语文必修五课后题答案:楼盘产品优质时代已经到来

核心提示 　　随着国家政策调控的深入，泉州房地产行业准入门槛逐渐增高，竞争进一步加剧，要求提升品质的声音越来越多，房地产行业正从一个“营销时代”跨入“产品优质时代”。 　　调控使房地产行业游戏规则发生改变，土地全面招拍挂，政府加大行业监管力度。开发商拿地不再像以前一样容易了，不得不在有限的空间内“精耕细作”，通过房子的品质吸引购房者；二是国家出台了节能省地的政策和措施，提高技术含量，成为提升产品品质的重要条件；三是开发商的群体构成发生变化，新的投资商、开发商进入房地产行业，行业竞争加剧；四是消费者的改变，很多人已有了购房经验，理性消费呼唤品质地产；五是营销方式走到了尽头，概念炒作回归产品策划。quanzho这一切都意味着品质时代已经来临。u.bbs.house.sina.com.cn% W. s) {# h1 H  Q  W
　　 　　泉州楼市进入“品质提升期” 　　高档楼盘扎堆上市 　　记者：近期，泉州中心市区推出的楼盘，像“盛世融城”、“辉映江山”、“富临华城”等，无一例外地定位为高品质楼盘，如何看待这样一种市场现象？ 　　胡志坚：这是市场选择的结果。首先，从土地供应的角度来看，中心市区地块的拍卖价格很高，地段很优越，这决定了楼盘价格会跟着往上走，产品供应也随之往高端方向走。其次，从消费市场来看，随着房价的迅速上涨，如今的市场两极化日趋明显，处于市场“金字塔”顶端和底层的差距拉大，购买能力不足的客户，更多地转向对二手房、经济适用房和郊区房的寻求，而有经济实力的客户更加追求品质，希望改善居住品质。因此，开发商也在主动适应市场两极分化的形势和自住型高端客户的需求，这导致泉州市区产品的竞争，主要集中在高端产品的比拼上。 　　王贤聪：出现这种现象的原因在于市场往更高层次发展，楼盘品质自然随之“升级换代”。近年来，泉州的土地成本和楼面价格不断攀升，如果定位为普通的产品，很容易和高涨的价格水平产生脱节现象，也难以吸引更多真正具备购买实力的高端客户群体。 　　另外，对于开发商而言，如果开发普通产品，楼盘价格上不去，利润空间往往不高。所以，泉州中心市区的楼盘开发，势必向着豪宅品质和概念靠拢。品质提升大势所趋 　　记者：目前，开发高品质楼盘正成为泉州市区的一个趋势，这是否可以看作是市场认知的一种信号？ 　　徐挚明：随着房地产市场的发展，人们生活水平的逐步提高，我觉得开发高品质楼盘不仅是泉州的趋势，更是整个大市场的所向。 　　目前这种市场环境的重要变化已使越来越多的开发商开始调整其产品结构和开发策略，以市场需求为导向来指导规划、设计和开发。通过内在方式提高产品的整体规划，主要从园林的塑造、户型的创新、建筑用材、豪华会所的配备、物业档次等各方面的提升，来诠释楼盘品质；外在方式的主要就在于环境稀缺性的诉求，如地段、楼盘规划、人文、配套等优质资源。只有这两点完美地结合才能真正被市场认知，被消费者所追求！ 　　消费者希望自己花钱买的东西质量都能最好，尤其是房子，购买的不仅仅是一个遮风避雨的场所，还意味着一种生活方式；同样买的不仅仅为居住，还有一种环境和服务。老百姓从渴望“居者有其屋”发展到追求“居者有好屋”。 　　

自住需求推波助澜 　　记者：大量高品质楼盘的出现，以及泉州房价的迅速上涨，必然导致购房门槛的提高。而国家宏观调控的深入，也使得市场预期信心回落和投机需求大幅减少。投资客淡出主流消费群体，自住型购房者正在成为市场的主导，这对泉州楼市的发展进程产生了何种影响？ 　　王贤聪：从购房主体来讲，之前投资客户占很大一部分，他们更多只考虑未来房产的升值空间和速度。而如今，自住型客户逐渐成为主流，他们追求的是居住的舒适性，所以对楼盘的品质要求越来越高。 　　对于很多的自住型客户来说，其实都可能是一种“终极置业”，也就是说现在购买一套房子，都要从长期居住角度考虑，你必须提前考虑5年后甚至10年后的生活环境，一是楼盘本身的社区环境，二是小区的周边环境，包括商业、学校、医疗、休闲娱乐等各种配套。罗玉生：如今购买高档住宅的客户，往往是二次甚至三次置业的人群，他们之前接触和体验过的楼盘不少，购房经验比较丰富，消费相对理性。同时，他们购买的目的很明确，就是要享受生活，要继续提升生活品质。所以，现在的楼盘要吸引他们购买，就必须在品质上超越以前的楼盘。 　　
