站在亏损和盈利的边缘：保障房建设模式调查

千万套保障房全面开工之际，有人乐观，有人愁苦。

资本市场上，受保障房概念刺激，相关概念的股票走出独立于大盘的行情。1.3万亿元至1.4万亿元的大额资金投入，被认为是2011年中国资本市场上“最靠谱”的一项投资。中国建筑（601668.SH），中国中冶（601618.SH）等蓝筹股股价自底部已有15%左右的涨幅。

顺水行舟，中冶和金隅股份(601992.SH)在业绩发布会上分别表示，保障房的综合收益率达到11%和20%以上。而与此形成鲜明对比的是一些开发商的愁容，许多保障房项目面临亏损。

建多亏多？

对于一些公司来说，保障房建设已到了建多亏多的地步。“这些年来建保障房有许多辛酸苦辣。”北京住总集团董事长张贵林4月19日接受本报记者采访时表示。

2011年北京市两会期间，张贵林曾递交一份提案，住总开发的翠城经适房项目建设超过10年，这个售价仅为3180元/平方米的项目，由于拆迁成本上涨，出现21.18亿元的巨亏。“有些保障房项目开发周期很长，但建设过程中缺乏动态的定价机制，人工成本、建筑材料成本都在上涨。”张贵林说。

不只是翠城一个项目遭遇亏损。2008年11月，远洋拿下了北京管庄远洋润园限价房项目用地，目前的建造成本已超过项目限价价格。首开集团的回龙观保障房项目亏损10亿元，北京金隅嘉业房地产开发建设的朝阳新城项目亏损13亿元。

2010年交付的北京大方居保障房项目，是由龙湖地产(0960.HK)开发的。该项目以6000套的供应量成为北京当时规模最大的两限房(限售价及限面积)项目，最终亏损1亿元。

该项目位于北京通州半壁，建筑面积53.4万平方米，销售均价上限为4800元每平方米，面积上限为90平方米。2007年，龙湖出价14.8亿元通过竞投击败万科获得这幅总建筑面积68.4万平方米的地块，楼面地价约2200元，其中近八成面积为两限房，其余15万平方米则建设配套商业和普通商品房。

据本报记者了解，亏损的原因是售价无法补偿土地成本和建筑成本。该项目绿化率达35%。龙湖不愿牺牲品质，以建设商品房的标准来打造该项目，最终只得自掏腰包1亿多元。由于是两限房和商品房打包，整个项目仍实现了盈利。讲到亏损1亿元，董事长吴亚军表示，今后参与保障房投资，一定会保障股东利益，确保不会有重大亏损。

大型房地产开发商保利地产（600048.SH）也曾有亏损的经历。保利现已拥有3个共计84万平方米保障房项目，包括其在2007年获得的全国首个限价房项目广州西子湾，其余两个项目位于北京。

保利地产董事长宋广菊坦言，广州西子湾项目的利润有10%左右，但北京项目却处于亏损状况。原因是政府方面的销售方案迟迟没有出台，导致该项目所有楼盘不能按时销售，参与开发的7家开发商全部亏损。

保利地产认为，既要拿出性价比良好的产品，又要有盈利回报股东，保障房的成本控制就是关键。纵观所有亏损的项目，其共因是售价无法弥补成本，而开发商止亏的途径只有加强管理，压缩成本。

“通过加强管理来降低成本，空间非常有限。”张贵林说，“我不主张过分压低成本，这样容易出豆腐渣工程。”住总曾承建了北京首个因质量问题被责令拆除重建的保障房项目——大兴明悦湾保障房项目，主要原因是项目甲方强制使用低于市场价的施工材料。

绿城房地产集团执行总经理曹舟南提及保障房，也有苦水倾诉。他打了个比方，假设20万套、总面积2000万平方米的保障房总投资4个亿。企业获得3%的代建费，为1200万元。假设每个项目配10个管理人员，人均年工资30万，四年下来，仅支付人工工资就要1200万元。2000元/平方米标准代建的项目，如果代建单位每平方米获利300元至500元，品质可想而知。

