揭秘开发商定价

开发商房价统计调整

以网签数据取代房企直报

基础数据来源渠道的调整是这次房价统计改革的重要内容。新方案规定，直辖市、省会城市、自治区首府城市（不含拉萨市）、计划单列市等35个大中城市新建住宅销售价格数据，直接采用当地房地产管理部门的网签数据，不再另作调查。[详细]

取消“房屋销售价格指数”

此前国家统计局公布的数据中，是根据新建住房价格指数和二手住宅价格指数加权计算出来的，而新方案取消统计房屋销售价格指数，将此调整为新建住宅销售价格指数和二手住宅销售价格指数，新建住宅类下设保障性住房和商品住宅两个类别。[详细]

指数计算按面积分类

新建住宅月环比价格指数的计算方法调整为按项目不同面积分类的平均价格法。新方案增加了计算定基价格指数的内容，首轮基期确定为2010年。采用国际通行的链式拉氏公式计算以2010年为基期的定基价格指数。新方案按照面积分类，反映价格变化。 [详细]

重点发布各个城市房价

新方案实施后，国家统计局将重点发布各个城市不同对比基期的分类指数和总指数，不再计算和发布全国70个大中城市房价涨幅的平均数。数据发布时间调整为月后18日，比原发布时间延后一周左右。拉氏公式是编制价格指数时加权综合公式的一种。 [详细]

新政策后的执行标准和解读

差别化利率

在宣布二套房商贷首付比例不低于60%、1.1倍利率后，北京再度将公积金二套房贷及利率的比例追平商贷。在“京十五条”中，首次将贷款购买第二套住房的家庭，执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策面扩展至住房公积金。

开发商暴利

对于在楼市调控中逆市大幅涨价或定价过高的楼盘，房地产开发企业应当在新开盘项目销售前，将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住房城乡建设部门备案，经税务部门核定，对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率，具体办法由税务部门会同住房城乡建设部门制定公布。

土地供应

土地供应关乎未来楼市成品房的供应，“京十五条”明确提出，在保障土地供应，特别是商品住房用地计划供应量不低于前两年年均实际供应量的同时，国土部门要打击囤地炒地行为，并严格依法查处闲置用地，盘活存量土地资源，杜绝土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价的情况发生。

二手房最低计税价

杜绝二手房交易“阴阳合同”，这回要动真格儿的了。已经四年未变的北京二手房最低计税价格标准将在近期紧贴市场价进行调整。根据“京十五条”，财政部门会同税务、住房城乡建设等部门根据市场情况，会及时动态调整存量房交易最低计税价格，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。

二套房公积金贷款首付提至六成

“京十五条”将公积金二套房贷款首付比例及利率提高，对使用公积金贷款购买第二套房产的借款人来说，前期压力会增大不少，又将会导致一部分凑不齐首付款的人群放弃改善计划转向观望。据“伟喜安捷”统计，目前使用公积金贷款的借款人占总贷款人群的四成左右，首付提高后至少有两成人群会受影响

开发商定价与成本差过大将追责

大多数购房人的实际购买能力和经济发展水平。如综合成本1万元/平方米的楼盘，开盘卖2万元还算靠谱儿，便可以被认定为‘定价过高、预计增值额过大’，将被提高土地增值税率。”换句话说，开发商定价若超过成本两倍，则可被视为“增值额过大”，须对其处以重税，使开发商失去过高抬价或过快涨价的动力。

杜绝连续出现楼面价创纪录情况

所谓合理的资金来源，包括开发企业的注册资本金、上市融资资金、股东追加投资等。“开发企业使用这些资金去参与土地竞拍，那绝对是合理的。但如果企业使用项目抵押或者贷款所得，比如预售期房项目，把购房人缴纳的房款都挪用做土地竞拍资金，那就有问题了。”

根据市场情况动态调整

北京各区县的过户指导价格相对市场价格有较大的反差，导致投机分子钻漏洞，以至于“阴阳合同”到处滋生。比如，北四环朝阳区健翔桥附近的建委过户指导价为6368元/平方米，而实际该区域的市场价格逼近3万元/平方米，过户价格的落差较大是导致购房人心生“避税”的主因之一。

开发商看新政

限购令将全国铺开 二三线城市开发商加紧出货

1月国八条的原本预计在2月开盘的19个项目其中半数都已经推迟开盘计划，预计2月份全月开盘的项目不足10个。”北京中原地产张大伟说。而武汉一位业内人士也告诉记者，原本计划在2月份加推房源的多个楼盘，不少已推迟到3、4月份，而已经确定在2月推盘的项目，大多在开盘时间上打上“待定”二字。 [详细]

北京出楼市调控细则 开发商定价与成本差异过大将追责

北京市周三召开宏观调控座谈会，宣布了北京楼市调控15条细则：外地人购房须提供5年纳税证明，已有一套房的本市居民限购一套房，对于已有2套房的本地人和已有1套房的外地人暂停售房。[详细]

新政后开发商卖房很纠结不约而同推迟开盘时间

楼市微妙时期，开发商极其谨言慎行，观望市场、观望政策、观望彼此，对于新盘房源价格自然是非常保密，综合几个愿意透露房价的楼盘情况来看，除了个别地段稀缺优势相对比较明显的，目前新盘的预告价格普遍比去年年底开发商的心理价位低了10%左右。 [详细]

开发商策略

二三线城市开发商加紧“出货”

原本计划在2月份加推房源的多个楼盘，不少已推迟到3、4月份，而已经确定在2月推盘的项目，大多在开盘时间上打上“待定”二字。 [详细]

开发商急调计划 二手房热点转换

就有资深的二手房经纪人给记者算过一笔账。如果依照新政全额征收营业税，所需缴纳的营业税为11.2万元(200万元×5.6%)，比政策变动前需缴纳的多出一倍。 [详细]

开发商抉择“房产税时代”

万科面对楼市“房产税时代”首年作出的选择。不过，对于包括万科在内的开发商群体而言，进退抉择的直接压力，或许就在于新周期令人担忧的业绩压力。[详细]

北京高端楼盘一览

霞公府 均价10万-13万元/平米

钓鱼台七号院 均价11万元/平米

西绒线26号 均价10万元/平米

盘古大观 10万元/平米

合生霄云路8号 均价8.5-12万元/平米

北京四季世家 均价85.万元/平米

长安8号 均价8万元/平米

红玺台 LOFT 8万元/平米起

长安太和 均价8万-10万元/平米

天安国汇 7万-13万元/平米