高品质楼盘应该如何打造？ 　　硬件软件都要兼顾 　　记者：站在开发商的角度，各位认为泉州高品质的楼盘应该怎样去打造？泉州的开发条件如何？ 　　林昂：房地产项目的产品品质构成是多方面的，有硬件方面，还有建筑技术、建筑物理、空间组织与尺度、新型材料、智能化系统、节能生态新技术以及楼宇可持续性发展等方面。在软件方面，整个社区的环境是不是很好，景观规划是否到位，还有社区的人文环境，所体现出来的文化氛围是不是也是最好的，另外，整个社区的服务、物业管理的水平也必须是最好的。只有这些方面都具备，那才能够称得上是高品质楼盘。 　　
地段好是重要条件 　　邵杰：好地段是打造高品质楼盘的重要条件之一，这也是为什么所有的开发商都重视“地段”的原因所在。好地段提供给业主在生活和居住上的优势是非常直接的，很明显，现在的消费者都明白这个道理，所以通常他们会选择在繁华的市中心，同时具备“大隐隐于市”的好地段，这也是地块能成为地王被开发商争抢的原因。而且，好的地段也能提供相应的生活、行政配套，还有就是一个区域的价值。 　　所谓区域价值，是与该区域定位和居住群体密不可分的，开发商在定位楼盘档次的时候都会结合地块的区域价值，这点不仅开发商意识到了，消费者也已经充分地意识到。所以我们看到，现在市场上高档次、高品质的楼盘都在强调自身的区域价值。 　　
注重公共空间的打造 　　胡志坚：一个楼盘要真正打动客户，要注重公共空间的打造，这是开发商首先要重视的问题。关于公共空间的营造，“盛世融城”是一个典型的例子，该项目中庭规划的园林约3万平方米，其面积之大不仅超越部分市政公园(刺桐公园占地面积仅2万余平方米)，而且还把小区内7栋楼的一层全部架空规划，从而将小区的自由活动空间完全扩展。 　　王贤聪：高品质的楼盘还需要社会认可度，包括社会形象打造、身份象征和口碑效应等。泉州的买房人中存在一个明显的“群聚效应”，比如第一个客户购买了某楼盘的房产，往往也招呼他一大帮的亲朋好友前来购买，而这建立在他对该楼盘的认可和赞赏上。 　　

开发意识需要转变 　　徐挚明：作为开发商，我们很清楚开发高品质楼盘的成本，所以高品质楼盘的开发要求开发商必须具备一定的资金实力，这个是基础，最重要的还是开发商的开发意识。这个开发商到底有没有清楚地认识到市场的发展趋势、有没有决定提升公司品牌高度这是很关键的，打造高品质楼盘首先必须要求开发商要有这样的意识。 　　高品质楼盘不仅要在产品的细节处理上比其他楼盘更优秀、更人性化、更符合居住的要求，而且必须跳出产品自身。以目前泉州的开发条件，只要开发商有意识在泉州打造高品质楼盘，并且具备区域、地段的绝对优势，在产品细节的打造上下功夫，泉州市场对高品质楼盘的接受程度远远高过我们的想像，因为这是市场发展的一个必然趋势。 　　林昂：以前商品房市场是卖房市场，产品良莠不齐，市场上缺乏竞争淘汰机制，所以开发商真正把楼盘作为百年精品来打造的还是凤毛麟角。这一方面是缺乏市场的约束力量，另一方面也和开发商自身的追求和道德责任心有关。对开发商来说，不仅要有建设品质楼盘的意识，也要舍得投入成本，否则，一些楼盘的规划缺乏前瞻性，低水平重复建设，实际上会给社会造成很大的资源浪费。 　　
引进高水平的开发商 　　罗玉生：虽然泉州也有东海的一线海景、晋江两岸的一线江景，但这些资源却还没有得到有效开发，关键的问题就是有没有高水平的开发商来运作。很简单，拿泉州西湖和厦门湖比较，同样是湖景和公园的优质资源，但目前在泉州西湖周边拿得出手的高档楼盘却几乎没有。接下来，深圳万科、厦门中骏等外来房地产公司都准备进军泉州市场，这无疑将给泉州楼市带来一些新的气象。 　　高品质楼盘发展空间有多大？ 　　城市拓展　　 　　带来广阔前景 　　记者：泉州开发高品质楼盘，市场前景如何？发展空间有多大？ 　　徐挚明：高品质楼盘的开发存在着广阔的发展空间，而且会越来越被市场认可。首先，泉州民营经济发达，市民生活水平逐渐提高，随着大泉州全新的城市发展定位以及“东进、南下、西拓”城市发展方向的确定，泉州的城市建设将进入新一轮的发展期，这给房产开发营造了良好的发展空间。 　　胡志坚：现在泉州刚刚进入品质时代，几年以后泉州市场将会有质的飞跃。未来几年内，随着泉州城市整合力度的加大，城东、东海、桥南等新区有着很大的发展空间，5～10年之后将形成高档楼盘的繁荣区，并吸引更多外来置业人群。而随着泉州高品质楼盘逐渐增多，这会提升整个城市的形象和价值。反过来，城市形象的提升，也将对楼盘的品质提出更高的要求。 　　
