九乡新闻网自制椰子粉:我看房价8：征收房产税后的房价到底是涨还是跌？
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/05/05 13:50:43
我看房价8：征收房产税后的房价到底是涨还是跌？
(2011-01-13 22:54:45)[ 最近披露的数据显示，在所谓史上最严厉的第三轮房地产调控政策的作用下，全国的房地产价格还是在2010年保持了快速的上涨，其中上海、北京、深圳、广州等一线城市的房价上涨幅度更是达到了20%以上。人们不禁要问，房价到底还能不能降下来？在这样的大众质疑声中，传说中的征收房产税终于开始破冰，房价还没有跨入一线城市的重庆率先在新年之际公布了征收房产税的消息，成为了第一个“吃螃蟹”的城市。紧随其后，媒体也在披露上海的房产税方案已经上报中央。这也再次吸引了大众和媒体的目光，房产税的脚步已经开始踏实，这也被媒体形容为房地产市场的“杀手锏”。那么这个“杀手锏”的威力到底如何呢？实际效果有待检验，但我们仍然在实际效果出来之前加以分析。总体上，我认为，房产税的开征只是政府的锅里多了一块唐僧肉，而根本不会撼动房价的上涨之势。其主要原因在于：一是房价上涨的根本性因素仍然是市场的需求远远大于供给。这个供给的瓶颈就在于土地资源的稀缺性，以及大众希望能够居住到城区的需求性。城市的面积就那么大，且主要功能区，包括办公、政府部门、文化娱乐、大中小学校、大型商场、影剧院等也主要是集中在社区。而市区的土地供应能力已经接近于零，这样必然会推动市区房价的持续性上涨。在以市区为中心向远郊区辐射发展的过程中，也必然带动相邻地区土地供应的紧张，推动房价的上涨，其最后的结果必然是形成以城市中心区为最高房价区而向远郊区辐射的房价分布区，离市区越近，住房需求越大，房价也就越高，最终是整体上房价的不断推升。
二是房产税征收的对象目前仍然不甚明确。以重庆的方案为例，其主要是对高档住宅征收房产税，而高档住宅与否的划分标准有两个，即房价高于主城区平均房价的三倍和住宅面积144平方米以上。首先，按照我们上述的分析，主城区的房价是最高的，而要高于主城区平均价格的三倍，可想而知，主要什么样的房子才能到达呢？估计应该是少之又少，仅仅是理论上的可能。其次，再说住宅面积144平方米，这本身就是一个含糊的概念，是指的建筑面积、套内建筑面积还是实际使用面积？这又是一个值得关注而模糊不清的问题，如果按照建筑面积征税，这就会因为公用面积的分摊比例不同而彰显税收的不公平；如果按照套内建筑面积或者实际使用面积征收，那么按照普遍的80%的比例倒算，建筑面积应该在180平方米以上，而实际当中，除了别墅外，能有多少房子达到这一面积？而如果是能够买得起别墅的人，还能在乎这1%的支出？所以说，房产税只是在打折抑制房价的幌子而行吃唐僧肉之实。
三是房产税并不会像设想的那样导致交易性（投资型）房产持有成本的巨大增加。首先，从税率上看，房产税的税率本身就不是很高，而且对于目前出租的房产已经并一直在征收房产税和个人收入所得税（虽然现实中很多房主存在逃漏税行为，但法律上规定确实在征收，且也有良民在缴纳），但是仍然没有抑制以出租为目的的投资型房地产的需求。其次，征收房地产税后持有成本的增加在房地产总体供不应求的状况下，可以转嫁给未来的房屋购买者，从而进一步推高房价。目前，在房产的持有环节实际上已经有很多的税费在征收，这包括契税、住房维修公共基金、印花税、每年都需要缴纳的物业费和取暖费等等，这些都是房主的持有成本，把所有这些加大一起与即将开征的房产税相比并不少，但仍然没有对投资型的房地产需求产生任何的抑制作用。最后，未来的房价上涨幅度或者取得价差收益只要能够大于持有成本的累积，那么房产税的征收就不会起到对房价任何的抑制作用。显而易见，房产税的增加即可以转嫁，也可以通过房价或者租金上涨而导致的收益增加进行弥补。而在土地紧缺而导致的房产供应紧张的情况下，房价上涨是一个必然的趋势。
因此，我们认为，开征房产税并没有触及造成房价上涨的房地产市场供不应求这一根本性问题，而同时，在房价的上涨由城区向远郊区辐射的过程中实质上都在早就房地产进一步紧张而房价必然上涨的预期判断。在这一判断下，征收的房产税一是可以转嫁出去，二是可以通过房价上涨而获得收益进行弥补，这将使这一被寄予厚望的抑制房价上涨的“杀手锏”难以发挥预期的效果，倒是由于其可以转嫁，而最终会成为房价继续上涨的理由和推手。毕竟，土地稀缺性和城市化而早就的人口持续增加所导致的房地产供不应求短期内根本不会得到解决，所以，征收房产税只能是一种苍白的措施，倒是为政府的锅里增加了一块肥肥的“唐僧肉”。