蔡家坡陕汽女工工资:中国房价政府定？中国调控市场，行政手段一抓就灵 - 房产热点 - 凤凰论坛

中国房价政府定？中国调控市场，行政手段一抓就灵
作者：英国《金融时报》中文网专栏作家 叶檀
中国房地产调控折射了一个尴尬的事实，在中国调控市场，行政手段一抓就灵。也因此透露出诡异的信息，号称较为市场化的房地产，最后也在行政调控下不堪一击。 中国政治生活中最重要的“两会”在北京开得轰轰烈烈，期间财政部部长谢旭人接受媒体采访时表示，目前推广房产税至全国范围内的条件还不成熟，要等到试点取得经验以后。这段期间仍需要积累经验，目前仍有大量工作要做。 谢旭人之所以能够坦然表示不急于推广房产税，是因为已经成竹在胸。在疾风暴雨的调控下，房地产市场一落千丈，就沪两地销量同比下降80%，由于去年开发量较大，今年3月之后推出的楼盘势必打折销售，一些大城市有价无市的二手房的价格也将应声下降。 我们只能承认以下事实，即中国的房地产并不是健康的市场，由于一级市场的垄断使得房地产被人为塑造成投资品，这一投资品的冷热程度将随着限贷、限购等行政手段而上下起伏。只有在行政权一统天下的市场，行政手段才能取得价格调控的最佳效果，这在中国的房地产市场，得到了充分的印证。 今年出台的房地产调控手段中，最见效的手段，一是限贷二是限购。 限贷降低了金融杠杆，目前开发贷基本处于无米下炊的阶段，开发商对于成本高达15%到20%的房地产信托都趋之若鹜。目前的情况延续下去，即便现金流再好、周转率再高的公司，到下半年资金也将难以为继，他们不得不通过合资、项目合作等方式寻求生存机会。前几年激情四射、大举扩张的房地产公司，上半年就会遭遇到资金门槛。只要央行与银监会继续收紧开发贷款，同时用清查土地增值税等外部手段威逼，将开商利润降到15%以内，到3、4月份房价必降无疑。开发商不得不饮鸩止渴，他们或者以金融租赁、抵押的方式获得数倍于银行贷款的高利贷，或者向同样高成本的房地产信托寻求帮助，事实上，中小房地产商还不入信托的法眼，最终只能被吞并了事。 限购一刀切抑制了房地产价格的上涨幅度。限购使异地购房大幅减少，中国最活跃的房地产投资群体集体进入冬眠期。两个房地产业内的朋友告知，限购产生了立竿见影的效果，在某个一线城市限购令之后别墅豪宅购买者降到零，市中心的知名豪宅经过资格筛选之后，从去年收缴定金时的500个购买者下降到50个，而另一个一线城市超过千万的别墅仅售出七套。 行政手段是最肃杀的工具，可以让市场瞬间凝结。可见，房地产价格不是能不能降的问题，而是敢不敢降的问题。 面对肃杀的气氛，笔者依然认为房地产市场不可能就此进入冬天，而是会由夏入秋，理由同样基于行政因素。既然中国的房地产并非完整市场，或者说市场化徒有其表，那么，可以倒推回去，当初让房地产上升的理由如今是否已经消失，如果完全消失，说明房地产市场大幅下降对实体经济构不成冲击，房地产市场受怎么样就怎么样；如果并未完全消失，甚至核心作用仍然保留，说明房地产市场将不会被允许大幅下挫，否则中国实体经济将被房地产拽入深壑陪葬。 国房地产市场核心作用仍未消很显然，中失。作为中央与地方分税制改革不公平的中间过度产品，土地财政起到了越来越重要的作用。2010年，去年全国国有土地有偿出让收入是29397亿，同比比上年增长106.2%。长期数据同样可以印证这一点，2006年至2010年，全国土地出让金收入分别为0.7万亿元、1.3万亿元、0.96亿元、1.59万亿元和2.9万亿元人民币。“十一五”期间全国土地出让金总收入约为7.45万亿元人民币。目前政府下决心改变土地依赖症，但理智的人都清楚，重度依赖症患者需要的是循序渐进、逐步戒瘾，而不是大刀阔斧立刻捆绑戒除。另一方面，房地产曾经作为中国拉动内需、回笼货币最重要的手段，2009年楼市成交额就占两成以上GDP，降低房地产交易量，中国内需数据不会因此上升，反而会下降。
中国房地产从来都不是真正的市场，我们生活在市场的幻梦中，如今是从梦中醒来的时候了。以市场为名抨击房地产调控的人，比政府的行为好不了多少，他们维持的是一个不公平、充斥泡沫与腐败的所谓市场。正是在这个意义上，笔者赞成房地产调控，降低泡沫是房地产恢复健康的第一步，先退烧再治本，顺理成章。
认为房地产经此轮调控就回归健康，是过于天真过于乐观了，笔者相信，虽然大方向不会变，但房地产调控必然经历数轮反复，最终才会达到各利益阶层的妥协，才会让房地产与实体经济恢复正常。
