破解中国房地产调控困局

　　——城市化过程中楼市政策的中日韩比较（一）
 　　华生 董申
 　　提要：
 　　中、日、韩三国人口资源禀赋比较接近。中国的人均耕地面积还明显高过日韩。三个国家的城市化、现代化进程具有高度可比性。日韩两国均在二战后用30年左右的时间完成了城市化和现代化转型（城市化率在上世纪后期即超过80％），而且没有留下城市贫民窟等后遗症，收入分配相当平等、基尼系数均低于0.3，成功地避免了中等收入陷阱，迈入发达国家行列。他们的经验对正在进入城市化加速期的中国（现名义城市化47.5％，实际城镇非流动安居人口34％），具有极大的借鉴意义。
 　　日本韩国成功实现城市化和现代化的关键一环，就是在高速城市化过程中主要采用强有力的经济手段控制房价和户型，分别在短短30多年间解决了国家的大多数人口移入城市特别是大都市圈的安居问题。现在我国一线城市的绝对房价已经逼近或逼平日韩大都市，但人均国民收入还只分别是日韩的十分之一和五分之一，2亿已进入城市就业的外来人口无法安居，贫富分化严重，基尼系数约在0.5左右，高昂的房价成为中国经济社会结构转型、发展方式转变和现代化发展的主要障碍。
 　　日本特别是韩国在城市化过程中房地产市场发展也有过正反两方面的经验教训。他们的经验尤其是代价对于我们这个后来者弥足珍贵。他们在发展中日渐明晰的共同主导思路，就是认识到在城市化过程中城市土地特别是大都市圈的土地价格上涨是不可避免的趋势，因此要防止和遏制因土地和住宅占有的不公对劳动者和移居者的财富剥夺。基于城市化过程中土地增值收益社会分享的基本理念，他们实行全面向普通自住房和外来移居者倾斜的楼市需求调控制度，在住房的流转、保有和继承的各环节建立完整的税收调节体制，以非自住房转让最高达75％的高额累进所得税、超标和多套住宅的惩罚性保有税和巨额房产继承税，封杀住宅的投资投机需求，阻击超前的改善性需求，遏制铺张的奢华型需求。同时建立与个人税后收入挂钩的住房信贷资信审核制度，堵塞二套房贷款的空间和可能，并明令禁止以租养贷，用惩罚性的非自住房贷款利息引导私有商业银行为自身利益最大化主动贯彻国家的调控意图。这样通过税收和金融的综合经济杠杆，使住宅及土地资源较为均等地分布于城市全体就业者包括移居者之中。相比之下，我们的楼市需求调控不是经济力度过小，就是行政性过强，结果我们虽然号称社会主义市场经济，但城市住宅分配的身份歧视和占有的严重不均已经成为贫富差距扩大的主要推手之一，这确实使我们不能不在日韩资本主义市场经济的楼市调控制度面前汗颜。中国房地产制度顶层设计的全面重新审视和再建已经不可避免。
 　　结论:  城市化过程中中日韩三国楼市调控的比较说明，不受节制的需求膨胀、住房分配的严重不公不均，金融杠杆的扭曲放大效应，以及对富裕阶层将房产占有的不均转化为收入的惊人差距敞开大门，是中国楼市需求出轨的主要原因。接下来，如果我们的比较研究能够为问题更大也更混乱的中国土地和住宅供给体制的诊断也提供清晰的病因和对症的药方的话，中国楼市困局的破解之道就会完整的呈现在人们面前，剩下的就只是政治决心和决定。
 　　中国房地产市场调控已经多年，结果这些年来房价越调越高，最后无奈搞出了个主要针对外来人口的限购令。但从国际比较和发展趋势看，我国正处于城市化开始加速发展的起飞阶段，外来移居人口恰恰代表了城市化的主流和方向。我们不可能长期逆历史潮流而动。实际上，国家有关部门也并非不知道限购令并不合理，但认为不合理的事情很多，如果有什么没有副作用的好办法，当然也可以采用。其实，这些年来国人的好建议和办法并非没有，只是难入主事者的法眼。然它山之石，可以攻玉。借鉴与我们人口资源禀赋相近的其他国家在城市化过程中楼市调控的成功经验，或许能使我们的楼市主政者茅塞顿开。
 　　中日韩三国城市化发展的高度可比性
