南宁楼盘营销手段百出 购房要钱还要有心眼

南宁不少楼盘开盘形式多样，购房者最好选择有信誉、有实力的开发商购买房子。

  　在房价高昂的年代，购房者除了要负担巨额的房款，还要看开发商脸色才有机会买到心仪的房子。如今南宁楼市中让人眼花缭乱的诚意金、预约卡、摇号买房等程序无不让购房者颇有怨言，而开发商则认为设立这些程序是为了体现公平原则

　　诚意金

　　交了钱看不到卖方诚意

　　“5000元抵2万元优惠，每日再减500元房款”，类似的购房诚意金广告如今比比皆是，一些别墅给出的优惠更为夸张，“10万元抵20万元房款”这些令人惊叹的口号极具诱惑。何为诚意金？它并非作为合同履行担保的定金，只是购房人向开发商先行交纳的一笔表明购房诚意的房款，用以获得住房的优先购买资格。而收了诚意金的开发商，却可能没有给予优惠回馈。

　　案例：

　　11月中旬，来自横县的黄先生在南宁凤翔路某楼盘看房，他找到心仪的房子后，为了提前预约，按照开发商要求先交了1.5万元诚意金，但因家人反对在眼下高房价时期买房，他随后要求开发商退款。开发商表示，诚意金已进入公司账户，拿出的手续很繁琐，建议他等待12月开盘后再说。黄先生感到郁闷不已，当时置业顾问明明说“可以退款”，现在却百般阻挠，最后双方撕破脸，在工商部门介入下，黄先生才拿回钱。

　　记者走访了解到，购房者交纳诚意金时，很多楼盘的价格都未定，置业顾问只是“暗示”：开盘均价不会高于同地段楼盘，并且一开盘就涨数百元；或是一再催促，让购房者赶紧下款，不然房子就被抢走。一些交纳了诚意金的购房者一头雾水，房价和开盘日期都不知道，就懵懵懂懂交钱了，难道买房就和买白菜一样？

　　开发商自白：

　　诚意金对于开发商而言意味着什么？东盟商务区某楼盘负责人坦言，在如今房价猛涨的大环境下，一些开发商底气十足“挑”客户，为的是实现利益最大化。柳沙半岛某楼盘经理介绍说，诚意金最初从港台地区楼市传入内地楼市，上一次大规模出现是在2007年房市火爆时，如今在国内各大城市的商品房买卖中故伎重演，并且交纳的诚意金水涨船高，从几千元涨至几万，甚至几十万元，诚意金的门槛已经越来越高。

　　西乡塘区某楼盘负责人表示，虽然楼市火爆，但开发商之间还是充满竞争的，通过收取诚意金的方式，可以在开盘前套取一笔钱，扩大楼盘的资金流量。一名客户收取1万元，1000名客户预约就可收到1000万元，“好过向银行短期融资，钱是主动送上门，又不用付利息”。

　　点评：

　　业内人士提醒购房者，开发商提出的诚意金等于意向金。不少购房者认为这就是定金或违约金，这种想法是错误的。在相关法规中，没有诚意金和意向金这种说法，对其收取方式、方法没有法律依据，它仅能表明双方具有订立合同的意向，对开发商没有任何法律约束力。以青秀区某楼盘为例，一期500套房筹集了几千万元的诚意金，也就是说，开盘前至少可以无偿使用这笔巨款几个月，赚取的利息不是小数目。

　　据了解，《城市商品房预售管理办法》第六条规定，“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”建设部等九部委2006年联合下发的通知也强调：“未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得以任何形式发布广告，不得以预约金、订金、定金、诚意金等名义变相预收款项。”

　　摇号卖房

　　是公开透明还是搞噱头

　　摇号卖房这一概念一般只出现在经济适用房上，但从今年初起，摇号卖房在商品房销售中粉墨登场，一场场犹如抽大奖般的摇号购房仪式，不禁让人感慨，花大半辈子的钱还不一定能买到房。

　　案例：

　　11月份南宁某楼盘进行摇号仪式，推出的200套房源吸引了近600名购房者。摇号箱内有几百个写有号码的乒乓球，主持人每摇动一次就抽出10个球，然后通过话筒宣布号码，如1分钟内无人应答，便取消该号码的选购房权利。

　　由于现场人员众多，购房者距离摇号台最远有50米，加之没有视频直播，每个购房者只能屏住呼吸，竖起耳朵听主持人喊号。摇中者兴高采烈，如同天降大奖，未中者垂头丧气，继续等待下一轮摇号。刚毕业不久、打算购置婚房的小邓说，为了公平起见，主办方应当现场邀请几位购房者监督摇号，否则就凭主持人一张嘴，谁知道到底是多少号？现场几位购房者也认同这种说法。李先生虽然幸运抽中，但他认为，摇号箱是透明的，主持人对于号码一览无遗，难免会有意挑选“内部号”。

