芮银超:高调房价高调调控 全额征税二手房水涨船高？-搜狐理财

　　2011年春节来临之际，房地产行业波澜迭起。

　　1月26日，国务院推出了房地产调控的八条新措施，被称为地产调控“新八条”。 其中限购，提高二套房首付款等成为各方关注焦点。

　　靴子还未落地，组合拳接连而至。27日重庆、上海开征房产税试点细则同时出台，并于28日立即执行。已然收紧的房产政策上再加一道紧箍咒。

　　限购、限贷直接打击投资性需求，房产税则直接影响投资收益，使房地产市场更加寒意逼人。

　　“史上最狠”、“狼真的来了”、“调控核炸弹”等评语为接连出现的政策性调控蒙上朦胧面纱的同时，也让人对未来楼市的走向增加了期待与憧憬。

　　“房价太高，承受不起”成为从庙堂到草根共识的背景下，连续出台新政策，调控成果即使无法立竿见影，政府降低房价，规范市场的决心和力度却显而易见。

　　房地产调控，不是首次，也不会是最后一次。出台伊始，新政策能否真正的“给力”，各地如何应对，结果怎样？新金融记者奔赴多地，探访新政下的不同反应。

　　两套房贷

　　二套房贷首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

　　暂停发放居民家庭第三套及以上住房贷款。

　　针对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放第三套及以上住房贷款。

　　非本地居民购房

　　拥有一套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

　　对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。

　　未对非本地居民的房贷做出明确限制。

　　住房套数限制

　　以家庭为单位，名下总计拥有两套住房的本地居民，禁止第三套住房的购买。

　　并未作出明令要求。

　　以政策发布时间为节点，家庭为单位，在9月29日后，限制累计购置三套或以上住房。

　　国十条

　　新国十条

　　国八条

　　政策对比

　　首套房贷

　　首付比例

　　没有明确要求。

　　首套房贷首付30%及以上。

　　购置首套房建筑面积在90平方米以上者，首套房贷比例不得低于30%。

　　问责机制

　　对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设之后等问题，纳入约谈问责范围。

　　要求地方政府出台和完善各地区具体细则。

　　问责。

　　发布时间

　　2011年1月26日

　　2010年9月29日

　　作者：新金融记者 彭俊勇 刘畅 袁树勋

　　“新国八条”出台，楼市再次震荡。

　　刚刚过去的2010年对中国楼市而言，调控出现“各种最严”。

　　而临近春节，“新国八条”横空出世，楼市则又一次与“最严”的字眼“亲密”遭遇。

　　北京 可能误伤刚性需求

　　北京，其在中国版图上举足轻重的地位在房地产行业表现得同样明显。

　　2010年，北京市土地出让金实现了1639.4亿元，同比上涨76.6%，总额居全国第一，而频繁出现的地王，更使北京楼市成为全国标杆。

　　新政出台下，北京市场的反应无疑会对全国楼市的走向起着心理暗示的作用。

　　1月28日，北京楼市在平稳中度过了新政执行的第一天。

　　在团结湖的朝阳区房产交易大厅，前来进行房产过户的人群与附近银行等待排号的顾客一样拥挤。而对大多数人来说，“新国八条”的内容他们并不了解。“我们来过户是前几天定好了的，与房产新政没什么关系。”不止一位受访者这样对新金融记者表示。

　　据工作人员介绍，在这里等待排号过户的现状常年如此，与房产新政没有太大关系。

　　另有受访者则表示：“听说这事，但不是很清楚，该买的房子还要买，政策调控的加剧不会对自己的买卖房造成多大影响。”

　　同样，北京大兴房地产交易中心，一位几天前已经谈妥价格、来办理手续的刘女士说：“我的房子150多平方米，总价290万，是全款支付。刚听说新政策，不过我们是头一次买房，不受政策限制。”

　　“新国八条”规定二套房贷款首付6成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。在此刺激下，购房款一次到位成了许多购房者目前的心态。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强向新金融记者表示：“与去年的各次调整相比，本次政策，针对性和力度都有很大的加强。对改变市场的预期和未来市场的需求，特别是抑制投资性需求非常有针对性。这是本次政策的一大亮点。”

　　从个体角度来说，新政影响并不太明显，但是总体上看，作用在北京还是立竿见影。

　　北京房地产交易管理网数据显示，1月27日当天北京过户量突破2000套，达到2190套，其中住宅交易量为2093套。而在2010整年之中，仅有３个交易日过户量超过2000套。

　　对此，陈国强认为：“楼市在春节即将到来的时候，提出‘新国八条’的政策，对房地产的长远发展是有好处的。并且很明显，此次政策是针对投资性需求，目的是把这些非刚性需求、以投资为目的资金赶出住宅市场。”

　　事实上，按照“新国八条”要求，本次新政的着力点之一就是“继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展”。这得到了各方面的认同。

　　新政向投资性购房发力目的明确，这一点甚至于有着“炒房团团长”称谓的陈俊亦表示认同：“虽然总体上来说对民间资本（炒房）影响不会很大，但暂时会出现观望的状态是必然的，国家政策是在打击炒房，投资者对调控政策的理解其实是很准确的。”

