九乡新闻网莫大的荣幸:南宁政府法制网--南宁市法制办公室--政府立法
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为充分发扬民主，增加立法工作透明度，推进地方立法科学化、民主化，确保《南宁市已购公有住房上市出售管理办法（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）设定的各项制度跟感知符合实际，更具可操作性，南宁市法制办公室决定将《征求意见稿》全文刊登，公开征求社会意见。欢迎各有关单位、个人提出书面修改意见和建议，并在
1、通过信函方式将意见寄至：南宁市嘉宾路1号南宁市法制办公室（邮编：530028）。
2、通过电子邮件方式将意见发送至：xzfg5534621@163.com。
3、通过传真方式将意见传真至：（0771）5534119。
二○一○年
南宁市已购公有住房上市出售管理办法
（征求意见稿）
第一条 为了进一步深化我市住房制度改革，规范已购公有住房上市交易活动，改善职工居住条件，根据有关规定，结合本市实际，特制定本办法。
第二条 本办法所称的已购公有住房是指按照住房制度改革政策以成本价和经济适用住房指导价格购买的单位公有住房以及单位全额集资建房。
第三条 本办法适用于已购公有住房首次进入市场出售的管理。在此之前已购公有住房未办理土地出让手续就已办理上市交易取得《房屋所有权证》的，该类房屋的再次上市出售按首次上市交易的规定执行。
已办理土地出让手续的已购公有住房再次上市出售，则按商品住房上市出售的有关规定办理。
第四条 属于下列情况的已购公有住房不得上市出售：
（一）已购买了公有住房又租用公有住房的；
（二）处于户籍冻结地区并已列入拆迁改造公告范围的；
（三）产权共有未依法经共有人书面同意的；
（四）已抵押且未经抵押权人书面同意的；
（五）上市出售后形成新的住房困难的；
（六）擅自改变住房使用性质的；
（七）违反房改政策规定，尚未纠正处理的；
（八）校园内不能分割，实行封闭管理的；
（九）依据有关规定暂不宜上市出售的。
第五条 已购公有住房上市出售应当遵守以下规定：
（一）房屋所有权人将已购公有住房上市出售后，不得再购买、租用公有住房，不得参加全额集资建房和购买、租赁国家规定的保障性住房。
（二）已购公有住房出售，原产权单位缴交的共用部位维修资金仍留存在维修资金管理机构的帐户内，随房转移使用；个人缴交的住房共用部位、共用设施设备维修基金的结余部分不予退还，随房屋产权同时过户。已购公有住房出售后，该房屋的维修按照《南宁市物业专项维修资金管理办法》（南宁市人民政府令第40号）的有关规定执行。
第六条 已购公有住房上市出售，应当按照有关规定向国土部门和财税部门缴纳土地出让金和有关税费。
房屋所有权人缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款后，按照商品住房办理房屋转移登记。
第七条 土地出让金全额上交财政。
相当于土地出让金的价款，已购公有住房原产权单位属行政机关、事业单位的，全额上交财政；属企业的，全额返还企业并纳入企业住房基金管理，专项用于住房补贴。
原产权单位已撤销的，根据接收单位的性质按照前款规定返还。
第八条 房屋所有权人上市出售已购公有住房，可以根据实际情况，向市住房保障和房产管理部门申请购买原产权单位未分摊的共用建筑面积。购买价格执行房屋所有权人购买公有住房时的年度价格，共用建筑面积价款，转入原产权单位的售房款专户。原产权单位撤销的，共用建筑面积价款转入接收单位的售房款专户。房屋登记按照购买后的建筑面积办理产权登记。
第九条 房屋所有权人未购买分摊的共用建筑面积的，在已购公有住房上市出售时，按照原产权建筑面积办理房屋登记。
第十条 已购公有住房上市出售，凭下列材料到房屋登记机构办理房屋登记：
（一）《房屋所有权证》；
