郑州2016新交房的小区:时隔半个世纪平遥古城老宅经租房引发连环诉讼

http://rent.nanjing.soufun.com  搜房租房网  2009 年8 月6 日   三晋都市报
[摘要] “经租”是上世纪50年代出现的一个“关键词”，就是对数量在规定起点以上的私人出租房屋进行社会主义改造，由政府有关部门统一出租、管理、修缮，并把一定比例的租金支付给房主。经租房的面积起点各地略有不同，大约是在100-250平方米。
平遥古城书院街29号（原为书院街6号），是太原市民郭正道的父亲郭宏洲和其弟弟郭禹洲留下的一处老宅，与古城其他民居一样，其建筑风格为砖墙瓦顶的木结构二进院落。街坊四邻都将自来水管接到了自己家里，在郭家老宅里住了20多年的女房客一家，依然过着去外面打水吃的生活。由于年久失修，老宅看上去残垣断壁，破旧不堪。有人戏称，如果在这里开客栈的话，可以取名荒凉山庄。
老宅是郭宏洲兄弟俩于1941年花900块大洋从别人手里买的，里外两个院，共11间房。
购房置地的传统在1958年开始断裂。这一年，城镇居民手中超过一定面积的私房开始被强制性收归国家“经营租赁”，简称“经租”。
“经租”是上世纪50年代出现的一个“关键词”，就是对数量在规定起点以上的私人出租房屋进行社会主义改造，由政府有关部门统一出租、管理、修缮，并把一定比例的租金支付给房主。经租房的面积起点各地略有不同，大约是在100-250平方米。向房主支付定额租金的比例，不同地区，对不同情况的房主也略有不同，大约是全额租金的20%-40%。根据规定，太原、大同、阳泉、长治、榆次，房屋建筑面积在100平方米约合六至七间房就要纳入经租，其他城镇出租房屋建筑面积在60平方米约合三至四间房要纳入经租之列。通过住房使用权的转移，暂时解决了当时城市住房极其紧张的问题，让一些城市贫民获得了安身之地。
1958年，郭家老宅外院东房两间、西房一间半（按柱口计为一间半，实际为一间）被国家经租，里院由业主郭宏洲兄弟俩自留。当时，把房子交出去，房契还在自己手里，郭家人倒也觉得无所谓。
上世纪80年代，中国出台了对于这段历史问题的纠正对策，大量返还被挤占、没收的城市私房。郭家也有了要回房屋的想法，郭正道开始奔波于平遥县政府和房管局之间。
20年的奔波，终于换来了平遥县房管局的答复——撤销经租退还产权人。2004年10月25日，该局给承租人雷天祥（1963年，雷凤英向平遥县房管局租赁，住在了郭家老宅的经租房内。1979年雷凤英夫妇调往外地工作，该房屋由其父雷天祥租赁）下发书面通知，告知其所租赁房屋已撤销经租退还产权人，要求雷家三个月左右腾房或与产权人签订新的租赁协议。其时，雷天祥已去世几年，所租房屋一直由其儿子雷陶生夫妻居住，平遥县房管局将“通知”送达给了雷陶生。
2005年4月13日，平遥县落实私房政策领导组办公室下发通知，决定从2004年10月25日起，将书院街29号院外院东房两间，西房一间半产权退还给郭宏洲兄弟俩。因郭宏洲兄弟俩均已去世，郭正道十兄妹自然成为法定继承人。
经过半个世纪的分离，29号院完整地回到了郭家后人手里。郭氏兄妹却并没有多少欣喜，他们发现，经租出去的外院已不是以前的模样。院里不仅多了几处房屋，一些附属设施也被改变。不大的外院显得拥挤不堪。“他们乱建乱盖，甚至院子的通道都被挤占得只有1米的宽度，人进出都很困难。”更让郭家人头疼的是，接到通知的雷陶生既不肯腾房，也不付房租，还振振有词说：“自己盖的房子也是经过相关部门批准的，且有产权证。”
郭家与雷家就腾房事宜一直协商未果。2006年3月8日，双方彻底闹翻，郭氏兄妹将雷陶生夫妻推上了被告席，要求其腾房，拆除非法建筑，恢复原状。同年11月17日，作为郭家的维权代表，郭正道将平遥县城乡建设局和县城乡规划局一并起诉到了法院，要求撤销1987年核发给雷天祥在书院街29号院，13.9平方米门面房的《建筑许可证》，并责令其拆除该建筑。一场马拉松似的官司就这样开始了。
“私拆我围墙，堵塞我通道，我的房子修没法修，出租没法出租，都是他害的。”郭正道对雷陶生满肚子怨气。
谁是侵权人
2006年8月15日，平遥县人民法院一审判决雷陶生夫妻将书院街29号院外院东房两间，西房一间半腾交给郭家，并从2004年11月至腾交之日止按每月房租的1.5倍支付郭家。
雷陶生夫妻不服，以郭氏兄妹未取得该院房屋产权证，不具备主体资格为由提起上诉。
2006年10月25日，平遥县城乡规划局出了份关于古城内书院街29号院规划审批情况的证明，证明该局未曾对29号院内建筑物新建、改建、扩建等事宜进行过审批。
2006年12月20日，雷陶生的姐姐雷凤英夫妻出具证明，称1963年自己结婚后，丈夫家城隍庙街的私房被经租。因无住房，经平遥县房管局工作人员协调，分配在书院街29号外院的经租房。1979年夫妻调往青海工作，留儿子成锐与其姥姥姥爷同住。二老相继去世后，成锐一直居住。“城隍庙街应归还的私房至今尚未解决，故无处可搬。待县房管局尽快将我们的私房归还后，就能从书院街的房子搬走。”