　　举简单的例子，投资者买一套200万元的房子，原来需首付100万元，现在增加到120万元。再加上限购措施继续实施，投资投机性购房的空间被进一步压缩成为必然趋势。

　　与此同时，新政对改善性住房可能的误伤同样存在。“新政子弹飞了出来，误伤在所难免。”陈俊表示：“限购对投资肯定是有影响的，但是还是会有操作空间。而刚性需求的可操作性就小很多。”

　　商人的嗅觉永远是最敏锐的，即使是在春节即将来临的这个时候。

　　“房价会跌吗？”当央视在新闻联播中播出国务院房产调控会议之后，SOHO中国总裁潘石屹就在微博上发布该消息并发出了这样的疑问。

　　“新国八条”剑指住宅市场，对专攻商业地产的潘石屹来说，对其公司影响有限。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强表示：“与去年的各次调整相比，本次政策，针对性和力度都有很大的加强。对改变市场的预期和未来市场的需求，特别是投资性需求非常有针对性。这是本次政策的一大亮点。”

　　限，其考虑的无疑是包括商业地产在内的整个市场。

　　房价会跌吗？同样的问题不止是潘石屹在考虑，众多的开发商同样在盘算着未来的打算。在刚刚过去的2010年，当政府在4月及9月连续出台调控政策的时候，疑问就已经出现，房价会不会跌的争论也一直在房地产行业持续着，只不过这一次坚定的降价派有了更多的政策底气。

　　事实上，去年两轮调控政策对房价上涨的抑制作用并不明显。部分区域的价格依然保持上涨，特别是9月以后全国连续4个月价格环比继续上涨，国务院调控政策更加严厉也在情理之中。

　　对上海来说，房价是否会跌，开发商们惊人地保持着相同的沉默。

　　新金融记者致电上海保利置业集团有限公司及其他8家房地产开发商，均拒绝回答有关“新国八条”对行业影响的问题。一家不愿意透露公司名称的工作人员表示，现在降不降价还不好说，希望不要降下来，准备再观望一段时间。

　　中国房地产，涨价容易降价难，在具体楼盘上，价格照旧坚挺。

　　上海市松江区的紫竹半岛项目，自开盘以来，30000元/平方米的售价一直未出现下降，新政出台后，亦无任何针对政策的打折优惠活动。

　　本月刚刚开盘的嘉定区的秋霞坊项目，均价20000元左右， 已经按照新政要求对第二套购房者实行6成首付的规定，相关人士表示，未来不会有应对“新国八条”的优惠活动。

　　同样保持价格坚挺的还有广州。新金融记者了解到，海珠区珠江御景湾项目，每平方米27000元的价格不会随着政策的改变而降价。

　　广州白云区的中海金沙熙岸项目，同样没有降价或者打折活动。售楼员则表示：“要买的话赶紧买，政策具体落实之后，二套房首付五折的‘机会’可能就没了。”

　　与保持缄默、讳莫如深的开发商相比，从事房屋买卖的中介更愿意说出自己的看法。

　　朱春辉表示：“新政的作用肯定会有的，只是市场反应现在还没有表现出来，因为毕竟目前新政策才刚刚出台。”

　　上海浦东新区万科锦源的销售人员同样对新金融记者表示：“目前没有降价打算，也没有针对‘新国八条’出来之后的具体优惠政策，对市场来说，基本上没有什么影响 只是首付提高而已。”

　　新政出台之后，上海市场并未出现大的波动，但暂时不明显不等于长久无反应。平静的表面之下，暗流已经开始涌动。

　　朱春辉认为，政策在2011年肯定会有影响，在成交量上会出现20%左右的萎缩。但同时，希望房价下降的想法也会落空。“房价没有太大下降的空间，只能说不涨。”这一观点，同样得到了北京大学房地产研究所所长陈国强的认可：“新政出台后，房价继续上涨的基础被削弱，房价短期内继续上涨的趋势降低，盘整或者下调的可能性增大。”

　　实际上，当百姓的愿望与市场现实进行艰难博弈之时，政策的作用往往能左右最终结果。

　　“新国八条”出台时，亦明确表示：“自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。”

　　与北京、上海一线城市相比，对于长沙、武汉这样的二三线城市来讲，受政策的影响更大，对政策的敏感性更加强烈。

　　新政第6条规定，“拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。”这成为二三线城市房地产兴衰的晴雨表。

　　长沙置业通投资咨询有限公司营销中心黄经理告诉新金融记者：“‘新国八条’出台前，我们已经感受到了一些预兆。比如政府连续调整了银行储备金率，银行放款的速度和审批的严格程度，明显就能感觉出比以前要强很多。”

　　2010年对长沙开发商来说是最好的一年，每个人都希望状况能够延续下去。

　　统计显示，去年全年的销售量是2000万平方米，其中市区1500万平方米，增幅达到了惊人的25%。无论是销量还是涨幅，在全国都排前列。究其原因，除了本身购买力的释放和通货膨胀外，与长沙房价同比一直偏低、外地投资客大量涌入有关。

　　对于长沙来说，外来购房者的投资支撑了这个快速发展的市场。

　　长沙房地产市场的百分之六七十，都是外来投资者购买的，这些投资者主要来自长沙市外、湖南省内。而在新政中明确要求，“省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”。

　　从严制定限购细则，在武汉，面临着尴尬。

　　27日，新政出台第二天，武汉市房管局就召开会议研讨如何落实新政的具体实施，“很快就会有个说法，现在各部门都在敲定中。”

