九乡新闻网高考状元卖笔记:土地增值税-----相关税收法律法规摘录
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/29 07:42:03
土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。
--------国税函发[1995]110号国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知
第一章、纳税义务人
第二条 转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税.
--------《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
七、土地增值税的纳税义务人都包括哪些?
土地增值税的纳税义务人是有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的单位和个人。包括各类企业单位、事业单位、机关、社会团体、个体工商业户以及其他单位和个人。根据《国务院关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、营业税等税收暂行条例的有关问题的通知》的规定，土地增值税也同样适用于涉外企业、单位和个人。因此，外商投资企业、外国企业、外国驻华机构、外国公民、华侨，以及港澳台同胞等，只要转让房地产并取得收入，就是土地增值税的纳税义务人，均应按《条例》的规定照章纳税。
--------国税函发[1995]110号国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知
第二章、征税范围
第二条 转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税.
--------《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为.不包括以继承,赠与方式无偿转让房地产的行为.
第三条 条例第二条所称的国有土地,是指按国家法律规定属于国家所有的土地.
第四条 条例第二条所称的地上的建筑物,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各种附属设施.条例第二条所称的附着物,是指附着于土地上的不能移动,一经移动即遭损坏的物品.
-------《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》
一,关于以房地产进行投资,联营的征免税问题
对于以房地产进行投资,联营的,投资,联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资,联营的企业中时,暂免征收土地增值税.对投资,联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税.
二,关于合作建房的征免税问题
对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税；建成后转让的,应征收土地增值税.
三,关于企业兼并转让房地产的征免税问题
在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税.
四,关于细则中"赠与"所包括的范围问题
细则所称的"赠与"是指如下情况：
(一)房产所有人,土地使用权所有人将房屋产权,土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的.
(二)房产所有人,土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体,国家机关将房屋产权,土地使用权赠与教育,民政和其他社会福利,公益事业的.
上述社会团体是指中国青少年发展基金会,希望工程基金会,宋庆龄基金会,减灾委员会,中国红十字会,中国残疾人联合会,全国老年基金会,老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织.
五,关于个人互换住房的征免税问题
对个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核实,可以免征土地增值税.
-------财税字［1995］048号关于土地增值税一些具体问题规定的通知
土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。
-------国税函〔2007〕645号关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复
第三章、税率
第七条 土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%.
增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%.
增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%.
增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%.
--------《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
第十条 条例第七条所列四级超率累进税率,每级"增值额未超过扣除项目金额"的比例,均包括本比例数.
计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下：
(一)增值额未超过扣除项目金额50%
土地增值税税额＝增值额X30%
(二)增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的
土地增值税税额＝增值额X40%-扣除项目金额X5%
(三)增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的
土地增值税税额＝增值额X50%-扣除项目金额X15%
(四)增值额超过扣除项目金额200%
土地增值税税额＝增值额X60%-扣除项目金额X35%
公式中的5%,15%,35%为速算扣除系数.
-------《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》
第四章、计税依据
土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。
---------国税函发[1995]110号国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知
一、收入
第三条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收.
第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额,为增值额.
第五条 纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入,实物收入和其他收入.
--------《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
第五条 条例第二条所称的收入,包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益.
第六条 条例第二条所称的单位,是指各类企业单位,事业单位,国家机关和社会团体及其他组织.
条例第二条所称个人,包括个体经营者.
-------《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》
十三,关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题
对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额.不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定.
十四,关于预售房地产所取得的收入是否申报纳税的问题
根据细则的规定,对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税.具体办法由各省,自治区,直辖市地方税务局根据当地情况制定.因此,对纳税人预售房地产所取得的收入,当地税务机关规定预征土地增值税的,纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报,并按规定比例预交,待办理决算后,多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的,也应在取得收入时先到税务机关登记或备案.
十五,关于分期收款的外币收入如何折合人民币的问题
对于取得的收入为外国货币的,依照细则规定,以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合人民币,据以计算土地增值税税额.对于以分期收款形式取得的外币收入,也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币.
---------财税字［1995］048号关于土地增值税一些具体问题规定的通知
二、扣除项目
第六条 计算增值额的扣除项目：
(一)取得土地使用权所支付的金额；
(二)开发土地的成本,费用；
(三)新建房及配套设施的成本,费用,或者旧房及建筑物的评估价格；
(四)与转让房地产有关的税金；
(五)财政部规定的其他扣除项目.
--------《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
(一)取得土地使用权所支付的金额
第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为：
(一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用.
-------《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》
(二)开发土地的成本,费用
(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费,前期工程费,建筑安装工程费,基础设施费,公共配套设施费,开发间接费用.
土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费,耕地占用税,劳动力安置费及有关地上,地下附着物拆迁补偿的净支出,安置动迁用房支出等.
