律师小苏购车已有两年了，却一直没有车位，车子一直租用小区车位停放，一个月100元钱。如果不是车位拥挤的话，小苏想一直这么停下去。可是，眼看着小区车辆越来越多，小苏担心如果不买一个车位的话，明天车子会无处可停。

　　小苏的心态可能许多人都会有。杭州的车位使用一直处于尴尬状态：买车位，得花一笔不小的钱，况且又办不了产权，不买车位的话，又担心朝不保夕，没有稳定感。

　　记者从有关部门获悉，杭州市地下车位申办产权的实施细则正在制定当中。8月1日开始施行的《杭州市土地登记办法》规定，依法取得地下空间使用权的单位或个人可相应获得独立使用的地下空间使用权。这意味着，购买地下车位可望获得产权了。

　　买了商品房，要不要买车位？到底是租车位划算还是买车位划算？随着地下车位购买办法的日渐清晰，这个话题越来越引起有车族的重视。为此，我们特地围绕这一话题在现行住宅小区作了一次调查，并采访了相关部门和专业人士，希望能给有车族们一个参考。

　　车位的增长赶不上买车的步伐

　　车位少行情涨

　　现行小区车位共分4种，一种是地面停车库，供出售。一种是地面停车位，供出租。一种是供出售的地下车位(库)。还有一种是供出租的地下车位。

　　就时下行情，地下车位的出售价格一般是市中心小区20万~25万元/个，比如金都华庭地下车位价格已达到25万元/个，次中心小区稍便宜点，14万~16万元/个，比如山水人家地下车位价格已达到15万元/个。如果是地下独立车库，需要再加2万~4万元。

　　而总体看起来，地面车位的出租价格偏低，和高昂的售价不成比例。就地面停车看，杭州市的统一规定是100元/月，而地下车位租金一般在300~500元/月。选择地面停车，即使租70年，也只不过8.4万元，而如果买一个车位的话，起码要15万元。以城西新金都城市花园为例，700多户人家，共300多个车位，200多个地下车位，100多个地上车位，而车子已达到500多辆，于是，每到下班时间，抢占地面停车位成了住宅小区一道常见的风景。

　　虽说，租用车位要担心车辆被划伤或损伤，但为了避免一次性支付一大笔车位费，业主都倾向于租地面车位，毕竟在大多数人看来，花10多万元买一个车位还是有点棘手。可是，随着小区车辆以令人吃惊的速度上升时，我们发现，从长远看，租车位并不现实。

　　城西的湖畔花园，约2000年交付，184个地下车位基本都已经卖出，现在想买都难买到了。如今，整个湖畔花园已有1000多辆私家车，相比较而言，这184个地下车位已是杯水车薪。地下车位价格也随之水涨船高，从最早的七八万元涨到十二三万元甚至更高。

　　新金都城市花园只有100多个地面车位，所有车位早已满员。为了体现对全体业主的公平，这100多个地面车位实行先来先停的管理模式。谁回家早谁停，每天，小区保安要在小区内来回跑动向门岗报告车位空余情况，车位有空，门岗才会放车子进来。为了求个稳定的栖身之地，200多个地下车位在小区交付后便被销售一空，买车位的占了2/3。而位于市中心的金都华庭地下车位紧俏状况更是“青出于蓝而胜于蓝”，去年才交付，总共才400户人家，近300个地下车位已基本售完。而地面车位只有40多个，买车位的更是占了近九成，车位售价由最初的16万元涨到30万元，足足翻了一番。

　　城北的名城左岸花园地下车库目前价格在15.5万~15.8万元之间。据名城房产总经理张民一介绍，几百个地下车库，已经有约70%卖出去了。

　　车位往地下发展是趋势

　　长远看买比租合算

　　听说地下车位可望办产权的消息，采访中，大多数业内人士的第一反应是，今后，买车位可能会成为必然趋势。

　　金都物业公司管理着金都房产名下的多个物业。物业公司副总陈坚认为，从长远看，还是买车位合算。如果租车位的话，一旦车位满员，将面临无处可去的境地。按照现在的车辆增长速度，这一天为时并不太远。

　　记者看到，一些住宅小区为开辟临时车位，将小区绿地改为停车场地。对于这种更改设计的做法，陈坚认为并不可行。据他介绍，将绿地改为车位，需经绿化办审批和全体业主同意，否则将按2000元/平方米的赔偿标准支付赔偿金。而且赔偿金由业主还是物业公司支付目前也不明确。陈坚还说，为了解决一些流浪车的停放问题，他们还曾打算牵头建立体车库，但遭到了车库周边区域业主的强烈反对。

