九乡新闻网郑州到普陀山两曰旅游:土地增值税相关政策
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国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
国税发[2006]187号
颁布时间：2006-12-28发文单位：国家税务总局
各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：
为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：
一、土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
二、土地增值税的清算条件
（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3.直接转让土地使用权的。
（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
4.省税务机关规定的其他情况。
三、非直接销售和自用房地产的收入确定
（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产， 其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
四、土地增值税的扣除项目
（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
（二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。
（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
五、土地增值税清算应报送的资料
符合本通知第二条第（一）项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合本通知第二条第（二）项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。
纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：
（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；
（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；
（三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。
纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
六、土地增值税清算项目的审核鉴证
税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。
税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。
七、土地增值税的核定征收
房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
八、清算后再转让房地产的处理
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
本通知自2007年2月1日起执行。各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。
国家税务总局
二○○六年十二月二十八日
国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知
国税发[2009]91号
颁布时间：2009-5-12发文单位：国家税务总局
各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：
为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》，现印发给你们，请遵照执行。
国家税务总局
二○○九年五月十二日
土地增值税清算管理规程
第一章 总则
第一条 为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。
第二条 《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。
第三条 《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
第四条 纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。
第五条 税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。
主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。
第二章 前期管理
第六条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。
第七条 主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。
第八条 对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。
第三章 清算受理
第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的。
第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
第十一条 对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
第十二条 纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料
（一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。
（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。
（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。
（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
第十三条 主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。
第十四条 主管税务机关按照本规程第六条进行项目管理时，对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的，应当作出评估，并经分管领导批准，确定何时要求纳税人进行清算的时间。对确定暂不通知清算的，应继续做好项目管理，每年作出评估，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。
第十五条 主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内及时组织清算审核。具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。
第四章 清算审核
第十六条 清算审核包括案头审核、实地审核。
案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。
实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。
第十七条 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
第十八条 审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。
必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。
第十九条 非直接销售和自用房地产的收入确定
（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
第二十条 土地增值税扣除项目审核的内容包括：
（一）取得土地使用权所支付的金额。
（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
（三）房地产开发费用。
（四）与转让房地产有关的税金。
（五）国家规定的其他扣除项目。
第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求：
（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。
（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
第二十二条 审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：
（一）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。
（二）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。
（三）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。
第二十三条 审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注：
（一）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。
（二）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。
（三）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。
第二十四条 审核公共配套设施费时应当重点关注：
（一）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。
（二）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。
（三）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。
第二十五条 审核建筑安装工程费时应当重点关注：
（一）发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。
（二）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。
（三）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。
（四）房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。
（五）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。
第二十六条 审核开发间接费用时应当重点关注：
（一）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。
（二）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。
第二十七条 审核利息支出时应当重点关注：
（一）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。
（二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。
（三）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。
第二十八条 代收费用的审核。
对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。
第二十九条 关联方交易行为的审核。
在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。
应当关注企业大额应付款余额，审核交易行为是否真实。
第三十条 纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核。
第三十一条 对纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关未采信或部分未采信鉴证报告的，应当告知其理由。
第三十二条 土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。
第五章 核定征收
第三十三条 在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。
第三十四条 在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
第三十五条 符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。
第三十六条 对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。
第六章 其他
第三十七条 土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求，妥善保存。
第三十八条 本规程自2009年6月1日起施行，各省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关可结合本地实际，对本规程进行进一步细化。
附件：1.土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人适用）
2.各类附表
国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知
国税函[2008]318号
颁布时间：2008-4-11发文单位：国家税务总局
各省、 自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局：中华会计网校
为进一步推进依法治税，规范税收执法秩序，提高土地增值税管理水平，2007年税务总局下发了《国家税务总局关于开展2007年税收执法检查和执法监察工作的通知》（国税发[2007]58号），对土地增值税执法检查工作进行了部署。今年，税务总局将开始对各地土地增值税清算工作开展情况进行督导检查，第一阶段在安徽、广东两地进行。现就有关事项通知如下：
一、督导检查内容
（一）土地增值税清算工作部署情况。是否及时转发税务总局关于土地增值税清算工作的相关文件，并对清算工作做出动员、部署。
（二）土地增值税的清算工作开展情况。是否对当地房地产项目及符合土地增值税清算条件的项目进行了税源调查和统计，并在本地区范围内全面开展土地增值税的清算工作；清算工作中存在哪些问题。
（三）土地增值税清算王作完成情况。是否积极推进土地增值税清算工作，完成清算的项目占符合清算要求的项目的比例是多少；是否对下阶段清算工作做出了部署和安排。
（四）土地增值税清算中的部门配合情况。是否在清算工作中建立了与相关部门的信息共享机制和配合机制。
（五）中介机构在土地增值税清算中的参与情况。引入中介机构参与纳税鉴证的地区，是否已对中介机构从事土地增值税清算鉴证工作提出了管理要求并进行了检查。
（六）上地增值税预征情况。是否对房地产开发项目预征了土地增值税；是否区分不同类型的房地产项目设置预征率。
（七）二手房的土地增值税征收情况。是否按照规定对应予征税的二手房转让征收了土地增值税。
（八）土地增值税日常管理情况。是否建立健全了土地增值税的日常管理机制；是否落实了“先税后证”、“一窗式”征收等房地产税收一体化管理措施。
（九）是否有违法或越权减免土地增值税的情况。
（十）是否存在不按规定核定征收土地增值税的问题。
二、督查时间及方式
各地税务机关自文到之日起，要自行组织督查。税务总局将在2008年4月下旬组织人员先行对安徽、广东省地方税务机关的土地增值税清算工作开展情况，进行督导检查。
（一）听取土地增值税清算工作开展情况的汇报，并随机抽取2—3个基层单位，听取其情况汇报，并向执法人员了解具体情