希望目前的调控是从伪市场回归真市场的过程，在房地产退烧之后，限贷与限购等充斥行政与计划色彩的手段能退市调控，转而以税收、货币等政策调控房地产市场。但这是缓慢的过程，也许需要十年以上的时间。这并非悲观，而是中国转型的艰难、社会结构难以改变所导致的必然后果。
每个人都希望面对健康、理性的市场，中国的房地产市场既不健康也不理性，此时为以往的伪市场辩护、或者成为行政手段的拥趸都是可笑的。在冷静探讨的基础上达成共识，分析行政手段的作用、找出行政手段的替代物、为真正的市场化奠定基础才是重中之重。
1883年的那一场“国进民退
核心提示：一场晚清时代的国进民退潮流，兴起的原因，竟然也是一场突然降临的金融危机，这不得不让人感叹，历史总是惊人的相似。当我们在大面积的国进民退潮流中看不清方向舵时候，理性的思考，是回到历史，而历史像一位早有准备的老人，总是能从自己的口袋里轻易拿出一个案例给我们看，告诉我们，不要得意，不要迷醉。
两会在即，有代表提到了国进民退，提到了让人兴奋的中国模式。事实上，关于“中国模式”的各种辩论，此前已经看上去热闹纷繁，但基本上属于宏大叙事，几无学术价值。一方面，这种集中了威权体制、有限的市场竞争、高强度的社会管制和国家贸易层面的重商主义倾向，并非中国的制度创新。所谓太阳底下并无新事，从经济史上看，整个18世纪和19世纪，欧洲几乎所有的国家都曾经采用过这种策略，到20世纪上半叶，俾斯麦时代的德国，尤其是希特勒时代的德国，更是如此。另一方面，这种试图从所有的方向解读中国的思想企图，事实上首先放弃的，是某个专业的路径。今天的中国是一个多么繁复的话题，好的学问家显然不会去寻找一个更加繁复的学术模式来解读中国，因为这会让问题变得更复杂，更空洞。为什么不从社会学的角度，或者从经济学的角度出发呢，事实上，今天所谓的“中国模式”，准确地说，应该是指向了中国经济的模式，因为关于这个国家的政治模式和社会模式，尚不明确。而经济模式，如果放在历史的流变中加以分析，并不新鲜。惟一可以强调的，是今天的中国经济已经置身于一个深度的全球化背景中，也许未来所有的变量，都是其中。
如此一来，所谓“中国模式”的辩论，更多的可能仅仅是一个蔓延在街头巷尾的话题，一个人人都想参与，但人人都莫衷一是的谈资。好在历史陈列在此，让我们的思考终于有了一个必要的参照谱系。
我想提到的一个重要的历史年代，是1820年左右到1883年这段大约60年的时间。这很可能是被后人遮蔽得最严重的一段经济史话，在这段时间里，晚清进行了一次快速的商业贸易资本主义的发展。其中的市场逻辑是：西方资本主义开始进入中国，在沿海和内地一些重要的交通口岸，或者是中心城市，有意识地借用了一批本土商界的人士作为代言人或者是助理，这就是后来被部分历史学家诟病的所谓“买办资本主义”，或者被称为“依附性质的资本主义”。历史学家郝延平先生认为，正是这种输入性的资本主义，深深刺激了本土的商业竞争，也深层次地形成了西方大商人与本土小商人之间的合作。正是这种带有自由市场交换经济学意义的格局，中国的部分农产品第一次实现了远距离的市场化，甚至部分实现了国际市场化。与过去简单地囤积财富的商人不同，这个时候的中国商人开始学习西方商业的制造意识，不是沿袭过去非生产型消费，而是开始真正的工业制造，进行生产性的投资与产出，从而促使中国在进入近代以来，真正诞生了第一代工业资本主义的萌芽。
从自由市场经济的角度看，这样的萌芽，其意义非同小可。重要的是，这样的市场演进，不是晚清政府的主导行为，但也没有进行阻挠或者打压，基本上是由外资力量和中国民间市场力量共同演绎了这一段商业故事。所以经济史学家迈克尔·曼曾经说，假设这个过程缓慢延续，不中断的话，中国从19世纪后期就能发展出以本土资本主义为主，同时与世界资本主义经济体系挂钩的一种“常态的资本主义”。
