券商预警：万亿库存压顶

　　如无意外，曾在2008年国际金融危机爆发后出现的“去库存”压力可能再度降临房地产业，从2009年开始的补库存压力有可能转化为去库存压力。

　　对于房地产行业而言，决定未来供应的是商品住宅施工面积。平均而言，新开工面积将在一年多的时间之后形成市场供应。由于2009年和2010年楼市大爆发，新开工面积急剧放大，2011年下半年市场将出现大量新增供应。国家统计局数据显示，2010年年底我国商品住宅施工面积有31.5亿平方米，这些供应量将在2012年后进入房市。2010年全国商品房销售总面积为10.43亿平方米。即便不计算保障房在内，供应量也增加至3倍。

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　　随着宏观调控进一步深入，销售量进一步萎缩，库存还将创历史新高。这也意味着地产商的重心将不再是购地和开工，积极销售将是这一阶段的主命题。

　　去库存时代再来

　　2008年曾困扰众多房地产商的库存问题可能再次降临。

　　5月10日，长城证券地产分析师刘昆发表了题为《去库存时代到来》的研究报告。研究报告称，一季度，上市地产公司存货环比增加9.0%，同比增加40.3%，绝对值9005亿元亦位于历史高点。刘昆的结论是，在政策高压、存货高企和景气下行的背景下，地产行业已开始进入去库存时代。

　　招、保、万、金四大地产公司一季度存货合计3709亿元，占上市地产公司存货总额的41.2%。

　　刘昆称，从相对水平来说，以上市地产公司年度销售商品的金额除以12作为月平均销售金额，以每季度存货/月销售金额来考量存货的去化周期，经计算目前上市地产公司的存货消化周期为25.7个月，招保万金四大龙头存货消化周期22.6个月，均接近历史最高水平。

　　尽管算法和统计口径不一，但趋势却无法质疑。截至2011年一季度，两市136家地产上市公司的存货金额高达9865.14亿元，与2010年同期的7041.46亿元相比，增长幅度超过了40%。

　　数据显示，招商、金地、万科、保利四家企业一季度的存货分别为 407.79亿元、522.45亿元、1508.52亿元、1270.61亿元，同比分别增长 28.62%、30.09%、45.73%和58.01%。

　　与存货显著持续增长相伴随的是销量的下滑和周转率的降低。

　　中国指数研究院9日公布数据显示，5月2日-8日35座被监测的城市中，25座城市商品房成交量环比下跌，其中，13座城市成交量环比跌幅在30%以上，徐州、昆明、三亚、温州的跌幅逾50%。

　　库存的不断增加，既与不断加强的宏观调控下各上市房企去化率下降有关也与上轮景气周期下各地庞大的开工直接关联。

　　世联地产(002285)最近表示，通过测算，2011年第二季度全国潜在供应面临放大态势。世联地产认为，2009年下半年至2010年上半年的大牛市，造成了新开工面积急剧放大，将造成2011年4月份至11月份期间，市场上可能有大量的新增潜在供应。世联地产长期监控的40个城市中，北京、杭州、苏州、南京、上海和温州等城市潜在供应将大幅超过实际需求。

　　世联地产认为，目前通胀形势严峻，加息压力犹存，政府频频放出政策不放松信号，或将再度抑制市场需求，二季度市场走量不容乐观，部分供给远大于需求的地区面临较大的价格下行压力。一方面，供给明显增加，另一方面需求受一刀切的政策限制和在调控政策下的观望心理共同导致需求减少，供大于求的局面很可能将出现。

　　坏消息总是接踵而至。除了浙江部分银行把首套房贷首付上调至四成，利率为基准利率上浮5%-10%外，中信银行(601998)甚至对中国房地产市场发出了少有的风险警示。

　　据称，5月5日，中信银行风险管理部总经理史原在季度电话会议上表示，中信银行相对清楚地看到了今年房地产市场存在的巨大风险，中信银行计划将今年的房地产贷款增量压缩三分之一。

　　企业直接应对

　　随着调控的进一步深化，销售困难逐步加大，许多房企感受到了现实的压力。

　　万科最新公布的数据显示，2011年4月份公司实现销售面积67.8万平方米，销售金额79亿元，分别比2010年同期增长7.1%和1.3%。

　　万科董秘谭华杰5月3日在万科4月业绩发布会上表示，成交速度普遍放缓，随着新增供应的不断上市，行业的存货压力将进一步上升。谭华杰称，虽然万科前4月存货约达到1500亿，但截至一季度末，万科各类存货中，现房占比仅3.1%，环比2010年底的4%又有下降，显示万科去化率跑赢大市。

　　对于销售放缓，万科官方的解释是，主要受可上市货源较少的影响。但在5月初的一场机构投资者电话会议上，一位参会的机构投资者对本报记者表示，谭华杰对由调控带来的库存增加表示担心，在他看来，深圳等地的限价和限购政策造成万科的部分楼盘无法按计划开盘，影响了万科的销售，这也造成了库存的增加。

　　万科的遭遇是当下地产行业最普遍的现象，在高库存、销售速度放缓的情况下，降价成为为数不多的选择。

　　5月11日，佳兆业官方对本报确认，其位于深圳龙岗的佳兆业大都汇项目均价已由2万元/平方米降至1.7万元/平方米，大幅降价3000元。

　　这个于5月1日正式开盘的项目最初的起价是1.8万余元/平方米，均价2万余元/平方米。目前，该项目售价已更改为均价1.7万元/平方米，起价1.6万元/平方米。

　　不过，这不是佳兆业第一次下调对该项目的售价。早在一个多月前，佳兆业一位内部人士曾对本报记者表示，鉴于大都会的地理位置，销售均价预计在每平方米2.5万元左右，一个月之后，这一数字却降到了每平方米1.7万元。

　　对于降价的具体原因，佳兆业官方给本报的解释是：一是因为大都会为烂尾楼改造项目，投资成本低，盈利空间大，此次促销活动尽管会降低利润率，但是快速销售可以有效减少营销成本，与降低的利润对冲，因此促销活动对项目整体盈利影响不大；二是保持资金充裕快速周转是公司的发展模式，有助于公司把握未来的发展机遇。