詹姆斯2003赛季集锦:房地产制度问题分析

房地产制度问题分析

１、最终的销售房价由前期几方面因素影响形成，包括土地出让金、房屋建成前的土地升值、开发商通过手段哄抬的房价、房屋的建设成本、以及销售过程中的房价增长，所有这些最终都会转嫁给房价由消费者买单；

２、土地出让金会因土地招标过程中的竞争关系上涨；

３、开发商会进行囤地以获得囤地过程中产生的地价增值；

４、房屋建成后开发商并不会以当时的地价作为房价基点，而会哄抬房价以获得更多利润；

５、开发商为了获得获取收益的权力，在土地招标过程中会竞相抬价，从而推高基准地价。因为土地具有有限供应特性，获得土地意味着后期房屋销售的垄断性，这刺激了开发商拿地的热情，甚至导致疯狂竞价，增大了向银行贷款的额度；

６、开发商为了获得土地，必须先向银行贷款以支付土地出让金，而只有将房屋销售后才有资金偿还贷款。但是囤地行为可能带来的土地增值收益延长了土地开发周期，也就相应拖延了偿还贷款的时间点。

结论是，２、３、４点问题所导致的最后销售房价上涨都是由开发商主观意愿决定的，而问题产生的原因则在于国家在土地开发过程的最初期就将土地使用权转让给开发商，使其获得获取土地收益的权力；同样，５、６点问题也是由于土地开发制度中需要使土地使用权发生转移而产生的，需要使用土地出让金以获取土地，在资金来源上就必须借助银行贷款，从而使银行业的处境经由巨额、长期的贷款与房地产业捆绑在一起。

所以，所有问题都与土地使用权的出让时间点有关，那么解决问题的根本就是改变国家转让使用权的时间点，将其延缓至房屋建成之时，这样就取消了开发商获取土地增值收益的权力，并具有消除开发商哄抬房价行为的可能。

延缓时间点后所产生的变化如下：

１、房屋建成前的地价都为０，这样开发商就不能通过竞价的方式来争取土地的开发权力，则该过程必须更改成以建造能力、方案等技术原因进行竞标的方式。

２、由于地价为０，则囤地行为就不能产生原本的增值效益，也就没有进行的必要。

３、以空间出让金代替土地出让金方式。所谓的空间出让金，就是以空间为基础而不是以土地为基础进行使用权转让的方式，由此开发商通过多建造建筑面积以谋取利益的方式就行不通。

４、以房屋建成后的地段房屋均价，扣除建设房屋的平均建设成本，来作为国家收取的空间出让金，从而使国家获得绝大部分房屋的剩余价值；

５、由于使用权转让时间点延缓，则开发商申请银行贷款的时间点也随之顺延，整个贷款周期缩短。

而通过房屋剩余价值空转，可以使个体消费性购房脱离房价影响。先由国家从开发商处收取房屋的剩余价值（即空间出让金）；再由房屋消费者申请兑现自身的个体基本居住权利，从国家处获取到回馈的房屋剩余价值（即国家保障的个体基本购房能力）；最后由房屋消费者以销售时的房屋价格支付开发商货款，以获得房屋。该货款由国家回馈的房屋剩余价值、个体自己支付的房屋建设成本、以及这两者与实际房价间的差额构成（该差额可看做是个体对于房屋的投资部分）。

由此来看房屋消费者基本只需要支付房屋的建设成本，开发商获得的也只是房屋的建设成本与基本利润。国家只是起到一个中介作用，基本不需要什么财政支出。这一方式，可以说是对最近地方政府采用的财政补贴方式的改进，不但加大了补贴力度，也降低了需要占用的财政支出量。

【延缓使用权转让时间点与进行剩余价值空转两个措施共同的作用】

１、使土地开发市场的竞争方式由资本竞争转变为技术竞争。

房地产市场竞争的资本性是由土地供应的有限性决定的，如果在开发初期就进行土地使用权转让的话，对于土地资源的竞争最终一定会转变为以资本为决定因素的占有土地所有权的竞争。延缓土地使用权的转让时间点，开发初期对于开发权力的判别就不能以资本为决定因素，唯一的可能就是以建设方案对于建设要求的性价比来作为决定开发权的标准，这就是以技术作为竞争标准。

