九乡新闻网:房地产企业相关政策
来源：百度文库 编辑：九乡新闻网 时间：2024/04/29 16:21:44
房地产企业税务稽查案例分析税务筹划
房地产开发企业涉及到的税收优惠政策主要有：
营业税：
企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。
将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为，免征营业税。
房地产企业自建自用建筑物，免征营业税。
土地增值税：
建造普通住宅增值率未超过20%，则免征土地增值税。
因国家建设需要，依法征用收回的房地产，免征土地增值税。
以房地产进行投资联营，联营方以房地产作价入股或作为联营的条件，将房地产转到所投资的联营企业中，免征土地增值税。
一方提供土地，一方提供资金，合作建房，建房后按比例分房自用的行为，对于房屋所产生的土地增值，免征土地增值税。
房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后，向客户收取代建收入的行为，免征土地增值税。
在兼并企业中，对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的行为，免征土地增值税。
房地产开发企业主要经营活动的纳税筹划主要有：
（1）在建项目整体转让
（1）合理分解租金收入
（2）变房屋出租为对外投资
（3）分解商品房销售价格
（4）变房屋出租为承包业务
（5）合作建房的纳税筹划
[例1]在建项目整体转让的税收筹划
某房地产企业A，欲转让该公司在建的写字楼项目，已累计发生在建工程成本3500万元，经与另一房地产公司B协商，A企业以6000万元转让该项目。那么，A企业应如何进行纳税审报根据房地产企业纳税经常发生的情况，A、B企业均可以归纳为以下两种方案。
出售方选择方案1
直接转让该项目，需要缴纳的各种税收为：
营业税金及附加：6000×5.5%=330万元
土地增值税：A企业取得转让收入6000万元
减：已发生在建工程成本3500万元
减：加计扣除3500×20%=700万元
减：营业税金及附加330万元
增值额：1470万元
增值率：1470÷3500=42%
土地增值税：1470×30%=441万元
企业所得税：（6000-3500-330-441）×33%=570.57万元
出售方选择方案2
转让该公司的全部股权，使股权差价与项目差价大致相等。
在转让股权的情况下，只有在公司控制权的转让而不直接涉及在建工程的转让，因此没有涉及该项目的税收。但由于转让股权产生了股权转让收益，根据国家的规定企业应缴纳企业所得税。若属于个人，则应当依法缴纳个人所得税。
企业所得税：（6000-3500）×20%=500万元
股权转让差价应当按20%的所得税税率缴纳企业所得税。
营业税 土地增值税 企业所得税 合计
方案1 330万元 441万元 570.57万元 1341.57万元
方案2 0 0 500万元 500万元
比较方案1和方案2，从A企业最终纳税款可以看出，对于A企业，选择方案2，才能达到最佳节税目的。
假设写字楼项目最终建成后，可以实现全部销售收入9000万元，同时B企业接手该在建工程后，为完成写字楼项目又发生成本1000万元。那么，对于B企业来讲，选择方案1和方案2，纳税结果有何区别？
收购方选择方案1
直接收购该在建项目，所要缴纳的各项税收为：
营业税：9000×5.5%=495万元
土地增值税：9000-7000-1400-495=105万元
105÷7000=1.5%
105×30%=31.5万元
企业所得税：（9000-7000-495-31.5）×33%=486.26万元
收购方选择方案2
B企业按照A公司的意愿，收购A公司股权，收购的前提是保证A公司的利益不变。即使股权差价与项目转让差价相等，B企业收购股权需缴纳的各税税收为：
营业税：9000×5.5%=495万元
土地增值税：由于B企业以收购股权的形式进行交易，与土地开发和收购等成本没有直接联系。因此，B企业发生的在建工程成本是A公司原来成本，3500万元与B企业原来发生的1000万元之和4500万元。
土地增值税：（9000-4500-4500×20%）×40%=1242万元
企业所得税；（9000-4500-495-1242）×33%=911.79万元
营业税 土地增值税 企业所得税 合计
方案1 495万元 31.5万元 486.26万元 1012.76万元
方案2 495万元 1242万元 911.79万元 2648.79万元
房地产开发企业应对税务稽查需要关注的问题
1.预缴税金的扣除
房地产预售销售方式下，会产生预缴营业税，预缴所得税，预缴土地增值税，预缴城建税及教育费附加，上述合计超过销售的10％，大部分企业所得税税前直接扣除。
个人认为其预缴性质，必须转为收入后配比进入利润表，不予当期所得税税前扣除。
2.建筑业的票据
由于习惯的观念工程的结算以竣工结算报告来决定开发的最终成本，但2005年专项检查明确了其票据的真实合法性，即以票管税。所以房地产企业支付给建筑业中有很多白条支出，如提前竣工奖等，虽然符合行规但不符合税法规定。
3.关于代收款项
房地产企业往往代收各种款项，包括电力增容费，有线电视费等，其实质上是转嫁企业的开发成本，应该并入销售收入，征收各项税收 。
4.关于一些设备类项目余款发票问题
如电梯，锅炉等，由于这些设备都会涉及尾款问题，部分电梯企业尾款，代开发票如建筑业发票或者小规模发票，设备提供商和发票单位不一致。
这些目前也成为偷税的新动向，此类项目应不予税前列支，如故意所为可以按偷税处以罚款。
5.补贴收入不入帐
由于房地产企业实质上是纳税大户除了税还有大量的规费,地方政府一般会有返还，这部分收入应于收到时并入收入缴纳所得税.