前期工程费,包括规划,设计,项目可行性研究和水文,地质,勘察,测绘,"三通一平"等支出.
建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费.
基础设施费,包括开发小区内道路,供水,供电,供气,排污,排洪,通讯,照明,环卫,绿化等工程发生的支出.
公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出.
开发间接费用,是指直接组织,管理开发项目发生的费用,包括工资,职工福利费,折旧费,修理费,办公费,水电费,劳动保护费,周转房摊销等.
-------《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》
(三)新建房及配套设施的成本,费用,
(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用,管理费用,财务费用.
财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额.其他房地产开发费用,按本条(一),(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除.
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条(一),(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除.
上述计算扣除的具体比例,由各省,自治区,直辖市人民政府规定.
-------《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》
八,关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题
(一)利息的上浮幅度按国家的有关规定执行,超过上浮幅度的部分不允许扣除；
(二)对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除.
---------财税字［1995］048号关于土地增值税一些具体问题规定的通知
六,关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题
对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中,而是在房价之外单独收取的,可以不作为转让房地产的收入.
对于代收费用作为转让收入计税的,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的,在计算增值额时不允许扣除代收费用.
-------财税字［1995］048号关于土地增值税一些具体问题规定的通知
（四）旧房及建筑物的评估价格
(四)旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格.评估价格须经当地税务机关确认.
-------《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》
七,关于新建房与旧房的界定问题
新建房是指建成后未使用的房产.凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房.使用时间和磨损程度标准可由各省,自治区,直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定.
-------财税字［1995］048号关于土地增值税一些具体问题规定的通知
十,关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题
转让旧房的,应按房屋及建筑物的评估价格,取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税.对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除取得土地使用权所支付的金额.
---------财税字［1995］048号关于土地增值税一些具体问题规定的通知
十二,关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题
纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估,其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除.对条例第九条规定的纳税人隐瞒,虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用,不允许在计算土地增值税时予以扣除.
---------财税字［1995］048号关于土地增值税一些具体问题规定的通知
（五)与转让房地产有关的税金
(五)与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的营业税,城市维护建设税,印花税.因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除.
-------《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》
（即：与转让房地产有关的税金指
房地产开发企业：“两税一费”(营业税、城建税、教育费附加)
非房地产开发企业：“三税一费”(营业税、印花税、城建税、教育费附加)）
九,关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题
细则中规定允许扣除的印花税,是指在转让房地产时缴纳的印花税.房地产开发企业按照<施工,房地产开发企业财务制度>的有关规定,其缴纳的印花税列入管理费用,已相应予以扣除.其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税.
十一,关于已缴纳的契税可否在计税时扣除的问题
对于个人购入房地产再转让的,其在购入时已缴纳的契税,在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素,在计征土地增值税时,不另作为"与转让房地产有关的税金"予以扣除.
---------财税字［1995］048号关于土地增值税一些具体问题规定的通知
(六)财政部规定的其他扣除项目
(六)根据条例第六条(五)项规定,对从事房地产开发的纳税人可按本条(一),(二)项规定计算的金额之和,加计20%的扣除.
-------《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》
在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理：
（一）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。
（二）对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。
（三）对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。
--------国税函发[1995]110号国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知
（七）、评估价格的相关规定
第九条 纳税人有下列情形之一的,按照房地产评估价格计算征收：
(一)隐瞒,虚报房地产成交价格的；
(二)提供扣除项目金额不实的；
(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的.
--------《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
第十三条 条例第九条所称的房地产评估价格,是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段,同类房地产进行综合评定的价格.评估价格须经当地税务机关确认.
第十四条 条例第九条(一)项所称的隐瞒,虚报房地产成交价格,是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权,地上建筑物及其附着物价款的行为.
条例第九条(二)项所称的提供扣除项目金额不实的,是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为.
条例第九条(三)项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由,是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价,纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为.
隐瞒,虚报房地产成交价格,应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估.税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入.
提供扣除项目金额不实的,应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估.税务机关根据评估价格确定扣除项目金额.
转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的,由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入.
-------《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》
三、其他
第八条 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算.
第九条 纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发,转让房地产的,其扣除项目金额的确定,可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分摊.
-------《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》
凡涉及征收土地增值税的房地产评估报告,由取得建设部,人事部共同认定并经注册登记的"房地产估价师"签署；或者由三名以上(含三名)取得各省,自治区建委(建设厅),直辖市房地产管理局统一颁发的<房地产估价人员岗位合格证书>的房地产估价员联合签署.
----------国税发［1996］048号国家税务总局 建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知
三,各级税务部门和土地管理部门要共同做好土地使用权的产权管理与土地增值税征管的衔接工作.
