陕西足球 微博:深度分析：寻找上海学区房“热源”

　　寻找学区房“热源”

　　教育部门为了缓解家长择校严重的现实情况出台了“就近入学”政策，如今看来，这只是让不少家长换了一种竞争的方式。

　　“高考移民”与抢购学区房乍一看来似乎八竿子打不着，其实两者只有实现路径不同，没有高低贵贱之分。

　　学区房购买者从城市的一个区域移到另一个区域，一个街道移到另一个街道；高考移民从一个省移到另一个省，从二线城市移到一线城市，殊途而同归。在某种意义上，北京、上海等教育资源富足的城市即是一个“大学区”。家长们效法“孟母三迁”，受尽颠沛之苦，目的只有一个：争夺分配不均的稀缺教育资源。

　　以前买房子，最吸引人的广告语是什么“距离市中心仅……”之类，如今早已黯然褪色了，买房送家具、送装修、送钻石甚至送名车的营销手法也未必能让人动心。但有一条，却日渐被各大房产商当作招揽买家的金科玉律，那就是——学区房。正如上海城开(集团)有限公司总经理倪建达对《新民周刊》所说：“学校在选房的过程中是一个很重要的因素！”

　　随着“新千年宝宝”、“新世纪宝宝”逐渐到了入学期，这两年上海的学区房行情也异常火爆。自去年以来，在二手房价格变动的潮涨潮落中，唯有学区房“一枝独秀”——量缩价跌时岿然不动，楼市回暖时率先涨价且涨幅居前，一旦市场量价齐升，学区房又是一路领跑，奇货可居。

　　学区房主要靠“抢”

　　最近，浸淫房产中介这行多年的老张做了一个决定：将自己的一家门店从浦东临沂路搬到源深。

　　一些老朋友提醒他：别看临沂路这里好楼盘少，油水不多，但还有生意做，源深那里都是老公房，没赚头的。老张自有一番道理：源深名校云集，福山路外国语小学，第二中心小学，六师附小……家长趋之若鹜，那一片的小户型老公房绝对卖得俏。

　　房不在新，近校则名。浦东洋泾、源深、梅园等几个板块名校林立，房价不断攀升，成交量一路走高，吸引不少中介来此“安营扎寨”。福山路外国语小学对口的梅园五街坊内，60平方米的两室户老公房单价高达2万，而周边未纳入学区的同质房只在1.7万左右。一位中介强调，“这一学区房源很少，难得有放出来的房源也要靠抢的，现在是一房一价，房主价开得再凶，也会有人要。”源深板块的高档住宅陆家嘴花园，挂靠浦南幼儿园和福山路小学，单价更是高达2.5万，一套150平方米左右的三室两厅售价近400万。“这个价格我在徐汇、静安都可以选了。”篱笆网上一位家长无奈地表示。

　　热炒学区房的现象绝不仅仅发生在浦东，任何有好学校的地方都中介“扎堆”。目下颇为热闹的“篱笆网”上，70后爸妈最热衷的话题莫过于学区房。论坛中关于学区房的讨论经常能招引几百条跟帖，久“顶”不下。效法“孟母”的家长们认为，进一个好的小学不仅意味着优越的硬件环境，雄厚的师资力量，还有良好的学风。一位家长留言，“好小学午休的时候大家都在做功课，差小学可能都在打闹，学好难，学坏快得很。”另一位颇有远见的家长指出，“孩子以后考中学都要看毕业的小学，同样的成绩，好学校比差学校要容易得多。如果小学对口一个较差的中学，更会耽误孩子。”

　　当然，也有不少人对此不以为然，将购买学区房视为家长过度焦虑的“症状”，认为读书关键还是看孩子本身。有人算了一笔账：有买学区房的钱不如聘个6小时的高级家教，辅导孩子的作业和其他的素质培养，一直跟踪下去，等到孩子读大学差不多30万也够了。

