九乡新闻网近期国家照明展会:中国的房价到底是看跌还是看涨？
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/05/05 01:08:15
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关于房价问题我还没有发表自己的见解。今天就是中国的房价到底是看跌还是看涨为题，谈谈自己的看法。由于我们无法掌握具体的资料如房产数量.房地产交易流动所占的资金规模.整个银行体系对房贷的规模等数据，所以我们只能做大致的分析，房产价格的未来趋势。
中华论坛的网友烈马长戈写了篇——《紧盯二手房交易价格为崩盘倒计时读秒》
不同于牛刀、谢国忠、叶檀这些学者的看法，虽然一样属于唱跌的行列，可他们在是否崩盘的表达上都相当的保守，也许是因为以前的预言成了笑柄吧。还好我本是一草根，没有什么面子需要维护，索性就这么预测一次。
我不止一次讲过，崩盘与否在于房价预期，预期下跌炒房客就会先开发商一步抛售套现，倒逼开发商降价维持资金链，又进一步刺激二手房全面甩货，然后就是崩盘的高潮到来。现在，我越发坚信自己的看法，相信这一天的到来就在眼前。
经过几轮调控，从政策面上，开发商的资金链已经相当紧张了，最近西安很多楼盘跑到陕北去忽悠有钱人，而之前这么密集的上门展会是不多的。卖房的短信也多了起来，街头发小广告的，还有报纸的版面等等。另外也从一些渠道了解到，很多开发商因为房子难买愁的到处找钱，好把项目维持下去，甚至提出以优厚条件找资金入股参股的。其实，这些都不是我最关注的了，包括空置率。跟一个朋友讲过，房价崩盘主要看二手房，因为持有人群数量庞大，对政策和市场的敏感性很强，略有动作就会有所反应。开发商就不同，因为前期业主制约等原因，降价与否很难抉择，即便想降还害怕连锁反应。只要盯住二手房，就能够准确看到市场的真正状况，这就是最近一直紧盯各种二手房交易信息的原因。
二手房挂单增加，是年后开始出现的，到4月份新调控政策出台后，二手房源发生了井喷，我为此在搜房上搜索了超过10个城市的上百个楼盘，也咨询了几家中介了解实际情况。这个时候，还不是崩盘，只是空置房主提高了警惕，但还没有抛售的压力。只是这种挂单慢慢的增加了，多了，很多了，而且没有买家，恐慌心理就逐渐产生了。
西安二手房交易与其他城市一样，都很小的量，价格波动幅度不大，5%上下的来回调，但真正能够成交的价格，都是低于同楼盘价格20%左右的房源，低于15%的楼盘都很少有人议价。很多人讲20%跌幅的时候，那语气都跟要勇赴国难一般，生怕说错了话晚节不保。其实在我们身边，能够完成交易的很多二手房，都是优惠20%才有可能的。降与不降，已经没有什么可讨论的了，要提早套现离场，20%的损失已经不可避免。南郊有一套房源下调了35%，才有机会在第三天成交，朝阳门里的一套优惠22%的房源，挂了超过50天才出手。西安的搜房二手地图上，最近几天，可以发现每天都会有数十套房源挂出来，以低于市价20%左右的价格甩货（参考同一个楼盘）。这是多米诺骨牌的第一张，从这个现象出现开始，会逐渐增加更多的低价甩货房源。甩货的房源越多，开发商的降价压力越大，直到开发商全面下调价格了，二手房全面甩货也就开始了。
如果说开发商明白这个道理，会不会硬挺房价呢？我觉得不会了，因为最近很多楼盘的二手房源，比同楼盘的开发商卖的还要便宜，套现出逃的机会，永远是眷顾炒房客和小散户的，规模小的好处就是动作可以很快。这样，开发商资金链的压力又不断增加，直到把房价低于炒房客的拿房价，才可以获得喘息的一线机会。然后，二手房就会进入割肉阶段，会有更多的恐慌房源，亏本出逃...这是一个不断攀低的螺旋下降过程，就如当初不断攀高的螺旋上升过程一样，这时候那些痴迷不悟的人才真正明白了那句“出来混早晚要还的”老话！
更多的二手房甩货房源，就要在我们读秒的时候出现了，这只是一个经济现象，没什么值得高兴的。房价降了，赚钱更难了，即便我们买得起房子了，还有个恶魔挥舞着房产税大旗在等着鱼肉我们！
以上这个分析思路对头。炒不下去的时候，才是房价下跌的时候。所以说看二手房交易预测房价变化的思路正确。其实对高房价而言，其得利者主要有三个，一是政府的土地出让方，二是房地产开发商，三是炒房客。而我们先前的分析房价走势，许多人都忽略了这最重要的一方——炒房客。换句话说高房价最终源于炒房客，没有炒房客就没有高房价。房子原本是用来住的，并不是用来投资牟利的。而中国的房子呢？是用来炒得，通过炒作牟利。所以说没有炒房客，单纯政府的土地出让金和房地产的暴利，都兴不起高房价的风浪。
所以说中国的房子就如同曾经被炒作的郁金香.股票等一样。换手率决定了房价的未来走势。即是说当房子炒不下去的时候，也就是房价下跌的时候。
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