新《企业所得税法》与房地产企业税收政策解读暨节税筹划、税务稽查应对实战培训班2007-08-11 09:17
【培训背景】
随着国家对房地产宏观调控的深入，国家税务总局相继发布《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)与《修订企业所得税纳税申报表的通知》（国税发[2006]56号）、《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），对房地产所得税相关制度进行大幅调整。今年年底前，各地土地增值税清算细则将全面出台，房地产企业的税收成本将会急剧上升。同时，新《企业所得税法》于2008年实施，开发企业如何进行2007年的操作，才能实现“规避涉税风险”、“合法筹划节税”已经成为房地产开发企业必须面对的问题。
为了广大房地产行业的经营者与财务工作者及时了解最新税改动向、合理设计税务结构、科学筹划本企业的纳税行为、推广先进的财务管理理念和有关实践经验、提高企业核心竞争能力，我们决定举办本期实战培训。帮助房地产企业解决长期困扰的税收问题，带企业走出税收的重大误区，使企业真正掌握税收管理的方法。
新《企业所得税法》与房地产企业税收政策解读暨节税筹划、税务稽查应对实战培训班 内容介绍：
第一部分 从国家税收政策变动看房地产企业商机
一、房地产相关政策出台给房地产行业带来哪些利益上的冲击
二、新《企业所得税法》的出台对房地产行业发展有哪些影响
三、新《企业所得税法》的实施对内资企业发展的影响
四、新《企业所得税法》为房地产行业带来哪些商机
第二部分 土地增值税清算与筹划
一、最新土地增值税出台背景及土地增值税基本法规解读
二、土地增值税清算法规解读及实务操作
三、土地增值税的减免税优惠政策解读及运用
四、土地增值税的纳税筹划技巧和操作案例
第三部分 房地产企业涉税常见税收问题解析
1、未完工开发项目的税务处理问题
2、房地产经济适用房如何确定计税毛利率
3、非经济适用房开发项目如何预计计税毛利率
4、如何界定房地产企业已经完工开发项目
5、对于开发项目完工后税务机关如何管理
6、如何确定开发项目销售收入的范围
7、如何界定开发项目销售收入
8、开发企业将开发项目先出租再出售应如何纳税
9、开发项目预租收入的确认问题
10、合作建造开发项目的税务处理问题
11、开发合同或协议中约定分配项目利润如何处理
12、代建工程和提供劳务应如何处理
13、企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的如何处理
14、企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的如何处理
15、开发企业对实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整应向税务机关提供什么资料
……
共计80个问题解析！
第四部分 企业日常涉税中筹划方法及策略
一、税收筹划基本方法
二、房地产税收筹划方法选择
三、企业理财活动的税收筹划策略
四、行业及地区形式选择的筹划
五、其它内容筹划策略
第五部分 企业如何应对税务稽查
一、如何利用税务稽查程序减少税务行政处罚及滞纳金
二、税务稽查对象选案方式
三、税务机关征管稽查流程
四、税务稽查与企业纳税信用等级
五、如何处理“税企”有争议的问题
六、企业应如何为稽查人员提供资料资料无后患
七、税务稽查确定违法事实的依据在企业中的取证方法
谈如何加强对实行查帐征收方式的房地产开发企业开展深层次的税务管理和稽查工作
河北省地方税务局稽查局 杨文国
目前各地房地产业发展得如火如荼，尽管国家采取宏观调控政策仍然抑制不住房价的上扬，在一些沿海城市楼盘往往一开盘即被抢购一空，销售形势一片大好。然而，很多房地产开发企业的财务报表严重亏损，这与房地产市场的繁荣形成巨大反差。众所周知，房地产开发项目周期长、工程结算复杂，会计制度和税法对房地产开发收入成本的确认也存在着差异。因此，对房地产开发企业进行税务稽查存在一定难度，而稽查力度的薄弱又加大了房地产开发企业偷税的欲望。对我们税务人员来说，这无疑是个严峻的挑战。国家税务总局为此于2003年特别出台了《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》，就收入的确认、项目的扣除和预收款的预征所得税问题进行了明确。根据总局文件的精神，对房地产企业实行查帐征收，除了要求企业做到财务管理制度完善、真实确定收入成本费用、严格按照财务制度核算盈亏及提供相关合同外，还必须要求我们税务机关建全严格的查帐征收管理体系和运用有针对性的稽查方法。下面本文就这两方面深入展开，进行探讨。
一、建立严格的查帐征收管理体系
（一）加强对房地产开发企业纳税人会计基础资料的管理
1.加强对房地产企业票据的管理
房地产企业向购房客户收取定金和预收房款时，必须开具由税务机关监制的收据；房屋交付使用或价款结清后，开具销售发票，发票各联应注明原开具收据的号码。
