远洋地产率先跳水 楼市降价潮暗涌

远洋一方北润园业主陈旭（化名）仍然很激动。

“同一期同一栋甚至同一户型楼盘，年前还是2.5万元/平方米，年后就变成了2.1万元/平方米。”让陈旭激动的不仅是她买了高价，还因为她的首付款由两成提至三成，连原本可以享受到的利率优惠也突然消失。

矛盾就在上个周六被激化了。3月5日，50余名业主聚集在远洋一方售楼处门口表达了抗议。

原本观望的楼市僵局，被远洋一方这只降价领头羊打破。该事件引起了房地产界的轩然大波。令开发商们始料未及的是，降价来得如此之快，并如此高调。

远洋降价漩涡中的三天

无论是事前还是事后，远洋一方率先降价这个决定都显得“艰难”并影响颇大。

3月4日，远洋一方北润园二期项目8、9、11栋楼开盘，并推出了全款8.3折、贷款8.4折的优惠，均价约为21000元/平方米，最低价格甚至为19000元/平方米。而上一期开盘价为25000元/平方米，此次起码下调了4000元/平方米。而区域内在售的北京新天地等项目为主，均价均在26000元以上。

3月5日，一部分在前期以2.5万元均价购房的业主，要求“退房”。业主们一方面认为，远洋应对其降价行为做出补偿；另一方面由于远洋此前承诺的封顶时间由去年12月延至今年5月，而新国八条的突然出台令很多人面临着首付款提高的压力，且享受不到贷款利率优惠。该批业主在与远洋一方两次协商未果的情况下，要求远洋退房。

3月6日，据内部人士透露，远洋一方北润园开盘三天，已销售六成。与此同时，也于周末开盘的万科长阳半岛项目统计后的销售率也仅为63%，终结其连续五次的“日光”现象。

远洋地产给媒体的答复中称，“当前房地产行业的大环境，对于消费者、政府和开发商而言都面临着史无前例的巨大挑战。作为一家致力于成为包括客户在内的各利益相关方的“可靠的伙伴”的公司，对于这些（要求补偿的）业主，我们表示理解和尊重”。

与2008年降价退房潮不同的是，此次要求退房补偿的业主们并没得到舆论支持。周日一篇有关远洋楼盘降价的微博，被转发1715次、评论千余次，多数评论认为，这是市场一个降价信号，但业主针对价格维权的逻辑并不值得支持。

陈旭说，作为首套刚需的她，是这场政策变动和降价行为中的受害者。

公开降价背后

远洋地产的带头降价，是否像2008年一样，仅仅是个开始？

远洋地产相关人士透露，公司决定降价，是基于他们对未来市场预期过于悲观，而总部要求该项目在开盘一周销售必须达到六成以上。事后，“他们认为，比起可能发生的品牌受损，公司的持续经营、销售回款在今年尤其重要，”接近远洋地产的相关人士透露，与同期开盘的万科长阳半岛、首创芭蕾雨·悦都项目相比，远洋地产的预期更为悲观。

另外，远洋地产相关人士透露，率先降价并不符合一向低调的远洋风格，但失去了中远集团这一央企背景之后，作为上市公司的远洋业绩显得尤其重要。“一向号称自己为北京和环渤海最大开发商的远洋地产，今年的经营任务已事关其在北京的老大地位。”该人士表示。

据了解，自2004年开始，远洋连续5年在北京市场上排名第一。但去年，一方面受中远国际退出远洋的压力，另一方面，由于北京万科、北京保利以及龙湖地产的冲击，远洋未能保住其北京老大的地位。

在春节前远洋一次低调接待部分媒体的座谈会上，远洋地产总裁李明表示，2011年，远洋仍旧不放弃扩张计划。因此，新国八条出台后，远洋地产仍斥巨资在上海拿地。

据远洋另一新盘项目内部人士透露，原本他们计划要求总部降低销售任务，但被直接否决。在该项目近期的开盘汇报工作上，远洋地产相关领导坚定表示，今年的销售目标不会改变。这令该项目内部人士备感压力。

降价潮暗涌

比市场表现更为紧张的是各大房企的最高决策者。记者从另一内部渠道获悉，在近期包括万科、富力、远洋、中信等高层在内的房企老总聚会中，这些领导者均对未来市场流露出更为悲观的看法，并一致认为限购政策一定会长期存在。而李明是其中最为悲观的一位。他认为这场现在看来无比严厉的调控，将会使得一半以上的开发商面临生死存亡。

SOHO中国董事长潘石屹近期也在微博上表示，感觉大家都对市场很“慌”。任志强则对外称，更严厉的调控措施还将出台。

在远洋率先打破僵局之后，一场降价潮正因成交量跌至冰点正提前到来。

据北京房地产交易管理网数据显示，2011年调控之前（1月1日-2月16日），北京市住宅的日均签约量为348套，而上周尽管成交量有所复苏，但日均成交也仅为160套，不及调控前的一半。而3月6日，北京市住宅成交仅51套，几乎跌至冰点。

