九乡新闻网英雄联盟xk助手下载:我看房价10：开发商迎来考验
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/20 13:32:19
我看房价10：开发商迎来考验
(2011-02-17 15:37:40) 在国八条出台后，令各界期待的北京版“国八条”，也就是目前所称的“京十五条”终于出台。在“京十五条”中最引人注目的就在于限购令非常的严厉，将国八条中的外籍户口缴纳满一年社保扩展到了满五年，且不是所谓的“禁三禁二”而是全面的“禁二”。另外一个引人注目的点在于，北京并没有出台房价控制目标。这种严厉的限购令，短期看必然会起到抑制的需求作用，这从而将对房地产开发商的融资能力提出新的挑战，并对房地产开发商形成新的考验，也将加快房地产行业的结构调整和优胜劣汰。如果限购令能够长期延续，不出意外的话，房地产行业将在2-3年后兴起并购狂潮，一批小的房地产开发商将被淘汰出局，从而将更加强化房地产开发商和政府之间的政策博弈。限购令将抑制短期需求，并助推房租的快速上涨。在国八条出台后，主要城市的房租已经呈现上涨之势，特别是北京，在“京十五条”出台的过程中，北京的房租市场已经开始火爆，房租价格已经上涨了10%有余。北京的限购令可谓空前，并大大出乎市场的预料，这也彰显了北京治理房价快速上涨的决心。但是从政策的另一个层面看，这种限购也对新入北京工作的人士和改善住房需求的人士形成了错杀。这种错杀的必然结果就是加大了租房人群的需求，而限购本身由于主要针对投资需求而必然会影响到可出租房屋市场供应量的减少，这种房租市场供求关系的非对称性变化，必然引发房租市场的快速失衡，而使房屋租金快速攀升。这最终影响的还是百姓的利益。
短期需求的下降，将考验房地产开发商的融资能力。中国房地产市场的繁荣和房价的连续性攀升，一个最重要的因素就是“卖楼花”政策，也正是这一政策，使开发商承担较小的风险而赚钱了巨额的不成比例的利润。在这个利益链条中，就在于开发商可以做到无本万利，而具有丰富的资金链，使很少的自有资金投入能够撬动巨大的房地产市场。房地产开发商在经营的初期，只要能拿到地，只要能把房屋的图纸画出来（这两项都不一定要完全支付资金，可以赊账），就可以拿到预售许可证，而向市场出售房屋。一旦出售，就可以收到购房人的购房款或者银行支付的购房人的贷款，这样开发商就收取了大量的资金，从而启动房屋开展实际建筑。但在建筑的过程中，其只需要支付主要材料款，甚至采取EPC总承包的方式由承包商垫付工程款，待工程完工后再支付或延期支付工程款。这所有的这一系列链条中，都是付款的延迟，这个收款和付款的时间差一般的要在2年左右，有的甚至更长。这就给开发商创造了以少量资本博取巨大利益的玄机。按照现在的限购令，需求的下降和贷款成本的上升将会延缓房屋的销售，拉长其收款的时间，从而对开发商的资金能力造成考验，并最终淘汰掉小的房地产开发商，引发房地产行业的结构性调整，早就房地产开发商巨无霸的出现。
本轮调控政策过后，将会进一步增加房地产开发商和政策制定者之间的博弈。如上所述，本轮的调整政策持续时间越长，将越会考验房地产开发商的融资能力，从而越会加快和加剧房地产开发商巨无霸的形成。一旦房地产行业的优势资源集中到越来越少的开发商手中，其对政策的博弈能力将会越强。因此，政策调控最后出现的结果将可能是政策制定者所不愿看到的，并会引发房价变化的突然性，考验政策制定者的决策能力和政策制定能力，以及执行能力，也必然会加大针对房地产行业政策制定和执行的难度。同时，由于房地产市场的根本需求并没有减少，而是被短期限制，一旦政策制定者与房地产开发商巨无霸之间的博弈处于下风，结果只有一个：房价的继续上涨。如果真出现这样的状况，将会进一步是房地产的需求爆发，而形成新的房价上涨和泡沫。
限购没有真正解决市场的需求问题，而没有退出机制的保障房制度将会加剧政府的困难，考验财政能力。本轮调控中，最寄予希望的是保障房建设。但是，保障房仍然采取的是出售机制，也就是对购房人的资格进行审查，使所谓低收入人群购买。在此过程的作弊行为，我们不再赘述。我们关注的是，既然保障房也是采取出售并办理房产证的政策，那么和商品房本身没有根本的区别，倒是会因为其与商品房存在的巨大价差而会加大违规申购和腐败的力度。另一方面，既然是出售机制，就必然没有保障房的退出机制，也就是保障房政策是单向的，一旦你购买成功了你就拥有了住房，而低收入者总是存在的，甚至可能会随着新进入城市人群或新就业人群的增加而呈现增加之势，对保障房的需求将会永无止境，以致成扩大之势。我们不禁要问，政府有多大的财政能力来承担？
鉴于以上分析，短期内调控政策将会显现出效果和作用，并可能在部分地区引发房价的阶段性下降。但这个效果如何将依赖于政策的期限和开发商的融资能力，并将由此引发房地产开发商的结构性调整，加大兼并收购的力度，造就开发商巨无霸。一旦这样的局面的形成，将会加大其与政策的博弈，并引起政策效果的适得其反和新政策出台的难度。此外，调控政策还会引发许多长期看难以避免的事件发生，考验政府的财政能力。在这样的背景下，房价根本不会有根本性的下降。让我们拭目以待！