（二）《国有土地使用权出让收入缴款通知书》以及已补交土地出让金缴交凭证；
（三）缴纳有关税费凭证或免税证明；
（四）房屋买卖合同等有关房屋所有权转移的材料；
（五）买卖双方的居民身份证等其他有效身份证件；
（六）房屋共有人同意上市出售的书面意见；
（七）购买分摊的共用建筑面积的，还需提供补交分摊的共用建筑面积价款的凭证。
第十一条 房屋登记手续办理完毕后，房屋登记机构应当将上市出售已售公有住房交易情况报市住房保障和房产管理部门备案。
第十二条 市住房保障和房产管理部门对违反本办法的下列行为作出处罚：
（一）违反本办法规定，擅自将已购公有住房进行出售的，除没收非法所得外，有关部门不得办理出售确认、验审和所有权转移登记等手续。
（二）违反本办法第五条的规定，将不准上市出售的已购公有住房上市出售的，除没收非法所得外，另处以1万元以上3万元以下罚款。
（三）违反本办法第六条第一项的规定，将已购公有住房上市出售后，又购买、租用公有住房或参加全额集资建房和购买、租赁国家规定的保障性住房的，责令其退回所购（租）房屋，有关部门不予办理产权登记等手续，并处以1万元以上3万元以下罚款；或按照届时政府公布的同地段、同类普通商品住房交易指导价格补齐房价款，并处以1万元以上3万元以下罚款；
（四）已购公有住房上市出售后，又违反规定领取住房补贴的，除退回所领补贴外，处以领取补贴额1-2倍罚款。
第十三条 在已购公有住房上市出售过程中，有关部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的，由其所在单位或上级主管部门按有关规定给予行政处分；涉嫌构成犯罪的，依法移交司法机构追究法律责任。
第十四条 已按住房制度改革政策标准价购买的部分产权住房上市出售时，必须按照上市同期政府公布的经济适用住房指导价格补足房价款后方可出售。
第十五条 已购公有住房交换、出租、抵押、继承、赠与等交易行为，遵循出售的原则，按照本规定办理交易手续。
第十六条 原有关全额集资房上市出售政策不相一致的，按本办法执行。
第十七条 本办法自 年 月 日起施行。原2000年5月31日起施行的《南宁市已购公有住房上市交易暂行办法》（南宁市人民政府令第35号）同时废止。
《南宁市已购公有住房上市出售管理办法》
修订说明
一、修订的必要性
已购公有住房上市交易是住房制度改革的一项重要内容，加快开放已购公房住房的交易市场，既是深化城镇住房制度改革的需要，也是完善我国社会主义市场经济体系，培育新的经济增长点的需要。《南宁市已购公有住房上市交易暂行办法》（以下简称《暂行办法》）自2000年5月31日颁布实施以来已有10年时间，期间原南宁市房产局和首府南宁房改办等相关部门认真贯彻落实该《暂行办法》，并根据新形势下的任务结合自身实际，锐意进取，开拓创新，取得了一定成绩。
2007年以来，随着我国住房制度改革的不断深化，住房保障制度的不断完善，国家相继出台了一系列住房保障和促进房地产市场健康发展的相关文件，对新时期提出了新的任务和要求。再者，近年来南宁市城市化建设步伐的加快及房地产市场的飞速发展，使得《暂行办法》的局限性和时效性表露无遗，已明显跟不上发展的步伐。因此，修订《暂行办法》工作迫在眉睫。
二、立法依据
（一）《物权法》
（二）《关于印发<已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定>的通知》（财综字[1999]113号）
（三）《自治区人民政府关于印发<广西壮族自治区已购公有住房上市交易暂行办法>的通知》（桂政发[1999]74号）
（四）《关于对已购公有住房上市交易超标部分净收益缴纳问题解释的通知》（桂房改字[2000]54号）
（五）《南宁市人民政府关于印发<南宁市已购公有住房上市交易若干规定>的通知》（南府发[2009]40号）
（六）《南宁市物业专项维修资金管理办法》（南宁市人民政府令第40号）
