蓝鲸记者工作平台:楼市十大潜规则

  楼市十大潜规则

威灵仙/于郑州
  　买房，你被潜规则了吗？

　　今年央视3?15晚会的主题为揭露行业潜规则，涉及行业涵盖家电、汽车、电视购物、网络购物等方方面面，惟独没有老百姓最大宗的资产——房产。这是为什么呢？难道楼市没有潜规则？

　　从2003年起，就有读者不断抱怨报纸刊登的楼盘开盘信息“错了”。一对老夫妻曾经抱着电话不肯松，一直在问记者：下个月会有哪些楼盘开盘，恨不得把所有下月开盘的楼盘都记下来；因为这个月开盘的楼盘，他们是照报纸上的楼盘广告开盘日去的，结果现场房子早已抢购一空。不是当天他们来迟了，而是房子早在开盘三天前就开始认购，开盘就全都只剩顶楼底层、朝向户型都不好的“边角料”了。

　　是真的都卖光了吗？还是先拿边角料对外公开卖，好的房源部分给了关系户？记者听到了业内管这叫“销控”。在购房人看来这对他们不公平，但在房地产业内看来，这是营销手段，是卖房技术。

　　从用图纸看房、到销售小姐逼订、到签订合约附加条款、贷款代理机构中介公司层层扒皮、到交付入住先交物业费……楼市有了强势的开发商，潜规则似乎无处不在。购房人在忍受了高昂的房价之后，仍然感到处处“憋屈”：为什么别的行业把客户视上帝之时，唯独楼市，开发商反而更像是永不失势的上帝呢？

　　在房价一路疯涨的情况下，楼市更成为潜规则的重灾区。

　　站在2010年，《金楼市》将立足行业发展、聚焦一年来的国内及南京地产典型问题，为您讲述楼市十大潜规则及应对办法。快报记者孙洁
　　　金楼市 潜规则房号?跳价 　　潜规则之关系房号 　　买房首先找关系

　　2009年7月13日晚，仁恒江湾城低调通知客户发放选房顺序号。当晚上千人涌进售楼处，现场一时失控，仁恒临时决定停止发号。而千人争抢数百万豪宅也引来了社会的广泛关注。接下来的几天时间里，仁恒江湾城随即发布了《致歉公告》和《预售公告》，以及摇号选房细则，并在市公正处、市房产局相关部门共同监督下，进行了摇号。集中了社会的诸多关注，整个选房一直处于公众的监督之下，甚至有人将其称之为“最阳光的一次摇号选房”。

　　买房托关系，这早已不是什么秘密。放眼南京楼市，买房大军中有多少关系户自是无从统计，但从去年开始，因为身边有几个朋友急着买房，本人却也不得已用起房记的身份，帮着四处托关系，由于几位朋友的买房区位各有不同，而本人又只与为数不多的楼盘负责人稍稍熟识，因此，只好再另行托人。

　　购房者或多或少都有这样的经历：交完诚意金后，苦等开盘日期无果；听说有房源推出，电话咨询售楼处，往往被告知具体时间未定，等到售楼处现场看房时，又被告知房源基本被预定完了；开盘当天，总能在销控表和沙盘上发现一些房源被做上标记，显示该房源已不在此次可被挑选的范围内……有开发商向记者坦言，有时候推出的房源并不多，但关系户却多达半数以上，那些排队买房人只能在有限的房源里去碰碰运气。
　　《金楼市》点评

　　楼市重现炒房号，买房首先想到托关系，从一个侧面已显示出，楼市正在对购房者提出越来越高的“要求”，手中握有房款只是必要条件，关系房号背后折射出的仍然是房地产市场的信息不透明和不够成熟。

　　“最初承诺我至少给我1%—1.5%的优惠，可现在开发商却反悔了”，黄先生告诉记者，他看中的是位于河西时代天地广场的房子，当他提出要买四套时，售楼员马上表示说可以给到总价1%—1.5%的优惠，可几天后，黄先生再来售楼处正式签合同，售楼员却告诉他，只有一次性付清房款，才能享受总价 1%的优惠，如果不能全额付清，每套房子只能在原来的总价上便宜3000元，这样算起来，黄先生至少要多付出一万多房款。“我想开发商肯定是看我一次就买四套，购房的意向很强，所以就坐地起价了，另一方面他们的房子也不多，可能也不急着卖房吧。”黄先生告诉记者。