　　事实上，2011年1月14日，武汉刚刚开始限购，因其只针对购买中心城区的新商品房，而导致二手房价格上涨被指“太温柔”。13天之后，如何与国务院新政配套的情况，加大限购力度，考量当地的智慧。

　　面对比地方政策更严厉的中央调控，开发商们已然从自己的角度做出应对。武汉一位不愿具名的开发商对新金融记者说：“任志强早前说的，现在我们也得学乖一点，政策出来后不能老说没用，要学会喊疼，一出政策就得喊疼，不喊疼，政府觉得政策还不够，又会来调控。”

　　忧虑已然开始弥漫，黄经理表示：“如果限购令范围进一步扩大的话，长沙也没法避免。政策真正落实，投资客会被挤跑不少。”

　　“整体角度来说，出台的‘新国八条’不仅是针对房地产行业的问题，更是与目前整体通货膨胀的大形势有着千丝万缕的联系，国务院肯定会从经济发展的全面来考虑问题的。”陈国强这样认为。

　　在这种情况下，各地对新政结果的推测、预估都需要时间来给出最终答案。

　　作者：新金融记者 郝博闻 彭俊勇

　　春节前的“新国八条”出台，成为“史上最严厉调控政策”。

　　除了限购、提高二套房首付款等，“不满5年房产转让全额征收营业税”成为二手房市场的焦点，也为政府再次掀起“反炒房”打响了新的一炮。

　　新政下，购房者需多交营业税。全额征收营业税可以更有效地打压投机，也可以更好地规范中介行业的不合规行为。

　　一部分人认为，这条政策也有利于抑制“炒房团”的肆虐。

　　但另一部分人，他们是在春运火车上的“外乡人”，则对来年在工作城市购房产生了更大的焦虑。

　　面对新政，猜测不断。在地方细则还未出台的当下，全额营业税又一次让徘徊在中介公司门口的二手房买卖者行左转右——在兔年来到之际，对未来房价“眼迷离”了。

　　被堵住的购房之路

　　“27日北京二手住宅网签量达2093套，环比‘新国八条’出台前的网签量，大幅上涨了86.2%。”而这个数字的意义在于，2010年北京突破2000套的成交日仅有3个。

　　新政出台，抑制房价的“新国八条”在春节前让各城市媒体统一了头条新闻。有媒体惊呼“史上最严厉调控政策”——看起来似曾相识。

　　不满5年房产转让全额征收营业税，其意义在于，部分二手房将可能因为无法避税而交易税费翻倍。

　　更广义来看，“炒房团”的“铁铲”可能会受到制约，新政下的新对策还没有“出台”，北京、长沙、上海等城市已经迫不及待地制定细则，试水新营业税。

　　任何想刻画新政出台到底如何“打压”房价的声音都将招致非议。民众对“国N条”的不信任程度反映在中介门前的市井讨论中。

　　一位匿名接受采访的中介机构经理记录下了两位出售二手房客户的对话。A说：“全额征税，我2008年100万买的房子，以后要交11万的税，不卖就赔。”B说：“不卖，总有办法，别心急。”

　　“总有办法”是一种长期浸淫在调控失败中的心理，且屡试不爽。有网友以顺口溜分析政策出台后带来的效应：先观望，再下跌，随后止损，最终上扬。

　　2007年8月，“国六条”出台拉开了地产调控的序幕。彼时政策之严厉让房产市场心惊胆寒，而伴随着以上“规律”的生效，“国N条”每次声势浩大的发布，最终却都以黯然息鼓结束。

　　二手房价格同样牵动着城市经济。其指数是炒房团是否进驻该城市最为鲜明的报表，北京有炒房团，上海有炒房团，西湖楼贵的杭州更是炒房天堂。一位在知名地产网站工作的编辑日前被调到北京总部任职，在看完北京的房价和购买力后，莞尔一笑，“跟杭州比，便宜。”

　　如果从房价来排名城市等级，这位编辑说，天津是个“2.5线”城市。而非直辖市的杭州，则可与北京、上海齐头并进。但现在，她在杭州赚的钱，想在北京买套二手房，却只能看着税金与价格水涨船高，再也不羡慕“一线城市”的生活水准了。

　　更多要将5年内购买的房屋转手的人，或许是沉不住气，或许是一种“凑热闹”的心态。总之，“新国八条”出台后，媒体又爆惊人数字，“27日北京二手住宅网签量达2093套，环比‘新国八条’出台前的网签量，大幅上涨了 86.2%。”而这个数字的意义在于，2010年北京突破2000套的成交日仅有3个。

　　原北京万科前副总经理王欣在接受新金融记者采访时，以“必须的”来坚定调控方向的正确性。“本次政策限购是最重要的，政府不让买，堵住了很多人购房的道路。”除了“必须的”，他也说这一条是“最厉害的”。

　　王欣对“不让买”给予大力支持。另一方面，手持二手房的人们更关心“怎么卖”，一位27日一大早就到中介机构咨询的二手房售卖客户，向房地产经纪人咨询：“天津什么时候出细则？现在卖合适吗？”得来的答案模棱两可，“现在卖肯定合适，但等等也未尝不可。”