（二）调阅被检查单位收发文簿、会议纪要和办公纪要、
（三）到相关纳税人和有关部门调查了解情况
三、工作要求
各地税务机关要对本单位土地增值税清算和日常管理中存在的问题，认真检查，及时发现薄弱环节，并制定切实可行的整改措施，抓紧解决土地增值税执法中存在的突出问题，不断提高土地增值税科学化、精细化管理水平。
国家税务总局
二〇〇八年四月十一日
国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知
国税发[2007]132号
颁布时间：2007-12-29发文单位：国家税务总局
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：
现将《土地增值税清算鉴证业务准则》印发给你们，请你们依此监督指导税务师事务所和注册税务师开展土地增值税清算鉴证业务，执行过程中如有问题，请及时上报税务总局（注册税务师管理中心）。
本准则自2008年1月1日起施行。
附件：1.涉税鉴证业务约定书（参考文本）
2.土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于无保留意见的鉴证报告）
3.土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于保留意见的鉴证报告）
4.土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于无法表明意见的鉴证报告）
5.土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于否定意见的鉴证报告）
6.企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明及有关附表
国家税务总局
二○○七年十二月二十九日
土地增值税清算鉴证业务准则
第一章 总则
第一条 为了规范土地增值税清算鉴证业务，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）以及《注册税务师管理暂行办法》及其他有关规定，制定本准则。
第二条 本准则所称土地增值税清算鉴证，是指税务师事务所接受委托对纳税人土地增值税清算税款申报的信息实施必要审核程序，提出鉴证结论或鉴证意见，并出具鉴证报告，增强税务机关对该项信息信任程度的一种鉴证业务。
第三条 纳入税务机关行政监管并通过年检的税务师事务所，均可从事土地增值税清算鉴证工作。
第四条 在接受委托前，税务师事务所应当初步了解业务环境。业务环境包括：业务约定事项、鉴证对象特征、使用的标准、预期使用者的需求、责任方及其环境的相关特征，以及可能对鉴证业务产生重大影响的事项、交易、条件和惯例及其他事项。
第五条 承接土地增值税清算鉴证业务，应当具备下列条件：
（一）接受委托的清算项目符合土地增值税的清算条件。
（二）税务师事务所符合独立性和专业胜任能力等相关专业知识和职业道德规范的要求。
（三）税务师事务所能够获取充分、适当、真实的证据以支持其结论并出具书面鉴证报告。
（四）与委托人协商签订涉税鉴证业务约定书（见附件1）。
第六条 土地增值税清算鉴证的鉴证对象，是指与土地增值税纳税申报相关的会计资料和纳税资料等可以收集、识别和评价的证据及信息。具体包括：企业会计资料及会计处理、财务状况及财务报表、纳税资料及税务处理、有关文件及证明材料等。
第七条 税务师事务所运用职业判断对鉴证对象作出合理一致的评价或计量时，应当符合适当的标准。适当的评价标准应当具备相关性、完整性、可靠性、中立性和可理解性等特征。
第八条 税务师事务所从事土地增值税清算鉴证业务，应当以职业怀疑态度、有计划地实施必要的审核程序，获取与鉴证对象相关的充分、适当、真实的证据；并及时对制定的计划、实施的程序、获取的相关证据以及得出的结论作出记录。
在确定证据收集的性质、时间和范围时，应当体现重要性原则，评估鉴证业务风险以及可获取证据的数量和质量。
第九条 税务师事务所从事土地增值税清算鉴证业务，应当以法律、法规为依据，按照独立、客观、公正原则，在获取充分、适当、真实证据基础上，根据审核鉴证的具体情况，出具真实、合法的鉴证报告并承担相应的法律责任。
第十条 税务师事务所按照本准则的规定出具的鉴证报告，税务机关应当受理。
第十一条 税务师事务所执行土地增值税清算鉴证业务，应当遵守本准则。
第二章 一般规定
第十二条 税务师事务所应当要求委托人如实提供如下资料：
（一）土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证。
（二）项目竣工决算报表和有关帐薄。
（三）取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。
（四）银行贷款合同及贷款利息结算通知单。
（五）项目工程建设合同及其价款结算单。
（六）商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的其他证明资料。
（七）无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证。
（八）转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依据。
（九）转让房地产有关税金的合法有效凭证。
（十）与土地增值税清算有关的其他证明资料。
第十三条 税务师事务所开展土地增值税清算鉴证业务时，应当对下列事项充分关注：
（一）明确清算项目及其范围。
（二）正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。
（三）正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。
（四）正确划分不同时期的开发项目，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
（五）正确划分征税项目与免税项目，防止混淆两者的界限。
（六）明确清算项目的起止日期。
第十四条 纳税人能够准确核算清算项目收入总额或收入总额能够查实，但其成本费用支出不能准确核算的，税务师事务所应当按照本准则第三章的规定审核收入总额。
第十五条 纳税人能够准确核算成本费用支出或成本费用支出能够查实，但其收入总额不能准确核算的，税务师事务所应当先按照本准则第四章的规定审核扣除项目的金额。
第十六条 税务师事务所在审核鉴证过程中，有下列情形之一的，除符合本准则第十七条规定外，可以终止鉴证：
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。
（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。
（五）申报的计税依据明显偏低且无正当理由的。
（六）纳税人隐瞒房地产成交价格，其转让房地产成交价格低于房地产评估价格且无正当理由，经税务师事务所与委托人沟通，沟通无效的。
第十七条 纳税人虽有本准则第十六条所列情形，但如有下列委托人委托，税务师事务所仍然可以接受委托执行鉴证业务，但需与委托人签订涉税鉴证业务约定书：
（一）司法机关、税务机关或者其他国家机关。
（二）依法组成的清算组织。
（三）法律、行政法规规定的其他组织和个人。
第三章 清算项目收入的审核
第十八条 土地增值税清算项目收入审核的基本程序和方法包括：
（一）评价收入内部控制是否存在、有效且一贯遵守。
（二）获取或编制土地增值税清算项目收入明细表，复核加计正确，并与报表、总账、明细账及有关申报表等进行核对。
（三）了解纳税人与土地增值税清算项目相关的合同、协议及执行情况。
（四）查明收入的确认原则、方法，注意会计制度与税收规定以及不同税种在收入确认上的差异。
（五）正确划分预售收入与销售收入，防止影响清算数据的准确性。
（六）必要时，利用专家的工作审核清算项目的收入总额。
第十九条 本准则所称清算项目的收入，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称房地产）并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。
第二十条 税务师事务所应当按照税法及有关规定审核纳税人是否准确划分征税收入与不征税收入，确认土地增值税的应税收入。
第二十一条 土地增值税以人民币为计算单位。转让房地产所取得的收入为外国货币的，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。
对于以分期收款形式取得的外币收入，应当按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。
第二十二条 有本准则第十六条第（六）款情形，但按本准则第十七条规定接受委托执行鉴证业务的，税务师事务所应当获取具有法定资质的专业评估机构确认的同类房地产评估价格，以确认转让房地产的收入。
第二十三条 纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认：
（一）按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。
（二）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。
（三）参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。
第二十四条 收入实现时间的确定，按国家税务总局有关规定执行。
第二十五条 对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：
（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。
（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
第二十六条 必要时，注册税务师应当运用截止性测试确认收入的真实性和准确性。审核的主要内容包括：
（一）审核企业按照项目设立的“预售收入备查簿”的相关内容，观察项目合同签订日期、交付使用日期、预售款确认收入日期、收入金额和成本费用的处理情况。
（二）确认销售退回、销售折扣与折让业务是否真实，内容是否完整，相关手续是否符合规定，折扣与折让的计算和会计处理是否正确。重点审查给予关联方的销售折扣与折让是否合理，是否有利用销售折扣和折让转利于关联方等情况。
（三）审核企业对于以土地使用权投资开发的项目，是否按规定进行税务处理。
（四）审核按揭款收入有无申报纳税，有无挂在往来账，如“其他应付款”，不作销售收入申报纳税的情形。
（五）审核纳税人以房换地，在房产移交使用时是否视同销售不动产申报缴纳税款。
（六）审核纳税人采用“还本”方式销售商品房和以房产补偿给拆迁户时，是否按规定申报纳税。
（七）审核纳税人在销售不动产过程中收取的价外费用，如天然气初装费、有线电视初装费等收益，是否按规定申报纳税。
（八）审核将房地产抵债转让给其他单位和个人或被法院拍卖的房产，是否按规定申报纳税。
（九）审核纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。
（十）审核以房地产或土地作价入股投资或联营从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资或联营，是否按规定申报纳税。
第四章 扣除项目的审核
第二十七条 税务师事务所应当审核纳税人申报的扣除项目是否符合土地增值税暂行条例实施细则第七条规定的范围。审核的内容具体包括：
（一）取得土地使用权所支付的金额。
（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
（三）房地产开发费用。
（四）与转让房地产有关的税金。
（五）国家规定的其他扣除项目。
第二十八条 扣除项目审核的基本程序和方法包括：
（一）评价与扣除项目核算相关的内部控制是否存在、有效且一贯遵守。
（二）获取或编制扣除项目明细表，并与明细账、总账及有关申报表核对是否一致。
（三）审核相关合同、协议和项目预（概）算资料，并了解其执行情况，审核成本、费用支出项目。
（四）审核扣除项目的记录、归集是否正确，是否取得合法、有效的凭证，会计及税务处理是否正确，确认扣除项目的金额是否准确。
（五）实地查看、询问调查和核实。剔除不属于清算项目所发生的开发成本和费用。
（六）必要时，利用专家审核扣除项目。
第二十九条 审核各项扣除项目分配或分摊的顺序和标准是否符合下列规定，并确认扣除项目的具体金额：
（一）扣除项目能够直接认定的，审核是否取得合法、有效的凭证。
（二）扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照规定合理分摊。
（三）审核并确认房地产开发土地面积、建筑面积和可售面积，是否与权属证、房产证、预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同、有关主管部门的文件等载明的面积数据相一致，并确定各项扣除项目分摊所使用的分配标准。
如果上述性质相同的三类面积所获取的各项证据发生冲突、不能相互印证时，税务师事务所应当追加审核程序，并按照外部证据比内部证据更可靠的原则，确认适当的面积。
（四）审核并确认扣除项目的具体金额时，应当考虑总成本、单位成本、可售面积、累计已售面积、累计已售分摊成本、未售分摊成本（存货）等因素。
第三十条 取得土地使用权支付金额的审核，应当包括下列内容：
（一）审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致。
（二）如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金额的分配比例和具体金额的计算是否正确。
（三）审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用。
（四）审核有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形。
（五）审核有无预提的取得土地使用权支付金额。
（六）比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常。
第三十一条 土地征用及拆迁补偿费的审核，应当包括下列内容：
（一）审核征地费用、拆迁费用等实际支出与概预算是否存在明显异常。
（二）审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁（回迁）合同和签收花名册，并与相关账目核对。
（三）审核纳税人在由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地上进行开发的相关扣除项目，是否按税收规定扣除。
第三十二条 前期工程费的审核，应当包括下列内容：
（一）审核前期工程费的各项实际支出与概预算是否存在明显异常。
（二）审核纳税人是否虚列前期工程费，土地开发费用是否按税收规定扣除。
第三十三条 建筑安装工程费的审核，应当包括下列内容：
（一）出包方式。重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。当二者差异较大时，应当追加下列审核程序，以获取充分、适当、真实的证据：
1.从合同管理部门获取施工单位与开发商签订的施工合同，并与相关账目进行核对；
2.实地查看项目工程情况，必要时，向建筑监理公司取证；
3.审核纳税人是否存在利用关联方（尤其是各企业适用不同的征收方式、不同税率，不同时段享受税收优惠时）承包或分包工程，增加或减少建筑安装成本造价的情形。
（二）自营方式。重点审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，是否按规定进行会计处理和税务处理。
第三十四条 基础设施费和公共配套设施费的审核，应当包括下列内容：
（一）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否取得合法有效的凭证。
（二）如果有多个开发项目，基础设施费和公共配套设施费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。
（三）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有其他企业的费用。
（四）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。
