苍蓝羽黑:2011年房地产十大猜想

猜想一：房价下跌20%？
　　近日，中国人民大学经济学院发布研究报告称：2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，房地产价格将出现接近20%的下滑，但是不会出现房地产市场硬着陆的情况。
　　今年下半年以来，关于内地房价明年将大幅下降甚至崩盘的断言就从未停止过。出现这样的预测并不奇怪，自今年国家实施二次调控政策以来，各大城市纷纷止住了房价大幅飚升的势头，不少城市的交易量下滑，二手房市场的房价率先出现了松动的迹象。相关舆论认为，目前很多开发商此时都在或主动或被动地“捂盘惜售”与市场博弈，但是恐怕已经撑不了多久了。而在前不久，北京通州某楼盘单价直降7000元的消息传来，似乎更加印证了这样的分析。
　　关于明年房价是否会大幅下跌，业内目前也是观点不一。某指数研究院副院长陈晟就认为，明年房价会处于一个相对稳定的周期，不太可能出现如此大的下跌幅度。北师大金融研究中心主任钟伟则直接断言，明年1月国内房地产市场就将回到2007年的水平。地产大佬潘石屹2010年8月就曾论断未来一年房价或有30%左右的下跌空间。也有相关机构分析认为，受多方面因素综合影响，明年房价将在下半年开始出现反弹。
猜想二：调控政策加码
　　今年先后出台的两次调控政策对房地产市场的走势产生了决定性的影响，未来是否会出台更为严厉的调控政策，也成了业内人士近期议论的焦点。日前，中国民生银行地产金融部就发表《中国地产金融蓝皮书》称，2011年房地产政策环境仍可能偏紧，监管部门对房地产行业资金的监管必将日趋严格和规范。蓝皮书指出，未来监管房地产市场的手段会越来越多、工具也会越来越完善，这些必然都会加大对市场监管的力度，政府明年可能会继续加大对按揭、开发贷、土地储备贷款等各类房贷政策的执行情况的监察力度，及时严厉查处各类违法违规行为，继续完善土地招拍挂制度，切实落实房地产供地计划，增加有效供应。
猜想三：保障房供地放量
　　新版“国五条”再次提出增加居住用地供应总量，延续了之前调控政策中增加住房有效供给的基调，特别是要求切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。
　　今年四季度起，各地政府为响应政策要求，纷纷加大了土地供应量，同时提升了保障性住房的建设力度。11月，在上海公布的“十二五”期间住房建设初步方案中，保障性住房占据了房地产开发的大部分比例。北京则不但宣布已超额完成全年的保障房用地计划，而且表示未来将继续加大保障房土地、财政等投入。
　　不过，日前也有专家质疑某些城市公布的保障房供地数量是在玩“数字游戏”。相关业内人士认为，进一步监察、落实今年的调控政策将是明年政策层的一项工作重点，地方政府迫于中央方面的压力，也必然会加大对保障房用地的供应力度。
猜想四：行政强拆终结
　　国务院法制办与住房和城乡建设部制定的《国有土地房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》今年1月29日起开始公开征求民意，近日，又有消息称，新拆迁条例有望近期出台。据称新拆迁条例中规定不允许开发商或者拆迁公司参与搬迁。这一条例出台后，将意味着以后行政拆迁和“拆迁许可证”将退出历史舞台。
　　新拆迁条例提出司法机关的介入，通过司法权制约和监督拆迁过程中的行政权力，这种理性模式有利于制约行政强拆，甚至有望杜绝强拆。但在现实的情况下，让新拆迁条例顺利实施还需要更多司法环境的保障。同时也有专家担心，“司法强拆”带来的相关成本增加有可能成为地价乃至房价进一步上涨的又一原罪。
猜想五：商业地产白刃战
　　随着国家房地产调控新政的出台，普通住宅市场逐渐走弱，投资者以及开发商对商业类地产的关注度正在成倍提高。今年以来，万科、华润置地、雅居乐、保利这些之前一直以住宅市场为主的实力名企纷纷增加商业地产的比重，与早期部分企业多元化尝试不同的是，这轮投资涉及企业之广、投资规模之大前所未有，难怪有业内人士惊呼：中国房地产业正在掀开商业地产时代！
　　投资商用物业是开发商分散风险的砝码之一。如今内地住宅市场再次进入摇摆不定的时期，商用物业对开发商资金链的平衡作用便凸显出来，难怪之前主营住宅业务的房企大佬们也要来分食这块目前看来相对诱人的蛋糕了。更有专家分析，国资委要求非房地产主业中央企业退出房地产开发，而商业地产是上述央企首先清退领域，这也将给现有企业带来新的商业地产发展空间。加上长期在内地深耕的港资企业本来就以商用物业见长，可以想像，明年的商业地产领域的争夺战必将激烈异常。