2.加强对房地产企业会计科目设置和凭证的管理
为了准确体现收入和成本的配比性，税务机关应要求：
（1）房地产开发企业应按照开发项目（滚动开发的，按期）并区分销售方式设立二级数量金额式销售收入明细帐，如：“经营收入—某小区—预售”，并严格按照会计制度收入确认时限及时确认收入。
（2）房地产开发企业应按照开发项目（滚动开发的，按期）设立成本明细帐。成本明细帐要求企业一般情况下按照项目并结合土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费、开发间接费用、借款费用设立二级明细帐，比如“开发成本—某小区—土地征用及拆迁补偿费”。
（3）要求开发商“预收帐款”科目按照项目（滚动开发的，按期）并且区分预售和现售，设立二级明细帐，如：“预收帐款—某小区——预售”。
（4）对于建筑安装工程费，如果工程是由多家施工单位承建，要求开发商再在二级明细帐的基础上再按照施工单位设立三级明细帐，并且设立建筑安装工程费备查簿，注明：工程名称、合同编号、施工单位、开工日期、竣工日期、预算价、合同价、结算价。其中竣工结算要求企业提供以施工图预算或平方米造价指标或包干造价或投标报价为基础编制的竣工结算书。为了防止房地产企业将建筑安装费长期挂在“预付帐款”，而不结转“开发成本”，出现开发成本无法及时核算的情形，税务机关应当要求房地产开发企业必须严格按照下面规定，正确使用“开发成本——某小区——建筑安装工程费—某施工单位”和“预付帐款—预付工程款”两个会计科目进行工程结算：①按工程承包合同或协议办理预付备料款。②由施工单位按照双方确定的结算方式开列月（阶段）施工作业计划和工程价款预支单，开发商办理工程预支款。③施工单位月末（或阶段完成）呈报已完工程月（或阶段）报表和工程价款结算帐单，开发商按规定抵扣工程备料款和预付工程款，办理工程结算；其中工程价款结算帐单必须由开发商委托的监理公司委派的监理总工程师的签字。④办理年终已完工程竣工、未完工程盘点和年终结算。⑤工程竣工时，编写工程竣工报告，办理工程竣工结算。
（5）要求企业结转销售成本时，必须在记账凭证后附“成本计算单”，详细列明根据“开发成本”各明细科目计算各建设项目的单位成本过程。
3. 要求企业建立“协助办理房屋产权清册”，加强对房地产开发企业按会计口径确认收入时限的管理
商品房销售包括商品房现售和商品房预售。开发商销售收入的确认是按照会计制度要求的口径来确认的，即：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。这样对于房地产开发企业而言，符合同时满足这四个条件可以确认为收入的时点，一般是在为客户办理房产证时。因此，税务机关必须要求房地产开发企业负责协助客户办理房屋产权证件的部门，要按照建设项目设立办理房屋产权底册，列明：购买者姓名，购房合同编号，购房金额，办理产权证件时间。
4. 要求企业建立“销售备查簿”，加强对会计和税法确认收入时间性差异的管理
会计收入确认时限和税法确认收入时限存在时间性差异。比如税法规定：采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。因此税法确认收入的时限通常早于会计制度确认收入的时限。而会计处理是在产权变更时确认收入
比如目前，大约80%客户采用银行按揭方式购房，银行通常在客户首付款后的一个月左右将余款拨付给开发商。银行要与购房者签订一个“个人购房（抵押）借款合同”，在这个合同中，开发商需要作为保证人的身份出现，加盖公章。合同中开发商需要提供的保证是“自本合同签订之日起至借款人（购房者）之房地产办妥正式抵押登记，并取得房地产权证或房地产他项权证交由贷款人保管之日止”。因此开发商在没有将房屋法律意义完全交付给购买者前，必须承担这样的连带责任。开发商因为存在承担这种连带责任的可能性，已收取的购房款还存在一定风险和不确定性，所以通常不在办理产权证之前确认收入。《商品房销售管理办法》第三十四条：房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。因此，房地产开发企业在相关手续的办理上仅仅是协助义务，是否办理还是由购买者来做决定。有些购买者迟迟不办理权属登记手续，主要是从两点考虑：（1）所购房屋准备增值后卖出，卖出时在开发商那里办理更名手续，这样自己无须交纳办证时的契税、维修基金等手续费。（2）开发商在此期间承担担保的连带责任。
为此，税务机关应该要求企业建立销售备查簿，按照栋详细列明：购买者、购买房屋具体位置（栋、单元、室）、建筑面积（套内建筑面积）、合同号、合同签定日期、合同金额、确权尾差金额、交付使用日期、房产证办理日期、付款方式、首付金额、首付日期、房屋余款支付日期（银行按揭贷款办理转账日期）、财务确认收入日期、按会计口径确认收入金额、按税法规定确认收入日期、按税法口径应确认收入金额。其中：建筑面积（套内建筑面积）、合同金额、确权尾差金额、按会计口径当年确认收入金额、按税法口径应确认收入金额要计算出月末、季末、年末累计数。
5. 要求企业设立“利息资本化备查簿”，加强对借款费用资本化的管理