（五）审核是否将期间费用记入基础设施费和公共配套设施费用。
（六）审核有无预提的基础设施费和公共配套设施费用。
（七）获取项目概预算资料，比较、分析概预算费用与实际费用是否存在明显异常。
（八）审核基础设施费和公共配套设施应负担各项开发成本是否已经按规定分摊。
（九）各项基础设施费和公共配套设施费的分摊和扣除是否符合有关税收规定。
第三十五条 开发间接费用的审核，应当包括下列内容：
（一）审核各项开发间接费用是否取得合法有效凭证。
（二）如果有多个开发项目，开发间接费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。
（三）审核各项开发间接费用是否含有其他企业的费用。
（四）审核各项开发间接费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。
（五）审核是否将期间费用记入开发间接费用。
（六）审核有无预提的开发间接费用。
（七）审核纳税人的预提费用及为管理和组织经营活动而发生的管理费用，是否在本项目中予以剔除。
（八）在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。
第三十六条 房地产开发费用的审核，应当包括下列内容：
（一）审核应具实列支的财务费用是否取得合法有效的凭证，除具实列支的财务费用外的房地产开发费用是否按规定比例计算扣除。
（二）利息支出的审核。企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的，审核其利息支出是否按税收规定的比例计算扣除；开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的，应按下列方法进行审核：
1.审核各项利息费用是否取得合法有效的凭证；
2.如果有多个开发项目，利息费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的利息费用记入了清算项目；
3.审核各项借款合同，判断其相应条款是否符合有关规定；
4.审核利息费用是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
第三十七条 与转让房地产有关的税金审核，应当确认与转让房地产有关的税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定，计算的扣除金额是否正确。
对于不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加，或者按照预售收入（不包括已经结转销售收入部分）计算并缴纳的税金及附加，不应作为清算的扣除项目。
第三十八条 国家规定的加计扣除项目的审核，应当包括下列内容：
（一）对取得土地（不论是生地还是熟地）使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。
（二）对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如“三通一平”等），不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。
（三）对于取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。
（四）对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取，核实有无将代收费用作为加计扣除的基数的情形。
第三十九条 对于纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，审核其扣除项目金额是否按主管税务机关确定的分摊方法计算分摊扣除。
第五章 应纳税额的审核
第四十条 税务师事务所应按照税法规定审核清算项目的收入总额、扣除项目的金额，并确认其增值额及适用税率，正确计算应缴税款。审核程序通常包括：
（一）审核清算项目的收入总额是否符合税收规定，计算是否正确。
（二）审核清算项目的扣除金额及其增值额是否符合税收规定，计算是否正确。
1.如果企业有多个开发项目，审核收入与扣除项目金额是否属于同一项目；
2.如果同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅，审核其收入额与扣除项目金额是否分开核算；
3.对于同一清算项目，一段时间免税、一段时间征税的，应当特别关注收入的实现时间及其扣除项目的配比。
（三）审核增值额与扣除项目之比的计算是否正确，并确认土地增值税的适用税率。
（四）审核并确认清算项目当期土地增值税应纳税额及应补或应退税额。
第六章 鉴证报告的出具
第四十一条 本准则所称的鉴证报告，是指税务师事务所按照相关法律、法规、规章及其他有关规定，在实施必要的审核程序后，出具含有鉴证结论或鉴证意见的书面报告。
第四十二条 鉴证报告的基本内容应当包括：
（一）标题。鉴证报告的标题应当统一规范为“土地增值税清算税款鉴证报告”。
（二）收件人。鉴证报告的收件人是指注册税务师按照业务约定书的要求致送鉴证报告的对象，一般是指鉴证业务的委托人。鉴证报告应当载明收件人的全称。
（三）引言段。鉴证报告的引言段应当表明委托人和受托人的责任，说明对委托事项已进行鉴证审核以及审核的原则和依据等。
（四）审核过程及实施情况。鉴证报告的审核过程及实施情况应当披露以下内容：
1.简要评述与土地增值税清算有关的内部控制及其有效性；
2.简要评述与土地增值税清算有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性；
3.简要陈述对委托单位提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职业推断的情况。
（五）鉴证结论或鉴证意见。注册税务师应当根据鉴证情况，提出鉴证结论或鉴证意见，并确认出具鉴证报告的种类。
（六）鉴证报告的要素还应当包括：
1.税务师事务所所长和注册税务师签名或盖章；
2.载明税务师事务所的名称和地址，并加盖税务师事务所公章；
3.注明报告日期；
4.注明鉴证报告的使用人；
5.附送与土地增值税清算税款鉴证相关的审核表及有关资料。
第四十三条 税务师事务所经过审核鉴证，应当根据鉴证情况，出具真实、合法的鉴证报告。鉴证报告分为以下四种：
（一）无保留意见的鉴证报告（见附件2）。
（二）保留意见的鉴证报告（见附件3）。
（三）无法表明意见的鉴证报告（见附件4）。
（四）否定意见的鉴证报告（见附件5）。
上述鉴证报告应当附有《企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明及有关附表》（见附件6）。
第四十四条 税务师事务所经过审核鉴证，确认涉税鉴证事项符合下列所有条件，应当出具无保留意见的鉴证报告：
（一）鉴证事项完全符合法定性标准，涉及的会计资料及纳税资料遵从了国家法律、法规及税收有关规定。
（二）注册税务师已经按本准则的规定实施了必要的审核程序，审核过程未受到限制。
（三）注册税务师获取了鉴证对象信息所需的充分、适当、真实的证据，完全可以确认土地增值税的具体纳税金额。
税务师事务所出具无保留意见的鉴证报告，可以作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据。
第四十五条 税务师事务所经过审核鉴证，认为涉税鉴证事项总体上符合法定性标准，但还存在下列情形之一的，应当出具保留意见的鉴证报告：
（一）部分涉税事项因税收法律、法规及其具体政策规定或执行时间不够明确。
（二）经过咨询或询证，对鉴证事项所涉及的具体税收政策在理解上与税收执法人员存在分歧，需要提请税务机关裁定。
（三）部分涉税事项因审核范围受到限制，不能获取充分、适当、真实的证据，虽然影响较大，但不至于出具无法表明意见的鉴证报告。
税务师事务所应当对能够获取充分、适当、真实证据的部分涉税事项，确认其土地增值税的具体纳税金额，并对不能确认具体金额的保留事项予以说明，提请税务机关裁定。
税务师事务所出具的保留意见的鉴证报告，可以作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据。
第四十六条 税务师事务所因审核范围受到限制，认为对企业土地增值税纳税申报可能产生的影响非常重大和广泛，以至于无法对土地增值税纳税申报发表意见，应当出具无法表明意见的鉴证报告。
税务师事务所出具的无法表明意见的鉴证报告，不能作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据。
第四十七条 税务师事务所经过审核鉴证，发现涉税事项总体上没有遵从法定性标准，存在违反相关法律、法规或税收规定的情形，经与被审核单位的治理层、管理层沟通或磋商，在所有重大方面未能达成一致意见，不能真实、合法的反映鉴证结果的，应当出具否定意见的鉴证报告。
税务师事务所出具否定意见的鉴证报告，不能作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据。
附件1：
涉税鉴证业务约定书（参考文本）
甲方（委托方）：
甲方税务登记号：
乙方（受托方）：
乙方税务师事务所执业证编号：
兹有甲方委托乙方提供土地增值税清算涉税鉴证业务，依据《中华人民共和国合同法》及有关规定，经双方协商，达成以下约定：
一、委托事项
（一）项目名称：
（二）具体内容及要求：
（三）完成时间：
二、甲方的责任与义务
（一）甲方的责任
1.根据《中华人民共和国税收征收管理法》及有关规定，甲方有责任保证会计资料及纳税资料的真实性和完整性。
2.按照现行税收法律、法规和政策规定依法履行纳税义务是甲方的责任。这种责任还应当包括：（1）建立、完善并有效实施与会计核算、纳税申报相关的内部控制。（2）符合会计准则及有关规定。（3）严格按照税收规定进行纳税调整。
3.甲方不得授意乙方人员实施违反国家法律、法规的行为。
4.基于重要性原则、截止性测试的性质和审核过程中的其他固有限制，以及甲方内部控制的固有局限性，经乙方审核后仍然可能存在未被发现的风险，乙方出具的鉴证报告不能因此减轻甲方应当承担的法律责任。
（二）甲方的义务
1.按照乙方要求，及时提供完成委托事项所需的会计资料、纳税资料和其他有关资料，并保证所提供资料的真实性和完整性。
2.确保乙方不受限制地接触任何与委托事项有关的记录、文件和所需的其他信息，并答复乙方工作人员对有关事项的询问。
3.委托人为乙方工作人员提供必要的工作条件和协助，主要事项将由乙方于外勤工作开始前提供清单。
4.委托人按本约定书的约定及时足额支付委托业务费用以及其他相关费用。未按规定时间支付委托费用的，应按约定金额
%的比例支付违约金。
三、乙方的责任和义务
（一）乙方的责任
1.乙方应严格按照现行税收相关法律、法规和政策规定以及《注册税务师管理暂行办法》及有关规定，本着独立、客观、公正的原则，对甲方提供的有关资料进行审核鉴证。
2.乙方应当制定合理计划和实施能够获取充分、适当、真实证据的审核程序，为甲方的委托事项提供合理保证。
3.乙方有责任在鉴证报告中指明发现的甲方违反国家法律法规且未按乙方的建议进行调整的事项。
（二）乙方的义务
1.乙方应当按照约定时间完成委托事项，并出具真实、合法的鉴证报告。
2.除下列情况外，乙方应当对执行业务过程中知悉的甲方信息予以保密：（1）取得甲方的授权；（2）根据法律法规的规定，为法律诉讼准备文件或提供证据；（3）监管机构对乙方进行行政处罚所实施的调查、听证、复议等程序。
3.由于乙方过错导致甲方未按规定履行纳税义务的，乙方应当按照有关法律、法规及相关规定承担相应的法律责任。
4.属于乙方原因未按约定时限完成委托事项并给甲方造成损失的，应当承担相应的赔偿责任。
四、约定事项的收费
（一）按照注册税务师行业收费的有关规定，完成本委托事项费用为人民币（大写） 元整（￥ ）。
（二）上述费用自本约定书生效之日起 日内预付业务费用总额的 %；其余费用按 方式支付。
（三）由于无法预见的原因，导致从事本委托事项完成的实际时间较本约定书签订时预计的时间有明显的增加或减少时，甲乙双方应通过协商，相应调整本约定书第四款第（一）项所述业务费用总额。
（四）由于无法预见的原因，导致乙方人员抵达甲方工作现场后，本约定书项目不再进行，甲方不得要求退还预付的业务费用；如上述情况发生于乙方人员完成现场审核工作之后，甲方应另行向乙方支付人民币 元的补偿费，该补偿费应于甲方收到乙方的收款通知之日起 日内支付。
（五）由于无法预见的原因，发生的与本次委托事项有关的其他费用（包括交通、食宿费等），由双方协商解决。
五、鉴证报告的出具和使用
（一）乙方应当按照国家发布的相关业务准则所规定的格式和类型，出具真实、合法的鉴证报告。
（二）乙方向甲方出具鉴证报告一式 份。
（三）甲方不得修改或删减乙方出具的鉴证报告；不得修改或删除重要的数据、重要的附件和所作的重要说明。
六、约定事项的变更
如果出现不可预见的情形，影响审核鉴证工作如期完成，或需要提前出具审核报告时，甲乙双方均可要求变更约定事项，但应提前通知对方，并由双方协商解决。
七、约定事项的终止
（一）本约定书签订后，双方应当按约履行，不得无故终止。如遇法定情形或特殊原因提出终止的一方应提前通知另一方，并由双方协商解决。
（二）在终止业务约定的情况下，乙方有权就本约定书终止之日前对约定事项所付出的劳动收取合理的费用。
八、适用法律和争议解决
本约定书的所有方面均应适用中华人民共和国的法律进行解释并受其约束。与本约定书有关的任何纠纷或争议，双方均可选择如下一种解决方式：
（一）提交 进行仲裁；
（二）向有管辖权的人民法院提起诉讼。
九、本约定书的法律效力
（一）本约定书经双方法定代表人签字或盖章并加盖单位公章之日起生效，并在双方履行完成约定事项后终止。
（二）本约定书一式二份，甲乙方各执一份，具有同等法律效力。
十、其他事项的约定
本约定书未尽事宜，经双方协商另行签订的补充协议，与本约定书具有同等法律效力。
甲方（委托人）： 乙方：
（盖章） （盖章）
法人代表：（签名或盖章） 所长：（签名或盖章）
地址： 地址：
电话： 电话：
联系人： 联系人：
签约日期：
签约地点：
附件2：
土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）
（适用于无保留意见的鉴证报告）
编号：
公司：
我们接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，对贵单位 （项目）土地增值税清算税款申报进行鉴证审核。贵单位的责任，对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对所鉴证的土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，出具真实、合法的鉴证报告。
在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。现将鉴证结果报告如下：
一、土地增值税清算税款申报的审核过程及主要实施情况
（主要披露以下内容）
（一）简要评述与土地增值税清算税款有关的内部控制及其有效性。
（二）简要评述与土地增值税清算税款有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性。
（三）简要陈述对纳税人提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职业推断的情况。
二、鉴证结论
经对贵公司 （项目）土地增值税清算税款申报进行审核，我们确认：
1.收入总额： 元；
2.扣除项目金额： 元；
3.增值额： 元；
4.增值率（增值额与扣除金额之比）： %；
5.适用税率： %；
6.应缴土地增值税税额： 元；
7.已缴土地增值税税额： 元；
8.应补（退）缴土地增值税税额： 元。
清算事项的具体情况详见附件。
本鉴证报告仅供贵公司报送的主管税务机关受理土地增值税清算审批之用，不得作为其他用途。非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。
税务师事务所所长（签名或盖章）：
中国注册税务师（签名或盖章）：
地址：
税务师事务所（盖章）
年 月 日
附件：
1.税务师事务所和注册税务师执业证书复印件。
2.企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明。
3.土地增值税纳税申报鉴证主表及其明细项目审核表。具体包括：
（1）土地增值税清算税款鉴证主表；
（2）土地增值税清算税款鉴证（转让土地使用权）明细表；
（3）土地增值税清算税款鉴证（销售普通住宅）明细表；