　　不少网民指责购买学区房的家长破坏教育公平的原则，甚至将买学区房者和不买者划分为“有钱有闲”和“受到剥削”两个阶层，对此一些家长感到委屈，“用自己辛苦挣来的钱买套房，正大光明的，又不是贪污腐败来的，为何要弄得和做贼一样。”而明眼人指出，“穷得叮当响的和富得买房子像买菜的人都不会去买学区房的，买学区房的都是努力工作，重视教育，有一定经济条件的70后人士，这些人堪称现在社会的消费主力。”

　　的确，学区房也许是中产阶层的试金石，贫困家庭自然无缘问津，大富大贵者只有提供赞助不计成本，孩子进入名校也并非难事，不必劳心费力动学区房的脑筋。所以，打算购买学区房的家庭，大多数属于中等收入。

　　网上关于学区房的激辩在延续，现实中学区房的“天价神话”也在延续。学区房在家长之间不断转手。

　　据易居中国-克而瑞(中国)信息技术有限公司提供给《新民周刊》的一份研究报告显示，中国一些特大城市学区房的售价往往高于非学区房10%-15%左右，而这明显的“溢价”不但没有影响到购房者的热情，反而吸引来更多的购房者——他们已将此列为孩子的教育投资。

　　 跟着政策转

　　“学区房”的概念近几年才受到关注，它的产生与“就近入学”的招生政策紧密相关。

　　1986年7月1日起，《中华人民共和国义务教育法》实施，其中第九条规定“地方各级人民政府应当合理设置小学、初级中等学校，使儿童、少年就近入学”。那时全国大多数老百姓还习惯于单位的福利分房，单位给的房子在哪里，孩子就在附近的学校上学。很多大工厂就办了学校，让孩子和同事的孩子一起上学，彼此有个照应，家长心里也放心。

　　那时尚未流行“别让孩子输在起跑线上”的中国式焦虑。虽然高考同样是千军万马过独木桥，但没有多少人会从小学开始未雨绸缪，加上“买房”本身就是稀罕事，“学区房”几乎是闻所未闻。

　　其实，我国的城镇住房制度改革早在1980年就已悄然启动。当年6月，中央政府提出，“准许私人建房、私人买房，准许私人拥有自己的住房”，正式推行住房商品化政策。但习惯了30多年住房供给制的中国老百姓对商品房这一新生事物半信半疑，哪怕每平方米100多元的价格也无人问津。1988年1月15日，第一次全国住房制度改革工作会议在北京召开。会议宣布，从当年开始，住房制度改革正式列入中央和地方的改革计划，分期分批地推向全国，目标是实现住房商品化，思路是提高房租，增加工资，鼓励职工买房。1998年无疑是中国住房制度改革历史上值得纪念的一年。那年的3月29日，时任国务院总理朱镕基在中外记者招待会上说：“我们必须把现行的福利分房政策改为货币化、商品化的住房政策，让人民群众自己买房子。我们准备今年下半年出台新的政策，停止福利分房，住房分配一律改为商品化。”一席话宣告实行了40多年的福利分房政策的终结。从此，中国的住房分配走上商品化道路，中国房地产业迅速崛起。

　　21世纪教育研究院副院长熊丙奇谈到，“在《义务教育法》颁布之前，全国不同地方采取不同的入学方式，有些地方公办学校采取的是摇号，有些地方采取就近入学。学区房现象不止在上海存在，在全国一线、二线城市都先后出现过，先实行‘就近入学’的地方就先产生学区房现象。”

　　2003年，上海市教委颁布了公办小学和初中招生“就近免试入学”的政策，随之学区房悄然升温。“90年代末上海兴起第一波购房热，不少家长会把商品房周边的教育资源纳入购房考量，许多开发商就已在广告中打出‘距离某某名校仅10分钟步程’这样的招牌。”熊丙奇说，“但那个时候‘比邻名校’并不是购房的必要条件，毕竟靠近名校不代表孩子就能上名校。上海学区房真正兴起是在政策出台以后。”

