤积居奇抬高价格；用房屋面积缩水、建筑设计变更、环境描述浮夸种种行为来侵犯购房者的权益；把已抵押的房屋再预售，把已预售的房屋再抵押，或者进行房屋重复预售，最后“携款潜逃”等问题。可见，房屋预售制度不仅妨碍中国房地产市场的健康发展，侵害消费者利益，也给中国银行发展带来了一系列的风险。
正是针对这些现象，中国央行房地产金融分析小组撰写的《2004年中国房地产金融报告》指出，很多市场风险和交易问题都源于商品房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以建议取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。但是，就目前中国房地产市场的情况来看，这种制度的改进还得有一个过程。因此，相关部门正在考虑对商品房销售的预售款进行专户管理，应该是对住房预售制度一项比较大的制度调整。
我们知道，在国际发达的市场经济国家，尽管住房房屋预售制度广泛被采用，但是这种制度安排必须以完善法律制度为基础，必须以法律来形成有效的风险分担机制，必须有严格的监管。
在中国香港，对于未开工即已售出的房屋，预售合约会对支付的时间和数量作出确定。通常签订合约时购房者需要支付一定的保证金，保证金的数额一般为总价的5%～10%，如果购买者有个性化的定制要求，则需额外增加5%～10%。施工到某一程度时交付一定的金额，完工时最后清算，分段支付金额由合约具体确定，没有一概而论的标准。购房者可以利用建筑贷款（Construction loans）来支付这些金额，建筑贷款指从未来将获得抵押贷款中提前取出用以支付房屋在建时分段给付的款项。大部分建筑商会为施工质量和施工材料提供担保，在一些地区这种担保是强制的。市场上的活跃者大多为资金实力雄厚的大财团，而且财务透明度高，同时政府监管制度完善，保障了出售楼花所得款项专款专用。一些小型或不知名的发展商，通常由提供建筑贷款的银行，并承办楼花按揭，发展商是他们的客户，贷款银行对其情况比较了解，而且该发展中的物业已经押于该银行。此外对承建商的资信也需审查，开售楼花一般不会超过正式入伙前的18个月。政府规定发展商必须先担保确保有足够的资金完成建筑，才能获准发售楼花，并规定小业主支付楼花的款项必须存入律师行的托管账户，律师行作为托管人代发展商持有款项，在得到承建商的证明后，律师行才可以把款项付给发展商用以支付建筑费。
对于住房预售制度问题层出不穷的今天，一个重要的问题是如何保证房地产金融安全高效地运作。从其他国家和地区的国际经验来看，房屋预售制度促进房地产业的良性循环关键在于设计合理的风险担保机制以分散其各个环节的风险。无论是严格的准入或退出制度，预售资金的专项管理，严格的法律监管，或是为购房者提供更多的合约形式等等，这些都是风险分担机制的重要组成部分。
在中国内地，银行对房地产业金融支持的资产结构使银行正面临巨大的风险。由于信息不对称，购房者面临房地产商的各种败德行为，鉴于住房预售制度中存在的不确定性和脆弱性，我们意识到应当建立完备的风险分担机制来保障住房预售制度下的金融安全，即风险应该由多个利益主体依风险与收益对等的原则共同分担，包括开发商、房地产投资者、建筑商、银行及购房者。这种风险分担机制应该贯穿于住房预售制度始终，合理分散或降低各环节的风险，它应包括严格的市场准入与退出机制、房地产市场信息披露机制、多种合同选择与谈判机制、住房预售款专项管理制度、市场的惩罚机制、风险分担机制、风险约束机制、监管机制以及保护购房者利益的救助机制等。
可以说，住房销售制度对预售款进行专户管理，应该是完善中国房地产市场制度的重要一环，它的推出对中国房地产市场的影响是不可低估的。同时，也应该看到，这种政策的推出也预示着今年正在从各方面来落实温家宝总理政府工作报告中关于房地产今年的任务，从而既可促进中国房地产市场发展，也可防范房地产市场及银行可能面临的风险。
四、 对房地产开发企业土地增值税的清算