猜想六：物业税出台
　　近年来关于物业税的议论一直沸沸扬扬，物业税究竟该不该征，业界也莫衷一是。今年的海南博鳌亚洲论坛上，中国房地产学会副会长陈国强就分析认为，如果今年能推动物业税的讨论，物业税明年年底之前可能出台。全国工商联房地产商会会长聂梅生不久前亦透露，房产税试点将在数月内启动，目前上海、重庆和国税总局各自研究的是不完全一样的模式，将分头试点后再总结推广。
　　国家今年实施调控政策以来，房价的上升势头暂时得以抑制。但对多数实力房企来说，现金流依旧充裕，各地不少楼盘都出现了“捂盘惜售”的现象，与相关政策进行博弈，等待市场回暖。业内一个较为普遍的观点是，如果这一轮的调控未能达到预期效果，物业税很可能是中央进行房地产调控的“杀手锏”。
猜想七：小产权房遭“严打”
　　今年上半年，国土部透露，国土部、住建部等14个部委正研究制定小产权房的清理整治方案。这个消息传递出的信号是：管理层可能要对小产权房“动刀”了。
　　去年，关于“深圳市小产权房将拿全国首个准生证”的传言曾引起轩然大波，一时之间，小产权房有望转正的说法四起。但国土资源部很快就公开“辟谣”，表示此消息系媒体“理解偏差”，同时重申小产权房不符合国家现行法律规定，更不受法律保护。今年又有媒体曝出北京小产权房将有条件转正的消息，但很快又被北京国土资源局相关负责人予以否认。
　　由于系历史遗留问题，如何整治各地大量存在的小产权房一直令管理层颇为棘手，但在“小产权房不合法”这一原则问题上，中央层面一直都是态度坚决。既然转正无望，小产权房治理方案的出台就只是时间问题。
猜想八：REITs推出
　　在前不久刚刚闭幕的第六届中国地产金融年会上，相关金融机构人士分析认为，2011年，在预期下的多轮反复调控之下，房地产行业资金面趋紧、多渠道融资需求将上升，而保障性住房融资渠道将获得突破，廉租房、公租资产打包发行房地产信托投资基金（REITs）的计划将变为现实。
　　其实早在两年前，房地产信托投资基金就呼之欲出。但由于在法律法规和政策规范方面尚存在许多阻碍，千呼万唤之下，这一在欧美市场高度成熟的投资产品始终未能在内地正式面市。今年6月，中国人民银行广州分行向广东省委、省政府提交并向全省金融系统发布了《关于落实〈珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008—2020年）〉推动金融业科学发展的若干意见》，提出将广州、深圳列为房地产信托投资基金试点城市，建立房地产物业长期持有、租赁经营和直接融资模式，以促进房地产业持续健康发展。这是央行系统内部首次明确列出REITs试点城市，将对加快REITS在内地的上市步伐起到关键性的作用。
猜想九：高管离职率难降
　　2010年1月，合生创展总裁陈长缨离职，由薛虎接任，由此掀开了2010年房企高管离职大潮的序幕，远洋、万科、保利、绿城等20多家知名房企相继发生高层人员变动，特别是金地集团，短短40多天的时间里三位重量级高管相继流失，令人瞠目结舌。
　　高管频繁离职在房地产业早已是司空见惯的现象，但在今年，这一现象达到了“登峰造极”的地步。业内人士分析，这是今年宏观调控引发的间接效应，很多高管离职或“被离职”，都与调控政策下开发商面临的销售业绩压力有关。
　　可以想像，受房价下跌舆论的影响，明年各房企高管们的日子肯定更不好过，加上不少房企都纷纷调整了战略方向，将视线转向商业地产或二三线城市，下一年房企高管“离职劫”的大戏恐仍将持续。
猜想十：万科丢“龙头”宝座
　　到2010年11月，万科以销售额破1000亿元坐稳“内地一哥”的地位。不过，随着其他实力房企的崛起，万科将丢掉业内龙头老大地位的预言也一直不绝于耳，就目前的情况分析，万科在2011年被赶超也并非不可能完成的神话。
　　最有可能向万科叫板的房企是绿城。绿城掌舵人宋卫平觊觎万科江湖老大地位已久，其将与万科最终对决的时间，就是定在了2011年。由于万科地产正由纯开发销售模式转向80%开发销售+20%持有经营，短期内将可能对其销售金额产生较大影响。事实上，其销售额增长率目前已经落后于绿城集团。
　　不过也有专家分析认为，如果2011年市场出现下滑，绿城可能面临销售量的萎缩，加之其在香港上市，再融资能力不如内地上市房企，资金链可能面临考验。今年前三季度，绿城销售总额与销售面积均未入前五强。从资金层面上看，保利也有可能脱颖而出。