（4）土地增值税清算税款鉴证（销售非普通住宅）明细表；
（5）与收入相关的面积审核调整明细表；
（6）转让土地使用权、房地产销售收入审核调整明细表；
（7）扣除项目及成本结转审核汇总表；
（8）与转让土地使用权、销售房地产有关税费审核调整明细表；
（9）土地增值税缴纳情况审核汇总表。
4.土地增值税清算税款申报审核事项有关证明材料（复印件）。
附件3：
土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）
（适用于保留意见的鉴证报告）
编号：
公司：
我们接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，对贵单位 （项目）土地增值税清算税款申报进行鉴证审核。贵单位的责任，对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对所鉴证的土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，出具真实、合法的鉴证报告。
在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。现将鉴证结果报告如下：
一、土地增值税清算税款申报的审核过程及主要实施情况
（主要披露以下内容）
（一）简要评述与土地增值税清算税款有关的内部控制及其有效性。
（二）简要评述与土地增值税清算税款有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性。
（三）简要陈述对纳税人提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职业推断的情况。
二、鉴证结论
经对贵公司 （项目）土地增值税清算税款申报进行审核，除××保留意见的事项因税收政策规定不够明确或证据不够充分等原因，尚不能确认其应纳土地增值税的具体金额外，我们确认：
1.收入总额： 元；
2.扣除项目金额： 元；
3.增值额： 元；
4.增值率（增值额与扣除金额之比）： %；
5.适用税率： %；
6.应缴土地增值税税额： 元；
7.已缴土地增值税税额： 元；
8.应补（退）缴土地增值税税额： 元。
清算事项的具体情况详见附件。
本鉴证报告仅供贵公司报送的主管税务机关受理土地增值税清算审批之用，不得作为其他用途。非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。
税务师事务所所长（签名或盖章）：
中国注册税务师（签名或盖章）：
地址：
税务师事务所（盖章）
年 月 日
附件：
1.税务师事务所和注册税务师执业证书复印件。
2.企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明。
3.土地增值税纳税申报鉴证主表及其明细项目审核表。具体包括：
（1）土地增值税清算税款鉴证主表；
（2）土地增值税清算税款鉴证（转让土地使用权）明细表；
（3）土地增值税清算税款鉴证（销售普通住宅）明细表；
（4）土地增值税清算税款鉴证（销售非普通住宅）明细表；
（5）与收入相关的面积审核调整明细表；
（6）转让土地使用权、房地产销售收入审核调整明细表；
（7）扣除项目及成本结转审核汇总表；
（8）与转让土地使用权、销售房地产有关税费审核调整明细表；
（9）土地增值税缴纳情况审核汇总表。
4.土地增值税清算税款申报审核事项有关证明材料（复印件）。
附件4：
土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）
（适用于无法表明意见的鉴证报告）
编号：
公司：
我们接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，对贵单位 （项目）土地增值税清算税款申报进行鉴证审核。贵单位的责任，对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对所鉴证的土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，出具真实、合法的鉴证报告。
在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。现将鉴证结果报告如下：
一、土地增值税清算税款申报的审核过程及主要实施情况
（主要披露以下内容）
（一）简要评述与土地增值税清算税款有关的内部控制及其有效性。
（二）简要评述与土地增值税清算税款有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性。
（三）简要陈述对纳税人提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职业推断的情况。
二、鉴证意见
经对贵公司 （项目）土地增值税清算税款申报进行审核，因审核范围受到限制，我们认为，下列事项对确认土地增值税税额可能产生的影响非常重大和广泛，以至于无法对 （项目）土地增值税清算税款申报发表意见。
（一）××事项的审核情况。
（详细说明该审核事项对确认土地增值税额可能产生的非常重大而广泛的影响，并阐述对该事项无法表明意见的理据。下同。）
（二）××事项的审核情况。
（三）××事项的审核情况。
清算项目的具体情况详见附件。
本鉴证报告仅供贵公司报送的主管税务机关受理土地增值税清算审批之用，不得作为其他用途。非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。
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年 月 日
附件：
1.税务师事务所和注册税务师执业证书复印件。
2.企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明。
3.土地增值税纳税申报鉴证主表及其明细项目审核表。具体包括：
（1）土地增值税清算税款鉴证主表；
（2）土地增值税清算税款鉴证（转让土地使用权）明细表；
（3）土地增值税清算税款鉴证（销售普通住宅）明细表；
（4）土地增值税清算税款鉴证（销售非普通住宅）明细表；
（5）与收入相关的面积审核调整明细表；
（6）转让土地使用权、房地产销售收入审核调整明细表；
（7）扣除项目及成本结转审核汇总表；
（8）与转让土地使用权、销售房地产有关税费审核调整明细表；
（9）土地增值税缴纳情况审核汇总表。
4.土地增值税清算税款申报审核事项有关证明材料（复印件）。
附件5：
土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）
（适用于否定意见的鉴证报告）
编号：
公司：
我们接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，对贵单位 （项目）土地增值税清算税款申报进行鉴证审核。贵单位的责任，对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对所鉴证的土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，出具真实、合法的鉴证报告。
在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。现将鉴证结果报告如下：
一、土地增值税清算税款申报的审核过程及主要实施情况
（主要披露以下内容）
（一）简要评述与土地增值税清算税款有关的内部控制及其有效性。
（二）简要评述与土地增值税清算税款有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性。
（三）简要陈述对纳税人提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职业推断的情况。
二、鉴证意见
经审核，我们发现贵公司土地增值税清算税款申报，存在违反相关法律、法规及税收规定的情形，经与贵公司磋商，在下列重大且原则的问题上未能达成一致意见。我们认为，贵公司
（项目）土地增值税清算税款申报不能真实、合法地反映企业该项目应纳土地增值税税额。
（一）××事项的审核情况。
（描述存在违反税收法律法规或有关规定的情形，并阐述经与委托人就该事项所有重大方面进行磋商不能达成一致、出具否定意见的理据。下同。）
（二）××事项的审核情况。
（三）××事项的审核情况。
清算项目的具体情况详见附件。
本鉴证报告仅供贵公司报送的主管税务机关受理土地增值税清算审批之用，不得作为其他用途。非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。
税务师事务所所长（签名或盖章）：
中国注册税务师（签名或盖章）：
地址：
税务师事务所（盖章）
年 月 日
附件：
1.税务师事务所和注册税务师执业证书复印件。
2.企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明。
3.土地增值税纳税申报鉴证主表及其明细项目审核表。具体包括：
（1）土地增值税清算税款鉴证主表；
（2）土地增值税清算税款鉴证（转让土地使用权）明细表；
（3）土地增值税清算税款鉴证（销售普通住宅）明细表；
（4）土地增值税清算税款鉴证（销售非普通住宅）明细表；
（5）与收入相关的面积审核调整明细表；
（6）转让土地使用权、房地产销售收入审核调整明细表；
（7）扣除项目及成本结转审核汇总表；
（8）与转让土地使用权、销售房地产有关税费审核调整明细表；
（9）土地增值税缴纳情况审核汇总表。
4.土地增值税清算税款审核事项有关证明材料（复印件）。
附件6：企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明及有关附表
财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知
财税[2006]21号
颁布时间：2006-3-2发文单位：财政部 国家税务总局
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）及其实施细则和有关规定精神，现将土地增值税有关问题明确如下：
一、关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题
《条例》第八条中“普通标准住宅”和《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210号）第三条中“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。
在本文件发布之日前已向房地产所在地地方税务机关提出免税申请，并经税务机关按各省、自治区、直辖市人民政府原来确定的普通标准住宅的标准审核确定，免征土地增值税的普通标准住宅，不做追溯调整。
二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题
纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。
三、关于土地增值税的预征和清算问题
各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。
对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。
对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。具体清算办法由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定。
四、关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题
对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。
六、本文自2006年3月2日起执行。
财政部 国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知
财税[2006]141号
颁布时间：2006-10-20发文单位：财政部 国家税务总局
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：
为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）精神，进一步促进调整住房供应结构，增加中小套型、中低价位普通商品住房供应，现将《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条中“普通标准住宅”的认定问题通知如下：
“普通标准住宅”的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。
请遵照执行。
财政部 国家税务总局
二○○六年十月二十日
财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知
财税[2006]21号
颁布时间：2006-3-2发文单位：财政部 国家税务总局
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）及其实施细则和有关规定精神，现将土地增值税有关问题明确如下：
一、关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题
《条例》第八条中“普通标准住宅”和《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210号）第三条中“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。
在本文件发布之日前已向房地产所在地地方税务机关提出免税申请，并经税务机关按各省、自治区、直辖市人民政府原来确定的普通标准住宅的标准审核确定，免征土地增值税的普通标准住宅，不做追溯调整。
二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题
纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。
三、关于土地增值税的预征和清算问题
各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。
对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。
对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。具体清算办法由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定。
四、关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题
对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。
六、本文自2006年3月2日起执行。
表一：
转让房地产收入明细申报表
开发项目名称：
项 目
金 额
备 注
转让收入形式
货币形式取得的收入
非货币性收入
视同销售收入
合 计
转让收入类别
销售货币金额
换取非货币性资产作价金额
分配股东作价金额
分配投资人作价金额
用于职工福利作价金额
用于职工奖励作价金额
用于赞助作价金额
对外投资金额
抵偿债务金额
取得其他收益金额
合 计
纳税人名称（章）： 填报日期：
表二：
房地产转让收入明细表
开发项目名称： 金额单位：元
收入类别
申报合计数
年度
年度
年度
年度
年度
年度
年度
审定合计数
备注
现金
实物
其他
合计
主管税务机关审核意见：
纳税人名称（章）： 填报日期：
表三：
与收入相关的面积明细申报表
开发项目名称：
项 目
行次
普通住宅
非普通住宅
商 铺
车 库
办公楼
会 所
学校等公共配套设施
其 他
合 计
1
2
3
4
5
6
7
8
9=1+2+3+4+
5+6+7+8
使用土地面积
1
总建筑面积
2
可售建筑面积
3
已售建筑面积
4
未售建筑面积
5
自用建筑面积
6
纳税人名称（章）： 填报日期：
国税发[2006]187号
颁布时间：2006-12-28发文单位：国家税务总局
各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：