　　收了定金，但房子涨价了，开发商不想卖了，便找出种种理由不按原房价卖房或矢口否认原承诺优惠，这种情况在去年房价迅速攀升的时候尤为常见。一位购房者向记者讲述了自己去年在江北买房的经历，这位购房者按照3200元/平方米的价格付下了2万元的定金，却在签订合同之前接到开发商的消息，称房价整体上扬1000元/平方米。这位购房者于是就面临了两种选择：要么按照4200元/平方米的价格购房；要么开发商退还2万元定金。这位购房者在思考再三，咬咬牙还是以4200元/平方米的价格买了下来，“毕竟是用来自住的，只能买下来，但开发商的坐地涨价的做法一直让我觉得很气愤。”
　　　　《金楼市》点评

　　以上两个案例都不是个案，2009年楼市迅速攀升，一些开发商已按捺不住涨价的冲动。江北某大盘营销负责人就曾告诉记者，现在不少楼盘反价涨价的手段更隐蔽，他们更多的是取消打折和各种优惠，该负责人透露说，正是通过这种隐蔽的涨价方法，其所在楼盘的价格近期也已调过几次了。对于开发商反价跳价的情况，江苏崔武律师事务所主任律师崔武表示说，定金只是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式，房产交易中的定金则被视为一种购房预约。其担保性体现在法律对定金罚则的规定上，即给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，因此尽管开发商在销售过程中出现反价跳价的行为，只要开发商双倍返还了定金，就不存在触犯法律法规的问题。

　　“2008年买的房子，到现在快两年了，办不到贷款，拿不到房子，办不了两证，该怎么办呢？”

　　董先生在2008年买了城南七彩星城一套89平方米的住宅。虽然国家明文规定，小产权没有两证(房产证和土地证)，但当时开发商承诺，确保在2008年底交房时能够办好两证，并可以写进合同。于是，董先生按照总价52万元计算，交了5成26万元首付。

　　“当时合同约定的是2008年底拿房办两证，到现在已经快两年了。不仅两证没有说法，银行也没有放款。开发商却一直回避业主的质疑。”迷茫中的董先生找到了《金楼市》，他告诉记者，在同一个小区，像他这样没有下款、没有交房也没有拿到两证的业主还有200多户。都处于无休止的等待状态。
　　《金楼市》点评

　　“没有两证的房子，银行是不可能下款的。此前民生银行没有放过一套小产权房的贷款，以后也不可能。除非能够拿到两证。”中国民生银行南京分行相关负责人告诉记者，此前民生银行可能与七彩星城有过一些合作，但在没有取得两证的情况下不可能放款。江苏钟山明镜律师事务所蒋德军律师也提醒，按照国家的规定，建在集体土地上的小产权房，不可以对外出售，更不能私人转让，所以一般是不发放两证的。因此，即便开发商的承诺写在了合同上，也没有相关的法律保护，遇到承诺无法兑现的情况，只能吃一记闷棍。

　　“而董先生的情况，既然有合同在手，也并非不能挽救。此时最佳的办法是以开发商无法兑现合同约定为名，要求开发商退房退款并承担一定违约金。”

　　姚先生2006年买了城北城市绿洲的房子，让姚先生一家难过的是，入住四五年了，屋顶一直漏雨，而且越修越漏。

　　“我们的房子顶楼，在入住第二年发现漏水问题。就请开发上来维修。想不到的是，每修一次，漏水就更严重一次。最初的漏水面积只有1平方米左右，到现在，约有5平方米左右的出现漏水渗水，并且内部墙皮大面积脱落。”令姚先生纠结的是，屋顶漏了几年，但开发商的修补方式仍没有改变，这样下去还会继续漏，而且，家里的大部分装修都已经起皮脱落了，这种损失由谁来赔偿呢？

　　遭遇屋顶漏水的情况不止姚先生一家。城南某楼盘业主陆女士，家里是一套跃层房子，也是交付5年，漏了5年。后来有维修工人告诉她，维修屋顶是发生墙壁水泥大面积脱落。已经不仅是屋顶漏水问题，墙体质量也值得怀疑。
　　　*《金楼市》点评