亚豪机构副总经理任启鑫认为，限购至少直接拦截了市场上三成以上的购房需求，并令部分购房者产生了看空后市的预期。于是，购房者、开发商再次进入了新一轮的博弈周期。

“3月份北京上市的新盘大多采取了以销定产的策略，不再大张旗鼓地吸纳潜在客户，每次推出的房源套数与真正买家的比例接近1：1。楼市中的供、需数量趋于均衡，调控前热点项目一房难求的局面初步得到扭转，日光的现象基本不现。”北京中原市场总监张大伟分析认为，尽管远洋一方项目仅供应300套房源，但对于区域市场占主导的二手房交易来说影响非常大。在商品房价格的刺激下，心理价位将明显下调。2011年第三次调控的效果将逐渐从近郊区开始。

据亚豪机构针对北京3月初在售楼盘调研显示，北京已经有35个楼盘出现不同程度的打折促销现象。房山绿地新都会去年均价1.57万元/平方米的户型，最新一期开盘价1.499万元，并有折扣和直减优惠。

据广发证券调研显示，一些城市因限购无法购买的客户约占30%，如果加上观望的客户，预计一些楼盘前期蓄客的50%以上会消失。他们认为，限购的负面作用将在3月逐渐显现。21世纪不动产集团市场总监林蕾认为，多数开发商现有资金支撑到6月没问题，但三季度后，将有更多开发商不得不加入降价的阵营。

3月7日，万达集团董事长王健林也在两会上表示，限购政策出台后，预计下半年房价会进入下降通道，而且至少维持两年以上。

显然，远洋一方的这次率先降价已经是行动开始。

北上广楼市初现降价潮 房企倾向低价开盘

新国八条及部分城市地方细则出台后，尽管目前还没有出现全国范围内的大幅度房价下跌，但在北京、上海、广州、深圳等一线城市，一些楼盘已经在用新房价格低开等方式，悄悄降价。在北京，远洋地产“远洋一方”新开楼盘的销售价格较前一批次均价便宜了近4000元/平方米；在上海，中海“御景熙岸”的实际售价只有前期网上参考价的7.6折。部分上海房地产业内人士表示，限购令现在看来起码要维持一年，降价是大趋势，北京、上海、广州等地目前的降价现象或只是开始。

　　北京

远洋降价万科新盘日光不再

　　“京15条”高压下，近日北京部分楼盘新推房源价格出现松动。

　　远洋打折打破僵局

3月5日，远洋地产北京楼盘“远洋一方”，推出第十批共计300套房源。《每日经济新闻》记者从该楼盘售楼处获悉，这批房源的名义销售均价与前一批次价格一样，皆为25000元/平方米，但现在购房以按揭方式付款享受房价84折优惠，即实际销售均价为21000元/平方米；一次性付款可享受83折，即20750元/平方米。与前一批房源相比，该楼盘销售均价实际直降4000元/平方米。

3月6日，万科北京楼盘“万科长阳半岛”第6批房源上市，共推出118套房源，销售均价为18500元/平方米，与前期价格相当。不过，记者注意到，在新政影响下，该楼盘前5次开盘皆“日光”的盛景没有重现，在开盘当日上市的118套房源中，最终被认购75套，认购率为63%，场面冷清了不少。

万科长阳半岛第5批房源一位业主向记者反映，实际上开发商在推第6批房源时，采取了变相调价的方式。他解释说，第5批房源的装修标准为C级的1000元/平方米，但第6批房源的装修标准提高到B级的2000多元/平方米。此外，相比前两批次而言，第6批房源公摊面积较小，得房率高，且装修标准提高了。因此他认为，如果以套内面积计算的话，第6批房源比前一批房源的房价下降了近3000元/平方米。

　　记者一直试图联系远洋地产询问楼盘降价情况，但截至发稿，未收到正式回复。

　　降价以试探市场

北京房地产交易管理网数据显示，上周（2月28日~3月6日），北京累计住宅总成交量为3765套，虽然环比前一周有明显上涨，但相比春节前1月最后一周下跌幅度达63%。

北京中原地产三级市场研究部总监张大伟对此分析认为，时下调控面继续收紧，成交量大幅下滑，逼使开发商定价回归理性。在时下房价僵持之下，一些开发商试着供应小部分降价房，试探市场。

张大伟认为，在市场试探期，目前开发商倾向于以销定产的策略，不再大张旗鼓地吸纳潜在客户。每次推出的房源套数与真正买家的比例开始接近1：1。也正因为供需数量趋于均衡，调控前热点项目一房难求的局面初步得到扭转，如万科长阳半岛“日光现象”不再。