　　另外，从小区设计上看，地面停车位也将逐渐让位于地下车位。山水人家是城西一个规划较大的楼盘，目前已有六七百户人家入住。小区只在主干道沿线设计了几十个地面车位，其他都是地下车位。据坤和房产钟益明介绍，地面停车位的设计不利于小区景观的营造。今后，不单用地紧张的市中心楼盘，就连城郊结合带楼盘，住宅小区在停车位设计上也将向地下发展，地面道路除了人行道就是车行道。更别说地处三墩的亲亲家园了，一期只考虑了1/3的地上车位，二期以后，基本不考虑设置地上车位。

　　如果小区车位都是地下车位的话，按照现在的每月三四百元的租金，以400元/月算，一年也要4800元，70年就要33.6万元，远远超出现在的购买价格，显然是不划算的。

　　哪些地下车位可获得产权

　　据杭州市国土资源局地籍处娄处长介绍，自去年底起，杭州未经分割的大地下空间即单位地下空间已经在尝试发土地使用权证。如今，已经分割的地下空间即个人地下空间申办产权也正在制定实施细则。

　　《杭州市土地登记办法》第三十条规定，依法独立使用的地下空间，其土地权利确定为地下空间土地使用权或土地他项权利。以出让方式取得的，确认为地下空间出让土地使用权；以划拔方式取得的，确认为地下空间划拔土地使用权。

　　第三十条还规定，依法独立使用的地下空间土地使用权登记发证的具体办法，由杭州市土地行政主管部门会同其他部门另行规定。

　　哪些地下车位可获得产权？申办产权需交哪些税费？具体程序又是怎样的？娄处长表示，由于实施细则尚未起草完毕，又未同房管部门协商过，具体不便透露。但是，一旦地下车位可申办产权了，也要像住宅一样交纳印花税、契税、物业维修基金等税费。而且，地下车位申办程序为先有产权证才有土地使用权证。

　　据了解，可获得产权的地下车位必须是非人防工程又非公建性质的。如果车位作为共用部位，建筑面积已经进行了分摊，此种情况下，车位归小区全体业主共有。同样，如果车位是人防工程，开发商也不得出售车库产权。杭州大多数住宅车位还是非公建即没有分摊到户的，也就是说，大多数车位还是可以出售的。

　　上海经验

　　几大焦点关注车位购买

　　据杭城某房产公司售楼经理汤先生介绍，杭州的地面车库早期可以办单独的产权证，现在则采用以车位产权在住宅产权证上进行标注的形式，这种“注解产权”是要交相关税费的。而杭州的地下车位由于没交土地出让金，无法办产权，一直以开发商和购买人签订使用协议的形式进行交易，即长期租用车位，租用期为70年。

　　由于车位权属情况比较复杂，既有地下车位又有地上车位，交易税费与房屋买卖又有所不同。虽说杭州的政策尚不明朗，但为了让心急的消费者心中大概有个数，我们特地收集了在这方面先行一步的上海的资料。

　　买车位要交多少税费

　　(1)物业维修基金：一般在建设银行上海各分行专门窗口办理，费用为1198元×3%×建筑面积。

　　(2)印花税和契税：在房屋所在地区县房地产交易中心办理。印花税30元，契税为车位总价的3%(不享受住宅1.5%的优惠税率)。

　　(3)车位交易登记费：在房屋所在地区县房地产交易中心办理。登记费为160元/套，地籍图25元/套，手续费为3元×建筑面积数(付好后到开发商处报销)。

　　车位什么时候可以卖

　　根据上海市有关规定，预售的车位必须取得预售许可证。小区已经取得“大产证”的车位当然也可对外销售，而且目前多数车位出售都属于这种情形。购房者在审查预售许可证时需注意，如果地下车位与地上商品房是一并申请预售的，应当在预售许可证的备注栏内注记地下车位的批准预售面积。如果地下车位是单独申请预售许可证的，在预售许可证的“项目类型”栏内会加以注明。

　　哪些人可以买小区车位

　　小区车位交易遵循“限内原则”，即只有小区内的业主才可以买小区内的车位。如果非小区内的市民要单独购买小区内的车位，车位产权是无法得到房地产管理部门确认的。据了解，这样做主要有两个原因，一是小区车位在规划时就是为了方便小区业主停车，二是小区车位出售或出租给小区以外的人使用，会造成物业管理上的困难。

　　此外，购买车位后若要再行转让、出租时，仍要遵循“限内原则”，即转让或出租的对象仅限于小区内的产权人或房屋承租人。

　　算算地下车位的投资回报

　　虽说不少人现在还倾向于租车位，但业内人士大胆直言，以后，车子多了，车位少了，投资车位必然引发新一轮价格上涨。

　　如果按15万元一个地下车位计算，目前杭州市的租金在400元/月左右，按这个价格算，年投资回报率为3.2%。而目前银行定期存款最高利率为每月2.325‰，年利率为2.79%。如果几年以后租金上涨，那么回报率还有不小的上升空间，比如租金上涨到600元/月，就有4.8%的年投资回报率。上海的地下车位投资已经比较成熟，目前同样价位的车位其投资回报率在4.8%~6.4%之间。