　　在他看来，不仅房价不会跌，“肯定会涨。”据他说，现在中介上下员工都已经吃了“定心丸”，涨势的声音被灌输进每个房产经理的头脑里。

　　北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋，在1月26日的午夜写了一篇名为“2011年多数城市房价将暴跌”的博客。2010年初，他也曾预言过房价下跌，结果不言自明。

　　在这篇博客中，他又预测了“二手中介倒闭潮必将来临”。“ 二手房交易全额征税，这个政策势必极大打击二手房市场的交易，二手房价格将率先暴跌，预计2011年，中国二手房

　　即使能够抑制炒房，也是以增加真正需要住房的购买者的支出为代价的，这样的话，政策变成了双刃剑。

　　市场将从2010年的沸点迅速降至冰点，二手中介倒闭潮必将来临。”

　　“中介倒闭”从另一个方向激发了人们对二手房买卖的担忧。由于不想重回“房虫子地摊”的丛林交易年代，即便对中介机构爱恨交加，但遍布楼间街旁的中介还是成为房源交易的集中地。

　　而2011年，面对全额征税的新政，中介机构却可能“另谋出路”。比如近几年一直风光无限的上市风潮。一位匿名接受采访的中介机构副总说：“多家大型中介机构已经准备上市，希望在资本市场融到新的资金。”

　　在资本市场上融资，似乎证明了中介“拿钱渡难关”的决心。但另一方面，“我们中介不会上市，上市就会为投资者服务，我们要一直为客户服务。”这位副总的话暗喻了中介机构的信心，而他的点题之语是：“必定会乱一些，但乱后一切清晰了，双赢局面还是有的。”

　　而中介机构我爱我家则认为，目前新政的执行细则及执行时间尚未确定，市场或将出现由紧缩政策所带来的部分需求集中入市的“末班车”效应，短期内二手房市场成交或将有所增量。

　　在我爱我家出示的“新国八条”预测稿件中，春节前市场将进入传统的交易淡季，加之在近期银行信贷额度吃紧以及新政的影响下，2月天津市二手房市场成交活跃度难以回升，成交量将所有下滑，成交均价平稳运行。

　　而中原地产则持有不同的观点。“我们基本上没看到房价下跌的迹象。”“新国八条”发布后，一位中原地产的副总在接受新金融记者采访时说。在他看来，不仅房价不会跌，“肯定会涨。”据他说，现在中介上下员工都已经吃了“定心丸”，涨势的声音被灌输进每个房产经理的头脑里。

　　在新金融记者调查的多个中介机构里，提出“新政来了，赶快买房”的客户经理占多数，一位广州的中介公司的物业顾问在电话中说：“如果不是按揭，是一次性付款，走完整个购房程序，也得两个月，如果有按揭的话，就要更久。两个月后，广州这边应该已经执行全额营业税了。”

　　中介希望在春节前再有一次“惊人的业绩”。来自中原地产的数据显示，即便是在当下这个“理所应当”的淡季里，由于新政的出台，二手房的成交量还是以“惊人”的速度上升，成为淡季里的一把火。

　　“这个5年，无论是从签订购房合同的时间算起，还是从办出三证的时间算起，这中间的概念还有待商榷。”

　　地产行业的青春期，正遇上这个国家的青春期，一切都挤在营养过剩的超车道上。从“国六条”到“新国八条”，前两次调控的“减肥”程度并不明显，炒房团在伺机而动，前几次调控的政策被逐一击破。

　　“对炒房来讲，目的是打击房产投机，对炒房的限制是非常明确的，但是能否真正地打压住炒房的现象暂时还很难预测。”这是北大房产研究所所长陈国强的“预测”。

　　陈国强认为炒房团并不是一群“有钱的傻子”，他们对政策的把推十分清楚，精于分析，并且拥有很好的抗打压能力。“但是政府的决心是很清楚的，不排除还会有其他政策的继续跟进。”

　　而一位炒房团的“业内人士”则认为“影响不会很大”。“ 民间资本暂时会出现观望的态度，但是长久看来，有利可图。投资者对调控政策的理解其实是很准确的。所有政策都应该是好的，但是歪嘴和尚太多，为了地方利益，实施起来会走样儿是必然的。”

　　“走样儿”不仅来自于地方政策，各地对新政的理解也不尽相同。“这个5年，是从签订购房合同的时间算起，还是从办出三证的时间算起，这中间的概念还有待商榷。”一位中介顾问说，“比如一些地产项目，差不多是1998年时就开卖了，但是直到2003年才办出三证，怎么算？”

　　炒房团目前在密切关注新政的走向，虽然大多认为一刀切的限购是不合理的，沿海和内地，大城市和小城市的房地产形势也是不同，“调控难免会对二三线城市的城市化产生影响。”

　　这句话的潜台词是，如果调控政策起到很大的作用，对炒房的“可持续发展或许会造成很大影响”。

　　在网上，全额征收营业税所产生的影响并不像“炒房人士”说的这么轻松，一篇“炒房怎么等”的帖子中发出这样的疑问：“不满5年二手房交易全额征收营业税，这一条有点狠呀，炒房两年就差不多了，这5年谁能等得起。”

　　一些人也对全额征收营业税起到的效果提出质疑，“只是治标不治本的药方，刚性需求的买家最终还是需要为高额交易费用埋单，其实，这是纳税部门赚钱的另类方式，打着炒房的幌子。”

