透视石家庄开发商歪招规避"一房一价" 购房者犯晕

　　昨日，国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》，要求从5月1日起，商品房销售实行一套房一标价，还要公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。对此，石市房管部门表示，诸如“一房一价”、“明码标价”等均已在石市实施，此次政府再度重申“一房一标价”意在规范开发商根据客户数量而盲目加价的行为。【壹房革命第二季为你的房子而战 快来参加3月27日“聚便宜”爬房团】

　　发改委：商品房销售须明码标价

　　国家发改委日前发布《商品房销售明码标价规定》，专门对商品房销售的明码标价问题作出规定。要求：从5月1日起商品房销售实行一套一标价；对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。对已销售的房源，商品房经营者应当予以明确标示。如果同时标示价格的，应当标示所有已销售房源的实际成交价格；

　　《规定》要求商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用；不得使用虚假或者不规范的价格标示误导购房者，不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈。

　　商品房经营者不按照规定明码标价和公示收费，或者利用标价形式和价格手段进行价格欺诈的，由相关主管部门实施行政处罚。

　　《规定》要求商品房销售应当公示商品房交易及产权转移等代收代办的收费项目、收费标准等收费，代收代办收费应当标明由消费者自愿选择。

　　新规影响

　　对房价监管更加细化透明

　　“新规的出台比石市目前执行的监管政策更加细致，对价格公示的内容和项目增多了，更明晰化；对开发商代收代办的收费项目、收费标准甚至物业收费标准等也有了更明确的要求。”石市住房保障和房产管理局相关人士说，《规定》如果能完全按照要求落实，将在一定程度上平抑房价，解决当前商品房销售中存在的标价混乱、信息不透明、价格欺诈以及开发商捂盘惜售、随意涨价等楼市价格乱象。

　　河北盛泽房地产开发公司策划部经理李景伟等开发商代表则认为，《规定》以及政府连续出台的系列房产调控政策陆续落地后，将让房地产市场交易更趋透明公开，一些开发商仅瞄准是否能把房价多卖出两三百元的短视行为将越来越少，开发商将更看重销售任务额度的尽快完成，因此今后房价也会更趋于公平、合理、真实。

　　探访

　　省会部分开发商已着手“标价”

　　石家庄房产交易市场相关人士介绍，省会早在去年就开始明确要求“明码标价”、“一房一价”，并加大了现场跟踪管理和巡查力度。可在实际执行中，除了恒大绿洲、果岭湾等极少数项目能做到现场明示价格、一房一价外，大多数项目很难做到将每套房子的价格明明白白公示给消费者，房价都仅能细化到每层楼的价格。对于开发商公示价格后需要上调价格的，房管部门要求上调价格幅度较大，超过10%至15%以上者，开发公司还必须填报一份调价情况说明，注明调价原因。

　　记者调查发现，在“一次性公开全部房源”这项要求上，石市也早已出台过相同的规定。它带来的直接影响是：以前开发商每新开一批房源，都会直接以“销控”手段把好楼层和好户型留下来，等待房价上涨后再出售；后来石市推出一次性全部公开房源的政策要求后，部分开发商就转变策略，分栋、分楼层申请预售许可证，再分批分期推出房源。最高频次时，甚至出现过一个项目每隔半个月办理一次预售许可证的情况。而每次推出新房源的房价自然也是水涨船高。

　　伴随开发商这种“小步快跑”的销售推盘策略，“开盘价”、“起价”、“均价”等不同阶段的房价称谓，也成了售楼员推销不同阶段房子的代名词，随之而来的就是各个项目房价普遍低开高走，一个楼盘从开盘到清盘，甚至能从均价不足4000元/平方米上涨一倍，到8000元/平方米。

　　分析1

　　政策效果取决于执行力度

　　“政策的效果很大程度上将取决于行政执法力度”。一位购房者认为，如果没有配套的惩罚举措严格落地，《规定》将面临执行难。之前政府三令五申地在各个文件中提出过“明码标价”，但一直很难大范围在石市各个项目中落地。只有相关价格主管单位大力加强商品房销售领域的价格行政执法，加强市场检查，对不执行明码标价规定、明码标价不规范，或利用标价进行商品房销售价格欺诈等价格违法行为依法严肃查处，才能真正让新规落地，维护购房者的切身利益。

　　此外还有人士提醒，石市开发商卖房子大多是要讲究销控的，这么一次性公开全部房源，还把房价管死，很可能会导致好房源先卖完，剩下不好的房源很难卖，不排除出现开发商通过提高申报房价，之后再进行不同折扣的打折促销方式，逃避明码标价带来的不准乱加价规定。

　　分析2

　　普通购房者多了条投诉渠道

　　“新政策的出台，有利于抑制部分开发商的违规行为，特别是在开盘销售中，根据客户数量而随意加价的行为会被有效遏制。”北京中原三级市场研究部总监张大伟说，“这有利于楼市调控的落实。一套一标价也避免部分开发商利用‘均价’或者‘起价’等数据吸引客户，制造楼盘热销的假象。”

　　上海地产专家杨红旭表示，发展改革委此次出台的规定与此前对房地产市场的调控最大的不同在于：“不像以往通过房管部门的条线进行管理，而是从物价管理的条线对房屋销售进行监管和控制。”这意味着除了住建部门、土地部门、房管部门之外，地方物价管理部门将正式介入到房地产调控当中。“对于普通购房者而言，在与开发企业发生价格上的纠纷时，又多了一条投诉的渠道。”杨红旭说。