上海闹市商铺8年“无墙”出租权引发诉讼

2011年03月17日 09:13我要评论（0）字号：T |T

如果有人指着商场里的一块空地，说这小块地是他买下的商铺，您一定不会相信这是真的。

然而，上海浦东新区最繁华商业圈——八佰伴商圈的中融国际商场业主，却真真实实地拥有这样的遭遇。他们于2002年购买的商铺，到如今四面没有一堵墙，也没有明确的室号，仅仅只能靠钉在商场的铜钉区分自己和其他业主的商铺位置。

更让他们无奈的是，尽管他们中的一部分人并不同意出租自己的商铺，但因为商铺无物理分割，不得不选择由开发商旗下的经营管理公司统一出租。

部分上述商场商铺业主的代理律师上海杜跃平律师事务所律师杜跃平说，业主失去的不仅是出租权，还有房屋的出让权、继承权、租赁权，甚至可能涉及未来的动迁安置补偿权。

无物理形态的商铺

日前，《每日经济新闻》记者走访浦东南路1078号（上海中融国际商城门牌号之一）一层商场，在这个已经被出租给某家大型家电连锁企业的商场内，按照指示在角落里找到了几个金黄色圆铜钉。杜跃平告诉记者，上述铜钉就是分割相邻两间商铺的标记。

中融国际商场一位业主金顺子称，2002年她看到了中融国际商城的商铺宣传，由于项目靠近八佰伴商圈的中心，她便选中了这个项目，想买下一间铺子。金顺子表示，当时她并不知道这一商铺没有墙壁隔断，销售人员只是告诉她，这是一个产权商铺。买下这个商铺前，必须和开发商签订一份租赁协议，否则就不能把商铺卖给她。一心想拥有黄金地段商铺产权的她，选择了签订这份租赁协议。在2004年交房时，由于与开发商有租约在先，她和其他业主未细察商铺的实际情况，仅仅看了平面图，就在《房屋交接书》上签字。

杜跃平提供的一份业主当初签订的中融国际商城项目《上海市商品房预售合同》附件，粘贴了项目的《房屋建筑结构、装修及设备标准》。上述《标准》显示，商铺与商铺间都是实线，而非虚线。图纸的底部还有“墙体厚度为0.25M，图上标注尺寸为中一中”的字样。另一份浦东南路1078号1—XX室的《上海市房地产权证》复印件的房屋建筑设计及平面图也显示，每一间商铺间也都是实线，没有虚线。

这是否代表着每一间商铺原先规划建设时都有实体墙，只是后来在交房前被拆除了？

值得指出的是，上述《上海市商品预售合同》中明确规定，“甲方（即开发商）不得擅自变更该房屋的建筑设计，确需要变更的应当征得乙方（即商铺的购买者）的书面同意并报规划管理部门审核批准。在获得批准之日起三天内与乙方签订本合同的变更协议，乙方有权单独解除本合同。”

双方是否曾就房屋建筑设计变更进行协议，仅从上述预售合同中，无从知道。记者查看其他合同条款发现，合同第九条“甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面布局，确需要变更的应当征得乙方书面同意……”等内容，被用线划去，并敲上了“中融更正章”，盖上了业主的签名章。第十四条“在甲方办理新建设商品房房地产初始登记……”被删划后，又在原文处打印上“甲方取得商品房房地产权证（大产证）”字样，并盖上了“中融更正章”，以及业主的签名章。《每日经济新闻》记者询问购买上述商铺的一些业主，房屋建筑设计和小区平面图是否变更过，他们的回答是忘记了，或是没有变更。

随后，记者向开发商上海中融置业发去了销售时有无告知购买者商铺没有物理空间？项目原本规划是否有实体墙？开发商有无和业主就房屋设计修改进行过磋商？等一系列问题。中融物业管理有限公司董潍坊说，上述问题均非事实，目前中融方面正和十几位业主就商铺的无物理空间问题进行法律诉讼。在法院宣判前，希望不要对上述事件进行报道。

业主集体请律师讨说法

杜跃平说，由于商铺没有物理分割，因此当整个商场租约到期后，业主无法独立出租自己的商铺。在其他业主要把商铺出租给商家时，持反对意见的少数业主，无法阻止商家租用自己产权商铺的空间。

2010年中融国际商城的上述商铺租赁到期，原来的租赁方（上海中融国际商场有限公司）找来某家电公司，将商场转交后者租赁。金顺子说，本来有一些业主并不同意这一选择，想自己经营。但是由于有一些业主已经同意将商场出租给上述家电公司，那些不同意出租的少数业主，最终不得不妥协。

杜跃平认为，开发商将商铺虚拟分割，不仅损害了业主的合法权益，还违反了《房地产登记条例》、《物权法》、《公司登记条例》等。

杜跃平称，为了替这些业主讨回公道，他曾于去年4月底代表金顺子等业主向上海中融国际商城有限公司发出律师函，并请后者转交上海中融置业发展有限公司等相关企业，但中融方面一直没有回复。

新闻链接

投资升温 商场虚拟分割现象或增多

每经记者 杨羚强 发自上海

“应该说，虚拟分割商铺（指无物理空间的商铺）并不是什么新生事物，前几年上海就有了，去年嘉兴等地又开始出现，现在上海之外的一些城市开始增多。”上海中原地产物业顾问有限公司工商铺部总监陶宏羽说，在限购令出台后，商业地产的投资有升温之势，尤其是那些虚拟分割的商铺，由于面积小总价低，吸引了不少投资买家的关注。

上海投资学会副会长陈湛匀教授说，相对于那些分割完成的商铺，上述虚拟分割的商场更加适合市场的需求，更方便经营公司灵活出租。

卫明不动产智库负责人蔡为民告诉《每日经济新闻》记者，部分开发虚拟商铺的根本原因还是目前活跃在商业地产市场上的开发商实力太弱。为了便于以比较高的价格迅速销售，使公司的项目利润最大化，部分开发商往往会将商场分割成若干小面积的商铺。但这样的商铺显然不利于出租，也无法兑现向购买者承诺的引进知名品牌，获取高额租金回报的销售宣传内容，于是虚拟分割成为一些开发商最终的做法。

上海杜跃平律师事务所律师杜跃平认为，这种商铺将令业主失去独立的出租权、经营权、出售、继承和赠予的能力，也为土地使用权到期后，如何处理商场产权埋下了隐患。

陈湛匀则表示，如果开发商向购房者隐瞒虚拟分割这一事实，即构成了欺诈，按照有关法律规定，应严肃处理。但杜跃平认为，无论是否告知过业主虚拟分割，破坏了房屋的独立形态和使用功能，实际上已经造成了对业主实际权益的损害。

陶宏羽说，上海在2004年以后，没有再出现过这种虚拟分割商铺的原因是2004年1月9日上海市房屋土地资源管理局、上海市建设和管理委员会曾发出《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》，房地产开发企业和房地产权利人不得擅自将权属单元分割转让，用于商场、办公楼的优秀保护建筑不得将权属单元分割转让。

上海以外的部分城市，目前并没有执行类似规定，建设部《商品房销售管理办法》也仅仅涉及住宅分割拆零销售，并没有涉及商场和办公楼的分割拆零。