　　近年来，学区房购买者常常因种种因素无法让子女顺利入学：或是因学区变动，所购房被划出招生范围；或是因学校设立户口年限门槛。坊间流传着一些说法，认为学区的划定存在着许多“花头经”。尝了学区房“空心汤团”的家长纷纷将矛头对准招生政策的不透明。

　　浦东新区教育局招生办主任赵国雯给出了解释，“各校招生区域划定每年都会变化，但会保持一定的稳定性。有时遇到一些特殊情况，比如有学校关门，生源就会分流到其他学校，或者出现新的商品房，我们经过权衡将其生源划到周边的学校。对于一些边缘地段的学生，我们会根据周边学校的规模，招生人数，划到合适的学校。而关于户口年限，区教育局没有明文规定。”

　　细心的家长发现，有关部门“就近免试入学”的政策在各区细化为“相对就近”原则，对此赵主任认为，“就近不是以学生家到学校的绝对距离为准，我们会统筹规划，根据周边学校的规模，招生人数等条件做出权衡，统一调配。‘相对就近’是一个比较严谨的概念。”

　　家长们的目光不仅仅停留在字面的争端上，他们对一些既不“就近”也不“相对就近”却顺利入学的孩子提出质疑。赵主任给出回应，“确有某些例外，像艺术体育类的特长生是不按就近原则招收的，学校可以通过考核自主选拨。招收艺术体育特长生的学校要经过区教育局批准，招收人数在整体招生人数中比例并不高。”

　　教育部门为了缓解家长择校严重的现实情况出台了“就近入学”政策，如今看来，这只是让不少家长换了一种竞争的方式。

　　 独特利益链

　　“就近入学”政策带热学区房，学区房带热当地楼市，这已是各方心照不宣的一条价值链，在这场利益博弈中，究竟是谁捧热了学区房？

　　主角当然是对学区房爱也多多、恨也多多的家长。他们对学区房的延续性需求推高了房价，而房价升高又使购房者得利。“家长实际上是双重投资，一是对孩子的教育投资，二是房产投资。学区房价格虽高，但仍有人愿意买，因为家长知道我选择了这套学区房，孩子5年后毕业，我再转手出去还会有别的家长出高价买，房价只会越推越高。这个预期反过来又拉涨了学区房。”熊丙奇分析道。人们普遍看好学区房的前景，一位家长在篱笆网上留言，“别看花的价钱大，其实也是投资。买个好点的将来转手卖出去，不亏的。”

　　房产商和中介对学区房价提升起到推波助澜的作用。从房地产业内人士处了解到，目前的楼盘营销中，“学区房”风头远远盖过之前大受追捧的“轨道房”，“对口名校”的吸引力使家长愿意忽略地段，配套设施，交通便利等方面的缺陷，承受高于市场价的房价。赵国雯直言，“学区房就是开发商提出的一个概念，一个广告卖点。”而在二手市场，学区房的活力更明显。一位专做学区房生意的中介坦言，“学区房快进快出，需求是不断的，一个好的小学可以养活周边十几家中介。”名校周边中介遍地开花已是普遍现象。

　　目睹学区房热潮不退，不少专业投资客蠢蠢欲动。易居房地产研究院部长杨红旭谈到，“学区房有些人买来挂户，有些人买来炒，家长一般是教育兼投资，也有专业投资客‘入局’。学区房投资回报率高，升值空间大，租金也比较高，吸引了不少‘炒手’。短线炒房者比有需求购买学区房的家长对市场影响更大，毕竟家长等孩子毕业才抛售，炒家一转手就把房价往上推了一个台阶。”

　　学区划分几乎每年都有变化，这也让一些好学校附近的非学区房具备了升值潜力。不少买房者如此安慰自己：“虽然我现在买不到学区房，谁知道等咱孩子念书时这学区是怎么划分的？说不定风水轮流转，到时候真的就轮到这一片了……”因此，学区房周边房源虽然不如学区房抢手，但同样能吸引了不少退而求其次的“碰运气”买家。