凡是转让国有土地使用权,地上建筑物及其附属物(以下简称房地产)的纳税人,在向土地管理部门申请办理土地变更登记,提交土地估价报告,申报交易成交价的同时,应根据土地增值税的有关规定,在规定的期限内到主管税务机关办理土地增值税的纳税申报手续.土地管理部门在对纳税人转让行为的合法性,估价报告及申报交易价格进行确认后,应及时通知税务部门.纳税人的纳税申报经主管税务机关审核后,应按照规定的期限缴纳土地增值税.对于已经完税的,由主管税务机关发给完税证明；对于免税的,由主管税务机关发给免税证明.
土地管理部门凭税务部门出具的土地增值税完税(或免税)证明,办理土地使用权的权属变更登记,更换<国有土地使用证>.凡未取得主管税务部门发放的完税(或免税)证明的,土地管理机关不予办理土地使用权的登记及过户手续,也不发放<国有土地使用证>.
-------国税发［1996］004号国家税务总局 国家土地管理局关于土地增值税若干征管问题的通知
一,凡转让国有土地使用权,地上建筑物及其附属物(以下简称房地产)的纳税人,按照土地增值税的有关规定,需要根据房地产的评估价格计税的,可委托经政府批准设立,并按照<国有资产评估管理办法>规定的由省以上国有资产管理部门授予评估资格的资产评估事务所,会计师事务所等各类资产评估机构受理有关转让房地产的评估业务.
二,对于涉及土地增值税的国有房地产价格评估,各评估机构必须严格按照<条例>和<细则>中规定的方法进行应纳税房地产的价格评估.其评估结果经同级国有资产管理部门审核验证后作为房地产转让的底价,并按税务部门的要求按期报送房地产所在地主管税务机关,作为确认计税依据的参考.
房地产所在地主管税务机关要求从事房地产评估的资产评估机构提供与房地产评估有关的评估资料的,资产评估机构应无偿提供,不得以任何借口予以拒绝.
房地产所在地主管税务机关应根据<条例>和<细则>的有关规定,对应纳税房地产的评估结果进行严格审核及确认,对不符合实际情况的评估结果不予采用.
------财税字[1995]06号关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知
第五章、土地增值税的清算
一、土地增值税的清算的含义
土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。
税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。
主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。
《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。
--------国税发[2009]91号关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知
二、开发项目的前期管理
主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。
主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。
对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。
--------国税发[2009]91号关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知
三、土地增值税的清算受理
（一）、纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3、直接转让土地使用权的。
（二）、对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
4、省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
对于符合本规程第九条（即：纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算）规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条（即：对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算）规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
（三）、纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料
1、土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。
2、房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。
3、项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。
4、纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
（四）、主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。
（五）、主管税务机关按照本规程第六条进行项目管理时，对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的，应当作出评估，并经分管领导批准，确定何时要求纳税人进行清算的时间。对确定暂不通知清算的，应继续做好项目管理，每年作出评估，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。
（六）、主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内及时组织清算审核。具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。
--------国税发[2009]91号关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知
四、清算时相关问题的处理
（一）、关于土地增值税清算时收入确认的问题
土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
（二）、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题
房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
（三）、房地产开发费用的扣除问题
1财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
2凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
3房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。
4土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
（四）、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题
房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
（五）、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题
房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
（六）、关于拆迁安置土地增值税计算问题
1房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
2开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
3货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
（七）、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题
《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
（八）、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题
纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
-------国税函〔2010〕220号国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知
五、清算审核方法
清算审核包括案头审核、实地审核。
案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。
实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。
1、清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
2、审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。
必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。
3、非直接销售和自用房地产的收入确定
（1）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：
①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
（2）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
4、土地增值税扣除项目审核的内容包括：
（1）取得土地使用权所支付的金额。
（2）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
（3）房地产开发费用。
（4）与转让房地产有关的税金。
（5）国家规定的其他扣除项目。
5、审核扣除项目是否符合下列要求：
（1）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
（2）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
（3）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。
（4）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
（5）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
（6）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
6、审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：
（1）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。
（2）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。
（3）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。
7、审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注：
（1）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。
（2）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。
（3）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。
8、审核公共配套设施费时应当重点关注：
（1）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。
（2）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。
（3）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。
9、审核建筑安装工程费时应当重点关注：
（1）发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。
（2）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。
（3）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。
（4）房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。
（5）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。
10、审核开发间接费用时应当重点关注：
（1）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。
（2）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。
11、审核利息支出时应当重点关注：
（1）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。
（2）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。
（3）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。
12、代收费用的审核。
对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。
13、关联方交易行为的审核。
在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。
应当关注企业大额应付款余额，审核交易行为是否真实。
14、纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核。
对纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关未采信或部分未采信鉴证报告的，应当告知其理由。
15、土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。
--------国税发[2009]91号关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知
16、房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
1建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
2建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
3建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
4房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
--------国税发〔2006〕187号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
六、核定征收
（一）、在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。
1、在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。
（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（4）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
2、符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。
3、对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。
--------国税发[2009]91号关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知
七、其他
第三十七条土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求，妥善保存。
第三十八条本规程自
--------国税发[2009]91号关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知
一、土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
四、土地增值税的扣除项目
（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
（二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。
（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
六、土地增值税清算项目的审核鉴证
税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。
税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。
八、清算后再转让房地产的处理
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
本通知自
--------国税发〔2006〕187号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
第六章、税收优惠
一、纳税人建造普通标准
第八条 有下列情形之一的,免征土地增值税：
(一)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的；
--------《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
第十一条 条例第八条(一)项所称的普通标准住宅,是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅.高级公寓,别墅,度假村等不属于普通标准住宅.普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省,自治区,直辖市人民政府规定.
纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过本细则第七条(一),(二),(三),(五),(六)项扣除项目金额之和20%的,免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的,应就其全部增值额按规定计税.
-------《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》
享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1．0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。
----国办发〔2005〕26号国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知
十三,关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题
对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额.不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定.
---------财税字［1995］048号关于土地增值税一些具体问题规定的通知
“普通标准住宅”的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。
------财税[2006]141号关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知
二、因国家建设需要依法征用,收回的房地产
第八条 有下列情形之一的,免征土地增值税：
(二)因国家建设需要依法征用,收回的房地产.
--------《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
条例第八条(二)项所称的因国家建设需要依法征用,收回的房地产,是指因城市实施规划,国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权.
因城市实施规划,国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,比照本规定免征土地增值税.
符合上述免税规定的单位和个人,须向房地产所在地税务机关提出免税申请,经税务机关审核后,免予征收土地增值税.
-------《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》
三、个人转让、互换、销售住房
第十二条 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,经向税务机关申报核准,凡居住满五年或五年以上的,免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的,减半征收土地增值税.居住未满三年的,按规定计征土地增值税.
-------《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》
关于个人互换住房的征免税问题
对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
-----财税字［1995］048号财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知
关于土地增值税征免政策问题
对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。
--------财税字［1999］210号财政部 国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知
对个人销售住房暂免征收土地增值税。
本通知自2008年11月1日起实施。
------财税〔2008〕137号关于调整房地产交易环节税收政策的通知
四、廉租住房、经济适用住房房源
企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。
-------财税〔2008〕24号关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知
五、1994年前开发的优惠延续
财政部和国家税务总局<关于对
----------财税字［1999］293号财政部 国家税务总局关于土地增值税优惠政策延期的通知
十七,关于财政部,国家税务总局<关于对
该通知规定的适用范围,限于房地产开发企业转让新建房地产的行为,非房地产开发企业或房地产开发企业转让存量房地产的,不适用此规定.
--------财税字［1995］048号关于土地增值税一些具体问题规定的通知
现对
一,
二,
对于个别由政府审批同意进行成片开发,周期较长的房地产项目,其房地产在上述规定五年免税期以后首次转让的,经所在地财政,税务部门审核,并报财政部,国家税务总局核准,可以适当延长免税期限.
三,在上述免税期限内再次转让房地产以及不符合上述规定的房地产转让,如超出合同范围的房地产或变更合同的,均应按规定征收土地增值税.
-------财法字［1995］007号关于对
第七章、征收管理
一、申报程序
第十五条 根据条例第十条的规定,纳税人应按照下列程序办理纳税手续：
(一)纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内,到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报,并向税务机关提交房屋及建筑物产权,土地使用权证书,土地转让,房产买卖合同,房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料.
纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的,经税务机关审核同意后,可以定期进行纳税申报,具体期限由税务机关根据情况确定.
(二)纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税.
第十六条 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工,办理结算后再进行清算,多退少补.具体办法由各省,自治区,直辖市地方税务局根据当地情况制定.
-------《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》
一、取消《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十五条第一款对土地增值税纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，定期进行纳税申报须经税务机关审核同意的规定。
二、纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报，是指房地产开发企业开发建造的房地产、因分次转让而频繁发生纳税义务、难以在每次转让后申报纳税的情况，土地增值税可按月或按各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定的期限申报缴纳。
三、纳税人选择定期申报方式的，应向纳税所在地的地方税务机关备案。定期申报方式确定后，一年之内不得变更。
---------国税函[2004]938号关于加强土地增值税管理工作的通知
二、纳税时间与缴纳方法
十六,关于纳税期限的问题
根据条例第十条,第十二条和细则第十五条的规定,税务机关核定的纳税期限,应在纳税人签订房地产转让合同之后,办理房地产权属转让(即过户及登记)手续之前.