　　“一般房屋交付后的质量保修期是2-3年，如果在这个期限内没有根治问题，后面的问题需要向物业管理公司寻求解决了。但是不能否认，一切资质不高、私企身份的物管公司服务并不能到位。”南京锵锵投资顾问有限公司总经理吴彬告诉记者，一般开发公司离场时，会将楼盘的后期维护、保修等职责移交给物业管理公司，因此，出现类似的质量问题，业主有依据向物业寻求解决，这是最直接的通道。

　　第二种解决办法是，启用维修基金。因为屋顶漏水也属于公共设施范畴，这时候，可以通过业主大会产生的业主委员会，向南京市物业办申请启用物业维修基金，对屋顶进行彻底维修。当然这个进程要慢很多。

　　老百姓几十年的积蓄，再背负未来20-30年的债务买一套房，图的就是有一个家的温馨和安省。屋顶一漏数年，的确够纠结。因此，为了日后少折腾，多数人对顶楼绕道而行，二手房市场上，顶楼价格比次顶楼要便宜一大截。

　　今年年初开始，全国各大城市相继传出“地王”被收回的消息。北京大龙地产公司以50.5亿元天价拍下的2009年北京“地王”被收回，2亿元竞买保证金被没收；招商地产和香港九龙仓集团以24.1亿拿下的2007年南京仙林“地王”被收回，2.3亿元竞买保证金被没收……

　　“地王”相继被收回的背后展现的则是“地王” 晒地的行业潜规则。以南京2007年先后出现的8个“地王”为例，两年多时间过去了，目前只有两个“地王”已开发销售，四个“地王”至今未动工，1个“地王”被收回，1个“地王”规划变更后准备近期上市，大部分都没有按照正常节奏上市。回顾去年南京楼市房源紧张和房价高涨，这批“地王”晒地无疑发挥了重要 “作用”。一方面，这批“地王”的推迟上市导致供应量减少，想买房的人一房难求；另一方面，地价在晒太阳的过程中随市场不断上涨，房价随之水涨船高。开发商无论多高价格拿地，都能通过拖延开发消化土地成本，谋取暴利，这一问题已成为楼市高烧的深层原因。

　　2007年江宁一“地王”诞生后，媒体纷纷预测该项目将推动江宁房价“破八”，但是谁也没想到，两年多后该项目报价几乎是当年预测的两倍。毫无疑问，想要保证市场供应平衡，抑制房价过快上涨，打击囤地、破除“地王”晒地潜规则势在必行。
　　《金楼市》点评：

　　对于闲置土地的处理办法，国家及地方政府有明确政策：“土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。”去年年底，国家又相继出台了多个政策：如“土地款首付提高到五成”、“在土地出让合同中标明开工竣工时间”等，年初多个地王被收回表明了政府对于规范土地市场的决心。

　　近年来，开发商在交付上的问题也是花样百出。龙凤玫瑰园延迟大半年没有交付，小区的公共配套还是一片大工地；中泰国际广场房子交了，水电气却迟迟不通；翠岛花城二期房子交付，绿化景观却是临时的。

　　更有一小区创下了近年来最罕见的一次交付门事件。按照合同约定，开发商承诺于2008年12月31日交付一期房源，但直到2009年的春节前才寄出了一期11、13两栋业主的“收房通知”。首批收房的业主来到现场后惊呆了：大门没装，大部分空地仍在施工，没有安防，没有路灯，没有绿化，没有信箱，没有正规围墙，路没铺好……也就是说，整个小区只有房子主体可以交付，可是，最先一批收房的业主在房屋验收过程中还发现了包括房门设计不合理、墙面空鼓、水电不到位等诸多问题。无奈之下，近300名业主终于作出了集体拒绝收房并向政府部门投诉的决定。
　　*《金楼市》点评

　　记者从多方面了解到，房屋交付容易遇到的纠纷包括多方面，首先是一般的质量问题，开发商应当承担保修责任，拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条，买受人可以自行修复或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。第二，房屋质量不合格。房屋交付前未经验收或经验收不合格的，买受人可以拒绝接受房屋，并请求解除合同。第三，延期交付房屋，根据《解释》第 15条，出卖人迟延交付房屋，在催告后三个月的合理期限内仍未履行的，买受人可以请求解除合同，并要求出卖人承担支付违约金、赔偿损失等违约责任，但当事人另有约定的除外。第四，配套设施迟延或者不能交付，基础设施完备是买受人正常居住必备条件，如该设施缺乏，买受人可以拒绝接受房屋。