　　既然学区房如此热销，一些地方政府就希望借此带动一些区域发展，缓解市中心人口压力。例如北京市政府在开发区招商引资或者大规模新城建设时，会以教育作为一项吸引政策；而南京市政府则鼓励名校到一些新楼盘周边开分校。

　　在各方共同作用下，学区房价推升到一个畸形的高度。这种情形下，是否会出现或是应出现外力抑制？

　　许多被学区房的高价摒之门外的家长期待教育部门出台政策抑制学区房现象，保证教育资源配置的公平性，而赵国雯认为这不是教育部门所能左右的，“教育部门无法抑制高价学区房这种社会现象，因为我们既无法限制家长‘逐校而居’，也不可能压低学区房的市场价。我们只能动员家长不为择校而购房，现在公办学校进步很大，完全可以提供好的教育。”

　　熊丙奇也认为，单纯限制家长迁徙，抑制学区房价既不具可行性也不具合理性，只是扬汤止沸，学区房现象根本原因在于各校办学质量尚未同步，他在一篇文章中提到，“之所以存在学区房的概念，主要在于义务教育阶段的各中小学办学质量存在严重差异，政府出台的严禁择校、就近入学的义务教育政策，在中小学办学质量存在巨大差异的现实面前失效。”因此真正釜底抽薪的措施是政府部门应推进教育资源均衡化，“学区房现象首先是一个教育资源配置的问题，另外，它会导致一个畸形的房产市场，因为学区房的存在会带动当地的房价升高，而房价本身也是一个民生问题。因此学区房牵涉到的两个问题：推进教育资源均衡化和抑制房地产市场过热，都有赖政府各个职能部门协调统筹。”而他也坦言，并非所有政府部门都愿意看到楼市回落，学区房价格下调势必影响整个房地产市场，背后有许多利益因素，因此不是所有政府部门都有动力均衡教育资源。“均衡教育资源是多方利益的博弈。”

　　 从焦虑到躁狂

　　刚到下班时间，外企工作的小林就急匆匆地打卡冲出办公室，她要去寄宿幼儿园给自己的宝贝送蚊不叮，同事们调侃她，你家宝贝住三千元一个月的幼儿园还会被蚊子叮？小林无奈反问：身边小姐妹都把孩子往贵族幼儿园放，你舍得让孩子住四五百的？

　　近年来，家长已经从“择小学”演变为“择幼儿园”，引发一批“天价”幼儿园的出现，“起跑线”又“低龄”了一大段。某学区房论坛上，一位家长发帖求教：她的孩子刚满1岁，因患先天性心脏病无法顺利进入自主招生的好幼儿园，欲豪掷450万寻求对口好幼儿园的学区房，而跟帖的网友纷纷出谋划策，丝毫不以此现象为异。

　　易居中国-克而瑞(中国)信息技术有限公司上海事业部分析师付琦也告诉《新民周刊》记者：越来越多的购房家庭，本着“从娃娃抓起”的思路，希望从低学级时就进入重点学校。目前优秀的幼儿园、小学、初中成为了学区房所重点关注的学级段。一方面，随着教育制度的改革，大多数的重点高中已与初中部分离，没有了直升的机会，纯高中的重点学校已不能按照学区户口直接就学；另一方面，家长们也考虑到，如果自己的孩子初中是普通中学就读，高中进入重点学校后，学习成绩会跟不上，这样反而效果不佳。由此，学区房正向着“低龄化”、“低年级”的方向发展。

