草地上的午餐:限购限贷 迎来楼市“两降一升”-南京房地产-365地产家居网

限购限贷 迎来楼市“两降一升”
http://www.house365.com 2011年02月22日 07:41 365地产家居网 点击: 3437 购房者在海南省琼海市一处售楼中心察看楼盘模型。 新华社发　　截至２月２1日，全国已有北京、上海、广州、南京、青岛、济南、成都、南宁、贵阳和长春等多个城市出台包括不同版本的限购细则。近期可能还会有几十个城市密集推出房地产限购政策。
　　
　　昨日，北京市兔年首个限价房项目近千套限价房开始配售，销售均价只是同地段商品房的四成。昨日开始，住建部陆续与各省、自治区、直辖市以及计划单列市签订《保障性住房目标责任书》，分解1000万套保障性安居工程住房的任务。
　　
　　投资需求削减、保障供应增加，多年以来难以遏制的高房价，能否降下来？
　　
　　降：楼市成交降一成
　　
　　专家预测，严格执行“限购令”的城市，全年交易量同比将萎缩两到三成。受此影响，全国整体成交量或降一成左右，房价存在下调的压力，但全线大幅降价的情况难以出现。
　　
　　与其他城市要求非本市户籍居民在当地纳税或社保年限须超过１年不同，北京设定为５年，上海为２年，北京版“限购令”被网友称为“史上最严”。
　　
　　以北京为例，据北京市房地产交易管理网及伟业我爱我家的统计数据，楼市调控细则执行首日(17日)，住宅市场网签总量与前一日相比暴跌近九成，达86.78%。在二手住宅方面，2月以来，截至房屋交易权属系统和存量房网上签约系统升级之前，成交仅为7237套。
　　
　　据中原地产统计，北京、上海、广州、深圳、天津五大城市的二手房门店新增客源和盘源数量２月以来都大幅度下降，业主开始惜售，购房客户开始观望。该机构研究人员瞿安新预计，五大城市二手住宅２月市场的成交量可能仅达到１月的两成水平。
　　
　　“限购令”的影响绝不仅仅是当下，对今年的房产市场都会产生极大影响。
　　
　　据申银万国测算，由于政策力度超预期，且北京外地人购房比例达到４０％，预计限购政策出台将加剧北京楼市观望气氛，短期内交易量大幅下跌。但由于市场供给不足，库存处于低位，预计北京全年价格下调压力不大，交易量整体萎缩幅度在２０％－３０％。各地政策出台的松紧程度取决于本地房价上涨压力和土地财政的依赖度，整体来看，二三线城市力度将弱于一线城市。考虑到全国政策差异化明显，预计全年整体交易量萎缩幅度在５％－１０％，价格基本与去年同期持平，部分限购严格且供给充足的二线城市房价存在下调的压力。
　　
　　中金公司则估算认为，若全国有４０个大中城市采取全市范围限购方案，全国成交量将下降１８％，考虑到部分城市仅针对主城区限购，全国住房成交量下降应当在９％－１８％之间。另外，考虑到政策执行过程中会打折扣及市场规模继续增长，实际影响可能低于上述预期，预计２０１１年全国商品住宅销售面积下降１０％，其中一线城市约下降三分之一，二线城市约下降四分之一。
　　
　　降：需求减迫使开发商降价
　　
　　国家统计局公布的数据显示，２０１０年１２月份，全国７０个大中城市房屋销售价格同比上涨６．４％，环比上涨０．３％。今年１月，７０个大中城市中有６８个城市新建商品住宅价格同比上涨。专家认为，在全新的房价统计方案中，１月数据与以往历史数据不完全可比，但仍可看出国内房价１月份仍处于上升期。不过，考虑到１月末楼市调控“国八条”以及沪渝两地试点房产税相继出台等因素，各地楼市供求量锐减，市场进入观望期，住宅市场价格有可能出现一定幅度的松动。
　　
　　据上海永庆房屋研展部统计，２月上半月上海全市成交一手住宅４８７套，成交量环比１月下半月的４４７９套，跌幅达８９％，一手住宅成交均价环比下跌７％至２１２２０元∕㎡。上海永庆房屋总经理陈史翎表示，２月上半月成交量锐减，既与春节放假有关，也因“限购令”的严格推行，限制了高总价、中心城区、大面积三大住宅品类的主要买家——投资客及高端买家的进场。该类产品的买家资金充裕，房产税、加息对他们的影响不大，但“限购令”的出台，使他们无法再将房地产作为资产配置的手段。
　　
　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，“限购令”主要是抑制投资投机需求，相对刚性需求来说必然会增加市场供应，而在紧缩的信贷政策下，开发商资金压力会越来越大，降价回笼资金是他们的必然选择。
　　
　　另据统计，截至２月１７日，上海市一手住宅累积存量有３９６６４９套，按照去年的月平均成交量６９７５套计算，消化存量需５７个月。陈史翎认为，其实上海不缺待售房源，只是开发商历来习惯分批推案，造成市场房源紧缺的错觉。今年调控政策紧密出台，市场买气退潮、银行信贷紧缩，开发商将不能再用传统方式操作，反而可能会降价促销、加速清盘，从而引导市场价格下调。
　　　
　　升：购房成本越升越高
　　
　　新春伊始，楼市调控政策更趋严厉，买房成本也越来越高。
　　
　　自２月９日起中国人民银行再次上调人民币存贷款利率，这也是过去４个月来第三次加息，而给购房者传递的信息是未来还款压力还会继续增加。另外，春节后个人住房贷款业务也已全面收紧，尽管各大银行没有明确宣布取消首套房贷“８５折”优惠利率，但在实际办理中已很难申请到。
　　
　　据测算，在连续加息三次后，５年期以上贷款利率由５．９４％提高至６．６０％，优惠利率再取消，贷款成本的增加更为明显。以２０年期１００万元等额本息的房贷为例，按８．５折优惠利率计算，三次加息后月均还款额由６６２６．６６元提高至６９４１．１５元，每月还款额增加３１４．４９元；按基准利率计算，三次加息后月均还款额由７１２９．７４元增加至７５１４．７２元，每月增加３８４．９８元。而按现行贷款利率计算，房贷利率８．５折优惠和基准利率间，每月还款额相差５７３．５７元。现在贷款比四个月前贷款月供要多出八九百元。
　　
　　杨红旭认为，以每月增加的贷款计算，取消“８５折”优惠利率对购房者来说相当于又上调了４次贷款利率，一次性加息１００个基点。利率优惠取消和持续加息，二者叠加大幅增加了购房成本，由此必然抑制部分首次置业需求。在严格的“限购令”、“限贷令”下，投资投机需求将被有效抑制，若自住需求也遭抑制，可能会导致今年上半年楼市出现异常低迷的情况。
　　
　　综合新华社、《经济参考报》等报道
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