《企业会计准则——借款费用》规定：因专门借款而发生的利息、折价或溢价的摊销和汇兑差额在以下三个条件同时具备时,应当开始资本化：（1）资产支出已经发生；（2）借款费用已经发生；（3）为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始。而税法规定：房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。所以，税法的利息资本化期限口径和会计制度口径相比：资本化终止时点是相同，但起始时点不一定相同，税法开始资本化的时点有可能要早于会计制度的时点。为此，对于成本核算中的财务费用，税务机关应当要求企业按照开发项目（滚动开发的，按期）设立利息资本化备查簿，注明：第一笔资产支出发生时间、第一笔专门借款费用发生时间、为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动开始时间、资本化起始时间、资本化终止时间、每期资产支出金额、资产支出累计金额、资产累计支出加权平均数、资本化率、本期应计利息、按会计制度口径应予资本化的利息金额、按会计制度口径应计入当期损益的利息金额。
6.要求企业设立“预售收入备查簿”，加强对预售款预缴所得税和预售款所得税清算的管理
税法规定：房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。预售开发产品完工后，企业应及时按规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。
为此，房地产开发企业应当按照项目（滚动开发的，按期）设立预售收入备查簿，注明：购买者、购买房屋具体位置（栋、单元、室）、建筑面积（套内建筑面积）、合同号、合同签定日期、合同金额、确权尾差金额、交付使用日期、房产证办理日期、付款方式、预售款、预售日期、预售款确认收入日期、已纳流转税金、预售款预缴所得税、预售款确认收入金额、预售款确认收入时结转的成本、预售转收入后补缴所得税。其中后五项需要按月（季）和年结出累计数。
（二）税务机关要建全对房地产开发项目的监控管理体系
1.要求房地产企业统一（个别大型企业经批准可分部门）设置合同登记簿，进行合同序时登记，并对有关应税合同进行分类装订成册，妥善保管，以备检查。合同登记要求规范、齐全、真实、保存完整，纳税人可自行经主管税务机关批准据实按期汇总缴纳印花税。
2.加强部门协作，建立与计委、建委、土地局、规划局、房管局、提供购房客户住房贷款和提供开发商基建贷款的银行等部门的定期信息交流机制，及时掌握房地产开发企业的有关信息。
税务机关要定期向计委了解基建计划审批情况，向建委了解《施工许可证》的办理和建筑项目竣工验收情况，向土地局了解土地出让、转让办证情况，向规划局了解核发《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》情况，向房管局了解《房屋产权证》发放情况。
房地产企业的建设资金，很大一部分依赖银行贷款，而银行在同企业签定贷款合同时，有一例行性保护条款：即借款企业应定期向银行提交财务报表，其目的在于及时掌握企业的财务情况。因此，税务机关要每年同向房地产业提供贷款的银行比对一次企业向税务机关和银行提供的年度财务报表数据。此外，税务机关要与为购房客户提供按揭贷款的银行定期沟通，及时掌握银行拨付房地产企业按揭款项的时间和金额。
3.专人专管，建立动态档案。对开发商在征地、规划、施工、销售、纳税等环节详细登记税源工作底稿，并以纳税人的建设项目为管理对象，要求企业报送建筑工程总平面图，掌握施工地点、开发建设面积、施工工期等情况，填制《房地产开发企业税源动态情况月报表》，将建设项目名称、工程价款、销售户数及金额、纳税情况等指标逐一填报，系统、全面地掌握房地产业的生产经营动态，实现动态跟踪监控。
4.加大税法宣传力度。定期召开房地产企业财务人员参加的税收政策辅导班，重点讲解房地产业收入的认定、税前扣除项目及扣除标准、会计制度与税收政策差异及处理办法、预售收入预征所得税的有关规定以及其他征收管理环节的具体办税事宜等。
二、建立行之有效、有针对性的企业所得税稽查方法
房地产开发企业亏损严重主要是采取了虚列成本、延缓收入入帐时间、甚至根本就不入账的偷税办法，为此这里主要探讨有针对性的重点稽查方法，对于其他常规性的稽查方法不再赘述。
（一）了解企业基本情况
主要了解：企业的业务性质、经营规模、组织机构和经营情况；财务会计机构及其工作组织；以前年度接受审计和税务检查的情况；企业的内部控制制度和财务管理制度；公司的重要会计政策的选择；企业会计销售收入的确认时限；企业销售成本的计算方法等。
（二）要求企业提供一些与项目基本信息有关的证件资料