　　“以税收的名义，从二手房购买者那里转给政府，从长远看，下一个‘国N条’应该对这项政策作更积极的改变。”

　　2006年时，全额征税政策曾经实行过。当年政策出台，也是引得地产，特别是二手房市场极为紧张。那时二手房市场交易量瞬间缩减，炒房团的概念也方兴未艾，但仅仅是3个月后，市场又重新回归到新政策执行前的状态。

　　有了历史经验的参考，不少业内人士认为重新出台该政策对二手市场的冲击不大。

　　满堂红市场研究部高级经理周峰在接受媒体采访时就说：“在目前通胀的大趋势下，大家对房地产的升值预期较强。”在过去的2010年，广州二手房均价比2009年上涨了30%。“增值是入手的前提，客户会继续入市。”

　　而在上海闵行区，一套25000元一平方米左右的无优惠二手房，这几天问的人比较多，都想趁细则没出来赶紧抢购。中介人员表示，上海新出台了房产税，加上“新国八条”的出现，投资者往往会出现“瞎猫撞死耗子”的心态。

　　原因很简单。一方面，二手房的购买者，需求是刚性的，非买不可；而另一方面，又没有替代选择，往往新建住房的价格更高。

　　这就是说，不满5年房产转让全额征收营业税，对住房市场供不应求的实际情况并未改变。

　　“但政策的出台，选在了春节前，这让期望年后回到工作城市，购买二手房定居的人多了一道门槛。”一位天津的中介机构投资顾问表示，“政策出台时，春运运走了大部分外地人，其中很多人是有购买力的。”

　　二手房的价格会因此而变得更高，这受到业内人士的普遍认同。而二手房的成交量可能会下降，炒房者会受到一定的影响。但是，真正能够抑制炒房吗？

　　“很难说。”上述投资顾问很肯定，“即使能够抑制炒房，也是以增加真正需要住房的购买者的支出为代价的，这样的话，政策变成了双刃剑。”

　　作者：新金融记者 张晨曲 王凡

　　26日晚间，国务院要求二套房贷款首付比例不得低于60%。对此，某上市股份制商业银行的相关负责人表示：已经接到上级通知，二套房的首付比例调整将于28日开始执行。现在行里的客户经理已经忙不过来了，手上积压的文件都要赶在今天报送。

　　房地产调控政策可谓突如其来，而其中再次提高了二套房房贷首付比例，可以说是更加握紧了炒房者的“经济脉门”。根据新政规定：要求强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，并对违规行为要严肃处理。此政策一出台，银行迅速反应，二手房的购房成本越来越高。

　　银行迅速提高首付

　　“已经接到上级通知，二套房的首付比例调整将于28日开始执行。现在行里的客户经理已经忙不过来了，手上积压的材料都要赶在今天报送。”某上市股份制商业银行的相关负责人向记者表示。从他仓促的话语中可以感受到紧张忙碌的气氛，而银行方面的反应速度之快，也着实让人惊叹。

　　上述股份制银行内部人士向记者透露，就在上周四晚，也就是新政执行前的最后一个夜晚，该行个贷部的员工集体加班，审批之前手续齐全的二套房贷款申报材料，奋战到深夜12点才得以下班。

　　此外，光大银行也是反应最迅速的银行之一，该行的客服人员告诉记者，上周四一早他们就接到了通知，要求从本月28日开始，将二套房房贷由之前的五成提到六成，利率按1.1倍计算。

　　“幸亏之前交齐了各种材料，还能享受五成首付，要是再晚一天就要付六成了。”提高了首付之后，天津刘女士手中所买的房子的首付可能就要多出10万多元，因此她十分担心，立即打电话到贷款银行询问。“还好手续齐全已经递件，可以按原政策执行。”刘女士说，客户经理告诉她，银行赶在最后一天把所有手续齐全的二套房贷申请审批完毕。“如果当天不能交齐，或者晚一天办理，就要按新政策执行了。”挂掉银行客服的电话，刘女士觉得自己很幸运。

　　而上周五，也就是新政发布整整一天之后，更多的银行做出了反应。工行上海分行个贷部的工作人员则表示，已从当日开始执行六成首付。而农业银行总行个贷部的工作人员向新金融记者透露，目前二套房房贷申请已经暂停受理，何时恢复还需要“等通知，但估计很快，届时应该按国家政策严格执行”。

　　而建行总行的工作人员表示，新政发布后，来咨询二套房首付的客户明显增多。但目前还没有接到明确通知提高二套房首付，但因为房贷从审批到发放的周期至少要一周时间，所以即使现在递交申请等房贷审批下来之时，也应该是按照至少六成首付执行了。

　　而对于国八条新政要求的“贷款利率不低于基准利率的1.1倍”，多家银行总行的工作人员也“统一”了口径，“一旦确定了执行时间，将严格按照国家规定的1.1倍的标准来执行，但是具体上浮比例没有限制，这就为二套房的贷款利率留下了提升空间，今后或根据具体情况适当上浮。”另据记者了解，由于房产税、国八条等政策的接连出台，重庆地区对于二套房的房贷显得十分紧张，部分银行要求二套房七成首付，还有的银行要求1.2倍利率。