（七）《南宁市经济适用住房管理办法》（南府发[2009]70号）
（八）《自治区住房制度改革委员会关于出售公有住房成本价与经济适用住房价格衔接的通知》（桂房改字[2001]12号）
（九）《国有土地使用权出让收支管理办法》（财综[2006]68号）
三、征求意见情况
《南宁市已购公有住房上市出售管理办法》修订后。我局征求了市国土局、财政局、教育局和地方税务局意见，除没采纳市国土局提出上市出售要办理土地登记手续和市财政局要求增加补缴土地出让金有关标准以及办理流程外，其余的均采纳了有关部门提出的意见和建议，不采纳的意见也和相关部门沟通，达成了一致意见。
国土局提出上市出售要办理土地登记手续，由于上位法《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（建设部令1999年第69号发布）和《自治区人民政府关于印发<广西壮族自治区已购公有住房上市交易暂行办法>的通知》（桂政发[1999]74号）均没有要求上市出售要办理土地登记手续，因此，不需自设门槛，没有采纳。
市财政局要求增加补缴土地出让金有关标准以及办理流程，由于《南宁市已购公有住房上市交易若干规定》（南府发[2009]40号）已经有明确的细则，因此，指明到国土部门办理即可，无需重复。
四、修改内容及说明
（一）第二条（原文） 本办法所称的已购公有住房(又称房改房)包括：按照住房制度改革政策购买全产权的公有住房：经济适用住房；全额集资建造的住房。
拟修改为：第二条 本办法所称的已购公有住房是指按照住房制度改革政策以成本价和经济适用住房指导价格购买的单位公有住房以及单位全额集资建房。
理由：《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）和《南宁市经济适用住房管理办法》（南府发[2009]70号）已对经济适用住房上市交易已作出规定。
（二）第三条（原文） 本办法适用于已购公有住房首次进入市场出售的管理。已购公有住房再次上市出售，则按私房上市出售的有关规定办理。
拟修改为：第三条 本办法适用于已购公有住房首次进入市场出售的管理。在此之前已购公有住房未办理土地出让手续就已办理上市交易变更房屋产权的，该类房屋的上市出售按首次上市交易的规定执行。
已办理土地出让手续的已购公有住房再次上市出售，则按商品住房上市出售的有关规定办理。
理由：采纳市国土局意见把过去上市出售的未办理土地出让手续缴纳土地出让金的，在其再上市交易时补缴土地出让金。
（三）第四条（原文） 已按住房制度改革政策购买部分产权的住房上市出售时，必须按上市当年测定的成本价，补足房价款过渡为全产权住房后方可出售。
拟修改为：第十四条 已按住房制度改革政策标准价购买的部分产权住房上市出售时，必须按照上市同期政府公布的经济适用住房指导价格补足房价款后方可出售。
理由：《自治区住房制度改革委员会关于出售公有住房成本价与经济适用住房价格衔接的通知》（桂房改字[2001]12号）规定从2001年7月1日，公有住房出售统一执行经济适用住房指导价。并将第四条调整到第十四条。
（四）第五条（原文） 已购公有住房上市出售应具备下列条件：
1、已取得《房屋所有权证》和《个人住房档案》。
2、已按规定交纳应分摊的共用建筑面积价款。
拟删除。
理由：在此删除调整到第六条。
（五）第六条（原文） 第六条 属于下列情况的已购公有住房不得上市出售：
1、已购买了公有住房又租用公有住房的；
2、处于户籍冻结地区并已列入拆迁改造公告范围的；
3、产权共有未经其共有人书面同意的；
4、已抵押且未经抵押权人书面同意的；
5、上市出售后形成新的住房困难的；
6、擅自改变住房使用性质的；
7、校园内不能分割，实行封闭管理的；
8、违反房改政策规定，尚未纠正处理的；
9、法律、法规规定暂不宜上市出售的。
拟修改为：第四条 属于下列情况的已购公有住房不得上市出售：