--------财税字［1995］048号关于土地增值税一些具体问题规定的通知
（一）以一次交割、付清价款方式转让房地产的
对于这种情况，主管税务机关可在纳税人办理纳税申报后，根据其应纳税额的大小及向有关部门办理过户、登记手续的期限等，规定其在办理过户、登记手续前数日内一次性缴纳全部土地增值税。
（二）以分期收款方式转让房地产的
对于这种情况，主管税务机关可根据合同规定的收款日期来确定具体的纳税期限。
即先计算出应缴纳的全部土地增值税税额，再按总税额除以转让房地产的总收入，求得应纳税额占总收入的比例。然后，在每次收到价款时，按收到价款的数额乘以这个比例来确定每次应纳的税额，并规定其应在每次收款后数日内缴纳土地增值税。
（三）项目全部竣工结算前转让房地产的 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本核算或其他原因，无法据实计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行结算，多退少补。主要涉及两种情况：
1.部分转让
纳税人进行小区开发建设的，其中一部分房地产项目因先行开发并已转让出去，但小区内的部分配套设施往往在转让后才建成。在这种情况下，税务机关可以对先行转让的项目，在取得收入时预征土地增值税。
2.预售
纳税人以预售方式转让房地产的，对在办理结算和转交手续前就取得的收入，税务机关也可以预征土地增值税。具体办法由省级地方税务局根据当地情况制定。
根据税法规定，凡采用预征方法征收土地增值税的，在该项目全部竣工办理清算时，都需要对土地增值税进行清算，根据应征税额和已征税额进行结算，多退少补。
三、纳税地点
房地产所在地主管税务机关办理纳税申报
第十条 纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报,并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税.
--------《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
第十七条 条例第十条所称的房地产所在地,是指房地产的座落地.纳税人转让房地产座落在两个或两个以上地区的,应按房地产所在地分别申报纳税.
-------《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》
四、其他
第十一条 土地增值税由税务机关征收.土地管理部门,房产管理部门应当向税务机关提供有关资料,并协助税务机关依法征收土地增值税.
--------《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
第十八条 条例第十一条所称的土地管理部门,房产管理部门应当向税务机关提供有关资料,是指向房地产所在地主管税务机关提供有关房屋及建筑物产权,土地使用权,土地出让金数额,土地基准地价,房地产市场交易价格及权属变更等方面的资料.
-------《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》
第十二条 纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的,土地管理部门,房产管理部门不得办理有关的权属变更手续.
--------《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
第十九条 纳税人未按规定提供房屋及建筑物产权,土地使用权证书,土地转让,房产买卖合同,房地产评估报告及其他与转让房地产有关资料的,按照<中华人民共和国税收征收管理法>(以下简称<征管法>)第三十九条的规定进行处理.
纳税人不如实申报房地产交易额及规定扣除项目金额造成少缴或未缴税款的,按照<征管法>第四十条的规定进行处理
第二十条 土地增值税以人民币为计算单位.转让房地产所取得的收入为外国货币的,以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币,据以计算应纳土地增值税税额.
-------《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》
十二、土地增值税的征收管理都有哪些规定?
（一）转让房地产并取得收入的纳税人，应当按下列程序办理纳税手续：
1、纳税人在转让房地产合同签订后７日内，到房地产所在地税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
对因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的纳税人，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。
对预售商品房的纳税人，在签订预售合同７月内，也须到税务机关备案，并提供有关资料。
2、税务机关根据纳税人的申报，核定应纳税额并规定纳税期限。对有些需要进行评估的，要求纳税人先进行评估，然后再根据评估结果确认评估价格。
3、纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。
（二）对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，税务机关可以预征土地增值税。纳税人应按照税务机关规定的期限和税额预缴土地增值税。
（三）土地管理和房产管理等部门应当协助税务机关依法征收土地增值税，向税务机关提供有关房屋及建筑物产权、土地使用权、土地出让金数额、土地基准地价、房地产市场交易价格以及权属变更等方面的资料。积极支持税务部门搞好土地增值税的征收管理工作
------国税函发[1995]110号国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知
第八章、会计处理：
现对企业交纳土地增值税有关会计处理办法的规定通知如下：
一,交纳土地增值税的企业应在"应交税金"科目下增设"应交土地增值税"明细科目进行核算.
二,转让国有土地使用权,地上建筑物及其附着物并取得收入的企业,按规定计算出应交纳的土地增值税,应分别以下情况进行会计处理：
1主营房地产业务的企业,应由当期营业收入负担的土地增值税,借记"经营税金及附加"(房地产开发企业),"经营税金"(外商投资房地产企业),"营业税金及附加"(股份制试点企业),"营业税金"(对外经济合作企业)等科目,贷记"应交税金--应交土地增值税"科目.