　　不难看出，在房地产调控政策与银行信贷额度紧张的双重作用下，银行的议价能力已悄然提高。而曾几何时，一调到底的按揭贷款利率让众银行丧失了贷款定价的话语权。如今，银行重掌了主动——绝对的主动。

　　“随着2011年信贷供需关系的日渐趋紧，我们预计股份制银行将率先上调个人贷款的折扣利率，或者减少对个人贷款的支持力度，确保有限资金投向高效率领域。”中信证券分析师表示。

　　某国有银行负责人此前透露，今年的信贷额度虽然还没有明确设限，但预计只有去年的70%，“我们支行往年房贷的额度是80%，今年却只有40%。”

　　而通过对包括招商银行、中信银行、北京银行在内的多家股份制银行的采访也印证了这一点。银行方面普遍认为，“目前首套房8.5折的利率还可以做到，但是随着国家政策的收紧，我们不排除优惠利率上浮甚至取消的可能。毕竟现在指标还尚未下达，建议有贷款需求的购房者尽快递交相关材料，因为很难保证今后的政策不再发生变化。”

　　对此，记者粗略估算，以去年末加息0.25个百分点来计算，如果取消优惠，执行基准利率6.4%，接近于加息4次。

　　近日，人民银行公布统计数据，2010年全部金融机构本外币各项贷款新增8.36万亿元，其中人民币各项贷款新增7.95万亿元，较7.5万亿的监测目标多6%。而在房地产贷款方面，受4月份陆续出台的房地产信贷调控政策以及央行、银监会对于房贷首付、利率等紧缩措施的影响，2010年下半年个人贷款增速明显放缓，远低于去年同期水平。统计显示，2010年房地产人民币贷款新增2.02万亿，年末余额同比增长27.5%，比上年末降低10.6个百分点。其中个人购房贷款新增1.40万亿元，年末余额同比增长29.4%，比上年末降低13.7个百分点。

　　今年以来，个人经营性贷款、中小企业贷款和公司贷款几乎全线“涨价”，利率水平大约在基准利率上分别上浮10%到30%不等，一些银行甚至上浮40%。

　　虽然央行“破例”未明确今年全年信贷增长目标，但额度紧张已成为“公开的秘密”。对于2011年信贷规模，市场有不同的猜测版本，6.5万亿、6.7万亿、7万亿、7.5万亿或8万亿多种传言在坊间飞传。但不论怎样，“额度紧张”成为主基调。

　　信贷转向高收益业务

　　“今年开始个人消费类贷款、个人经营性贷款等将是主要业务拓展方向，而房贷将不再是业务重点。”天津某城商行个金部负责人向记者坦言，“在信贷额度紧张的情况下，处于对利润考虑，银行自然会转向利差更高的业务。”

　　其实，银行信贷投放转向从去年年底已隐约可以看到迹象。据央行最新发布的《2010年金融机构贷款投向统计报告》显示，去年房地产贷款增速回落，房地产人民币贷款新增2.02万亿，年末余额同比增长27.5%，比上年末降低10.6个百分点；其中个人购房贷款新增1.40万亿元，年末余额同比增长29.4%，比上年末降低13.7个百分点。

　　而个人消费贷款新增1.89万亿元，同比多增899亿元；占人民币贷款新增额的比重由2009年的18.7%提高到2010年的23.7%；年末余额同比增长35.7%，高于同期人民币各项贷款增速15.8个百分点。此外，中小企业贷款增速也高于大型企业贷款。2010年末，中型企业人民币贷款余额10.13万亿元，同比增长17.8%，小型企业人民币贷款余额7.55万亿元，同比增长29.3%，比大型企业贷款增速高16.0个百分点。

　　在此背景之下，通过记者的多方了解得知，目前已有不少股份制商业银行表示要调整2011年的信贷策略，对于个金业务，银行方面普遍看好个人经营性贷款以及高端客户的金融需求，曾经无比耀眼的房贷业务已有渐入“冷宫”之势。招商银行相关负责人向记者介绍，2011年将实施以降低资本消耗、提高贷款定价、控制财务成本、增加价值客户、确保风险可控为主要目标的二次转型，推进经营方式上的集约化。

　　而对于公司业务，银行方面则表示，虽然目前尚未下达具体的投放安排，不过将积极响应央行提出的“把信贷资金更多地投向实体经济特别是‘三农’和中小企业”的调整方向的要求。此外，业内人士也预计，如果2011年信贷需求关系加速趋紧，那么主动定价管理能力强和具备核心负债优势的银行有可能获得更大的增长空间。

　　对公利率水涨船高

　　记者了解到，贷款利率上浮之举也已经扩展到了房贷以外的领域。今年以来个人经营性贷款、中小企业贷款和公司贷款几乎全线“涨价”，利率水平大约在基准利率上分别上浮10%到30%不等，一些银行甚至上浮40%。某股份制银行对公贷款部的客户经理告诉新金融记者，“就是这样，每天还有很多人在排队等贷款。”他表示，因为今年贷款额度有限，一定要尽早申请。

　　数据显示，截至1月24日，我国商业银行1月新增贷款达到人民币1.2万亿元。如果以全年信贷将控制在7万亿-7.5万亿元的目标计算，到目前为止，1月信贷增量已经占到全年比例的16%-17%。此前监管机构要求银行1月新增放贷量不得超过该行全年新增贷款的12%，而2010年1月份我国新增贷款量为1.4万亿元，第一季度达到了2.6万亿元，占到全年7.9万亿元的32%。

