诛仙3入魔九幽:“学区房”买卖纠纷案件特点及对策-济南房地产法专业律师-搜房博客
来源:百度文库 编辑:九乡新闻网 时间:2024/04/28 06:52:08
此类房屋买卖纠纷案件主要有如下特点:
一是原告多为二手房买受人。由于我区区位特点,“学区房”多为二手房,买受人多为儿童家长,购房目的为将孩子户籍迁入知名小学、初中片区而满足入学条件,购房后如发现孩子不能入读相关学校遂发生纠纷。
二是原告多主张解除合同或迁移户籍。原告诉讼请求大体分为两类:一是孩子不能入读知名学校而要求解除合同;另一是出卖人户籍未迁出影响孩子入学而要求出卖人迁出。
三是调解难度大。买受人对出卖人或中介公司承诺的“学区房”理解存在较大争议,双方各执一词,难以开展调解工作。
“学区房”买卖纠纷的成因主要有:
一是有了“学区房”不一定满足入学条件。根据国家就近免试入学政策,入读学校不仅要满足“学区房”地理位置就近原则,还要满足户籍、入学资质等条件。
二是“人户分离”现象普遍存在。由于不断变换经常居住地,经常居住地与常住户口登记地往往不一致,如出卖人转让房屋后户籍仍在房屋所在地,买受人孩子的户籍将无法迁入,进而无法满足入学条件。
三是入学条件经常调整变动。学校在贯彻有关政策过程中,不断出台或变动其入学条件,使家长目的落空,购买“学区房”失去意义。
为依法审理“学区房”买卖纠纷案件,东城法院建议:
第一,区分购房目的与合同目的。审理中应严格界定买受人的购房目的与合同目的。合同未明确约定,不能将买受人为孩子落户入学目的等同于合同目的,买受人以合同目的不能实现主张解除合同的,不予支持。
第二,充分尊重合同双方意思自治。双方合意将孩子落户上学约定为合同目的的,购房目的与合同目的同一,孩子落户上学即成为合同目的;第三,释明法律,依法审理。告知当事人户籍管理不属于法院主管范围,除非合同约定出卖人迁出户籍,否则法院无权作出裁判。