有媒体报道称，万科长阳半岛本次开盘前，共计1039组排号客户中，最终有近30%的客户因北京新版限购令影响，不具备买房资格而被筛选掉。

张大伟同时指出，“远洋一方”本次上市房源虽然只有300套，但是降价行为对于区域市场占主导的二手房交易来说影响非常大。严重萎缩的需求市场，在名企名盘商品房价格直降的刺激下，二手房心理价位将明显下调。2011年北京第三次调控的效果，将逐渐从近郊区开始显现。

　　上海

　　初现高端项目低价入市潮

　　在上海，3月开始也出现了量价齐跌的局面，并掀起一股降价销售的潮流。

中国房产信息集团公布的最新数据显示，一系列新政调控之后，上周（2月28日~3月6日）上海一手商品住宅的成交量也再度回落到6.38万平方米，环比下滑16.16%；房价持续下滑，并于上周跌破2万元关口，为19216元/平方米。这是近32周以来的新低，意味着房价跌回到去年7月的水平，接近去年417新政之后的最低水平。

近期，上海市场上的部分楼盘也出现了房价大幅回调的情况。网上房地产数据显示，3月6日开盘的中海御景熙岸此次销售的房源，前期预售价格为26000~30400元/平方米，但开盘后实际报价仅为21000元/平方米左右，较之前的“参考价”打了7.6折。中海的品牌加上远远低于预期的报价，以及开发商在开盘当天推出的现场下定抽奖和9.7~9.8折的优惠，让市场大吃一惊。据上海媒体报道，开盘前就有60多人通宵排队。

和中海上述楼盘类似，楼盘“陕西北路1688”，开盘价格4万元/平方米，远远低于周边楼盘5.5万元/平方米的销售价格，较市场原先预期4.5万元/平方米的开盘价格还低出5000元/平方米，20套特价房也因此获得热销。

　　据中房信分析师薛建雄介绍，除上述楼盘外，上海的部分高端楼盘，目前也在酝酿通过价格低开的方式促销。

与开发商纷纷通过新盘价格低开方式促销对应的是，上海在售楼盘降价优惠促销的范围却在缩减。搜房网数据监控中心的统计数据显示，3月上海打折优惠楼盘95个（包括别墅），环比2月减少17%，今年上海月度优惠楼盘数量连续2个月呈下降趋势。

薛建雄说，上海开发商更愿意通过新盘价格低开方式降价，而不是直接打折优惠。与同一楼盘大幅降价销售相比，以不同楼盘的价格低开方式销售，更为容易，也更有效果。

　　广深

　　市场僵持 开发商报价下探

近期，《每日经济新闻》记者在调查广深一手房以及二手房市场后发现，尽管市场并未像京沪市场出现明显的降价推盘现象，但部分开发商楼盘在对外报价时，促销的力度和范围都在加大，房价开始出现松动。

　　部分楼盘促销力度加大

据某网站监控广州市房管局网站数据显示，上周（2月28日~3月6日）广州一手住宅网签1053套，成交总额约13.69亿元，环比前一周下降约36%；成交均价约11570元/平方米，环比前一周微降15元/平方米。为了打破低迷的僵局，不少开发商开始加大促销。

近期，在与某网站联合组织的看房团上，富力地产旗下位于广州花都区的某住宅项目对外报价为6500元/平方米，除了附带2000元/平方米的装修外，开发商还另外送5888元/套的管理费。在广州市房管局官网上，记者注意到，该楼盘2月份的交易价格基本维持在6000元/平方米以上，最高探至7000元/平方米；进入3月份后，该楼盘部分房源成交价格下探至5880元/平方米，环比2月份已有小幅回调。

和记黄埔旗下位于广州老区的某住宅盘，1月份报价高达3.5万元/平方米，2月份对外报价均价直降近5000元至约3万元/平方米。

在深圳，开发商优惠总价、打折等变相降价也层出不穷。记者注意到，在中海旗下深圳龙岗某项目盘推出的新房源中，就对外宣传总价将有10万元的优惠。

　　二手房成交依然僵持

昨日（3月9日），记者走访广州番禺某大盘项目，了解到原来该楼盘的二手房交易一直较为活跃，但新政后该盘业主放盘意愿也呈急剧下滑态势。

　　“现在政策影响非常厉害，一些想换房的业主都不愿意拿盘出来了。”启腾地产中介罗伟光对《每日经济新闻》记者表示。

“目前整体市场应该说是处于一个交易平淡的阶段，政策未确定时间之前，整体市场观望气氛浓厚，成交量加剧下滑。政策出来后，吸引了部分刚需符合条件的购房需求，但业主根本没有主动降价的行为。”满堂红地产研究部高级主任肖文晓表示。

“上半年不会出现大规模的降价行为。”肖文晓表示，当前业主对于市场的预期，总体乐观，因此惜售心态仍然严重。但下半年，受供应增加的影响，外围区域房价将松动；其次，中心区域内投资投机气氛较浓，价格虚高，泡沫偏大的楼盘，房价也会面临下行压力。

　　记者 杨羚强 叶书利 朱玲 发自上海、北京、广州

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