2兼营房地产业务的企业,应由当期营业收入负担的土地增值税,借记"其他业务支出"［工业,农业,商业,运输(交通,民航),邮电,施工企业,外商投资工业,农业,商业,交通,施工企业］,"其他营业支出"(金融企业),"营业税金及附加"(旅游,饮食服务,保险企业,股份制试点企业),"营业税金"(对外经济合作企业,外商投资租赁,旅游企业),"内部供应和销售支出"［运输,(铁路)企业］,"其他营业税金"(外商投资银行)等科目,贷记"应交税金--应交土地增值税"科目.
3企业转让的国有土地使用权连同地上建筑物及其附着物一并在"固定资产"或"在建工程","专项工程支出","固定资产购建支出"等科目核算的,转让时应交纳的土地增值税,借记"固定资产清理","在建工程","专项工程支出","固定资产购建支出"等科目,贷记"应交税金--应交土地增值税"科目.
三,企业交纳土地增值税时,借记"应交税金--应交土地增值税"科目,贷记"银行存款"等科目.
四,企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,按税法规定预交的土地增值税,借记"应交税金--应交土地增值税"科目,贷记"银行存款"等科目；待该房地产营业收入实现时,再按本规定第二条第1,2款的规定进行会计处理；该项目全部竣工,办理结算后进行清算,收到退回多交的土地增值税,借记"银行存款"等科目,贷记"应交税金--应交土地增值税"科目.补交的土地增值税作相反的会计分录.
预交土地增值税的企业,"应交税金--应交土地增值税"科目的借方余额包括预交的土地增值税.
五,为了提供土地增值税的计算依据,企业应将取得土地使用权时所支付的金额,开发土地和新建房及配套设施的成本,费用等,在有关会计科目或备查簿中详细登记.
六,企业按规定补交应由已实现的1994年经营损益负担的土地增值税,借记"以前年度损益调整"科目,贷记"应交税金--应交土地增值税"科目；实际补交时,借记"应交税金--应交土地增值税"科目,贷记"银行存款"等科目.
-------------财会字［1995］015号财政部关于印发企业缴纳土地增值税会计处理规定的通知
第九章、纳税申报表填写
现将我局制定的<土地增值税纳税申报表>等统一格式,下发各地试行.特就有关问题通知如下：
一,<土地增值税纳税申报表>是纳税人履行土地增值税纳税义务时以规范格式向税务机关申报纳税的书面报告,也是税务机关审核纳税人税款缴纳情况的重要依据.因此,纳税人必须按照税法的有关规定和报表中的填报要求,向房地产所在地主管税务机关如实申报转让房地产所取得的收入,扣除项目金额以及应纳土地增值税税额,并按期缴纳税款.
二,<土地增值税纳税申报表>包括适用于从事房地产开发纳税人的<土地增值税项目登记表>和<土地增值税纳税申报表(一)>,及适用于非从事房地产开发纳税人的<土地增值税纳税申报表(二)>.从事房地产开发的纳税人,应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后,根据税务机关确定的时间,向主管税务机关报送<土地增值税项目登记表>,并在每次转让(预售)房地产时,依次填报表中规定栏目的内容；纳税人转让(预售)其开发的房地产并取得收入的,应根据税务机关确定的时间,定期向主管税务机关报送<土地增值税纳税申报表(一)>.非从事房地产开发的纳税人应在签订房地产转让合同后的7日内,向主管税务机关填报<土地增值税纳税申报表(二)>.
三,本通知所附<土地增值税纳税申报表>为全国统一表样.各地可根据需要,并结合当地的情况与特点,对表的格式和项目内容进行适当的补充调整.
四,各地在收到本通知后,要尽快布置落实,认真做好各项准备工作,按所附报表的基本格式印发执行.各地在试行中有什么问题,希望及时向我局报告.
五,上述报表印制下发后,依原<国家税务总局关于印发适用涉外税收征管需要的增值税,消费税,营业税等税申报表式样的通知>(国税发［1994］002号)的规定印发的<土地增值税申报表>即行废止.
附件：
一,土地增值税项目登记表
二,土地增值税纳税申报表(一)
三,土地增值税纳税申报表(二)
附件一：
土地增值税项目登记表
(从事房地产开发的纳税人适用)
纳税人编码：填表日期：年月日金额单位：人民币元面积单位：平方米
见附件表格25057
(以下部分由主管税务机关负责填写)
税务机关受理登记日期税务机关受理登记意见
主管税务人员签字
主管税务机关盖章
土地增值税项目登记表填表说明
1本表适用于从事房地产开发与建设的纳税人,在立项后及每次转让时填报.
2凡从事新建房及配套设施开发的纳税人,均应在规定的期限内,据实向主管税务机关填报本表所列内容.
3本表栏目的内容如果没有,可以空置不填.
4纳税人在填报土地增值税项目登记表时,应同时向主管税务机关提交土地使用权受让合同,房地产转让合同等有关资料.