　　赵国雯谈到，“这些社会现象表现出家长的过度焦虑，目前教育攀比的严重程度日益提高。”而熊丙奇认为，在教育资源尚未均衡的现实情况下，家长做出的一切选择都是以争夺稀缺资源为导向。“任何一个家长所做出的教育选择都是在目前教育制度、教育环境下做出的，不改变目前的教育制度、教育环境，反过来要求家长理性，是很难取得效果的，这些年，教育部门也好，媒体也好，反反复复在做家长的思想工作，希望家长不要有过度的名校情结，不要对学生拔苗助长，而归根到底在于教育资源不均衡。家长肯定希望孩子进入一个好的教育环境，接受更好的教育，以便今后具有更强的竞争力，如果学校之间办学力量、师资力量有很大的差距，家长就会想尽一切办法让自己的孩子进一所好的学校。”

　　多年前，小学升初中的选拔入学尚在实行，家长忙着把孩子塞进各种各样的培训班，多年顽症奥数班屡叫不停；到了“就近入学”时代，没有教育资源均衡与之配套，学区房现象的出现在所难免。

　　近年来，对教育资源的激烈争夺不仅在于资源本身的稀缺性，更在于社会对学历认可度的不断上升。经历过十年“知识无用论”年代，中国人对知识的顶礼膜拜又走向另一个极端，一个人的受教育程度往往与他受到的社会认可度直接挂钩。“学生参加高考考上一个好大学，或考上一般的大学，甚至没考上大学，他今后都应该得到一个平等的对待，而不是有学历的歧视。”熊丙奇强调，“这些问题没有解决，导致了大家都挤高考这一条路，高中，初中，小学，甚至幼儿园，都是紧密地围绕着这个孩子今后通过高考进入一所好大学来准备的，以致某些幼儿园就已出现应对高考的学科。在这样一个体系下，争夺到好的教育资源就占据了竞争的先机。”

　　熊丙奇认为，目前对教育资源的激烈竞争牵涉到就业，社会福利等诸多方面。“无论在国内外，名校的学生肯定获得更多的资源，这在全世界都是统一的规律。问题在哪里呢？国外就算一个学生没有上名牌大学，就业比名校生差，但是他有基本的收入保障，差距不是特别大。美国学生进哈佛竞争也很厉害，但他并不会把上耶鲁上哈佛作为他的唯一选择，因为无论他从事什么社会行业，他的社会福利都差别不大。国外很少出现进入某一个行业以后社会福利远远高于其他行业，而在国内这个情况就比较明显。社会保障平等，各个行业收入差距控制在合理范围，这才是解决教育资源竞争激烈核心的关键。”

　　 存在即合理？

　　学区房现象的存在有其一定的合理性。“不同于美国等西方国家，中国并没有立法限制家长在学区间的迁移。”杨红旭认为，“所以家长花钱购买学区房，获得产业所在地的教育资源，是完全合情合理合法的。”赵国雯也谈到，家长在购买产权房时会缴纳一部分空间配套费，因此有权利享受该区域的教育资源，“只要招生区域内的家长出示产证等有关证明，手续齐备我们就会接受该学生。”

　　一些人指责学区房购房者破坏教育公平的原则，而熊丙奇表示购房者一般有相对成正比的付出和回报，“购买学区房的家长为了让孩子上一个好学校，花下大笔资金，甚至宁愿住得差一些、自己上班远一些。”

　　杨红旭进一步认为，“家长通过购买学区房将子女送进重点小学，至少比托关系，走门路公平很多，这一现象折射出权力社会向市场经济过渡的一种转变。”

　　一些专家认为，即便实行教育均衡化以后，学区房现象仍有合理存在的价值，只是其意义将与目前不同。据了解，在一些教育资源相对丰富的地方依旧会存在择校现象，家长的关注点会从学校硬件条件，师资力量等传统考虑因素转变到学校特色，本任校长个人风格等方面，目前公办小学普遍都实行“校长责任制”，校长推行的改革方针能左右学校的办学质量和特色。当有一天家长的择校考量不是出于对教育资源的争夺，而是基于对孩子兴趣，个性以及天赋的综合分析，我国教育环境将真正成熟。