2007年1月，国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（以下简称《通知》），规定从2月1日起，房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为实打实的“清算制”。可以说，征收土地增值税对中国房地产企业的影响应该是很大的。
因为，一是随着全国各地房价的快速上涨，土地的价格上涨成为一种必然趋势。而土地的价格上涨，特别是当土地的价格快速上涨时，一些企业或一些人利用自己手中持有的土地，对土地进行囤积、对土地进行炒作也就自然而然了。而土地的囤积与炒作，必然会推高市场土地的价格，而多次的土地炒作又会使土地的价格轮番上涨。在这种情况下，不仅容易出现日本20世纪80年代那种极力推高土地价格的炒作之风，也会由于土地价格推高之后，房地产开发商借土地价格上涨而进一步推高房价，快速地吹大房地产市场的泡沫，制造房地产市场的潜在风险。而土地增值税的征收，一定意义上可以遏制中国房地产市场土地的流转与炒作，降低房地产市场泡沫吹大的风险。
二是土地增值税的征收，能够在一定程度上挤压房地产企业过高的利润。可以说，尽管房地产开发企业一直在争辩房地产企业的利润不高，但房地产市场的利润过高早就是不争的事实。而房地产开发企业的利润过高或暴利，最大的部分就是土地的增值。而土地增值税征收就是针对房地产开发企业的过高利润。它对土地储备多、开发周期长、产品附加值大的房地产开发商，其影响不可低估。因为很简单，如果土地流转过多，土地的增值过高，那么其征收的税收也就越高。因为土地增值税是条件累进制，即在土地增值低于20%的情况下，不征收土地增值税；如果土地增值越过了20%，那么增值税率就按30%～60%征收。这样，即使一些开发企业希望通过囤积土地来增加利润，但实际上，通过土地增值税可能让其事与愿违。因为土地增值税是累进制的。这样就可能通过土地增值税来挤压出房地产开发企业的高利润。
如果能够通过土地增值税的方式来挤压房地产企业的暴利，那么这样不仅能够挤压房地产开发企业的获利空间，而且能够缓解房地产开发企业与社会大众的冲突，缓解社会财富短时期内向房地产开发聚集。更为重要的是，由于对房地产开发企业的利润空间的压缩，那种千军万马都挤入房地产市场的局面将在一定程度上得到改观。这不仅可以减弱把房地产市场的泡沫吹大，也能够分散与降低房地产市场的风险。
三是该《通知》具体明确地规定了土地增值税清算的时间与空间“底线”。这样，一方面表明了有利于增强土地增值税收征收的操作性，规范房地产开发企业征税之义务，更为重要的是在房价上升较快的背景下重新落实这一税种，实际是宏观调控的延续和细化。也就是说，《通知》为什么会在这个时候出台，其意义何在？它其实就是向房地产市场发出一个明确的信号，2007年房地产市场仍然是政府宏观调控密切关注的焦点。
四是增值税的征收对房价影响如何。如果房地产市场仍然是一个投资市场，如果房地产市场的价格仍然在上涨预期内，那么房地产开发企业就会可能把这些税收增加的成本转移到消费者身上，使得房价进一步上涨。但是由于土地增值税的征收是采取累进制的方式，采取对已经销售及完成的项目征收。也就是说，土地增值税的对象是已经销售出去了的住房，那么房地产开发商要想把这种税收转移给消费者或投资者就不是那样容易了。更为重要的是，由于房地产土地增值税是采取累进制的方式，如果房地产开发商要把其税收转移给消费者承担，他就面临着增加征税比例的风险。在这方面，我想房地产开发商一定会反复地计算而不会贸然行事。
但是征收土地增值税文件下达几个月，为什么会遭到房地产开发商的抵制，一方面说明了房地产企业势力强大，一方面与地方政府利益有关。有的地方政府内心未必愿意把政策落实下来。因为《通知》清楚地向房地产市场发出明确的信号，只要房地产市场的投资开发过热不缓解、房价飚升不停止以及房地产市场不向理性回归，那么政府对房地产市场不仅会密切关注，而且还会用各种各样的手段与工具来调整房地产市场并让其朝健康的方向发展。
总之，房地产市场面临的困难与问题需要政府认真面对并下大决心努力改变。
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