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张某商品房买卖合同纠纷案代理词

来源： 作者： 日期：09-11-13

　　受本案被告(即反诉原告)张某的委托，北京市奕明律师事务所特指派我们作为其一审诉讼代理人出庭参加诉讼。通过今天的法律调查，根据双方的举证和质证情况，结合我国现行法律法规的规定，本代理人发表如下代理意见，供法庭参考并希望得以采纳。

　　一 原告(即反诉被告)在订立合同过程中故意隐瞒其所售房屋已经抵押的事实，诱使被告作出了错误的意思表示，构成欺诈，双方所签订的商品房买卖合同应予撤销。

　　根据我国《合同法》第五十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，商品房出卖人在订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，构成欺诈，因欺诈而订立的合同是可撤消的。

　　原、被告双方是于2004年2月23日签订的《商品房买卖合同》。该合同约定：原告将兴华园小区10-1-903号房卖给反诉人。但事实上，早在2003年9月30日，被告已将包括张某所购买的10-1-903号房屋在内的三十余套房屋，抵押给中国建设银行北京经济技术开发区支行，作为银行借款担保，并办理抵押登记。且至今未办理解除抵押登记。

　　可是，被告在与原告签订商品房买卖合同时，故意隐瞒了所售房屋已经抵押的事实。被告在不明真相的情况下与原告订立了房屋买卖合同并非被告真实的意思表示。因为，如果被告知道房屋抵押的事实，是根本不可能购买该房屋的。可见，原告的行为已经构成欺诈，因欺诈而签定的合同依法是可撤销的。因此，被告要求撤消合同的反诉请求是应该得到法律支持的。

　　二 合同撤销后，原告应当向被告返还已付购房款及利息，赔偿被告各项损失，并承担惩罚性赔偿责任。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，商品房买卖合同被撤消后，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　基于该规定，在合同撤消的前提下，被告要求原告返还已交纳的房款及利息，要求原告赔偿维修基金、律师费、 保险费、抵押费、契税、天然气开户费、装修费用等实际损失的反诉请求应予支持。

　　另外，双方买卖的房屋已增值。被告因原告的欺诈而订立合同时即丧失了同等条件下选择其他房屋的机会，合同被撤销后被告不得不再高价购买其他房产。被告订立合同时的期待利益丧失，系由原告的过错所导致。另言之，被告在合同撤消后，另行购买房屋需要多支付房款导致现实利益的丧失也是原告的过错所使然。对此，原告应当赔偿反诉人预期可得利益部分的损失即房屋增值部分的损失。

　　原告要求被告承担相当于已付购房款的惩罚性赔偿责任，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，亦应获得支持。

　　三 因合同撤销，效力归于消灭，则被反诉人要求解除合同的诉讼请求丧失事实和法律基础，不应获得支持，其其余诉讼请求亦应予以驳回。

　　由于合同签订时原告实施欺诈，导致合同被撤销，从而导致合同的效力自始归于消灭。根据合同原理，合同撤消后自不可能再基于违约产生解除的后果。所以，被告要求解除合同的诉讼请求，于法无据，应予驳回。原告其余诉讼请求系合同解除所生法律后果，因合同解除无据，当然也无法获得法律支持。

　　四 即使人民法院认为合同不应予以撤销，原告也无权要求解除合同 。原因如下

　　1原告将房屋抵押的行为，是直接导致被告自始无法办理银行按揭贷款，进而清偿房价款的根本原因。由于被告违背诚信原则，违反法定义务在先，才导致被告无法履行合同义务。所以原告以被告迟延履行债务为由要求解除合同不能成立。

　　2 被反诉人没有履行垫付义务，是对其在先合同义务的违反，被告基于先履行抗辩权，拒绝付款理由充分。

　　在双方的补充协议中，双方明确约定，为协助被告办理银行贷款，原告自愿垫付部分款项。而事实上原告并未实际履行。其对该约定义务的违反是被告未获银行贷款的另一主要原因。被告迟延履行也正是因为原告未履行在先义务所导致。对此产生的后果，应该由原告承担。

　　3 原告的解除权因期限届满未行使，已归于消灭。

　　买卖合同第七条双方明确约定了出卖方解除合同的条件：即付款逾期30日，出卖人有权解除合同。按照双方的补充协议约定，“2005年2月30日前(当然2月是没有30天的，实际应该是2005年2月28日前)，(买受人)须向出卖人交纳房款244000元人民币，银行按揭到帐手续。”根据以上约定，张某支付房款的约定期限于2005年2月28日届满。逾期30日，即至2005年3月28日起，出卖人有行使合同解除的权利，即其行使解除权的期限从次日3月29日开始起算。由于双方没有约定解除权的行使期限，且张某自始未催告解除，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，被反诉人解除权的行使期限为一年，即至2006年3月28日届满。在此期限内，解除权人殆于行使解除权，则于期限届满后，其解除权消灭。

　　综上，原告在签订合同过程违背诚实信用原则，实施欺诈，导致双方所签订的合同撤消，给反诉人造成巨大经济损失。依照我国现行法律和最高人民法院司法解释的规定，原告依法应承但相应的法律责任。故请求人民法院在查明事实，分清责任的基础上，依法支持反诉人的诉讼请求，并驳回原告的全部诉讼请求。