税务检查前期工作中需要企业提供的政府部门的批件包括以下方面：⑴建委的立项批复⑵建设部颁发的建设用地规划许可证⑶城镇国有土地使用出让合同以及相关补充合同⑷国土资源和房屋管理局颁发的国有土地使用证⑸土地开发协议及补充协议（通过协议列支拆迁费和开发费的依据）⑹城市规划管理局建设用地许可证、建设工程规划许可证（7）建委颁发的施工许可证⑺企业与施工企业的施工合同，了解企业的建安工程支出⑻规划局颁发的建设工程规划验收合格通知书和建委颁发的建设工程竣工验收备案表（确定开发成本的终止日）⑼房地产管理局测绘队颁发的测绘明细等登记表⑽房屋所有权证，作为检查人员了解企业自用产权、移送产权、转让产权以及销售产权的依据⑾房屋管理局颁发的商品房销售（预售）许可证，作为可售面积的依据⑿企业签署的所有商品房预售契约和商品房买卖合同，作为衡量销售收入的依据。
（三）实地观察了解企业的建设项目相关情况
检查人员要到建设项目现场实地巡视项目的进展情况；要注意到企业的销售部、工程部、预算部、财务部、人力资源部、档案等部门实地观察了解企业各部门的职责及彼此之间的相关资料传递流程，掌握企业与财务信息有关的内部资料的传递和保存方式。
（四）抓住主要矛盾，突出检查重点
1.把好收入关
（1）到企业的售楼一线部门直接了解楼盘的销售状况、掌握尚有未卖出的楼房状况，要求结合企业的售房合同、销售方式、物业管理部门的入住档案资料、企业负责协助办理房屋产权的部门办理房屋产权底册，同企业“销售收入”和“预收帐款”明细帐进行比对。
（2）根据企业“销售费用”科目中发生的房管局收取的房屋买卖交易服务费（根据售房面积按定额费率收取），可以估算企业应按照其会计口径确认的收入，用倒算结果和企业的帐面销售收入进行比较，测试其销售收入的完整性。
（3）对企业采用按揭方式销售开发产品的，检查其首付款是否于实际收到日确认收入的实现，余款是否在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
2.扼住成本关
（1）是否准确区分期间费用、开发成本和销售成本的界限，有无虚列、重复列支有关的成本、费用。土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费是否按成本对象进行归集。
（2）销售成本的结转是否正确，同一企业有多个房产开发项目，其发生的成本、费用能否按项目划分清楚，在结转当期销售成本与费用时是否与收入相匹配，有无搀杂其他未结转收入项目的成本、费用；有无多计开发产品单位工程成本和已售商品房面积。
（3）为开发产品公共部分、共用设施设备维修计提的维修基金余额是否作纳税调整。
（4）为房地产开发而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，是否资本化，是否就税法和会计口径差异进行了调整。
（5）逐笔核对企业的成本计算单。重点要放在建筑安装工程费数据的复核上，要结合帐载数据、预算、建安合同和结算等相关资料进行复核检查。
在房地产税务稽查中疑难问题的问答，均为实际案例。大家提提意见。
2007-6-30 23:05 winwind 发表于[税务业务探讨]版面 快速返回
（一）投资企业以土地投资，被投资的房地产开发企业未取得无形资产转让发票，是否允许以评估报告为依据，作为计税成本在税前扣除？例如：甲公司拥有土地历史成本为5000万元，评估价值为8000万元，甲公司以该土地投资房地产开发企业乙公司，取得30%股份。
答：实践中，由于税法规定以土地投资，不缴纳营业税，因此投资企业一般不会为被投资企业开具发票，开发企业难以取得无形资产转让发票。
根据《国家税务总局关于股权投资业务若干所得税问题的通知》(国税发〔2000〕118号文件)第三条第一款规定：企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，包括股份公司的法人股东以其经营活动的部分非货币性资产向股份公司配购股票，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。在本例中，投资企业应将土地投资业务分解为按照公允价值销售土地和投资两项业务对待，即首先确认3000万元的应纳税所得额（8000－5000），然后再以8000万元投资。
《国家税务总局关于股权投资业务若干所得税问题的通知》(国税发〔2000〕118号文件)第三条规定第三款规定：被投资企业接受的上述非货币性资产，可按经评估确认后的价值确定有关资产的成本。即：如果投资企业已经按照上述规定确认应纳税所得额，资产的隐含价值在税收上已经得到实现，被投资企业可以凭评估报告计入开发成本。
在实务中，为减少税收流失，可以要求开发企业提供投资企业主管税务机关出具的投资企业已调增应纳税所得额证明，结合评估报告，作为税前扣除的依据。
（二）开发企业由于取得土地较早，开发楼盘时，由于土地价值已升值，是否允许以自行评估的价值作为税前扣除的依据？
答：税法规定，所得税税前扣除遵循历史成本计价的原则，根据《财政部 国家税务总局关于企业资产评估增值有关所得税处理问题的通知》（财税〔1997〕77号文件）精神，只有纳税人按照国务院的统一规定，进行清产核资时发生的固定资产评估净增值，可以不计入应纳税所得额。即：开发企业不能根据自行评估的土地成本作为计税成本在所得税前扣除。