为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：
一、土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
二、土地增值税的清算条件
（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3.直接转让土地使用权的。
（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
4.省税务机关规定的其他情况。
三、非直接销售和自用房地产的收入确定
（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产， 其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
四、土地增值税的扣除项目
（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
（二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。
（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
五、土地增值税清算应报送的资料
符合本通知第二条第（一）项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合本通知第二条第（二）项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。
纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：
（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；
（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；
（三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。
纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
六、土地增值税清算项目的审核鉴证
税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。
税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。
七、土地增值税的核定征收
房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
八、清算后再转让房地产的处理
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
本通知自2007年2月1日起执行。各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。
国家税务总局
二○○六年十二月二十八日
国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知
国税发[2009]91号
颁布时间：2009-5-12发文单位：国家税务总局
各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：
为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》，现印发给你们，请遵照执行。
国家税务总局
二○○九年五月十二日
土地增值税清算管理规程
第一章 总则
第一条 为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。
第二条 《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。
第三条 《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
第四条 纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。
第五条 税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。
主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。
第二章 前期管理
第六条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。
第七条 主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。
第八条 对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。
第三章 清算受理
第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的。
第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
第十一条 对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
第十二条 纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料
（一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。
（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。
（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。
（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
第十三条 主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。
第十四条 主管税务机关按照本规程第六条进行项目管理时，对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的，应当作出评估，并经分管领导批准，确定何时要求纳税人进行清算的时间。对确定暂不通知清算的，应继续做好项目管理，每年作出评估，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。
第十五条 主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内及时组织清算审核。具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。
第四章 清算审核
第十六条 清算审核包括案头审核、实地审核。
案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。
实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。
第十七条 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
第十八条 审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。
必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。
第十九条 非直接销售和自用房地产的收入确定
（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
第二十条 土地增值税扣除项目审核的内容包括：
（一）取得土地使用权所支付的金额。
（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
（三）房地产开发费用。
（四）与转让房地产有关的税金。
（五）国家规定的其他扣除项目。
第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求：
（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。
（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
第二十二条 审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：
（一）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。
（二）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。
（三）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。
第二十三条 审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注：
（一）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。
（二）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。
（三）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。
第二十四条 审核公共配套设施费时应当重点关注：
（一）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。
（二）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。
（三）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。
第二十五条 审核建筑安装工程费时应当重点关注：
（一）发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。
（二）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。
（三）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。
（四）房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。
（五）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。
第二十六条 审核开发间接费用时应当重点关注：
（一）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。
（二）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。
第二十七条 审核利息支出时应当重点关注：
（一）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。
（二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。
（三）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。
第二十八条 代收费用的审核。
对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。
第二十九条 关联方交易行为的审核。
在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。
应当关注企业大额应付款余额，审核交易行为是否真实。
第三十条 纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核。
第三十一条 对纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关未采信或部分未采信鉴证报告的，应当告知其理由。
第三十二条 土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。
第五章 核定征收
第三十三条 在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。
第三十四条 在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
第三十五条 符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。
第三十六条 对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。
第六章 其他
第三十七条 土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求，妥善保存。
第三十八条 本规程自2009年6月1日起施行，各省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关可结合本地实际，对本规程进行进一步细化。
附件：1.土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人适用）
2.各类附表
国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知
国税函[2008]318号
颁布时间：2008-4-11发文单位：国家税务总局
各省、 自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局：中华会计网校
为进一步推进依法治税，规范税收执法秩序，提高土地增值税管理水平，2007年税务总局下发了《国家税务总局关于开展2007年税收执法检查和执法监察工作的通知》（国税发[2007]58号），对土地增值税执法检查工作进行了部署。今年，税务总局将开始对各地土地增值税清算工作开展情况进行督导检查，第一阶段在安徽、广东两地进行。现就有关事项通知如下：
一、督导检查内容
（一）土地增值税清算工作部署情况。是否及时转发税务总局关于土地增值税清算工作的相关文件，并对清算工作做出动员、部署。
（二）土地增值税的清算工作开展情况。是否对当地房地产项目及符合土地增值税清算条件的项目进行了税源调查和统计，并在本地区范围内全面开展土地增值税的清算工作；清算工作中存在哪些问题。
（三）土地增值税清算王作完成情况。是否积极推进土地增值税清算工作，完成清算的项目占符合清算要求的项目的比例是多少；是否对下阶段清算工作做出了部署和安排。
（四）土地增值税清算中的部门配合情况。是否在清算工作中建立了与相关部门的信息共享机制和配合机制。
（五）中介机构在土地增值税清算中的参与情况。引入中介机构参与纳税鉴证的地区，是否已对中介机构从事土地增值税清算鉴证工作提出了管理要求并进行了检查。
（六）上地增值税预征情况。是否对房地产开发项目预征了土地增值税；是否区分不同类型的房地产项目设置预征率。
（七）二手房的土地增值税征收情况。是否按照规定对应予征税的二手房转让征收了土地增值税。
（八）土地增值税日常管理情况。是否建立健全了土地增值税的日常管理机制；是否落实了“先税后证”、“一窗式”征收等房地产税收一体化管理措施。
（九）是否有违法或越权减免土地增值税的情况。
（十）是否存在不按规定核定征收土地增值税的问题。
二、督查时间及方式
各地税务机关自文到之日起，要自行组织督查。税务总局将在2008年4月下旬组织人员先行对安徽、广东省地方税务机关的土地增值税清算工作开展情况，进行督导检查。
（一）听取土地增值税清算工作开展情况的汇报，并随机抽取2—3个基层单位，听取其情况汇报，并向执法人员了解具体情
（二）调阅被检查单位收发文簿、会议纪要和办公纪要、
（三）到相关纳税人和有关部门调查了解情况
三、工作要求
各地税务机关要对本单位土地增值税清算和日常管理中存在的问题，认真检查，及时发现薄弱环节，并制定切实可行的整改措施，抓紧解决土地增值税执法中存在的突出问题，不断提高土地增值税科学化、精细化管理水平。
国家税务总局
二〇〇八年四月十一日
国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知