而进行剩余价值空转，使得每个个体对于房屋具有基本的购买能力，且这一购买力会随着房价变化同步变化，购房者就不容易受楼市行情的影响，只会依据自身需求进行购房。此外，剩余价值空转意味着个体具有更多的富余资金用于满足自身对于房屋质量的要求，由这两点共同作用，则房屋消费者会由自身对于房屋户型质量的满意度，来决定自身可以接受的楼盘价格，那么具有更高建设质量与设计质量的房屋会获得更高的收益，反之亦然，开发商自身的建筑设计水平决定了自身楼盘的收益。

２、转变了地方政府公共设施建设的资金来源。

在当前的土地开发制度中，由于不需要进行剩余价值回馈，因此可以说地方政府获得的土地出让金都是由房屋消费者提供的（房屋投资者最终仍必须将房屋出售给房屋消费者才能实际获利）。土地出让金构成了当前地方财政收入的重要组成，相当于公共设施建设也是由房屋消费者买单的。另一方面，出于招商引资的考量，许多工业用地或商业用地都是地方政府低价提供的，这意味着该类房屋的剩余价值并没有被政府所获得。两者相结合，结论是，广大老百姓不但没有从社会经济发展中获得好处，还必须为之买单。

而延缓了使用权转让时间点，并进行了剩余价值回馈，初一看似乎国家什么也没有得到，其虽收取了绝大部分的房屋剩余价值，却又全部回馈给房屋消费者了。其实不然，国家虽然回馈了消费性质的房屋剩余价值，但对于那些投资性质的房屋，国家却没有回馈的义务。也就是说，国家将从投资性质的房产中获取剩余价值作为自身财政收入，则地方公共建设就是由地方投资性的房产剩余价值买单，这样才算是使群众获得经济发展所带来的好处。

３、改变银行贷款结构。

在当前，土地出让金可以说是银行贷款的重要构成。但是，土地贷款的巨额长期性也使得银行业不得不为楼市稳定保驾护航，以确保自身贷款最后能够顺利回收，不致成为坏账。另一方面，由于房价收入比远高于正常水平，个人也不得不借助银行贷款来满足自身的购房需求，这引起的后果就是楼市崩溃将产生大量资不抵债的现象。

延缓使用权转让时间点显然使开发商不必支付初期的巨额土地出让金，在该时期也就不需要银行贷款。而在房屋建成后，开发商才必须支付房屋剩余价值以获得房屋，但这时候的问题是，开发商可以以何种抵押品进行贷款，因为土地使用权已经不在建设过程中转移了，那么开发商就无法以土地进行抵押，这个问题是需要银行系统进行冲洗设定的。此外，由于进行了房屋剩余价值回馈，房屋消费者获得基本的房屋消费能力，就不需要借用太多的银行贷款来购房。从这两方面来看，用于房地产行业的银行贷款应该会大幅减少，则就会有更多的贷款额度可用于中小企业的经营贷款中。

【容易产生的疑问】

１、是否会损害中国经济形势？

在当前社会意识中，房地产一直被当做促进内需的产业，而剩余价值空转理论显然使用于房地产的费用下降，这是否意味着无法再利用购房刺激消费，是否会对中国经济稳定产生负面影响。

实际上，这种房地产促进社会消费的观念恰恰是错误的，原因在于没有正确理解消费的真正含义，而这需要对价值本质有一定的理解。

借用马克思经济理论中的剩余价值概念，并用新的方式来解释，我们可以把将生产者生产商品所获得的工资作为该商品的真实价值的货币体现，代表社会基本消费能力，称为商品的劳动价值；而将商品售价与该劳动价值的差值作为该商品的剩余价值，代表其多交换货币量（或者说劳动价值）的能力，代表了整个社会财富分配的比例方式。