5本表一式三份,送主管税务机关审核盖章后,两份由地方税务机关留存,一份退纳税单位.
附件二：
土地增值税纳税申报表(一)
(从事房地产开发的纳税人适用)
税款所属时间： 年 月 日填表日期： 年 月 日
纳税人编码：金额单位：人民币元面积单位：平方米
见附件表格25058
(以下部分由主管税务机关负责填写)
主管税务机关收到日期接收人审核日期税务审核人员签章
审核记录主管税务机关盖章
土地增值税纳税申报表(一)填表说明
一,适用范围土地增值税纳税申报表
(一),适用凡从事房地产开发并转让的土地增值税纳税人.其转让已经完成开发的房地产并取得转让收入,或者是预售正在开发的房地产并取得预售收入的,应按照税法和本表要求,根据税务机关确定的申报时间,定期向主管税务机关填报土地增值税纳税申报表(一),进行纳税申报.
二,土地增值税纳税申报表(一)主要项目填表说明
(一)表头项目
1纳税人编码：按税务机关编排的代码填写.
2项目名称：填写纳税人所开发并转让的房地产开发项目全称.
3经济性质：按所有制性质或资本构成形式分为国有,集体,私营,个体,股份制,外商投资和外国企业等类型填写.
4业别：填写纳税人办理工商登记时所确定的主营行业类别.
5主管部门：按纳税人隶属的管理部门或总机构填写.外商投资企业不填.
6开户银行：填写纳税人开设银行账户的银行名称；如果纳税人在多个银行开户的,填写其主要经营账户的银行名称.
7银行账号：填写纳税人开设的银行账户的号码；如果纳税人拥有多个银行账户的,填写其主要经营账户的号码.
(二)表中项目土地增值税纳税申报表(一)中各主要项目内容,应根据土地增值税的基本计税单位作为填报对象.纳税人如果在规定的申报期内转让二个或二个以上计税单位的房地产,对每个计税单位应分别填写一份申报表.
纳税人如果既从事普通标准住宅开发,又进行其他房地产开发的,应分别填写纳税申报表(一).
1表第1栏"转让房地产收入总额",按纳税人在转让房地产开发项目所取得的全部收入额填写.
2表第2栏"货币收入",按纳税人转让房地产开发项目所取得的货币形态的收入额填写.
3表第3栏"实物收入及其他收入",按纳税人转让房地产开发项目所取得的实物形态的收入和无形资产等其他形式的收入额填写.
4表第5栏"取得土地使用权所支付的金额",按纳税人为取得该房地产开发项目所需要的土地使用权而实际支付(补交)的土地出让金(地价款)及按国家统一规定交纳的有关费用的数额填写.
5表第7栏至表第12栏,应根据<细则>规定的从事房地产开发所实际发生的各项开发成本的具体数额填写.要注意,如果有些房地产开发成本是属于整个房地产项目的,而该项目同时包含了二个或二个以上的计税单位的,要对该成本在各计税项目之间按一定比例进行分摊.
6表第14栏"利息支出",按纳税人进行房地产开发实际发生的利息支出中符合<细则>第七条(三)规定的数额填写.如果不单独计算利息支出的,则本栏数额填写为"0".
7表第15栏"其他房地产开发费用",应根据<细则>第七条(三)的规定填写.
8表第17栏至表第19栏,按纳税人转让房地产时所实际缴纳的税金数额填写.
9表第20栏"财政部规定的其他扣除项目",是指根据<条例>和<细则>等有关规定所确定的财政部规定的扣除项目的合计数.
10表第25栏"适用税率",应根据<条例>规定的四级超率累进税率,按所适用的最高一级税率填写；如果纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,本栏填写"0".
11表第26栏"速算扣除系数",应根据<细则>第十条的规定找出相关速算扣除系数来填写.
12表第28栏"已缴土地增值税税额",按纳税人已经缴纳的土地增值税的数额填写.
附件三：
土地增值税纳税申报表(二)
(非从事房地产开发的纳税人适用)
税款所属时间： 年 月 日填表日期： 年 月 日
纳税人编码：金额单位：人民币元面积单位：平方米
见附件表格25059
(以下部分由主管税务机关负责填写)
主管税务机关收到日期接收人审核日期税务审核人员签章
审核记录主管税务机关盖章
土地增值税纳税申报表(二)填表说明
一,适用范围
土地增值税纳税申报表(二)适用于非从事房地产开发的纳税人.该纳税人应在签订房地产转让合同后的七日内,向房地产所在地主管税务机关填报土地增值税纳税申报表(二).
二,土地增值税纳税申报表(二)主要项目填表说明
(一)表头项目
1纳税人编码：按税务机关编排的代码填写.
2项目名称：填写纳税人转让的房地产项目全称.
3经济性质：按所有制性质或资本构成形式分为国有,集体,私营,个体,股份制,外商投资企业等类型填写.