国税发[2007]132号
颁布时间：2007-12-29发文单位：国家税务总局
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：
现将《土地增值税清算鉴证业务准则》印发给你们，请你们依此监督指导税务师事务所和注册税务师开展土地增值税清算鉴证业务，执行过程中如有问题，请及时上报税务总局（注册税务师管理中心）。
本准则自2008年1月1日起施行。
附件：1.涉税鉴证业务约定书（参考文本）
2.土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于无保留意见的鉴证报告）
3.土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于保留意见的鉴证报告）
4.土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于无法表明意见的鉴证报告）
5.土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于否定意见的鉴证报告）
6.企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明及有关附表
国家税务总局
二○○七年十二月二十九日
土地增值税清算鉴证业务准则
第一章 总则
第一条 为了规范土地增值税清算鉴证业务，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）以及《注册税务师管理暂行办法》及其他有关规定，制定本准则。
第二条 本准则所称土地增值税清算鉴证，是指税务师事务所接受委托对纳税人土地增值税清算税款申报的信息实施必要审核程序，提出鉴证结论或鉴证意见，并出具鉴证报告，增强税务机关对该项信息信任程度的一种鉴证业务。
第三条 纳入税务机关行政监管并通过年检的税务师事务所，均可从事土地增值税清算鉴证工作。
第四条 在接受委托前，税务师事务所应当初步了解业务环境。业务环境包括：业务约定事项、鉴证对象特征、使用的标准、预期使用者的需求、责任方及其环境的相关特征，以及可能对鉴证业务产生重大影响的事项、交易、条件和惯例及其他事项。
第五条 承接土地增值税清算鉴证业务，应当具备下列条件：
（一）接受委托的清算项目符合土地增值税的清算条件。
（二）税务师事务所符合独立性和专业胜任能力等相关专业知识和职业道德规范的要求。
（三）税务师事务所能够获取充分、适当、真实的证据以支持其结论并出具书面鉴证报告。
（四）与委托人协商签订涉税鉴证业务约定书（见附件1）。
第六条 土地增值税清算鉴证的鉴证对象，是指与土地增值税纳税申报相关的会计资料和纳税资料等可以收集、识别和评价的证据及信息。具体包括：企业会计资料及会计处理、财务状况及财务报表、纳税资料及税务处理、有关文件及证明材料等。
第七条 税务师事务所运用职业判断对鉴证对象作出合理一致的评价或计量时，应当符合适当的标准。适当的评价标准应当具备相关性、完整性、可靠性、中立性和可理解性等特征。
第八条 税务师事务所从事土地增值税清算鉴证业务，应当以职业怀疑态度、有计划地实施必要的审核程序，获取与鉴证对象相关的充分、适当、真实的证据；并及时对制定的计划、实施的程序、获取的相关证据以及得出的结论作出记录。
在确定证据收集的性质、时间和范围时，应当体现重要性原则，评估鉴证业务风险以及可获取证据的数量和质量。
第九条 税务师事务所从事土地增值税清算鉴证业务，应当以法律、法规为依据，按照独立、客观、公正原则，在获取充分、适当、真实证据基础上，根据审核鉴证的具体情况，出具真实、合法的鉴证报告并承担相应的法律责任。
第十条 税务师事务所按照本准则的规定出具的鉴证报告，税务机关应当受理。
第十一条 税务师事务所执行土地增值税清算鉴证业务，应当遵守本准则。
第二章 一般规定
第十二条 税务师事务所应当要求委托人如实提供如下资料：
（一）土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证。
（二）项目竣工决算报表和有关帐薄。
（三）取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。
（四）银行贷款合同及贷款利息结算通知单。
（五）项目工程建设合同及其价款结算单。
（六）商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的其他证明资料。
（七）无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证。
（八）转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依据。
（九）转让房地产有关税金的合法有效凭证。
（十）与土地增值税清算有关的其他证明资料。
第十三条 税务师事务所开展土地增值税清算鉴证业务时，应当对下列事项充分关注：
（一）明确清算项目及其范围。
（二）正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。
（三）正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。
（四）正确划分不同时期的开发项目，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
（五）正确划分征税项目与免税项目，防止混淆两者的界限。
（六）明确清算项目的起止日期。
第十四条 纳税人能够准确核算清算项目收入总额或收入总额能够查实，但其成本费用支出不能准确核算的，税务师事务所应当按照本准则第三章的规定审核收入总额。
第十五条 纳税人能够准确核算成本费用支出或成本费用支出能够查实，但其收入总额不能准确核算的，税务师事务所应当先按照本准则第四章的规定审核扣除项目的金额。
第十六条 税务师事务所在审核鉴证过程中，有下列情形之一的，除符合本准则第十七条规定外，可以终止鉴证：
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。
（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。
（五）申报的计税依据明显偏低且无正当理由的。
（六）纳税人隐瞒房地产成交价格，其转让房地产成交价格低于房地产评估价格且无正当理由，经税务师事务所与委托人沟通，沟通无效的。
第十七条 纳税人虽有本准则第十六条所列情形，但如有下列委托人委托，税务师事务所仍然可以接受委托执行鉴证业务，但需与委托人签订涉税鉴证业务约定书：
（一）司法机关、税务机关或者其他国家机关。
（二）依法组成的清算组织。
（三）法律、行政法规规定的其他组织和个人。
第三章 清算项目收入的审核
第十八条 土地增值税清算项目收入审核的基本程序和方法包括：
（一）评价收入内部控制是否存在、有效且一贯遵守。
（二）获取或编制土地增值税清算项目收入明细表，复核加计正确，并与报表、总账、明细账及有关申报表等进行核对。
（三）了解纳税人与土地增值税清算项目相关的合同、协议及执行情况。
（四）查明收入的确认原则、方法，注意会计制度与税收规定以及不同税种在收入确认上的差异。
（五）正确划分预售收入与销售收入，防止影响清算数据的准确性。
（六）必要时，利用专家的工作审核清算项目的收入总额。
第十九条 本准则所称清算项目的收入，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称房地产）并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。
第二十条 税务师事务所应当按照税法及有关规定审核纳税人是否准确划分征税收入与不征税收入，确认土地增值税的应税收入。
第二十一条 土地增值税以人民币为计算单位。转让房地产所取得的收入为外国货币的，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。
对于以分期收款形式取得的外币收入，应当按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。
第二十二条 有本准则第十六条第（六）款情形，但按本准则第十七条规定接受委托执行鉴证业务的，税务师事务所应当获取具有法定资质的专业评估机构确认的同类房地产评估价格，以确认转让房地产的收入。
第二十三条 纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认：
（一）按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。
（二）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。
（三）参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。
第二十四条 收入实现时间的确定，按国家税务总局有关规定执行。
第二十五条 对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：
（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。
（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
第二十六条 必要时，注册税务师应当运用截止性测试确认收入的真实性和准确性。审核的主要内容包括：
（一）审核企业按照项目设立的“预售收入备查簿”的相关内容，观察项目合同签订日期、交付使用日期、预售款确认收入日期、收入金额和成本费用的处理情况。
（二）确认销售退回、销售折扣与折让业务是否真实，内容是否完整，相关手续是否符合规定，折扣与折让的计算和会计处理是否正确。重点审查给予关联方的销售折扣与折让是否合理，是否有利用销售折扣和折让转利于关联方等情况。
（三）审核企业对于以土地使用权投资开发的项目，是否按规定进行税务处理。
（四）审核按揭款收入有无申报纳税，有无挂在往来账，如“其他应付款”，不作销售收入申报纳税的情形。
（五）审核纳税人以房换地，在房产移交使用时是否视同销售不动产申报缴纳税款。
（六）审核纳税人采用“还本”方式销售商品房和以房产补偿给拆迁户时，是否按规定申报纳税。
（七）审核纳税人在销售不动产过程中收取的价外费用，如天然气初装费、有线电视初装费等收益，是否按规定申报纳税。
（八）审核将房地产抵债转让给其他单位和个人或被法院拍卖的房产，是否按规定申报纳税。
（九）审核纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。
（十）审核以房地产或土地作价入股投资或联营从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资或联营，是否按规定申报纳税。
第四章 扣除项目的审核
第二十七条 税务师事务所应当审核纳税人申报的扣除项目是否符合土地增值税暂行条例实施细则第七条规定的范围。审核的内容具体包括：
（一）取得土地使用权所支付的金额。
（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
（三）房地产开发费用。
（四）与转让房地产有关的税金。
（五）国家规定的其他扣除项目。
第二十八条 扣除项目审核的基本程序和方法包括：
（一）评价与扣除项目核算相关的内部控制是否存在、有效且一贯遵守。
（二）获取或编制扣除项目明细表，并与明细账、总账及有关申报表核对是否一致。
（三）审核相关合同、协议和项目预（概）算资料，并了解其执行情况，审核成本、费用支出项目。
（四）审核扣除项目的记录、归集是否正确，是否取得合法、有效的凭证，会计及税务处理是否正确，确认扣除项目的金额是否准确。
（五）实地查看、询问调查和核实。剔除不属于清算项目所发生的开发成本和费用。
（六）必要时，利用专家审核扣除项目。
第二十九条 审核各项扣除项目分配或分摊的顺序和标准是否符合下列规定，并确认扣除项目的具体金额：
（一）扣除项目能够直接认定的，审核是否取得合法、有效的凭证。
（二）扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照规定合理分摊。
（三）审核并确认房地产开发土地面积、建筑面积和可售面积，是否与权属证、房产证、预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同、有关主管部门的文件等载明的面积数据相一致，并确定各项扣除项目分摊所使用的分配标准。
如果上述性质相同的三类面积所获取的各项证据发生冲突、不能相互印证时，税务师事务所应当追加审核程序，并按照外部证据比内部证据更可靠的原则，确认适当的面积。
（四）审核并确认扣除项目的具体金额时，应当考虑总成本、单位成本、可售面积、累计已售面积、累计已售分摊成本、未售分摊成本（存货）等因素。
第三十条 取得土地使用权支付金额的审核，应当包括下列内容：
（一）审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致。
（二）如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金额的分配比例和具体金额的计算是否正确。
（三）审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用。
（四）审核有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形。
（五）审核有无预提的取得土地使用权支付金额。
（六）比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常。
第三十一条 土地征用及拆迁补偿费的审核，应当包括下列内容：
（一）审核征地费用、拆迁费用等实际支出与概预算是否存在明显异常。
（二）审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁（回迁）合同和签收花名册，并与相关账目核对。
（三）审核纳税人在由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地上进行开发的相关扣除项目，是否按税收规定扣除。
第三十二条 前期工程费的审核，应当包括下列内容：
（一）审核前期工程费的各项实际支出与概预算是否存在明显异常。
（二）审核纳税人是否虚列前期工程费，土地开发费用是否按税收规定扣除。
第三十三条 建筑安装工程费的审核，应当包括下列内容：
（一）出包方式。重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。当二者差异较大时，应当追加下列审核程序，以获取充分、适当、真实的证据：
1.从合同管理部门获取施工单位与开发商签订的施工合同，并与相关账目进行核对；
2.实地查看项目工程情况，必要时，向建筑监理公司取证；
3.审核纳税人是否存在利用关联方（尤其是各企业适用不同的征收方式、不同税率，不同时段享受税收优惠时）承包或分包工程，增加或减少建筑安装成本造价的情形。
（二）自营方式。重点审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，是否按规定进行会计处理和税务处理。
第三十四条 基础设施费和公共配套设施费的审核，应当包括下列内容：
（一）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否取得合法有效的凭证。
（二）如果有多个开发项目，基础设施费和公共配套设施费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。
（三）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有其他企业的费用。
（四）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。
（五）审核是否将期间费用记入基础设施费和公共配套设施费用。
（六）审核有无预提的基础设施费和公共配套设施费用。
（七）获取项目概预算资料，比较、分析概预算费用与实际费用是否存在明显异常。
（八）审核基础设施费和公共配套设施应负担各项开发成本是否已经按规定分摊。
（九）各项基础设施费和公共配套设施费的分摊和扣除是否符合有关税收规定。
第三十五条 开发间接费用的审核，应当包括下列内容：
（一）审核各项开发间接费用是否取得合法有效凭证。