（一）已购买了公有住房又租用公有住房的；
（二）处于户籍冻结地区并已列入拆迁改造公告范围的；
（三）产权共有未依法经共有人书面同意的；
（四）已抵押且未经抵押权人书面同意的；
（五）上市出售后形成新的住房困难的；
（六）擅自改变住房使用性质的；
（七）违反房改政策规定，尚未纠正处理的；
（八）校园内不能分割，实行封闭管理的；
（九）依据有关规定暂不宜上市出售的。
理由：《物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作出重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”原条文的规定与《物权法》有矛盾，因此做相应修改，同时调整为第四条。
（六）第七条（原文） 第七条 已购公有住房上市出售应遵守以下规定：
1、住房所有权人将已购公有住房上市出售后，不得再享受按房改政策购买住房；不得再租用公有住房；不得再向单位申请住房；不得购买经济适用住房及要求参加集资建房。
2、已购公有住房出售时，原产权单位缴交的共用部位维修资金仍留存在市住房资金管理中心的帐户内，随房转移使用；个人缴交的住房共用部位、共用设施设备维修基金的结余部分不予退还，随房屋产权同时过户。已购公有住房出售后，该房屋的维修仍按照出售前公有住房售后维修管理的有关规定执行。
拟修改为：第五条 已购公有住房上市出售应当遵守以下规定：
（一）房屋所有权人将已购公有住房上市出售后，不得再购买、租用公有住房，不得参加全额集资建房和购买、租赁国家规定的保障性住房。
（二）已购公有住房出售，原产权单位缴交的共用部位维修资金仍留存在维修资金管理机构的帐户内，随房转移使用；个人缴交的住房共用部位、共用设施设备维修基金的结余部分不予退还，随房屋产权同时过户。已购公有住房出售后，该房屋的维修按照《南宁市物业专项维修资金管理办法》（南宁市人民政府令第40号）的有关规定执行。
理由：第（一）款根据市财政局的意见把保障性住房纳入限制范围内；第（二）款由于我市已经出台了维修资金管理办法，按出台的规章进行规范。
（六）第八条（原文） 已购公有住房上市出售，必须按规定缴纳土地出让金、有关税费和超标面积部分的净收益。计征税费时，成交值低于评估值的，以评估值为计算基数，高于评估值的，以房屋的成交值作为计算基数。
1、土地出让金或相当于土地出让金的价款的缴纳标准：
土地出让金或相当于土地出让金的价款=该套已购公有住房建筑面积/楼层数×标定地价×10％
购房者缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款后，按出让土地使用权的商品住宅办理产权登记。
2、职工出售已购公有住房时，暂免征土地增值税，居住超过一年的免征营业税：居住不足一年的，营业税按售房收入减去购入原价后的差额计征。个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。
3、已购公有住房上市出售评估费按评估值的0．25％收取。
4、超标部分的净收益为已购公有住房超过购买公有住房时规定的控制标准部分上市出售取得收益，扣除原付的超标部分的房价款。
拟修改为：第六条 已购公有住房上市出售，应当按照有关规定向国土部门和财税部门缴纳土地出让金和有关税费。
房屋所有权人缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款后，按照商品住房办理房屋转移登记。
理由：由于原来的条款有的过了时效期，有的不再适用，而《南宁市已购公有住房上市交易若干规定》（南府发[2009]40号）又已经明确了土地出让价款的计算方式和办事流程，因此，指明上市出售到国土部门、税务部门按规定办理即可，无需重复。
（七）第九条（原文） 土地出让金全额上交财政。