有望吸引 　　更多外来置业者 　　罗玉生：相比厦门，泉州目前的客户群体档次还不够高，泉州的国际化水平不高，不像厦门有很多老外、金领人才、企业高管，而这部分人群是重要的“豪宅”消费人群。相比之下，泉州的高端消费群体显得比较单一，私营企业主占了很大的一部分。 　　其次，泉州的海外华侨很多，他们的接触面和生活方式与普通人不太一样，如何吸引他们来泉州安家置业，营造一种家的归属感，是泉州高档楼盘需要研究的问题。只有代表城市名片的高品质楼盘和社区，才能对海外客户产生足够的吸引力。这方面的前提就是你的楼盘产品足够好，并能获得他们的认可。 　　
品质提升存在哪些“瓶颈”？ 　　品质标准需要界定 　　记者：楼盘品质的提升是一个循序渐进的过程，目前泉州在开发高品质楼盘是否还存在一些瓶颈，或者是一些亟待解决的问题？ 　　徐挚明：关于瓶颈，我个人认为，这是在任何一个市场都会存在，甚至可以细化到一个市场的发展阶段、市场上的任意一个楼盘，所以我只针对我认识到的泉州市场提炼几个问题：首先，泉州市场对高品质楼盘的认知度低，开发商对楼盘高品质标准的界定不统一。出现这样的情况主要是泉州市场大环境的缘故，目前，泉州市场上几乎所有开发商在宣传楼盘品质的时候都打出“高品质”这张牌，但是事实上并非所有的楼盘都有实际的点去支撑这个“高品质”的概念，这就混乱了市场和开发商对“高品质”产品标准的界定，也从侧面上误导了消费者，模糊了他们对“高品质”这个概念的理解。 　　其次，也许有相当部分的人会认为，“高品质必然高价格，毕竟能买得起豪宅的人还是少数”。这是比较片面的观点。我们在倡导开发高品质的楼盘并不是将人群进行两极分化，而是在于提高楼盘的综合素质，包括地段、交通、质量、环境、配套、物业管理及文化底蕴等，不断地提高性价比，增强其在市场上的竞争性，同时促进整个楼市不断地朝良性发展。 　　
城市规划的限制 　　罗玉生：高品质楼盘除了自身产品品质很高外，对周边的环境也有较高的要求，比如说厦门的“豪宅”多集中出现在湖、环岛路一带，这跟政府的城市规划和环境整治有很大关系。还有厦门目前规划建设的五缘湾，也是一个高品质楼盘集中区，它不仅拥有自身的资源优势，还得到政府大力扶持，所以地价和房价都很高。而泉州至今还没有出现这样的高品质楼盘扎堆区域。 　　徐挚明：泉州市区土地供应量不足，对开发高品质楼盘也有一定的影响。目前泉州城市发展是走“东进西拓”的发展方向，泉州市区地产开发基本饱和，开发商在开发高品质楼盘的时候必须考虑的一点就是土地问题，包括土地质量、周边环境和区域发展前景等基本因素的考量，而目前泉州土地的放量不大，也一定限制了高品质楼盘的开发。 　　
物业管理是软肋 　　胡志坚：目前，泉州的物业管理水平偏弱，仍然需要寻找一个突破口。首先，泉州人在物业服务方面的意识比较薄弱，许多楼盘的物业管理费用仅为1～1.5元/平方米，而在深圳基本都在3元/平方米以上，收费的价格更高，业主能享受到的服务也更好。 　　实际上，从泉州人强劲的消费能力来看，泉州目前并不缺高档物业服务的市场，关键是物业管理公司能否提供相应的高品质服务。物业收费的价格上不去，物业服务的水平自然无法跟上；反之，物业服务的水平跟不上，物业收费的价格自然也上不去，这个矛盾的问题尚未得到很好的解决。 　　王贤聪：专业物业管理公司不仅需要具备先进的管理理念，还必须做好具体的服务细节。其次，物业管理在楼盘前期规划时就要介入，包括对排水、照明、节能、智能化和中庭设置等细节。 　　接下来，引进品牌的物业管理公司，将成为泉州高档楼盘的一个趋势。一般而言，本地的物业管理往往不够到位，其管理理念也不够先进，引入外来的专业品牌公司，有助于提升泉州物业管理的整体水平。 　　

智能化水平要突破 　　王贤聪：泉州楼盘在智能化方面还有较大的空间去突破。前段时间，据一些专业智能化设备供应商的调查显示，泉州目前的智能化水平相当低，买房人对这一块的重视程度不高，缺乏对“智能化”内涵的理解，实际使用率也不高。当然，这跟泉州城市的文化氛围有关，比如客户群体中有不少文化水平不高的私营企业主，他们对高科技产品的接受度和使用率都很低。