   可以了解，如果不存在剩余价值，则劳动者工资所决定的社会基本消费能力正好可以完全支付交换商品所需的货币量，实现对社会商品的完全消费。但是，由于有剩余价值的存在，则部分社会消费能力会通过剩余价值转移给资本者。

但是，在房地产行业，以当前房屋建设成本（依前段时间数据为１０００左右），和房屋价格（粗略使用万元为均价）来看，该剩余价值比例是惊人的，所以，经济学中认为房屋不是普通的消费品，是有原因的。房屋消费中的社会消费能力转移情况如图。

    由此可以看出，个体每获得１０００货币价值的房屋商品，就有９０００货币价值的社会消费能力转移给开发商，这转移的消费能力远高于开发商用于正常消费的货币需要，反而使普通购房个体缺乏社会消费能力。因此，房屋消费不但没能有效促进中国的消费内需，反而使导致中国消费内需萎缩的主要原因。那么，使用剩余价值空转方式使普通个体仅需支付房屋的建设成本就是消除房地产此类负面影响，促进中国内需发展的重要方式。

２、对于土地使用权转让时间点的延迟是否是对开发商合理权益的损害？

是否对开发商合理权益造成损害，关键在于该权益是否是由开发商的开发行为所产生，这包括房屋居住权、土地增值、以及收益权归属。

房屋的居住权力，根源于空间的居住能力，而空间的居住能力，则是空间的一种必然属性。换言之，也就是任何空间，只要提供相应的条件，都具有进行居住的可能，因此，空间的居住能力所衍生出来的房屋的居住权力，实际上是一种空间的自有属性，并不是任何人的行为所产生的。房地产商的建设行为，所产生的只是实现该功能的硬件条件，因此只有权为这一硬件条件（也就是建筑物本身）收取利益，也就只能从建设行为收钱，而无权通过出售空间居住权力获利。

土地增值，看起来是开发商开发的功劳，但实际上，则是该地段周边整体社会环境变化所产生的结果。例如商业地段，只要有人潮聚集，就会产生商品交换的可能，实现市场。这一人潮，并不是开发商的行为招引来的，而是由道路等社会、自然环境所形成的必然结果。在人潮存在的情况下，即使没有任何建筑物，没有任何开发行为，该市场也会依然存在；反之，如果没有足够人潮，就算建筑再合理得体，市场也无法形成。所以，土地增值，是由该土地所对应的功能其实现条件的完备而产生的，与开发商的开发行为基本无关，因此开发商获取土地在建筑建设过程中所产生的增值没有合理性，但对于建设后因为完备了各种要求而产生的增值收益才具有获利的合理性。

由这两点来看，房屋建设过程中所产生的增值开发商都没有获取的合理性，当前唯一使其合理的原因则在于开发商在土地开发初期就获得了土地使用权，从而获得了获取收益的权力。因此，如果国家延缓使用权转让时间点，则这一获利合理性就合理地转移给国家，由此来看，这一措施并不是损害开发商合理权益，而只是将收益权进行更合理的分配而已。

３、剩余价值回馈是不是纵容了地区利益？

　　首先，任何个体都没有将自身的居住权力出让给政府成为政府的公共权力，城市个体出让的只是对自身建筑进行规划的权力，以形成城市合理的建筑格局；其次，任何个体都没有选择自身出生地的权力，其出生在何处并不是自身主观意愿决定的，因此，其不应当为了满足自己基本的居住需求而必须以自身劳动支付不合理的剩余价值；最后，虽然国家通过剩余价值回馈给予个体基本的购房能力，但并不意味着个体可以通过该回馈获利。因为剩余价值必须经过交换才能兑现成实际收益，那么国家就可以通过管理，将兑现个体居住权力而支付部分房价的房屋，在进行交换的同时其回馈剩余价值部分的房价及收益都会被国家重新收走，重新转变成个体居住权力，那么个体就无法从这种价值回馈中获取货币利益，则该行为也就不是对地区利益的纵容。