　　2010

　　房贷调控政策回顾

　　■1月 “国十一条”发布，明确二套房贷款首付不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价，加大差别化信贷政策执行力度。

　　■4月 国务院明确二套房首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。此后，被称为“新国十条”的规定要求房价过高、上涨过快、供应紧张的地区暂停发放三套房贷。

　　■9月 住建部发布“国五条”：各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。

　　■10月 住建部发布个人住房公积金贷款利率调整通知：五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。五年期以下（含五年）从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。

　　作者：新金融记者 安元 朱红

　　成交量集中释放、房源增加、价格震荡、房租年后将会上涨……“新国八条”的出台，让对政策格外敏感且反应迅速的二手房市场，在短短两三天内就已经出现了鲜明的“八变”。

　　1变

　　年前现“末班车”效应

　　“由于目前新政的执行细则及执行时间尚未确定，从目前新政出台至各地方执行细则明确、正式执行的‘真空期’内，加之强烈的通胀预期，二手房市场年前过户很可能会出现‘末班车’效应，即由紧缩政策所带来的部分需求集中入市的现象，导致短期内楼市成交量逆势上涨。”我爱我家地产经纪公司企划经理陈萌直言，“假设2年前购买一套80万元房产，转手售价140万元。新政前交易需要交纳差额营业税5.5%，约3.3万元，但‘新国八条’执行后则需要按照全额征收5.5%营业税总额则将达到8.8万元，交易成本上涨两三倍，这样的变化肯定会让很多确定购买意向的交易者赶在新政执行前集中过户。根据以往政策调控经验，新老政策交替期间最容易出现爆发行情，即所谓的末班车行情。”链家地产企划经理王倩认为，新政出台让岁末成交量集中爆发，但具体执行时间表和地方细则的出台则将决定市场的具体走向。

　　2变

　　局部可能出现违约交易

　　“新政带来的看空情绪不排除会引发市场局部违约交易的现象。”从新政执行后的几天交易情况来看，一些购房者对于后市房价和持有回报的行情并不看好，陈萌表示，违约或毁约暂停交易的情况将在近期集中出现。中原地产经纪人袁小姐透露，已经有客户表露要暂停交易，不过由于此前几轮调控都未形成价格明显下降，因此“新国八条”带来的“违约潮”也并不如2008年猛烈。

　　3变

　　房源供给量快速上升

　　不少地产业内人士认为，“新国八条”一旦执行将挫杀早前投机购房人群乐观的升值预期，近期市场集中放量的房源挂牌则刚好印证了这一预期。

　　“从1月27日‘新国八条’公布开始，其全市各个门店的客户咨询就络绎不绝，电话进线量至少增加三成。很多早前计划年后挂牌的客户，纷纷表示要赶在具体实施细则出台前加快房屋出手速度。”天津中原地产相关负责人表示，虽然“新国八条”出台刚刚两三天，但二手房市场对政策的敏感性却已经带来了比较明显的挂牌量上涨，预计房源供给增加的趋势在春节后仍将继续。

　　4变

　　高端市场相对稳定

　　对于高端住宅市场而言，“新国八条”的影响力反而相对较小。“高端楼市的购买人群大多经济实力较强，对贷款依赖性较小。同时高端楼盘产品抗跌性也较强，在市场不稳定时反而会成为买家更青睐的选择对象。”业内人士认为，天津快速增长的市场购买力与高端楼盘的稳定性相契合，未来也会形成相对坚挺的市场区间，但高端楼市的“炒楼”风应该不会在2011年上演。

　　5变

　　年后租金可能上扬

　　两轮新政下来，二手房市场很多投资型买家认为价格稳定的行情更适合“急买急卖”，但“新国八条”的加压让不少投资者的置业心态也转向长线观望或持有经营。

　　我爱我家陈萌表示，限购令等政策已经明确地把那些没有社保或不能出具1年以上完税证明的购房者挡在了门外，对于外地来津务工人员而言，租房也就成了多数人不可避免的居住途径。“更多求租者的入市肯定会形成租金上扬的局面，加上多数求租者的需求仍集中在一居室和两居室的次新房，或者租金2000元以内的市内六区房源等热点产品，估计年后房屋租赁市场的水涨船高和局部区域一房难求的局面将会愈演愈烈。”

　　6变

　　半年内房价震荡

　　“上海已经取消8.5折购房利率优惠，天津也有这样的趋势，信贷支持的减弱肯定会让需求萎缩，成交量下降在所难免，而市场房源供给反而会因为行情下降而增加，这种落差必然会形成房价的震荡。”陈萌认为，未来3-6个月内，房价将会出现明显的震荡行情，并将形成从区域上由外而内震荡，从商品房市场向二手房市场震荡的总体趋势。

　　7变

　　观望情绪蔓延

　　除了一些本就不急于买房或卖房的客户选择继续观望外，一些正在积极洽谈交易的房主和买主在“新国八条”的影响下也都暂时停手观望。“我家已经有两套房子，打算买这套房子给父母改善一下住房。近期房产税的出台让我们担心以后每年的税金负担太高，不过从楼市整体走向来看我们认为还是有升值空间的，所以打算趁淡季谈价再买一套房子。不过新‘国八条’中把贷款、首付等各个政策再次都收紧了，我觉得这种趋势下未来房价走势很不好判断，这套房子也不想买了。”45岁的孙琦坦言自己在看到“新国八条”后感觉自己对楼市的乐观情绪迅速降温。