第十条（原文） 相当于土地出让金的价款和超标部分的净收益，已购公有住房产权属行政机关的，全额上交财政；属事业单位的，50％上交财政，50％返还事业单位；属企业的，全额返还企业。
原产权单位已撤销的，按接收单位的性质给予返还相当于土地出让金的价款和超标部分的净收益。
上交财政的相当于土地出让金的价款和所得收益，要建立住房补贴专户，专项用于住房补贴；返还企业和事业单位的相当于土地出让金的价款和所得收益，分别纳入企业和事业单位住房基金管理，专项用于住房补贴。
拟修改为：第七条 相当于土地出让金的价款，已购公有住房原产权单位属行政机关、事业单位的，全额上交财政；属企业的，全额返还企业并纳入企业住房基金管理，专项用于住房补贴。。
原产权单位已撤销的，根据接收单位的性质按照前款规定返还。
理由：第九、第十条合并为第七条。采纳财政局意见按照《国有土地使用权出让收支管理办法》（财综[2006]68号）规定修改。
（八）第十一条（原文）第十一条 未分摊的共用建筑面积价款，由房屋所有权人向原产权单位交纳。
1.8层以上(不含8层，底层杂物房除外)有电梯间的高层建筑，按出售已购公有住房时评估确定的该房屋共用建筑面积的出售评估价的20%计算。
2.8层以下(含8层，底层杂物房除外)没有电梯间的多层建筑，按出售已购公有住房时评估确定的该房屋共用建筑面积的出售评估价的10%计算。
3、原产权单位撤销的，由接收单位收取未分摊共用建筑面积价款。
拟修改为：第八条 房屋所有权人上市出售已购公有住房，可以根据实际情况，向市住房保障和房产管理部门申请购买原产权单位未分摊的共用建筑面积。购买价格执行房屋所有权人购买公有住房时的年度价格，共用建筑面积价款，转入原产权单位的售房款专户。原产权单位撤销的，共用建筑面积价款转入接收单位的售房款专户。房屋登记按照购买后的建筑面积办理产权登记。
第九条 房屋所有权人未购买分摊的共用建筑面积的，在已购公有住房上市出售时，按照原产权建筑面积办理房屋登记。
理由：原2000年35号令的共用建筑面积分摊规定没有实施。而购买价格按房屋所有权人购买公有住房时的年度价格更符合房改政策，与过去购房情况相衔接。
（九）第十二条（原文） 已购公有住房上市出售，按规定缴纳有关税费和超标部分的净收益以及共用建筑面积价款后，收益归个人所有。
拟删除。
理由：前款已有表述，在此删除。
（十）第十三条（原文） 已购公有住房上市出售，按下列程序办理：
（一）已购公有住房所有权人书面向广西首府南宁住房制度改革委员会办公室提出申请，并提供下列材料：
1、按规定填写的《已购公有住房上市出售申请表》；
2、《房屋所有权证》和《个人住房档案》；
3、补交了应分摊的共用建筑面积价款的凭证；
4、房屋所有权人及共有人的居民身份证及户籍证明或者其他有效身份证件；
5、房屋共有权人同意上市出售的书面意见。
（二）广西首府南宁住房制度改革委员会办公室对上市出售的已购公有住房进行审核，并在《已购公有住房上市出售申请表》上签署意见。
（三）房屋所有权人凭广西首府南宁住房制度改革委员会办公室确认的上市出售意见和有关材料，到房地产交易机构进行出售。出售的价格由买卖双方协商确定。
（四）买卖双方签订已购公有住房买卖合同，并按本办法的有关规定，缴纳有关收益和税费以及共用建筑面积价款。涉及权属变动的，须在30日内到市房产管理部门办理房屋所有权转移登记。
（五）买卖手续办理完成后，房地产交易机构将有关资料以书面的形式交广西首府南宁住房制度改革委员会办公室备案。
拟修改为：第十条 已购公有住房上市出售，凭下列材料到房屋登记机构办理房屋登记：
（一）《房屋所有权证》；
（二）《国有土地使用权出让收入缴款通知书》以及已补交土地出让金缴交凭证；
（三）缴纳有关税费凭证或免税证明；
（四）房屋买卖合同等有关房屋所有权转移的材料；
（五）买卖双方的居民身份证等其他有效身份证件；
（六）房屋共有人同意上市出售的书面意见；
（七）购买分摊的共用建筑面积的，还需提供补交分摊的共用建筑面积价款的凭证。