（三） “假按揭”是否征税问题？
答：此问题的关键在于是否能取得开发企业做“假按揭”的证据。税务机关作为国家税收的职能部门，无权也无专业知识判定企业行为是否为假按揭，因此在开发商按揭银行出具书面证明，证明该笔收入为“假按揭”，并对企业“假按揭”行为做出处理的情况下，可不作为计税依据，征收企业所得税，否则一律按照正常的按揭收入计算征收企业所得税。
（四）“假按揭”中的按揭利息支出，是否可以在税前列支？
由于“假按揭”中的利息支出，其支付凭证上的利息支付对象均为采取按揭方式购买房屋的个人，属于同开发企业的无关支出，因此不能在税前扣除。
（五）开发企业租赁商业设施，在附有免租期条款的情况下，免租期内是否确认租赁收入？
答：根据《关于执行《企业会计制度》和相关会计准则有关问题解答(二)》第十七条规定：在某些情况下，出租人可能对经营租赁提供激励措施，如免租期、承担承租 人 的某些费用等。在出租人提供了免租期的情况下，承租人应将租金总额在整个租赁期内，而不是在租赁期扣除免租期后的期间内，按直线法或其他合理的方法进行分摊，免租期内应确认租金费用；出租人应将租金总额在整个租赁期内，而不是在租赁期扣除免租期后的期间内 ，按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内应确认租金收入。
税法原则规定，在有税法明确规定情况下，纳税事项应当遵从税法，没有税法明确规定情况下，纳税事项应该按照会计制度进行处理。因此免租期内应当按照合理办法确认租金收入。
（六）向“非金融机构”（单位）支付借款利息，需要什么样的扣税凭证？
答：经了解，我省目前尚无为非金融机构开具的利息发票类型，因此目前向“非金融机构”（单位）支付利息应以借款合同及利息支出凭证作为税前列支的扣税凭证。
（七）向个人支付借款利息，需要什么样的扣税凭证？
答：经请示国家税务总局，向个人借款的利息一律不得在税前扣除。
（八）房屋拆迁费应以什么扣税凭证在税前列支？
答：根据《河北省国家税务局转发国家税务总局关于做好2006年度企业所得税汇算清缴工作有关问题的通知》（冀国税函〔2003〕23号）第十一条第五项规定：对纳税人发生的拆迁补偿费、青苗补偿费、赔偿费等有关的费用支出，准予凭合同（协议）和个人签字按规定在税前扣除。
（九）如果A公司取得土地，由于各种原因，由B公司继续进行房地产开发，B公司以A公司提供的土地款及其他费用清单，作为扣税凭证在所得税前扣除，是否允许？
答：本案例的业务实质是A公司销售在建工程给B公司，属于正常经营行为，B公司应以A公司开具的正式发票作为税前扣除凭证。
（十）如果开发企业的开发产品根据国税发[2006]31号文件、国税发[2001]142号文件规定，已经达到完工标准（销售开始标准），开发企业未按税法规定结算计税成本，应当如何处理？
答：稽查人员应当根据开发企业现有的财务资料，将预售收入合理的确认为销售收入，并结转计税成本，从而计算出应查补税款。
（十一）内资企业三年以上应付未付款项，是否应当调增应纳税所得额？
答：《企业财产损失所得税前扣除办法》（国家税务总局第13号令）第五条规定：因债权人原因确实无法支付的应付账款，包括超过三年以上未支付的应付账款，如果债权人已按本办法规定确认损失并在税前扣除的，应并入当期应纳税所得依法缴纳企业所得税。即：13号令将债权人确认财产损失，作为债务人确认收益的必要条件。
当有证据证明债权人出现以下情况之一时，债务人拖欠的三年以上的应付账款，应并入当期应纳税所得额缴纳企业所得税：
1．债权人被依法宣告破产、撤销（包括被政府责令关闭）、吊销工商营业执照、死亡、失踪等；
2．债权人已按规定确认损失并已在税前扣除。
因此，税务稽查部门，只有取得以上证据时，才能对三年应付未付款项调增应纳税所得额。
外资企业仍应按照国税发[1999]195号文件第三条规定执行。
2005年房地产税务稽查案例分析与合法节税及涉税法律风险—专题研修班
信息来源：企管在线 时间：2005-5-19 9:03:38
国家税务总局稽查局局长刘太明于
同时，随着对房地产企业纳税筹划专题的深入研究，可以发现其中存在着一定的纳税筹划空间，特别是房地产企业在经营中经常面临着联建，合作建房、以地换房，以房抵债等多种复杂涉税事项，而且每笔交易额度都比较大，而采用不同的财务管理、纳税筹划方案，其纳税额度和纳税风险都会有很大差异。而如何选择最优的纳税方案，也是本次研修班要重点讨论的问题之一。
一、课程背景：涉税争议渐起，财税问题日益受到企业的关注、微观税收筹划不能解决企业的法律风险、企业家对微观税收筹划缺乏道德认同感、宏观税收筹划受到国家的鼓励、CEO和CFO的矛盾和法律风险
二、培训课程具体安排：
培训主题：房地产企业税务稽查要点、税务稽查案例分析：
1、重点讲述新形式下国、地税税务稽查要点、案例分析及走向分析
2、2005年度全国房地产企业税务稽查案例分析及税务稽查避税与反避税的案例解说
3、税务稽查对象是通过什么方法产生的，在什么情况下应当立案查
4、 在什么情况下税务机关实施稽查前不必事先通知被稽查对象