以今天的眼光来看，这几乎接近于晚清时代的“改革开放”，60年的经济腾飞，很快让晚清政府的GDP水平跃居到亚洲第一的位置。，这一年爆发了严重的金融危机1883年是一个需要中国人反复思考的年份，郝延平的著作《中国近代商业革命》详细记录了这场金融危机带给晚清经济的冲击。不仅是上海这样重要的通商口岸和金融机构的大面积破产，不仅仅是刚刚兴盛起来的本土工业资本主义企业的凋敝，真正严重的后果是，清政府在李鸿章的主持之下，开始大面积兴起以官商结合为主要特征的资本主义工业化运动，出现了所谓官办、官商合办、官督商办的企业形态，官僚资本主义在接下来的20多年的时间之内，似乎站住了脚跟，并支持了晚清政府的政治局面，以至于李鸿章在谈及官商结合模式的商业形态时，自认为是中国人在经济领域的新发现。这就是被后人反复研究过的洋务运动，遗憾地是，历史作证，洋务运动是一场彻头彻尾的失败的工业化运动，其失败不在于外国资本的进入，而在于晚清政府的国家机会主义，用国有企业的方式推进工业化，用政府权力主导市场，全面扼杀了私人自由企业的发展。
这似乎是一场晚清时代的国进民退潮流，兴起的原因，竟然也是一场突然降临的金融危机，这不得不让人感叹史总是惊人的相似。当我们在大面积的国进民退潮流中看不清方向舵时候，理性的思考，是回到历史，而历史像一，历位早有准备的老人，总是能从自己的口袋里轻易拿出一个案例给我们看，告诉我们，不要得意，不要迷醉，历史就在这里，历史是过去，是现在，也是未来。
开发商自曝扛房价秘密：降价许多人也买不了
“不可能那么快就降，根据 我们公司去年年底的财务情况，如果不再拿新地扛半年是没什么问题的。我们对通州的其他项目也都有监测，到目前为止，还没有降价的。”昨天，通州一位房地产公司的副总韩先生这样对记者说。
跌价的常规路径 双方僵持长则一年短则一季
“细心梳理一下前几年的经验，地产新政出台，房价进入下跌通道后，其路径其实是有规律可循的，了解了这个规律，购房人就不会那么容易被外界杂乱的信息所左右了。”曾经有过六七个项目操盘经验的开发商肖先生这样对记者分析。
“首先是观望期的量跌价滞阶段，新政策出来后，怎么执行、各方面反应如何、不仅购房人会观望，开发商也会观望。购房人不动，就没有成交量;开发商不动，新的项目会暂缓入市，老的项目价格不涨也不跌，双方都绷着，看谁能绷得住。如果开发商资金有问题了，率先绷不住了，房价就会进入下降通道。这个周期有长有短，长的一年多，比如2008年那次，短的三四个月，比如去年通州房价的下跌。”
肖先生认为，从某种意义上，这是双方博弈最关键的一个环节。“有些购房人对政策的效果有些误读，认为有效果就是房价应声而落，否则就是没用，其实，价跌往往不会那么快显现。”
其次，“房价进入下降通道就是进入了量跌价跌阶段。”肖先生接着分析。价跌的第一块多米诺骨牌，一般会是规模较大或是位于郊区的纯新盘，表现为以明显低于之前预期和周边项目的价格入市，原因是这些新盘进入销售之前都是投入，资金压力、销售压力较大，急需资金回笼，会率先扛不住。另外，新盘也没有老客户退房的顾虑，降价在技术上也比较容易操作。
之后，如果市场预期继续悲观，成交量萎缩，开发商的老项目没办法，也会通过打折、促销的方式加入到降价的行列中来。相对来讲， 二手房 的价格是相对坚挺的，这是由于二手房的卖方是分散的个体，除非特殊原因，都不会有资金压力，但当一手房大规模降价后，一直以一手房为风向标的二手房也不会坚持多久，楼市会进入全面降价之中。至于降价幅度能有多少，会在哪个环节转入价跌量涨、量涨价升的回暖通道，就要看这个阶段市场的博弈情况了。
扛价的根本原因 “即使降价，许多人也买不了”
“前两天，有人告诉我，管庄一个项目降价了，由一平方米35000元降到28000元了，我当时就不信，后来一打听，这个项目还没开盘呢，嚷嚷过均价35000元，现在又说28000元了，其实这只是开发商的一个销售策略，不能算是真正降价，因为周边项目均价不过26000元。在目前的市场观望期，这样的信号会很多，但从客观规律上来讲，可能会有‘假摔’，扫扫价格的浮沫儿，真正的降价一定不会这么快到来。选择扛价，既是开发商出于角色的本能，也是规律使然。”肖先生坦言，在这方面，购房人明显处于弱势。
通州项目是去年调控后的率先降价者，这一轮会不会继续领跌呢?通州一项目的副总韩先生说：“经过去年一轮的回调，通州房价已经回归到理性位置， 金隅花石匠 14000元，运河湾、海棠湾21000元左右， 北京ONE 26000元……与大兴、顺义等区域的项目比，都是有优势的，也得到了客户的认可，目前都还有成交，我不知道其他项目的情况，但我们公司去年年底的工作会上，已明确了今年不涨不降的调子。”

引用报告回复
看你开发商降到什么价位？如果回归到真实合理价位，应该说占50%可以买得起，就是买不起也不会对你开发商有意见。但只顾自己暴利行为，不考虑民众经济生活承受能力，是十分可耻的。 -