2006年12月29日，晋中市人民法院驳回郭氏兄妹全部诉讼请求。
民事官司失利，郭氏兄妹行政诉讼也因超过诉讼时效而被平遥县人民法院裁定驳回。郭氏兄妹不甘心这个结果，于2007年1月，提交了行政上诉状。晋中市人民法院驳回上诉，维持原裁定。上诉不成，郭氏兄妹走起了申诉程序，再次被驳回。
一边走行政诉讼程序，一边办理房产证。2008年5月27日，郭氏兄妹共同领取了书院街29号院房屋所有权证，成为该院真正的主人。郭氏兄妹于2009年3月10日，又申诉到了山西省高级人民法院。
虽然雷陶生的妻子在书院街29号院的门面房开有诊所，但有姐姐的一纸证明及其缴纳房租的收据，夫妻俩坚持认为，自己并非该经租房的占有人，不负有腾房义务。“实际上，这个房子的占有人是我外甥成锐。我妻子是二轻医院职工，在医院分有宿舍。我们这儿两套院子，就不在那里住。”
据了解，1980年2月，雷天祥以自己住房困难，曾向平遥县房管局提出申请，要求利用29号院内空地基修房，获批准。同年，雷陶生夫妻在外院西房南侧修建小西房一间，在西房东侧紧靠西房门窗修了小房一间，与西房形成里外间。1986年，雷陶生夫妻在该租住的外院南面街门西侧空地基上修了临街门面房一间，在该门面房与街门之间搭建了小灶棚一间。1993年，该门面房由平遥县房管局核发了房屋所有权证书。2003年，雷陶生又将原位于该外院西南角的厕所往北移位，在原厕所位置处紧挨1986年修建的门面房又修建了临街门面房一间。1998年，雷天祥去世。外院两间半东房在被经租期间常常漏雨几成危房，2002年1月，雷陶生向平遥县房管局提出申请，要求对其所租住的东、西房进行修缮，并在申请中注明修缮费用8550元抵顶房租，之后其再未交过房租。“这些纠纷都属于历史遗留问题，是发生在2004年10月之前的行为，不存在侵权一说。用现在的法律衡量历史的东西，肯定说不过去。”雷陶生说。
“较量”白热化
平遥县人民法院认为，雷陶生提供的雷凤英缴租手续只体现雷凤英缴纳了1979年之前的房租，并不能证明退还时的承租人是雷凤英。而成锐的常住人口登记表也未能体现成锐的住址是29号院。因此，法院认定，雷陶生夫妻是该院诉争房屋的实际占有者。
对于其中一间门面房已领取房屋所有权证，另一间门面房和小灶棚虽没有合法手续，但是雷陶生夫妻在向房管局租赁期间修建的情况，法院希望郭氏兄妹通过行政途径解决。
庭审中，雷陶生要求郭家十兄妹支付修缮费用，因其提供的修缮申请中明确载明与租赁费相抵，法院没有支持该主张。
2009年5月18日，平遥县人民法院下达判决：雷陶生夫妻在本判决生效后10日内将29号院外院东房两间，西房一间腾交郭家十兄妹，并从2008年5月27日起至腾交之日止按每月原房租的1.5倍支付郭家房租；在本判决生效后30日内将建于西房南侧的小西房一间及西房东侧的西房外间一间拆除。若逾期不拆除，则由郭氏十兄妹自行拆除，费用由雷陶生夫妻承担。
郭氏兄妹与雷陶生对一审判决均不服，一前一后上诉到了晋中市中院。
半个世纪的变迁，目前附着在各城市经租房上的利益盘根错节。当年改造的私房现在大多成为繁华的商业区，当年的租户再把房屋出租牟利，这种情况不在少数。城市化进程中，经租房集中的老城区地皮价格直线飙升，谁占有了这些地皮，就如同得到了取之不尽的聚宝盆。
自1997年12月，平遥古城被列入《世界遗产名录》，古城内寸土寸金，采访中，一当地人说书院街29号院落可以卖到70万元。涉及自身利益，业主郭家和曾经的承租人雷家，谁也不肯轻易撒手。
雷陶生认为郭家的代表人郭正道是脑子不开窍。本来是很小的事情硬跟他在这里拧巴，“这么多年打官司花了多少冤枉钱，两败俱伤，如果他能适当地给我补贴点钱，能拆的就给他拆了。那个门面房是我父亲在1980年2月经申请政府领导及有关部门批准合法用地建造的。这不能怪我，是历史原因造成的。我父亲留下的产业，我不会拆除，因为我们有产权证。”
虽然雷陶生一再否认自己不是29号院经租房的侵权人，但他却声明，“如果谁敢动那房子，就跟他弄个鱼死网破。”郭正道说如果二审还是维持原判的话，他会一直告下去。
在6月18日的民事上诉状中，郭正道将雷家“私拆乱建”的行为上升到了破坏平遥县古城历史文化价值的高度。“雷陶生原是我家房屋的承租人，只有租赁使用权，2004年10月25日后更是连承租人的权利都没有，却违法侵占我家房屋，他的行为不仅破坏了我家房屋、院落的古朴、完整，更破坏了古城历史文化。”郭正道希望老宅的面貌能够尽快恢复，以告慰先父。
目前郭家和雷家都在等待着二审开庭……
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