　　今年以来，贷款难问题一下子爆发让很多买房的人束手无策。房子早晚肯定要买，但是买了又迟迟贷不了款，如何是好？还有，去年买的房子，贷款拖到现在还没解决，又该怎么办？

　　周小姐在辰龙新境界买下一套小户型，贷款一波三折，纯公积金贷款办不了改为组合贷款，可省公积金收紧二套房贷不得不改成市公积金，结果却又遭遇市公积金政策收紧，最终虽然客户经理告知她的贷款手续已获批，但何时下款仍是未知数。张小姐所买的房子，本来首付两成，做了组合贷款，最近却被通知首付提高到三成且七折利率不能保证。

　　购房人的遗留问题还没解决，开发商的应对措施已频频现身。据称为了应对公积金贷款难的问题，南京先后已经有不少开发商拒贷公积金，主动向购房人推荐纯商业贷款。去年开盘的凤凰和熙曾经推出给予纯商业贷款的购房人4万元的总价优惠措施。位于下关的润开华府近期正在推出“直客式商业贷款”，选择此种贷款房价在现有基础上优惠1000元/平方米，而用公积金贷款则没有任何优惠。
　　*《金楼市》点评

　　多年前，中国人民银行就出台规定，“房屋封顶后才能售房并办理按揭”，这么做既是为了防止开发商任意挪用资金造成烂尾，也是为了保证购房人资金的安全。而在实际操作中，目前南京除了公积金贷款执行的是封顶后贷款的政策之外，普通商品房并没有严格执行。这就导致办理组合贷款的购房人商业贷款和公积金贷款不能同步进行，往往商业贷款已经办好公积金贷款还需等待，中途万一政策发生变化，买房人一点办法都没有。

　　法律界人士认为，政策波动导致的贷款难问题，购房人，银行，开发商甚至是公积金中心都不存在过错，所以要追究任何一方的责任都有难度。所以买房人只能在买房之前就对政策了解清楚，对自己的购买力有清晰的预估，不要盲目夸大自己的购买力，以免在贷款不到位的情况下出现无力支付房款的被动局面。快报记者费婕
　　我的配套谁做主？

　　几年前，会所这个新生事物刚刚才在国内发芽，可如今却渐渐成了楼盘必备的配套之一。“实不实用倒没考虑太多，但新楼盘许多都比较偏僻，如果没有这些配套，这房子能不能住？我会有些抖呵。而且一些会所够大，功能齐全，装修豪华，我会觉得高价买了高档楼盘，带亲戚朋友来倍儿有面子，再考虑其他的因素，合适的话我就会买了。”近期正在四处看盘准备二次置业的翟先生说。

　　虽然大家都对会所等配套设施寄予厚望，但现实却常常对人泼冷水。不仅车库产权纷争不断，会所也常常一夜之间将羽毛球馆变身餐饮店、KTV。早在 2004年，南京钟山花园城的业主就按耐不住了，在得知开发商计划把会所改装成大酒店之后，200余名业主齐聚会所门前，推倒了会所里为改装成大酒楼而搭建的一道道隔墙。

　　开发商遇到这种情况，也暗暗叫苦：我们买了高档的健身器材，又用的豪华装修，靠那点场地费实在是经营不下去了，只能靠提高消费或者转换经营了。
　　*《金楼市》点评

　　“先要看会所的产权属性在哪一方，如果是公共配套设施，使用的是公共分摊面积，那么会所的产权和使用权就该属于全体业主；如果公摊面积没有摊会所面积的，且开发商有小区会所建筑面积的独立产权证，那就可以说开发商具有会所的产权，但使用权是否为业主所有要根据合同来定，而且会所是无偿提供还是租赁，租赁价格多少也应该由合同签订的。”江苏南京焯燃律师事务所主任律师虞兴东表示，根据《广告法》和《合同法》的有关规定，销售广告等宣传资料可被视为合同的内容，如果会所实际使用情况与开发商宣传不符，开发商应承担违约责任。

　　虞律师认为政府相关法律的缺失，也是造成这一漏洞百出现象的重要原因。“如果有法律明确会所属于附属设施，或者规定一定面积的楼盘必须建立会所、物业管理用房等公共设施，并且写明比如产权归全体业主所有，房地产开发企业不得擅自处理，以及经营产生的经济效益怎么用等问题。”