　　摇号结束后，未中号者对摇号公平性产生怀疑，议论纷纷，还当面指责主办方。

　　开发商自白：

　　谈及采取摇号买房的原因，一位开发商说，首先是为了节省购房者排队的时间，往往在房子热销时，一些购房者提前几天通宵达旦在售楼部门口排队，影响市容不说，还容易产生插队的纠纷。摇号卖房能体现公平原则，并且现场秩序容易控制，所需要的设备不多成本较低。

　　点评：

　　一位业内人士称，摇号卖房不能等同于福利彩票的摇号，开发商自导自演的摇号缺乏第三方监督，也没有一个标准的流程，其中可操作的猫腻很多。另外，从心理学的角度来讲，客户在理智的时候会理性买房，但楼盘通过摇号加剧了现场紧张的气氛，从而让他们加快买房的决定。

　　购房VIP卡

　　奇货可居被倒卖

　　在业内看来，预约号和VIP卡同属一物，是开发商对销售形势摸底的手法，但也有人认为这是购房的“绿卡”，对此趋之若鹜。预约号和VIP卡名额有限，甚至成为炒卖的目标。

　　案例：

　　“买房先办VIP卡”，凤岭南一楼盘对外的宣传材料中显示，预交10万意向金领取VIP卡，可以获得一个预约号，能够优先选房并享9.8折优惠。随后不久，记者就在南宁本地一房地产论坛上看到多条叫卖VIP卡的帖子。网友“楼蚁王”说，他通过内部关系拿到3张VIP卡，卡号排在50~100之间，选房的顺序也是按照卡号排的。该楼盘预计12月底开盘，房价在6500元/平方米左右。对方表示，如果选到看见石门森林公园的户型，价格至少能涨到7000元/平方米。他抛出的价格是：3万元一张VIP卡，如果3张一起买，8万元即可。

　　无独有偶，记者发现在多个新建楼盘的论坛中，都活跃着一些“号贩子”、“卡贩子”，他们宣称能够提供预约号和VIP卡，方便购房者优先选择户型，免去排队摇号之苦。11月底，在江南区某楼盘二次开盘现场，一名陈姓年轻人询问记者是不是排不上队。看到记者没有做声，他掏出一张写有号码和开发商品牌的卡，称可以转让给记者，不过需要收取5000元钱的“劳务费”。他表示，这一期开盘，他们共有4个预约号，有个玉林的购房者花两万元一次性买了3个，剩下的一个急于出售，才低价卖5000元。

　　开发商自白：

　　是不是所有开发商都选择发售具有“特权”的预约号和VIP卡？江南区一房地产开发商销售经理说，如果房市红火，开发商发放VIP卡的主要目的是想试探买方行情，从而在定价上争取主动，争取让楼盘销售获得最大利益；如果房市低迷，开发商使用发放VIP卡、优惠卡等类似套路，无外乎想在营销上做文章，用优惠办法和选房顺序吸引客户办卡，营造人气。

　　另一位开发商坦言，国家明确要求在取得预售许可证才可以销售商品房之后，开发商采取预约登记的办法来了解市场，但从购房者留下的姓名、电话，很难判断出到底有多少人真正想买房、有多大能力买房。通过发放VIP卡，就能大体上知道有多少人是诚心买房的，这对开发商非常重要。民族大道一楼盘营销部负责人也认为，开发商发放VIP卡属于一种市场营销行为，只要不采取欺诈、欺骗的手段去骗取购房者办理VIP购房卡，并且给了办理VIP卡购房者相关利益的话，应该属于合法行为。他最后表示，也不排除开发商内部有“内鬼”，私自向贩子倒卖房号。

　　点评：

　　某地产咨询公司秦先生认为，通过“放号”“放卡”等手法先把购房者稳住，但是又不明确楼盘销售价格，可在一定程度上吸引购房者关注。过段时间取得预售许可证后，再一下提高房价，可引诱购房者购房。

　　有业内人士指出，VIP卡给人的感觉是少数人拥有的特殊待遇，而目前南宁不少楼盘，300个房号却发了500张VIP卡，“人人都是VIP客户”，这样的方式日益引起购房者不满。随着房地产市场竞争日趋激烈，一些开发商很难保护购房者特别是手持VIP卡购房者们的合法权益。而吃亏的购房者不采取投诉等措施，也纵容了开发商。(