拟定老师：王 军：国家税务总局稽查局一处处长，主管企业流转税、增值税等税种的稽查工作
孙海亭：国家税务总局稽查局三处处长，主管企业所得税、营业税、个人所得税工作
培训主题：房地产企业纳税筹划实务操作与案例分析：
第一部分、房地产企业纳税筹划及其主要方法
一、纳税筹划的概念：
（一）减轻税负的实际意义；
（二）房地产企业的税务风险及其防范
二、房地产企业纳税筹划主要途径与方法
（一） 纳税筹划主要途径：收入转移法；费用分摊法；利润或亏损在成员企业间转移。
（二） 房地产企业纳税筹划主要方法
1、在多种纳税方案中，选择最优方案（案例）；
2、房地产企业主要税收优惠政策详解及案例
3、充分利用税法及税收文件的一些条款；
4、利用财务会计规定；
5、税负转嫁。
第二部分、房地产企业日常运营与纳税筹划
一、企业日常成本管理与纳税筹划
1、采购发票与纳税筹划；
2、限制性费用与非限制性费用的处理；
3、福利化与节税效应；
4、资产处理方法与纳税筹划；
二、企业采购、销售与纳税筹划
1、固定资产采购、销售与纳税筹划；
2、 签定销售合同的节税技巧；
3、 促销方式的选择；
4、 混合销售收入与兼营销售收入的区别与运用；
5、 销售渠道的选择；
6、 销售价格的确定；
三、 企业利润分配与纳税筹划
1、 资本利得与经营所得的选择；
2、 用好弥补以前年度亏损的所得税政策；
3、 保留在低税地区投资的利润不分；
4、实现延缓纳税或抵亏的节税目的；
5、 私营企业税后计提生产发展基金
第三部分、房地产开发企业具体纳税筹划方法与案例
一、在建项目整体转让的纳税筹划方法；
二、合理分解租金收入的方法；
三、变房屋出租为对外投资；
四、 分解商品房销售价格；
五、 变房屋出租为承包业务；
六、 合作建房的纳税筹划；
七、 土地增值税的纳税筹划；
八、变房地产销售业务为代建行为；
九、自建行为的纳税筹划。
第四部分、房地产企业合并分立与纳税筹划
一、 企业合并与纳税筹划；
1、企业合并的主要形式与税收处理差别；
2、合并产权支付方式的选择
3、企业合并涉及的契税及产权转移问题；
二、 企业分立与纳税筹划：分立有利于获得低所得税税率或税收优惠。
主讲专家：王泽国 北京中诚瑞税务师事务所所长、北京市注册税务师协会理事、注册会计师、注册税务师。受聘于房地产等行业多家企业常年税务顾问。是国内著名的税务筹划实战专家
培训主题：房地产企业税收筹划的风险控制：
第一部分、涉税法律风险及涉税争议处理
一、涉税法律风险的来源及涉税争议产生的原因和类型
二、偷税、漏税、避税面临的法律风险及涉税风险案例解析
三、如何降低和防范涉税风险与财税顾问的沟通和协调作用及如何面对税务稽查
四、财税律师促进CEO和CFO沟通及涉税争议总结
第二部分、房地产开发企业全程宏观税收筹划
一、宏观税收筹划概述及什么是宏观税收筹划与宏观税收筹划的特点及思路
二、房地产开发企业全程税收筹划案例解析
1、土地资产购并方案设计
2、项目建设中的营业税解析
3、楼盘销售中的税收筹划
4、房产租赁中的税收筹划
5、公司董事领取报酬筹划
6、企业境外上市的税务问题
五、税收筹划总结--流程设计
财税律师提供增值服务的特点就是充分配置法律资源、设计经济活动的过程和经济主体的法律关系，通过经济活动和法律流程的分析和优化，寻找最佳的经济流程，并通过法律方案的形式表现出来，从而以最低的风险和成本实现增值目的。
主讲专家：严锡忠律师 财税法专家，上海市协力律师事务所执行合伙人，具有科技、经济、法律三方面的复合知识背景。严律师以处理投资领域中最为棘手的财税法律问题而著称，特别是企业在设立、收购、重组、战略选址、子（分）公司管理中的财税策划及结构设计，擅长在企业经济行为优化与税法两难之间寻求最佳结合。同时在涉税争议处理和税收筹划方面积累了丰富的项目操作经验
房地产税务稽查培训
开场白
一、房地产税收政策――结合稽查要点
六个文件：内资三个、外资三个
第一部分：收入部分政策及稽查要点
（一）预售收入
（二）销售收入
（三）租赁收入
1.先租后售
2. 预租收入
（四）视同销售收入
第二部分：成本及费用政策及稽查要点
（一）扣除原则
（二）十四个扣除项目稽查要点
二、省局对若干争议问题的明确
（一）补偿费
（二）拆迁补偿费抵顶房款
（三）减免的土地出让金
（四）跨期成本和费用（暂估成本的处理）
（五）三年以上应付款项的处理――国税发〔2004〕82号文件中已经指出来了。
三、实战指南
（一）收入项目
（二）成本项目
四、税务处理
（一）以前年度亏损的弥补
（二）当年亏损的弥补
（三）虚报亏损的处理
开场白：各位税务同仁，大家上午好，我叫。根据省局领导的安排，今天由我同大家一起来学习房地产税收政策与稽查方法。希望我们能一起度过充实的一天。
昨天晚上，我同一些同志聊了聊天，大家普遍感觉对房地产行业税收检查比较陌生，甚至有一些畏难情绪，的确房地产企业的税收政策，尤其是所得税政策在所有行业税收政策中应该是最复杂的，但是通过前期省局督办，委托石家庄市局直接查办的石家庄市房地产税务专项检查，我们已经积累了一些经验，首先我们要坚定信心，一定能够取得本次房地产税收专项检查的圆满成功。