理由：简化审批程序，已缴交了土地出让金和有关税费后，直接到房屋登记机构办理房屋登记即可。所提交的材料和（南府发[2009]40号）文件相吻合。
（十一）将原第十三条的第（五）款，单独列为第十一条，相关机构也根据机构改革情况作相应调整。
拟修改为：第十一条 房屋登记手续办理完毕后，房屋登记机构应当将上市出售已售公有住房交易情况报市住房保障和房产管理部门备案。
（十二）第十四条（原文） 已购公有住房上市出售的房屋评估，由房屋所有权人委托具有房地产评估资格的机构进行。
拟删除。
理由：《物权法》第十三条规定：“登记机构不得有下列行为：（一）要求对不动产进行评估.....”。即当事人进行房地产交易的时候是否实行价格评估不宜硬性规定，因此将该条删除。
（十三）第十五条（原文） 根据自治区的规定，对违反本办法的下列行为作出处罚：
（一）违反本办法规定，擅自将已购公有住房进行出售的，除没收非法所得上交国库外，有关部门不得办理出售确认、验审和所有权转移登记等手续。
（二）违反本办法第六条的规定，将不准上市出售的已购公有住房上市出售的，除没收非法所得外，另处以1万元以上3万元以下罚款。
（三）违反本办法第六条第一款的规定，将已购公有住房上市出售后，又以非法手段按照成本价购买公有住房或租用公有住房、按政府提供的优惠政策建设住房的，除给予当事人相应的行政处分外，由市房改部门责令其退回所购（租）房屋，有关部门不予办理产权登记等手续，并处以1万元以上3万元以下罚款；或按照商品房市场价格补齐房价款，并处以1万元以上3万元以下罚款；
（四）已购公有住房上市出售后，又违反规定领取住房补贴的，除退回所领补贴外，处以领取补贴额1-2倍罚款。
拟修改为 第十二条 市住房保障和房产管理部门对违反本办法的下列行为作出处罚：
（一）违反本办法规定，擅自将已购公有住房进行出售的，除没收非法所得外，有关部门不得办理出售确认、验审和所有权转移登记等手续。
（二）违反本办法第五条的规定，将不准上市出售的已购公有住房上市出售的，除没收非法所得外，另处以1万元以上3万元以下罚款。
（三）违反本办法第六条第一项的规定，将已购公有住房上市出售后，又购买、租用公有住房或参加全额集资建房和购买、租赁国家规定的保障性住房的，责令其退回所购（租）房屋，有关部门不予办理产权登记等手续，并处以1万元以上3万元以下罚款；或按照届时政府公布的同地段、同类普通商品住房交易指导价格补齐房价款，并处以1万元以上3万元以下罚款；
（四）已购公有住房上市出售后，又违反规定领取住房补贴的，除退回所领补贴外，处以领取补贴额1-2倍罚款。
理由：处根据机构、章节变动情况以及市财政意见进行修改。
（十四） 第十六条（原文）“……情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任”。
拟修改为 第十三条“……涉嫌构成犯罪的，依法移交司法机构追究法律责任”。
理由：规范语句用法。
修改后的第十四条表述为：已按住房制度改革政策标准价购买的部分产权住房上市出售时，必须按照上市同期政府公布的经济适用住房指导价格补足房价款后方可出售。
（十五）第十七条（原文） 已购公有住房交换、出租、抵押、继承、赠与等交易行为，必须符合第五条、第六条规定的条件，遵守第七条的规定，向广西首府南宁住房制度改革委员会办公室提出申请，经审核后按照有关的法律、法规办理交易手续，并按规定缴纳有关税费。
拟修改为 第十五条 已购公有住房交换、出租、抵押、继承、赠与等交易行为，遵循出售的原则，按照本规定办理交易手续。
理由：规范语句。
（十六）删除第十八条（原文） 本办法由广西首府南宁住房制度改革委员会办公室负责解释。
删除第十九条（原文） 本办法自发布之日起执行。
拟增加第十六条 有关全额集资房上市出售政策不相一致的，按本办法执行。
理由：有必要对此进行说明。
拟增加第十七条本办法自 年 月 日起施行。原