 　　中日韩三国均属于人口土地资源条件相对不宽裕的国家。日、韩两国的土地资源相比我国更为稀缺。从人口密度看；日本为337人／平方公里，韩国为487人／平方公里，我国则是139人／平方公里，即人口密度日本是我国的2.4倍，韩国是我们的3.5倍(联合国World Prospects Report ·2008 revision  数据)。考虑到我国西部很多地区无法耕种和不宜居住的因素，从人均耕地面积上看，日本与韩国人均耕地面积在二战后城市化起步期大致为人均1亩出头，略低于我国目前人均耕地面积1.37亩，后来由于战后人口快速增长和城市化占地，现在都均为约0.6亩，不到我们的一半。如果说我们人口密度高人均耕地面积少，那么日韩两国的自然禀赋显然比中国要更差一些（表一）。
 　　表一 中日韩城市化加速期的土地资源对比
 　　
 　　数据来源：中国数据来源于《中国统计年鉴2010》；日本数据来源于日本农林水产省《农家经济调查报告》；韩国数据来源于韩国Agricultural Census 1960、1964《Ministry of Agriculture and Forestry》
 　　日、韩两国在二战结束后，均经历了我们现在面临的城市化过程，而且速度都远超中国。日本从1950年的城市人口占全国总人口比重37.4%，至1975年达到了78.6%，25年间转移了全国总人口的41.2％，基本实现城市化。其中人口移动集中期的50年代末至70年代初(1957-1973)的15年中，全国总人口的28%从农村和中小城市移住到中心城市圈[ii]；韩国从1960年至1990年30年间，城市人口占总人口比重从27.7%增长到74.4%，增加了46.7％，其中仅1960-1970年的10年中，就有占全国总人口27%的居民从农村移住城市地区[iii]。日、韩两国由于先后分别在30年左右的时间内完成了城市化转型，而且均没有留下城市贫民窟等后遗症，因而成为20世纪中期以来顺利避免了中等收入陷阱、进入发达经济体的两个成功案例（日本2010年人均GDP为4万多美元，成为高度发达国家，韩国2010年人均GDP已达2万多美元，成为新兴发达国家的领军角色。在上世纪末完成城市化时，城乡差距不大，收入分配相当平等，两国的基尼系数均低于0.3，属亚州国家中的最好水平，也优于美国和大多数西欧国家）。中国自1978年改革开放、特别是1990年代以来，随着经济的高速增长和国家工业化的突飞猛进，也进入了城市化的加速发展期。城市化率从1978年的18％上升到2010年47.5％，32年间转移了29.5％的人口。但存在的重大缺陷是这其中还有13.5％即近2亿人作为移动人口因没有住房无法安居。减去这些以农民工为主的移动人口，城市户籍或定居人口只在34％左右。即30余年间只转移定居了人口的16％（表二）。从日本、韩国情况看，中国已进入城市化发展的加速期。在今后20-30年内，面临基本完成城市化即城市化率达到75％—80％的前景，这意味着到2030——2040年我国届时15亿人口中城市定居的人口要达到11亿——12亿，即增加6——7亿人。新增人口的城市布局和安居问题将是首要挑战。因此，无论人们如何应对，城市化都是中国人在这个时代不得不面对的最主要的社会和经济结构转型。
 　　表二 中日韩城市化过程中的人口转移情况
 　　
 　　数据来源：中国1数据来源于《中国统计年鉴2010》；中国2为减去流动人口的城市化率(非农人口的城市化率)，非农人口城市化率=非农人口÷总人口，数据来源于《2009中国人口和就业统计年鉴》；日本数据来源于日本内阁府统计局，《国势调查报告》，昭和30年(1960)，昭和40年(1965)，昭和55年(1980)《府县分类人口与人口密度》；韩国数据来源于韩国统计局(人口住宅总调查)，http://www.nso.go.kr;[韩]行政自治部：《韩国城市年鉴》，2000.Ki-Suk Lee:“Overview of Korean urbanization in the 1990s”，Journal of the Korean Urban Geographical Society,3(1)p.5.