　　新买的房子，被窝还没睡热，连续不断的装修公司的电话倒是把耳朵吵热了。“是谁出卖了我的隐私？”

　　刚当上房主的张小姐已连续三个晚上没睡好觉了。“我怀疑自己患上了‘家装公司综合症’，不管是吃饭还是睡觉，那些推销家装的电话一个接一个，可又不敢不接，万一是客户的电话呢？”张小姐顶着巨大的黑眼圈找到了记者。

　　听到张小姐的这个遭遇，相信很多购房人都会会心一笑。那些装修企业或者开发商真是神通广大，张口就知道你姓甚名谁，而且还知道你在哪买了房子，甚至已经把业主的户型打探得一清二楚，连电脑效果图都做出来了！

　　据张小姐回忆，在购买商品房的过程中，能够接触到相关信息的单位有房地产开发商、商品房销售公司、物业管理公司及按揭贷款银行。但是到底是谁将业主信息透露给家装公司的，她却不得而知。

　　采访中，一位家装公司业内人士告诉记者，操作这种事情，往往是掌握部分业主信息的个人，这些个人大多是信息公司的，而这些信息公司大多是从楼盘的销售人员处“买”到了这些资料。因为楼盘的销售人员岗位并不稳定，销售人员经常几个月做完一个楼盘就要换楼盘，再加上如果和原来的公司有奖金结算上的矛盾，因此将客户资料顺手牵羊拿出去换点小钱很常见，而且往往无从惩罚。
　　*《金楼市》点评

　　江苏南京焯燃律师事务所主任律师虞兴东表示，个人的电话、住址等信息属于个人隐私范畴，应该得到法律的保护，如果购房手中有确凿的证据证明是哪个个人或者单位泄露了个人隐私，那完全可以起诉对方。但是目前起诉的难点在于“被告难以确认”，因此这也成了楼市的一种难以用法律手段解决的潜规则。虞律师说，比如张小姐的情况，究竟是房地产开发商、商品房销售公司、物业公司、煤气公司还是银行把她的隐私泄露出去了很难判断，就算做到心中有数，也很难有证据来证明。

　　小区中心花园居然要盖房子、会所变成酒店式公寓、承诺的幼儿园莫名消失……近年来，南京楼盘进行规划更改损害业主利益的案例频频发生。更严重的是部分开发商偷偷调高容积率，又没有补交土地出让金，许多购房人因此拿不到土地证。通过更改规划开发商额外赚取了巨大的利益，广大业主的利益却严重受损。

　　2008年，江宁某楼盘在小区入口处及售楼处同时贴出关于小区规划更改公示，公示中显示更改规划后不仅建筑密度变大了，而且绿化率也降低了，连容积率也增加了。更让业主们难以接受的是，开发商将原定建设幼儿园的用地挪为它用，而将幼儿园挪移到还未取得土地权属的意向性的用地，承诺的幼儿园莫名消失。而且规划更改后，小区靠秦淮河畔一排不高于3层的别墅被改成一栋栋24层的高层。后经业主2个多月的抗争，该项目的规划更改才被迫撤销。另外一个小区更加离谱，开发商通过更改规划该原本规划为会所的地方改成了16层的酒店式公寓，据业内人士保守估计，开发商通过这样的规划更改可以获利近亿元……南京一些小区更是发生了多起楼盘容积率更改后，不少业主拿不到土地证的案例。
　　*《金楼市》点评

　　南京规划部门相关负责人表示，楼盘的规划调整依据为《南京市城市规划条例实施细则》。只要还没有建设，开发商可以提出申请。但是必须符合国家有关规定，还要征得有关利益人的同意才能通过。

　　为了防止开发商偷改规划，业主需要对楼盘动态保持关注以维护自己的权益。首先，购房者在通过售楼部沙盘观察小区形态的同时，千万别忘了向开发商索要一张小区详细规划图。其次，在开发商进行规划更改公示时，根据《行政许可法》等相关规定，只要是利害关系人均可提出异议，不管是一人还是多人，人越多就越代表多数人的意见，就越能够影响到规划部门的裁定结果。如果想要了解自己所在小区的规划变更情况，业主可以上规划局网站、售楼处、建设用地现场查阅。

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