更艰难的在于后期的运营和维护。不为多数人所知的是，许多保障房物业费收缴率很低。张贵林透露，住总现在管理近600万平方米的保障房，这些小区内物业费收缴率仅为60%。本报记者在住总开发的旗胜家园实地调查时，居民也对物业多有不满。欠缴物业费、物业无法提供优质管理、继续欠缴已然形成恶性循环。“别的企业不愿意管，只好我们的物业公司来管。”张贵林说。

住总在朝阳区建设的某危改小区，每年公司要额外补贴该小区数百万元的电费。原因是居民入住时，项目为临时用电，所有入住的居民，都不用缴纳电费。此后，住总希望接入正式用电时，却遭遇居民的阻挠，因为一旦接通，便要缴纳电费，至今未能解决。

公租房的问题似乎更加严峻。广州首个企业主导的公租房项目万汇楼是由万科（000002.SZ）建设的。万科算了一笔账，不算利息，万科需要57年才能收回成本。至今，万科已参与了300多万平方米保障房的建设。但郁亮始终表示，并没有找到赚钱的路。

赚保障房的钱

亏损却要承建，就开发商而言，建保障房基本上等同于搞公益活动。但亦有乐观者表达了不同的看法，建保障房亦可以盈利。

金隅股份执行董事兼财务总监王洪军曾在金隅业绩记者会上称，该集团保障房的毛利率高达20%以上。据王洪军介绍，金隅保障房项目能取得如此高毛利率的原因有两个：一是金隅有10多年兴建保障房的经验，二是金隅主要用工业用地转作保障房开发用地，土地成本较低。不过，能够像金隅股份这样，通过将低价的工业用地转为住宅建设用地，来参与保障房建设并获利的企业并不多。

同样表达乐观的还有中国中冶。中冶董事会秘书康承业近日表示，集团发展保障性住房的利润率不低于11%，而且资金周转期快。中冶未来将加大非冶金业务的投入，预计至2015年，非冶金业务收入占整体收入约70%，其中房地产及资源开发约占40%。

据了解，中冶的做法是，一般都是地方政府出地，中冶和地方政府签订一个回购协议，等建好了，中冶将房子交给地方政府，属于代建性质。但中冶必须扮演垫款者的角色。中冶在投入30%自有资金启动项目后，凭借回购担保可获得银行剩余资金的支持。

住总也在探索全产业链的模式打造保障房，以期待降低成本。通过一体化、产业链式地参与保障房建设的全过程，包括设计、开发投资、施工、物流以及后期的物业管理等，每个环节可以挣2%-3%的利润，加起来就可能达到10%的利润率。

许多央企积极参加保障房建设，醉翁之意不在酒。宏源证券分析认为，保障房是中国建筑优质订单的重要组成部分，项目规模大且具备可持续性，政府信誉好、回款有保证，毛利率不低于6%、盈利稳定。最重要的，公司在开发保障房过程中，能够与各地政府建立和巩固良好的合作关系，加强获取土地的能力。

中国建筑探索了五种保障房开发模式，分别为施工总承包、限价开发和混合开发、成本加薪金竞标服务、BT投资和城市综合开发模式。中国建筑高层透露，其中施工总承包模式收益率为3%-6%，BT投资模式收益率可达8%-10%，混合开发，保障房开发按规定运作，收益率也能够达到10% ，中海在广州金沙馨园采用了该模式。

制度性求解

在保障房建设领域，虽然有一些企业独辟蹊径，探寻出可行的盈利模式，但许多路径无法复制，并不是所有企业都具备中冶和中建央企、全产业链条的优势。

“在现有的制度安排下，企业是很难保证不亏损的。”张贵林说，他认为，必须进行制度上的探索，才能够吸引更多的房地产企业加入保障房建设，变成一种可持续的力量。例如，在融资方面，给与企业低息贷款。据了解，尽管信托加入保障房建设的热情很大，但是信托公司向地产公司索要的利息仍在6%至7%，融资成本偏高。政府对保障房后期的管理也十分重要。

4月19日,远洋地产(03377.HK)行政总裁李明在2011战略沟通会上表示，保障房建设的当务之急是建立可持续的发展模式。远洋正在研究其盈利模式的问题，并愿积极配合政府，摸索并完善出一套行之有效的保障房政策实施细则。保障房项目保持合理的盈利空间，是实现市场良性发展的重要前提。远洋地产在北京的两个保障房项目全部亏损。