　　链家地产企划经理王倩认为，政策接连出台对购房者情绪打击远大于实际经济压力，这也是对市场成交量形成压力的直接原因。“一旦‘新国八条’执行，观望情绪会立即大面积蔓延。”

　　8变

　　房价形成理性划分

　　作者：新金融记者 曹晓龙

　　　1月27日晚上8点，重庆市人民政府召开了新闻发布会。会上，市长黄奇帆表示作为国家首批个人住房房产税改革试点城市，重庆定于1月28日正式启动改革试点工作。

　　而同时，作为改革试点的另一个城市——上海，也开始行动，颁布了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》。条件成熟时，将向全国推广。

　　房产税，这个争议已久的话题，终于撕下神秘的面纱，呈现在人们眼前。

　　重庆瞄准高档项目

　　这里是重庆一家房地产中介公司，有一个很和顺的名字——一六八。

　　1月份召开的重庆市“两会”上传出的房产税即将开征的消息，着实吸引了他们大量的注意力。

　　他们密切关注着市场动态，与同行揣测着究竟会是怎样的房产税，并开始构想应对方案。

　　新闻发布会一结束，重庆房产税实施细则一公布，这家中介却放下了心。

　　当新金融记者询问房产税开征会不会对他们造成影响时，其负责人只用了很简单的一句话“没什么”，显得很是不在意。

　　在他们眼里，重庆市的房产税细则针对的对象侧重于高端住宅，对他们无法造成实质性的影响。

　　目前，首批纳入重庆市房产税征收对象的住房包括：个人拥有的独栋商品住宅；个人新购的高档住房，高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。

　　这种征收面，比重庆中原二级市场营业中心市场研究部高级经理孙刚之前预计的要广一些。不过，他也表示，目前重庆市场上高端需求比较小，投资性需求比例也相对较低，短期内不会有太多的反响。

　　上海打击投资性需求

　　与重庆不同的是，上海房产税征收对象只是针对增量，实行对居民家庭新购且属于第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米（含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按规定计算征收房产税的暂行办法，税率为0.4%至0.6%。

　　南京大学经济学系教授高波认为：“从征税对象上看，重庆很明显是在抑制高档房消费，而上海则更偏重于抑制投资投机需求。”

　　并且在他看来，“像重庆市民新购普通商品房不征税，上海也对新购二套房改善居住的家庭实行退税优惠，为改善型需求提供了空间。应该说，这样较为温和地改革阻力较小，也减少了操作的难度，很容易区别征税对象。”

　　据相关媒体报道，住建部政策研究中心相关负责人接受记者采访称，一线城市房产税将向上海看齐，随后这一消息被否定。

　　白岩松在央视节目评论称，中央政府出台新“国八条”更像是要给人们显示政府会对房地产进行更严厉调控的预期。在他看来，房产税征收的量对地方政府来说不是很大，是“温柔一刀”。

　　或现成本转嫁

　　房产税是一种财产税，主要对保有的房产征收，增加了房产的持有成本。

　　对个人住房征收房产税最重大的意义在于合理调节收入分配，促进社会公平。改革开放以来，我国人民生活水平大幅提高，但收入分配差距也在不断拉大。这种差距在住房方面有一定程度的体现。房产税是调节收入和财富分配的重要手段之一，征收房产税有利于调节收入分配、缩小贫富差距。

　　但是，却不可避免地会存在着转嫁给房价和租金上的问题。

　　“这个税费会加进房价里。”一名广州房地产开发商有关人士对新金融记者说道。

　　该业内人士认为，在二手房市场交易时，所有的税费都是由买方承担的，卖方只收取他房屋的市值价格，其他费用一概不理。卖方可以通过调高其房屋出售价格，从而有效转嫁房产税。

　　但她同时也指出，增加的这些成本能否全部转嫁出去，最终还是要看转让时房地产市场的供求关系，要看是否有人愿意接受转让或出租的价格。

　　交行首席经济学家连平表示，房产税的转嫁效应将会大大超过房产税的税负水平以及投资需求的投机机会成本，因而其对房地产市场的短期影响不会太大。

　　房产税不违法

　　房产税自一出台，便受到来自各方面的质疑，其无论是在合理性还是合法性上都有待商榷。

　　从形式上来看，此房产税实施细则是由地方政府出台，虽然此前，国务院常务会议推出了新“国八条”，原则同意部分城市开展房产税试点，但我国立法权却在全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会手里。

　　这也是让房产税开征细则遇上了法律程序问题。

　　但中央财经政法大学廉政研究院院长乔新生则认为，目前房产税的开征在法律上存在合理性。

　　“我国《立法法》明确规定，在全国人大及其常委会没有制定法律之前，可以授权国务院制定行政法规。正是这种特殊的授权立法机制，使得国务院可以在现有行政法规基础上，批准各地征收房产税。”他对新金融记者说道。 不过他也提出，国务院应当尽快总结试点房产税征收的经验和教训，向全国人大常委会提交有关法律草案，把房产税纳入到国家法律调整的范畴。