 　　从人口分布看，日本与韩国都是以大都市为中心的人口分布格局。其中日本占全国面积12%的三大都市圈集中了全国50%以上人口[iv]；韩国以首尔为中心的首都圈面积为国土的0.6%，人口接近全国人口的20%，而全国8个百万人口以上的大城市聚集了全国一半以上的人口[v]。虽然城市化过程中的大规模人口移动和人口向中心城市地区的高度集中，给日、韩两国带来了巨大的城市住房安置压力，但这两个国家均较好地消化了大量集中进城的外来人口，而且较好的调控了楼市，使房价一直处在工薪阶层能够负担的范围内。如2008年，日本东京市内23区(相当于北京的三环内。整个东京圈由都内23区、都辖27市和周边4县构成)的平均房价为78.6万日元／平米(相当于我国包括公摊面积的每建筑平米5万多元人民币，不区分新房、二手房)，约为全日本城市家庭平均月收入50万日元的1.6倍，东京都的平均房价(基本相当北京5环以内)为57.4万日元／平米，约为城市家庭月收入的1.14倍[vi]。以日本东京都商品住宅平均每套价格约5260万日元折合近420万元人民币为例[vii]，约为日本城市家庭平均年收入的8.77倍。房子绝对价格高，但相对家庭收入比来看，可以承受；韩国虽然人口过于向首尔集中，中等收入家庭也能负担购房费用。韩国国民银行2010年速报显示，首尔普通住宅平均价4亿4646万韩元(约230万人民币)，为韩国城市家庭平均年收入3830万韩元的11.3倍[viii]。
 　　与日、韩两国相比，我国目前的城市化率远没有达到他们的水平。我国实行的还是被称为是大中小城镇协调发展的政策。人口向核心城市的集中率远低于两国，但我国北京、上海的绝对房价已经比日本东京都低不了多少，与韩国首尔不分上下，但我们的人均GDP只是日本的十分之一、韩国的五分之一。我们的房价收入比是别人的好几倍。因此毫不奇怪，住房已成为我国城市就业的普通工薪阶层最大的负担和压力，也是我国城市化发展的最大障碍（见表三）。
 　　表三 中日韩一线城市的房价收入比
 　　
 　　注：人均GDP来源于IMF World Economic Outlook Database；东京都房价：以住宅商品房平均建筑面积90.76为基准（日本总务省，《住宅/土地调查全国各地区自住房建筑面积排名》），单价为8.6万日元／平方米的（根据日本国土交通厅《房地价调查公告?2008》计算）；韩国房价及月收入来源于《韩国国民银行2010年速报》http://news.onekoreanews.net/detail.php?number=57298&thread=01r04；北京、上海的房价为2010年12月数据，来源于安居客，http://www.anjuke.com/；上海2010年人均住房建筑面积34.6平方米，来源于上海市《2010年国民经济和社会发展统计公报》；北京2009年人均住房建筑面积28.81平方米，来源于《北京统计年鉴2010》；全国城镇人均可支配收入，来源于《2010年国民经济和社会发展统计公报》；北京、上海房价收入比=房价（单价×平均每人住房建筑面积）÷ 城镇年人均可支配收入；东京、首尔房价收入比=房价（户均住房面积的成套价格）÷收入（月家庭收入×12）
 　　汇率 100韩元=0.5871元人民币、100日元=8.01元人民币  (2011.3.14)
 　　同时，与房价高昂、2亿移居人口不能安居形成鲜明对照，我国新建住宅的单套面积则迅速扩大，据中国统计年鉴的资料，我国新售商品房户均建筑面积在2005年已超过117平米，近几年来也还一直在110平米左右（实际单套面积要更大些，因为近年来为了规避政府对户型的限制，许多住房是一套多（房产）证）。甚至连经济适用房户均面积也在90——100平米之间。而日本全国住宅平均面积是94.13 平米（东京都略低为90.76平米，无公摊面积，相当于我国110多平米的建筑面积）[ix]，韩国平均为86.5平米相当于我国100平米出头建筑面积的户型[x]。可见，我国虽然有约2亿城市就业人口无住房，但在房价和新建房屋户型大小上倒确实是在人均2000——4000美元的城市化起步期就已经赶超日韩，可以与他们在高度发达的后城市化时代的水平攀比。
 　　那么，日韩这样的资本主义市场经济国家，在城市化过程中是怎样成功地控制了房价和户型，在短短二、三十年内解决了国家大多数人口移居城市特别是大都市圈的安居问题，从而避免了我们今天这样城市化还在前期，但房价和户型大幅攀升，居民财产差距急剧扩大，2亿已移动人口无法安居、后续几亿移居人口望房兴叹？这显然值得我们认真考察借鉴。
 　　（董申：日本中央大学经济学博士，汲铮、刘利文参加了数据的搜集和处理）
 　　人口数据来源联合国World Prospects Report，2008。耕地面积数据来源，日本农林水产省，国别报告(Country  Report)。
 　　[ii] 日本内阁府统计局，《国势调查报告》，昭和30年(1960)，昭和40年(1965)，昭和55年<府县分类人口与人口密度>。
 　　3韩国数据来源于韩国统计局(人口住宅总调查)，http://www.nso.go.kr;[韩]行政自治部：《韩国城市年鉴》，2000.Ki-Suk Lee:“Overview of Korean urbanization in the 1990s”，Journal of the Korean Urban Geographical Society,3(1)p.5。
 　　[iv] 内阁府总务省<人口统计·三大都市圈人口数>。
 　　[v]数据来源:韩国统计信息网人口普查数据库: http://kosis.nso.go.kr。
 　　[vi] 据日本国土交通省<市街区住宅调查公告·2008>计算。http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/20080324/12.html
 　　[vii] 根据东京都平均住房面积计算。平均住房面积数字来源: 日本总务省<住宅/土地调查全国各地区自住房建筑面积排名>。
 　　[viii] http://news.onekoreanews.net/detail.php?number=57298&thread=01r04。
 　　[ix]内阁府总务省，Data are based on the Housing and Land Survey 1983-2008．
 　　[x]孙炅焕(韩国)，<汉城住宅问题与应对政策变化过程>，国土研究院。