（二）如果有多个开发项目，开发间接费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。
（三）审核各项开发间接费用是否含有其他企业的费用。
（四）审核各项开发间接费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。
（五）审核是否将期间费用记入开发间接费用。
（六）审核有无预提的开发间接费用。
（七）审核纳税人的预提费用及为管理和组织经营活动而发生的管理费用，是否在本项目中予以剔除。
（八）在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。
第三十六条 房地产开发费用的审核，应当包括下列内容：
（一）审核应具实列支的财务费用是否取得合法有效的凭证，除具实列支的财务费用外的房地产开发费用是否按规定比例计算扣除。
（二）利息支出的审核。企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的，审核其利息支出是否按税收规定的比例计算扣除；开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的，应按下列方法进行审核：
1.审核各项利息费用是否取得合法有效的凭证；
2.如果有多个开发项目，利息费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的利息费用记入了清算项目；
3.审核各项借款合同，判断其相应条款是否符合有关规定；
4.审核利息费用是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
第三十七条 与转让房地产有关的税金审核，应当确认与转让房地产有关的税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定，计算的扣除金额是否正确。
对于不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加，或者按照预售收入（不包括已经结转销售收入部分）计算并缴纳的税金及附加，不应作为清算的扣除项目。
第三十八条 国家规定的加计扣除项目的审核，应当包括下列内容：
（一）对取得土地（不论是生地还是熟地）使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。
（二）对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如“三通一平”等），不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。
（三）对于取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。
（四）对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取，核实有无将代收费用作为加计扣除的基数的情形。
第三十九条 对于纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，审核其扣除项目金额是否按主管税务机关确定的分摊方法计算分摊扣除。
第五章 应纳税额的审核
第四十条 税务师事务所应按照税法规定审核清算项目的收入总额、扣除项目的金额，并确认其增值额及适用税率，正确计算应缴税款。审核程序通常包括：
（一）审核清算项目的收入总额是否符合税收规定，计算是否正确。
（二）审核清算项目的扣除金额及其增值额是否符合税收规定，计算是否正确。
1.如果企业有多个开发项目，审核收入与扣除项目金额是否属于同一项目；
2.如果同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅，审核其收入额与扣除项目金额是否分开核算；
3.对于同一清算项目，一段时间免税、一段时间征税的，应当特别关注收入的实现时间及其扣除项目的配比。
（三）审核增值额与扣除项目之比的计算是否正确，并确认土地增值税的适用税率。
（四）审核并确认清算项目当期土地增值税应纳税额及应补或应退税额。
第六章 鉴证报告的出具
第四十一条 本准则所称的鉴证报告，是指税务师事务所按照相关法律、法规、规章及其他有关规定，在实施必要的审核程序后，出具含有鉴证结论或鉴证意见的书面报告。
第四十二条 鉴证报告的基本内容应当包括：
（一）标题。鉴证报告的标题应当统一规范为“土地增值税清算税款鉴证报告”。
（二）收件人。鉴证报告的收件人是指注册税务师按照业务约定书的要求致送鉴证报告的对象，一般是指鉴证业务的委托人。鉴证报告应当载明收件人的全称。
（三）引言段。鉴证报告的引言段应当表明委托人和受托人的责任，说明对委托事项已进行鉴证审核以及审核的原则和依据等。
（四）审核过程及实施情况。鉴证报告的审核过程及实施情况应当披露以下内容：
1.简要评述与土地增值税清算有关的内部控制及其有效性；
2.简要评述与土地增值税清算有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性；
3.简要陈述对委托单位提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职业推断的情况。
（五）鉴证结论或鉴证意见。注册税务师应当根据鉴证情况，提出鉴证结论或鉴证意见，并确认出具鉴证报告的种类。
（六）鉴证报告的要素还应当包括：
1.税务师事务所所长和注册税务师签名或盖章；
2.载明税务师事务所的名称和地址，并加盖税务师事务所公章；
3.注明报告日期；
4.注明鉴证报告的使用人；
5.附送与土地增值税清算税款鉴证相关的审核表及有关资料。
第四十三条 税务师事务所经过审核鉴证，应当根据鉴证情况，出具真实、合法的鉴证报告。鉴证报告分为以下四种：
（一）无保留意见的鉴证报告（见附件2）。
（二）保留意见的鉴证报告（见附件3）。
（三）无法表明意见的鉴证报告（见附件4）。
（四）否定意见的鉴证报告（见附件5）。
上述鉴证报告应当附有《企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明及有关附表》（见附件6）。
第四十四条 税务师事务所经过审核鉴证，确认涉税鉴证事项符合下列所有条件，应当出具无保留意见的鉴证报告：
（一）鉴证事项完全符合法定性标准，涉及的会计资料及纳税资料遵从了国家法律、法规及税收有关规定。
（二）注册税务师已经按本准则的规定实施了必要的审核程序，审核过程未受到限制。
（三）注册税务师获取了鉴证对象信息所需的充分、适当、真实的证据，完全可以确认土地增值税的具体纳税金额。
税务师事务所出具无保留意见的鉴证报告，可以作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据。
第四十五条 税务师事务所经过审核鉴证，认为涉税鉴证事项总体上符合法定性标准，但还存在下列情形之一的，应当出具保留意见的鉴证报告：
（一）部分涉税事项因税收法律、法规及其具体政策规定或执行时间不够明确。
（二）经过咨询或询证，对鉴证事项所涉及的具体税收政策在理解上与税收执法人员存在分歧，需要提请税务机关裁定。
（三）部分涉税事项因审核范围受到限制，不能获取充分、适当、真实的证据，虽然影响较大，但不至于出具无法表明意见的鉴证报告。
税务师事务所应当对能够获取充分、适当、真实证据的部分涉税事项，确认其土地增值税的具体纳税金额，并对不能确认具体金额的保留事项予以说明，提请税务机关裁定。
税务师事务所出具的保留意见的鉴证报告，可以作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据。
第四十六条 税务师事务所因审核范围受到限制，认为对企业土地增值税纳税申报可能产生的影响非常重大和广泛，以至于无法对土地增值税纳税申报发表意见，应当出具无法表明意见的鉴证报告。
税务师事务所出具的无法表明意见的鉴证报告，不能作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据。
第四十七条 税务师事务所经过审核鉴证，发现涉税事项总体上没有遵从法定性标准，存在违反相关法律、法规或税收规定的情形，经与被审核单位的治理层、管理层沟通或磋商，在所有重大方面未能达成一致意见，不能真实、合法的反映鉴证结果的，应当出具否定意见的鉴证报告。
税务师事务所出具否定意见的鉴证报告，不能作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据。
附件1：
涉税鉴证业务约定书（参考文本）
甲方（委托方）：
甲方税务登记号：
乙方（受托方）：
乙方税务师事务所执业证编号：
兹有甲方委托乙方提供土地增值税清算涉税鉴证业务，依据《中华人民共和国合同法》及有关规定，经双方协商，达成以下约定：
一、委托事项
（一）项目名称：
（二）具体内容及要求：
（三）完成时间：
二、甲方的责任与义务
（一）甲方的责任
1.根据《中华人民共和国税收征收管理法》及有关规定，甲方有责任保证会计资料及纳税资料的真实性和完整性。
2.按照现行税收法律、法规和政策规定依法履行纳税义务是甲方的责任。这种责任还应当包括：（1）建立、完善并有效实施与会计核算、纳税申报相关的内部控制。（2）符合会计准则及有关规定。（3）严格按照税收规定进行纳税调整。
3.甲方不得授意乙方人员实施违反国家法律、法规的行为。
4.基于重要性原则、截止性测试的性质和审核过程中的其他固有限制，以及甲方内部控制的固有局限性，经乙方审核后仍然可能存在未被发现的风险，乙方出具的鉴证报告不能因此减轻甲方应当承担的法律责任。
（二）甲方的义务
1.按照乙方要求，及时提供完成委托事项所需的会计资料、纳税资料和其他有关资料，并保证所提供资料的真实性和完整性。
2.确保乙方不受限制地接触任何与委托事项有关的记录、文件和所需的其他信息，并答复乙方工作人员对有关事项的询问。
3.委托人为乙方工作人员提供必要的工作条件和协助，主要事项将由乙方于外勤工作开始前提供清单。
4.委托人按本约定书的约定及时足额支付委托业务费用以及其他相关费用。未按规定时间支付委托费用的，应按约定金额
%的比例支付违约金。
三、乙方的责任和义务
（一）乙方的责任
1.乙方应严格按照现行税收相关法律、法规和政策规定以及《注册税务师管理暂行办法》及有关规定，本着独立、客观、公正的原则，对甲方提供的有关资料进行审核鉴证。
2.乙方应当制定合理计划和实施能够获取充分、适当、真实证据的审核程序，为甲方的委托事项提供合理保证。
3.乙方有责任在鉴证报告中指明发现的甲方违反国家法律法规且未按乙方的建议进行调整的事项。
（二）乙方的义务
1.乙方应当按照约定时间完成委托事项，并出具真实、合法的鉴证报告。
2.除下列情况外，乙方应当对执行业务过程中知悉的甲方信息予以保密：（1）取得甲方的授权；（2）根据法律法规的规定，为法律诉讼准备文件或提供证据；（3）监管机构对乙方进行行政处罚所实施的调查、听证、复议等程序。
3.由于乙方过错导致甲方未按规定履行纳税义务的，乙方应当按照有关法律、法规及相关规定承担相应的法律责任。
4.属于乙方原因未按约定时限完成委托事项并给甲方造成损失的，应当承担相应的赔偿责任。
四、约定事项的收费
（一）按照注册税务师行业收费的有关规定，完成本委托事项费用为人民币（大写） 元整（￥ ）。
（二）上述费用自本约定书生效之日起 日内预付业务费用总额的 %；其余费用按 方式支付。
（三）由于无法预见的原因，导致从事本委托事项完成的实际时间较本约定书签订时预计的时间有明显的增加或减少时，甲乙双方应通过协商，相应调整本约定书第四款第（一）项所述业务费用总额。
（四）由于无法预见的原因，导致乙方人员抵达甲方工作现场后，本约定书项目不再进行，甲方不得要求退还预付的业务费用；如上述情况发生于乙方人员完成现场审核工作之后，甲方应另行向乙方支付人民币 元的补偿费，该补偿费应于甲方收到乙方的收款通知之日起 日内支付。
（五）由于无法预见的原因，发生的与本次委托事项有关的其他费用（包括交通、食宿费等），由双方协商解决。
五、鉴证报告的出具和使用
（一）乙方应当按照国家发布的相关业务准则所规定的格式和类型，出具真实、合法的鉴证报告。
（二）乙方向甲方出具鉴证报告一式 份。
（三）甲方不得修改或删减乙方出具的鉴证报告；不得修改或删除重要的数据、重要的附件和所作的重要说明。
六、约定事项的变更
如果出现不可预见的情形，影响审核鉴证工作如期完成，或需要提前出具审核报告时，甲乙双方均可要求变更约定事项，但应提前通知对方，并由双方协商解决。
七、约定事项的终止
（一）本约定书签订后，双方应当按约履行，不得无故终止。如遇法定情形或特殊原因提出终止的一方应提前通知另一方，并由双方协商解决。
（二）在终止业务约定的情况下，乙方有权就本约定书终止之日前对约定事项所付出的劳动收取合理的费用。
八、适用法律和争议解决
本约定书的所有方面均应适用中华人民共和国的法律进行解释并受其约束。与本约定书有关的任何纠纷或争议，双方均可选择如下一种解决方式：
（一）提交 进行仲裁；
（二）向有管辖权的人民法院提起诉讼。
九、本约定书的法律效力
（一）本约定书经双方法定代表人签字或盖章并加盖单位公章之日起生效，并在双方履行完成约定事项后终止。
（二）本约定书一式二份，甲乙方各执一份，具有同等法律效力。
十、其他事项的约定
本约定书未尽事宜，经双方协商另行签订的补充协议，与本约定书具有同等法律效力。
甲方（委托人）： 乙方：
（盖章） （盖章）
法人代表：（签名或盖章） 所长：（签名或盖章）
地址： 地址：
电话： 电话：
联系人： 联系人：
签约日期：
签约地点：
附件2：
土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）
（适用于无保留意见的鉴证报告）
编号：
公司：
我们接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，对贵单位 （项目）土地增值税清算税款申报进行鉴证审核。贵单位的责任，对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对所鉴证的土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，出具真实、合法的鉴证报告。
在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。现将鉴证结果报告如下：
一、土地增值税清算税款申报的审核过程及主要实施情况
（主要披露以下内容）
（一）简要评述与土地增值税清算税款有关的内部控制及其有效性。
（二）简要评述与土地增值税清算税款有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性。
（三）简要陈述对纳税人提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职业推断的情况。
二、鉴证结论
经对贵公司 （项目）土地增值税清算税款申报进行审核，我们确认：
1.收入总额： 元；
2.扣除项目金额： 元；
3.增值额： 元；
4.增值率（增值额与扣除金额之比）： %；
5.适用税率： %；
6.应缴土地增值税税额： 元；
7.已缴土地增值税税额： 元；
8.应补（退）缴土地增值税税额： 元。
清算事项的具体情况详见附件。
本鉴证报告仅供贵公司报送的主管税务机关受理土地增值税清算审批之用，不得作为其他用途。非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。
税务师事务所所长（签名或盖章）：
中国注册税务师（签名或盖章）：
地址：
税务师事务所（盖章）
年 月 日
附件：
1.税务师事务所和注册税务师执业证书复印件。
2.企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明。
3.土地增值税纳税申报鉴证主表及其明细项目审核表。具体包括：
（1）土地增值税清算税款鉴证主表；
（2）土地增值税清算税款鉴证（转让土地使用权）明细表；
（3）土地增值税清算税款鉴证（销售普通住宅）明细表；
（4）土地增值税清算税款鉴证（销售非普通住宅）明细表；
（5）与收入相关的面积审核调整明细表；
（6）转让土地使用权、房地产销售收入审核调整明细表；
（7）扣除项目及成本结转审核汇总表；
（8）与转让土地使用权、销售房地产有关税费审核调整明细表；
（9）土地增值税缴纳情况审核汇总表。
4.土地增值税清算税款申报审核事项有关证明材料（复印件）。
附件3：
土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）
（适用于保留意见的鉴证报告）