根据我的稽查实践，将企业偷漏税手法分为三类。
（一）明目张胆型：比如该企业预售收入就放在账上，就是不按照税收政策规定进行纳税。自恃自己有关系，明目张胆的少缴税款。应该说，对于此类企业我们的对策就是重拳出击，体现我们检查的力度。这种类型的偷税手段，我认为叫抢税可能更合适一些。
（二）疏忽大意型：由于房地产企业所得税政策非常复杂，一些房地产企业确实对政策搞不清楚，致使少缴税款。我们的对策是首先我们将房地产税收政策弄懂搞透，将疏忽大意型少缴税款全部查清。
一般来说，以上两种手法多体现在房地产企业的收入上。
（三）精心策划型：比较难办的是这种类型，我们将通过一定的稽查技巧，也一定能够查清楚。为了偷税，不惜采取两套账，构建关联交易，接受虚开发票，甚至进行资金回流的方法。应该说随着我们稽查手段的进步，以及对房地产税收管理的逐步加强，部分房地产企业的作案手法已经越来越隐蔽。精心策划性是典型的偷税手法，体现了偷的特点。
为了将以上三种类型的偷漏税行为全部查清，圆满完成本次税收检查任务。今天的培训，我们要学习三个内容：一是弄清政策。二是检查基本方法。三是，结合前期检查的经验案例，我们提示大约20个检查要点。
一、 房地产税收政策
房地产业面临的现状
1.世人都认为是暴利行业。---从成都房地产老板的故事讲起。
2.中央不断加大调控力度，出台多项措施，抓出多名贪官，仍然抑制不住飞扬的价格。
3.国家税务总局配合国务院宏观调控，在税收上不断加大控管力度。
（一） 房地产税收政策―6个主要文件（内资三个、外资三个）
房地产企业所得税政策的变迁
1 94年税改—2003年度，在这一阶段并没有完全针对房地产企业的企业所得税政策，房地产企业缴纳企业所得税适用于一般工商企业的税收原则。事实上房地产企业的收入确认、成本核算等完全不同于一般工商企业，没有量体裁衣的税收政策，等于国家放弃了对房地产企业的税收追索，形成了其“经济的巨人，纳税的侏儒”形象。
某市的实际情况：管理243户房地产企业，有收入的只有19户，亏损面达到91％，共申报1239万收入，其中居然有1050万申报的是减免税收入。
2 国家税务总局认识到以上几点后，于2003年制定了国税发[2003]83号文件，专门针对房地产企业制定了企业所得税政策。
3 83号文件在执行过程中，产生了很多问题。在税务系统强调精细化管理的大前提下，国家税务总局与时俱进，于2006年制定了31号文件，剑指房地产偷税黑洞，但是31号文件一些提法仍然有不完善之嫌。
我们本次检查的年度为2005年至2006年，适用的政策为国税发〔2003〕83号文件，从2006年开始执行31号文件。但是31号文件有一个特点是对以往的经济业务具有部分追溯权，大部分的规定是同83号文件是一致的，但是规定的更为详细，因此讲解政策，我们以31号文件为基础来讲解，其中同83号文件、外资142号文件的区别，将在讲解中为大家指出。
（二）文件讲解——31号文件为基础
对于任何企业来说，所得税主要是有收入和成本、费用两大部分来构成。房地产企业的
收入项目：预售收入和销售收入、租赁收入、视同销售收入。
收入分为三大块：1.完工前的预售收入 2.完工后的销售收入 3.租赁收入4.视同销售收入
在开发产品完工前，是对预售收入进行征税，开发产品完工后则是对销售收入征税。这是同一般企业不同的最大特色，因此我们要详细讲解，这两种收入的含义及征收原则。
一、关于未完工开发产品的税务处理问题
开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
要点：
房地产开发企业开发的产品耗费资金极大，其资金链来源主要是一靠银行贷款，二靠预售收入（卖楼花），因此预售方式是房地产开发企业主要的销售方式。预售收入从会计上分析属“预收账款”性质，遵循权责发生制的税收一般性原则，对于预收收入是不征收税款的。而由于房地产企业的经营特点，加之目前完工标准的不确定性，如果不将预售收入纳入征税范围，开发商可能采取种种办法，留尾巴工程，来推迟完工时间，使大量收入滞留在“预收账款”中，国家征不到税款。鉴于这种情况，国家税务总局于2003年制定了国税发[2003]83号文件，部分应用了收入上的收付实现制，确立了对预售收入征税的原则。
一、31号文件第一条第一款原文如下：
理解31号文件第一条第一款，主要理解以下6项要点。
（一）未完工开发产品的理解——所有在产品
1．什么是未完工产品？
未完工开发产品可以理解为工业企业的在产品，其成本分摊等均同在产品成本处理有相似之处。同一般工商企业不同的是，一般工商企业在产品还没有卖，是不涉及税务问题的。而房地产
2．31号文件中的在产品，不仅仅指商品房，而是包括了商业住房、配套设施、会所、售楼处等等所有的开发建筑物。以前有人误解为只有商品房的预售收入才缴纳企业所得税，31号文件进一步明确了预售收入缴纳企业所得税的范围为所有的开发产品。
（二）预售收入——收付实现制
1.预售收入一般在会计上纪录在预收账款。同其他工商企业相比，对预收账款征税是房地产企业的重要特色。