西安中星 变送器:中国房地产市场需要重大的制度改革

　　从1998年中国住房进行重大制度改革以来，房地产市场出现前所未有的繁荣，也积累了困难重重的难以解决的问题。我最近撰文指出，中国房地产市场的巨大的利益冲突，将成为社会最大的风险。

　　从2003年新的一届政府上任开始，2004年以来中国房地产市场宏观调控从来就没有停止过，而且这些房地产宏观调控政策，市场认为一年比一年更为严厉，但实际效果则南辕北辙；或者说，这么多年来中国房地产宏观政策，越是宏观调控，市场的房价则是飚升越快，房地产市场的利益冲突越是严重。何也？在这短短的几年里，通过住房市场，大量的财富在短期内向少数人迅速的聚集，而绝大多数人其占社会的相对财富，比重则越来越小。

　　中国房地产市场的经济问题，早就开始转化为社会问题及政治问题了。尽管2011年政府希望加大保障性住房的建造，来缓解这种困难与矛盾，但是实际的效果却面对着许多不确定。因为，从这几年的情况来看，中国房地产市场的许多政策，往往是头痛医头、脚痛医脚，而当实际的情况变化，这些政策不仅不利房地产市场发展，反成为住房市场向反方向发展的动力。因此，对于当前中国房地产市场，如果不从重大的制度改革入手，不可能化解这些错综复杂的利益关系。

　　现在我们要问的是，当前住房市场为何许多问题与矛盾会越演越烈？住房财富分配为何会越来越不公平？房地产政策为何越是调整，其中的矛盾与冲突会越大，而房价则会越是快速飚升？可以说，中国住房市场之所以出现这样多的问题，根源就在于中国住房市场只有住房产业政策和住房政策，而没有住房公共政策。

　　住房产业政策是指国家根据住房市场发展的要求，通过调整住房产品结构与住房生产企业的组织形式，来增加住房的供给总量，以便能够有效地适应住房需求结构变化的政策措施。住房产业政策所关注的是住房市场产品的供求关系。

　　住房政策涉及到与住房相关的土地、融资、开发、租赁、销售等各个方面，主要是如何帮助低收入者或特殊人群，解决基本的住房问题。比如，保障性住房政策、安居工程政策等。它所关注的是对不同程度依赖政府的人，通过政策资助来帮助他们解决基本的住房问题。

住房公共政策作用关键

　　住房公共政策则与住房产业政策及住房政策有很大不同。住房公共政策的核心或本质，就是通过国家的公共权力来协调住房市场各主体或利益集团之间的利益关系，并根据公共利益的要求，通过公共政策的基本程序，来达到住房市场各种主体之间的利益均衡，以此来维护社会的和谐与稳定。也就是说，住房公共政策所关注的，是住房市场各主体之间的利益均衡及住房市场持续稳定发展。它是一种住房市场的利益调整与协调机制。　　当前中国住房市场许多问题与困境，如果没有住房公共政策，要协调与平衡住房市场不同主体之间的利益是不可能的。因此，全面地研究及确定中国住房市场的公共政策，并在此基础上确定中国住房市场公共政策的基本原则与框架、建立起相应的执行制度，才是化解当前住房市场问题与困境的关键所在，也是中国住房市场能够持续稳定健康发展的关键所在。        当前中国住房市场政策是从哪里来？是相关市场利益主体之间反复博弈的结果？还是由少数人、少数部门、少数组织等闭门造车的结果？如果是后者，这些住房政策是否反映广大民众的利益，十分值得令人质疑。比如说，当前中国住房市场投机炒作十分严重，住房市场泡沫也吹得巨大，但是近几年出台的住房市场政策，就是不通过国际上通行的或具有经济内在逻辑性的住房税收政策来限制，而是出台诸如限购令、增加住房供给的方式来调整。结果是打击住房投机炒作政策越是出台，住房投机炒作越是严重，房价越是飚升。

　　也就是说，当前中国住房市场的重大改革，就是要确立住房政策是从何来、通过什么样的方式获得。如果中国住房市场政策不是通过公共决策方式来制定，这些住房政策能否维护绝大多数人利益是相当不确定的。这是当前中国住房市场政策进行重大制度改革的根本所在。

要尽早地制定《住宅法》

　　其次，在确定住房政策通过公共决策的方式获得的基础上，先是确定中国住房市场发展宗旨。即住房市场发展到底是为何？是为GDP而GDP呢？还是为了增进全体人民的住房福利水平？可以说，无论是联合国的《人居宣言》，还是美国的《住宅法》，都对住房市场的发展宗旨有明确的规定，都是为保障每一个公民的天赋居住权而设立。住房业就是要生产安全、舒适、绝大多数居民有支付能力的住房。住房产品基本上就是为全体居民的住房福利条件改善而为。当前世界任何一个文明的国家，都会在这样一个住房发生的宗旨上来确立本国的住房发展模式及住房发展体系。

　　但是近几年来中国的住房市场，不仅住房市场发展宗旨不确定，反而为了追求GDP的快速增长，采取种种住房政策鼓励房地产投机炒作，把住房市场当成GDP增长的工具、把住房市场当成少数人利用住房优惠政策赚钱的工具。所以中国当前住房市场的重大制度改革，就是要尽早地制定《住宅法》，以此来确定住房市场的宗旨，以此来界定住房的功能。

　　如果中国住房市场的宗旨不确定，功能不界定，而是当前所谓的住房市场的“两轨制”，即住房市场“市场归市场”和“保障归保障”，住房市场的投机炒作功能与居住功能两者并行，要遏制过高房价、挤出房地产泡沫是不可能的。

　　总之，当前中国房地产市场面对问题与困难是前所未有的，政府的意图是希望既不触动既有的利益，又要照顾中低收入者的利益，采取存量利益不变化而增量利益来化解这些矛盾问题。这也是2004年以来政府所采取的住房市场宏观调控政策的思路。

　　事实已经证明，这样的政策思路，效果是与政策目标越来越远。因此，面临当前中国房地产市场重大的利益冲突与矛盾，需要住房市场的重大制度改革，否则住房市场矛盾与冲突将得不到化解。所谓的住房市场重大制度改变，即住房政策的制定，要采取公共决定的方式、要尽早制定《住宅法》确定住房市场的发展宗旨、界定住房市场的功能。然后在此基础上制定相应的住房政策。否则，中国住房市场的利益冲击，将成为未来十年中国社会最大的潜在风险。

作者是中国社会科学院金融研究所研究员