4业别：按纳税人的行业性质分为行政单位,事业单位,企业,个人等.
5主管部门：按纳税人隶属的管理部门或总机构填写.外商投资企业不填.
(二)表中项目
土地增值税纳税申报表(二)的各主要项目内容,应根据纳税人转让的房地产项目作为填报对象.纳税人如果同时转让两个或两个以上房地产的,应分别填报.
1表第1栏"转让房地产收入总额",按纳税人转让房地产所取得的全部收入额填写.
2表第2栏"货币收入",按纳税人转让房地产所取得的货币形态的收入额填写.
3表第3栏"实物收入及其他收入",按纳税人转让房地产所取得的实物形态的收入和无形资产等其他形式的收入额填写.
4表第5栏"取得土地使用权所支付的金额",按纳税人为取得该转让房地产项目的土地使用权而实际支付(补交)的土地出让金(地价款)数额及按国家统一规定交纳的有关费用填写.
5表第6栏"旧房及建筑物的评估价格",是指根据<条例>和<细则>等有关规定,按重置成本法评估旧房及建筑物并经当地税务机关确认的评估价格的数额.本栏由第7栏与第8栏相乘得出.如果本栏数额能够直接根据评估报告填报,则本表第7,8栏可以不必再填报.
6表第7栏"旧房及建筑物的重置成本价",是指按照<条例>和<细则>规定,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价.
7表第8栏"成新度折扣率",是指按照<条例>和<细则>规定,由政府批准设立的房地产评估机构评定的旧房及建筑物的新旧程度折扣率.
8表第10栏至表第13栏,按纳税人转让房地产时实际缴纳的有关税金的数额填写.
9表第16栏"适用税率",应根据<条例>规定的四级超率累进税率,按所适用的最高一级税率填写.
10表第17栏"速算扣除系数",应根据<细则>第十条的规定找出相关速算扣除系数填写.
------------国税发［1995］090号国家税务总局关于印发《土地增值税纳税申报表》的通知
第十章、其他法规
三、制定土地增值税所遵循的原则是什么?
根据社会主义市场经济发展的客观需要，和国家对房地产市场和房地产开发进行调控的要求，在研究制定土地增值税时遵循了以下三个原则：
（一）要有效的抑制炒买炒卖“地皮”、“楼花”等牟取暴利的投机行为，防止扰乱房地产开发和房地产市场发展的行为。土地增值税以转让房地产的增值额为计税依据，并实行四级超率累进税率，对增值率高的多征税，增值率低的少征税，充分体现对过高增值收益进行有效调节的作用。
（二）维护国家权益，防止国家土地增值收益流失，增加国家财政收入，土地资源属国家所有，国家为整治和开发国土投入了巨额资金，国家理应参与土地增值收益分配，增加国家财政收入，用于国家经济建设。
（三）保护从事正当房地产开发者的合法利益，使其得到一定的投资回报，促进房地产开发结构的调整。制定的土地增值税政策，对正当房地产开发者从事房地产开发的投资回报率和通胀因素是有照顾的，以区别于房地产交易的投机行为，这样一方面制约和抑制了房地产的投机和炒卖，另一方面又保护了正常的房地产开发，引导房地产业健康稳定地发展。
九、土地增值税的减免税政策规定有哪些?
按照《条例》和《细则》的规定，土地增值税减免税共有四条：
（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的(含20%)，免征土地增值税。但增值额超过扣除项目金额20%的，应对其全部增值额计税（包括未超过扣除项目金额20%的部分）。这是考虑到我国人民居住条件仍然较差，对建造普通标准住宅而增值较低的予以免税，而对增值较高的就全部增值额征税，有利于控制普通标准住宅售价，促进和保证其健康发展。
（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。这是因为，政府在进行城市建设和改造时需要收回一些土地使用权或征用一些房产，国家要给予纳税人适当的经济补偿，免予征收土地增值税是应该的。
（三）因城市市政规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产而取得的收入，免征土地增值税。根据城市规划，污染、扰民企业（主要是指企业产生的过量废气、废水、废渣和嗓音，使城市居民生活受到一定的危害）需要陆续搬迁到城外，有些企业因国家建设需要也要进行搬迁。这些企业要搬迁不是以盈利为目的，而是为城市规划需要，存在许多困难，如人员安置，搬迁资金不足等，而且大都是一些老企业，这个问题就更突出。为了使这些企业能够易地重建或重购房地产，对其自行转让原有房地产的增值收益，给予免征土地增值税是必要的。
（四）为促进我国住房制度的改革，鼓励个人买房，对个人因工作调动或改善居住条件而转让原自住房，凡居住满5年或5年以上的，经向税务机关申报批准，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年，按规定计征土地增值税。
--------国税函发[1995]110号国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知