编号：
公司：
我们接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，对贵单位 （项目）土地增值税清算税款申报进行鉴证审核。贵单位的责任，对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对所鉴证的土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，出具真实、合法的鉴证报告。
在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。现将鉴证结果报告如下：
一、土地增值税清算税款申报的审核过程及主要实施情况
（主要披露以下内容）
（一）简要评述与土地增值税清算税款有关的内部控制及其有效性。
（二）简要评述与土地增值税清算税款有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性。
（三）简要陈述对纳税人提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职业推断的情况。
二、鉴证结论
经对贵公司 （项目）土地增值税清算税款申报进行审核，除××保留意见的事项因税收政策规定不够明确或证据不够充分等原因，尚不能确认其应纳土地增值税的具体金额外，我们确认：
1.收入总额： 元；
2.扣除项目金额： 元；
3.增值额： 元；
4.增值率（增值额与扣除金额之比）： %；
5.适用税率： %；
6.应缴土地增值税税额： 元；
7.已缴土地增值税税额： 元；
8.应补（退）缴土地增值税税额： 元。
清算事项的具体情况详见附件。
本鉴证报告仅供贵公司报送的主管税务机关受理土地增值税清算审批之用，不得作为其他用途。非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。
税务师事务所所长（签名或盖章）：
中国注册税务师（签名或盖章）：
地址：
税务师事务所（盖章）
年 月 日
附件：
1.税务师事务所和注册税务师执业证书复印件。
2.企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明。
3.土地增值税纳税申报鉴证主表及其明细项目审核表。具体包括：
（1）土地增值税清算税款鉴证主表；
（2）土地增值税清算税款鉴证（转让土地使用权）明细表；
（3）土地增值税清算税款鉴证（销售普通住宅）明细表；
（4）土地增值税清算税款鉴证（销售非普通住宅）明细表；
（5）与收入相关的面积审核调整明细表；
（6）转让土地使用权、房地产销售收入审核调整明细表；
（7）扣除项目及成本结转审核汇总表；
（8）与转让土地使用权、销售房地产有关税费审核调整明细表；
（9）土地增值税缴纳情况审核汇总表。
4.土地增值税清算税款申报审核事项有关证明材料（复印件）。
附件4：
土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）
（适用于无法表明意见的鉴证报告）
编号：
公司：
我们接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，对贵单位 （项目）土地增值税清算税款申报进行鉴证审核。贵单位的责任，对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对所鉴证的土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，出具真实、合法的鉴证报告。
在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。现将鉴证结果报告如下：
一、土地增值税清算税款申报的审核过程及主要实施情况
（主要披露以下内容）
（一）简要评述与土地增值税清算税款有关的内部控制及其有效性。
（二）简要评述与土地增值税清算税款有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性。
（三）简要陈述对纳税人提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职业推断的情况。
二、鉴证意见
经对贵公司 （项目）土地增值税清算税款申报进行审核，因审核范围受到限制，我们认为，下列事项对确认土地增值税税额可能产生的影响非常重大和广泛，以至于无法对 （项目）土地增值税清算税款申报发表意见。
（一）××事项的审核情况。
（详细说明该审核事项对确认土地增值税额可能产生的非常重大而广泛的影响，并阐述对该事项无法表明意见的理据。下同。）
（二）××事项的审核情况。
（三）××事项的审核情况。
清算项目的具体情况详见附件。
本鉴证报告仅供贵公司报送的主管税务机关受理土地增值税清算审批之用，不得作为其他用途。非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。
税务师事务所所长（签名或盖章）：
中国注册税务师（签名或盖章）：
地址：
税务师事务所（盖章）
年 月 日
附件：
1.税务师事务所和注册税务师执业证书复印件。
2.企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明。
3.土地增值税纳税申报鉴证主表及其明细项目审核表。具体包括：
（1）土地增值税清算税款鉴证主表；
（2）土地增值税清算税款鉴证（转让土地使用权）明细表；
（3）土地增值税清算税款鉴证（销售普通住宅）明细表；
（4）土地增值税清算税款鉴证（销售非普通住宅）明细表；
（5）与收入相关的面积审核调整明细表；
（6）转让土地使用权、房地产销售收入审核调整明细表；
（7）扣除项目及成本结转审核汇总表；
（8）与转让土地使用权、销售房地产有关税费审核调整明细表；
（9）土地增值税缴纳情况审核汇总表。
4.土地增值税清算税款申报审核事项有关证明材料（复印件）。
附件5：
土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）
（适用于否定意见的鉴证报告）
编号：
公司：
我们接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，对贵单位 （项目）土地增值税清算税款申报进行鉴证审核。贵单位的责任，对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对所鉴证的土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，出具真实、合法的鉴证报告。
在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。现将鉴证结果报告如下：
一、土地增值税清算税款申报的审核过程及主要实施情况
（主要披露以下内容）
（一）简要评述与土地增值税清算税款有关的内部控制及其有效性。
（二）简要评述与土地增值税清算税款有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性。
（三）简要陈述对纳税人提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职业推断的情况。
二、鉴证意见
经审核，我们发现贵公司土地增值税清算税款申报，存在违反相关法律、法规及税收规定的情形，经与贵公司磋商，在下列重大且原则的问题上未能达成一致意见。我们认为，贵公司
（项目）土地增值税清算税款申报不能真实、合法地反映企业该项目应纳土地增值税税额。
（一）××事项的审核情况。
（描述存在违反税收法律法规或有关规定的情形，并阐述经与委托人就该事项所有重大方面进行磋商不能达成一致、出具否定意见的理据。下同。）
（二）××事项的审核情况。
（三）××事项的审核情况。
清算项目的具体情况详见附件。
本鉴证报告仅供贵公司报送的主管税务机关受理土地增值税清算审批之用，不得作为其他用途。非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。
税务师事务所所长（签名或盖章）：
中国注册税务师（签名或盖章）：
地址：
税务师事务所（盖章）
年 月 日
附件：
1.税务师事务所和注册税务师执业证书复印件。
2.企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明。
3.土地增值税纳税申报鉴证主表及其明细项目审核表。具体包括：
（1）土地增值税清算税款鉴证主表；
（2）土地增值税清算税款鉴证（转让土地使用权）明细表；
（3）土地增值税清算税款鉴证（销售普通住宅）明细表；
（4）土地增值税清算税款鉴证（销售非普通住宅）明细表；
（5）与收入相关的面积审核调整明细表；
（6）转让土地使用权、房地产销售收入审核调整明细表；
（7）扣除项目及成本结转审核汇总表；
（8）与转让土地使用权、销售房地产有关税费审核调整明细表；
（9）土地增值税缴纳情况审核汇总表。
4.土地增值税清算税款审核事项有关证明材料（复印件）。
附件6：企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明及有关附表
财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知
财税[2006]21号
颁布时间：2006-3-2发文单位：财政部 国家税务总局
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）及其实施细则和有关规定精神，现将土地增值税有关问题明确如下：
一、关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题
《条例》第八条中“普通标准住宅”和《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210号）第三条中“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。
在本文件发布之日前已向房地产所在地地方税务机关提出免税申请，并经税务机关按各省、自治区、直辖市人民政府原来确定的普通标准住宅的标准审核确定，免征土地增值税的普通标准住宅，不做追溯调整。
二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题
纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。
三、关于土地增值税的预征和清算问题
各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。
对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。
对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。具体清算办法由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定。
四、关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题
对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。
六、本文自2006年3月2日起执行。
财政部 国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知
财税[2006]141号
颁布时间：2006-10-20发文单位：财政部 国家税务总局
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：
为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）精神，进一步促进调整住房供应结构，增加中小套型、中低价位普通商品住房供应，现将《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条中“普通标准住宅”的认定问题通知如下：
“普通标准住宅”的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。
请遵照执行。
财政部 国家税务总局
二○○六年十月二十日
财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知
财税[2006]21号
颁布时间：2006-3-2发文单位：财政部 国家税务总局
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）及其实施细则和有关规定精神，现将土地增值税有关问题明确如下：
一、关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题
《条例》第八条中“普通标准住宅”和《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210号）第三条中“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。
在本文件发布之日前已向房地产所在地地方税务机关提出免税申请，并经税务机关按各省、自治区、直辖市人民政府原来确定的普通标准住宅的标准审核确定，免征土地增值税的普通标准住宅，不做追溯调整。
二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题
纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。
三、关于土地增值税的预征和清算问题
各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。
对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。
对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。具体清算办法由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定。
四、关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题
对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。
六、本文自2006年3月2日起执行。
表一：
转让房地产收入明细申报表
开发项目名称：
项 目
金 额
备 注
转让收入形式
货币形式取得的收入
非货币性收入
视同销售收入
合 计
转让收入类别
销售货币金额
换取非货币性资产作价金额
分配股东作价金额
分配投资人作价金额
用于职工福利作价金额
用于职工奖励作价金额
用于赞助作价金额
对外投资金额
抵偿债务金额
取得其他收益金额
合 计
纳税人名称（章）： 填报日期：
表二：
房地产转让收入明细表
开发项目名称： 金额单位：元
收入类别
申报合计数
年度
年度
年度
年度
年度
年度
年度
审定合计数
备注
现金
实物
其他
合计
主管税务机关审核意见：
纳税人名称（章）： 填报日期：
表三：
与收入相关的面积明细申报表
开发项目名称：
项 目
行次
普通住宅
非普通住宅
商 铺
车 库
办公楼
会 所
学校等公共配套设施
其 他
合 计
1
2
3
4
5
6
7
8
9=1+2+3+4+
5+6+7+8
使用土地面积
1
总建筑面积
2
可售建筑面积
3
已售建筑面积
4
未售建筑面积
5
自用建筑面积
6
纳税人名称（章）： 填报日期：
土地增值税相关政策
土地增值税相关政策
土地增值税-----相关税收法律法规摘录01
土地增值税-----相关税收法律法规摘录
现行土地增值税政策介绍09
最新土地增值税清算政策解读
《税法二》土地增值税：相关责任与义务
城镇土地使用税相关政策的梳理与解读
房地产行业相关税收基础及实务-以土地投资入股税收问题d（营业税/土地增值税）
解读“国税发〔2009〕91号文”：土地增值税清算政策的变化22
解读货物运输发票增值税抵扣的相关政策和实务问题
土地增值税征税范围
房地产开发企业土地增值税
土地增值税1
中华人民共和国土地增值税暂行条例
土地增值税的征收
谨慎筹划土地增值税
土地增值税计算方法
现行土地增值税
土地增值税计算方法0
土地增值税的计算方法
土地增值税鉴证准则
土地增值税鉴证附件
土地增值税的计算方法