藤井シェリー 男人团:2011楼市厉政明显缩量 走势十大猜想

猜想1：商业地产一朝得宠

     由于“国八条”、限购令、房产税等调控政策均针对住宅市场，不受政策制约的商业地产市场近期成交火爆，商住项目频现日光盘。有商业地产项目开发商甚至“骄傲地”打出“不限购、不限贷”的广告。

猜想2：小户型逆市热销

    小户型再次显示了强大的竞争力。一方面，楼市成交严重下滑，刚需支撑楼市，而“刚需”一般都会选择小户型产品；另一方面，受调控影响，一些投资者也将目光瞄准了小户型。近期上海楼市成交突出的均为瞄准“刚需”的小户型产品，如万科锦源等。

猜想3：促销盘力挽狂澜

   数次调控中房企的表现证明，在调控背景下，哪家房企率先促销打折让利，往往就能取得非常不错的销售成绩。一方面，打折促销顺应了市场形势；另一方面，打折促销对于购房者也有强大的吸引力。如今，一些楼盘试探性的促销已经开始，楼市重现各种优惠，包括变相打折。

猜想4：二手房租金上攻

    “国八条”使得观望情绪重回楼市。限购及税收等政策的出台让不少原本打算买房的购房者暂时把置业计划搁置，决定再观望一段时间，等政策明朗时再考虑入市；也有部分原本打算出售房屋的房主这时候也不急于出手，准备先出租，缓一缓再说。多种因素促成了租赁市场火爆，租金上攻。

猜想5：保障房独当一面

     未来五年要建设保障性安居工程3600万套，今年1000万套，明年1000万套，后面三年还有1600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%。同时在“十二五”规划纲要草案中，也明确提出对于城镇低收入住房困难家庭要提供廉租房，实行廉租房制度；对城镇中等偏下收入住房困难家庭，要提供公共租赁住房保障；对于中高收入家庭，将实行租赁和购买相结合的商品房制度。

猜想6：品牌仍是销售利器

     品牌对于开发商的重要性不言而喻。楼市处于调控期，开发商都在拼内功，谁的产品质量有口碑、谁的户型设计得好、谁的服务做得好，新项目开盘销售的时候就能受到更大的关注，其压力也要比普通开发商小很多。

猜想7：二三线城市成主战场

     限购令已全面铺开，与一线城市严格的购买准入门槛相比，二线城市则宽松许多，对外地购房者的限制较少，部分城市只限购主城区住宅。在此形势之下，二三线城市开始越来越受到开发商的偏爱，万科、金地、保利等房地产企业早已加大二三线城市布局力度，可以预料未来二三线城市将成为开发商的主战场。

猜想8：顶级豪宅不缺拥趸

     虽然房产税、限购令对于豪宅的影响较大，但值得注意的是，这并未吓退顶级买家对于豪宅的兴趣，尤其是对于顶级豪宅的喜爱。目前，上海个别千万级豪宅开盘销售已经取得不错成绩，与上述买家心理不无关系。

猜想9：外资机构乘机“抄底”

      调控背景下，内地房地产企业融资受困，急需补充项目运作资金。而外资房地产企业依然看好内地楼市前景，共同的利益需求让双方一拍即合，不少外资开发商通过股权收购而曲线进入内地楼市。如嘉德置地、日本最大的商业地产商三菱地所等近期在内地都有所行动。

猜想10：央企拿地舍我其谁

      在2007年以前，民营房企是土地市场的主力军，而2007年宏观调控开始之后，央企越来越成为土地市场的主角。尤其是2009年，大型央企在各地轮流制造地王，风光无限。有分析认为，今年在全国土地市场呼风唤雨的将依然是有央企背景的地产公司。近期中国建筑获得共计225.1亿元的重大项目，似可为证。

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