魔法王座巅峰战神:成都市青白江区安置小区新居工程农村新型社区物业管理实施办法

物业管理实施办法（试行）

为规范和加强我区安置小区(新居工程) 、农村新型社区的物业管理，创建整洁、文明、安全、舒适的生活环境，根据《成都市中心城区“新居工程”实施物业管理的工作意见》，参照《物业管理条例》以下（简称《条例》），结合我区实际，制定本办法。

一、指导思想

坚持以人为本，达到基础设施和公共设施配套，社区服务和管理一体化，促进小区居住环境建设有序、安全、和谐。

二、适用范围

青白江区安置小区(新居工程) 、农村新型社区的物业管理均适用本办法。

三、基本原则

（一）属地化管理的原则；

（二）专业化物业管理和社区自治管理相结合的原则；

（三）建设单位履行前期物业管理的原则；

（四）城乡统筹、可持续发展的原则。

四、工作内容

（一）组织机构

各乡镇（街道）要高度重视安置小区(新居工程) 、农村新型社区管理工作，做到机构健全、专人负责、制度落实、措施到位。

（二）物业管理模式

结合我区实际情况，安置小区(新居工程) 、农村新型社区业主入住时，由乡镇（街道）、社区进行指导。管理模式为专业化物业管理和社区与小区业主自治管理两种模式，管理模式的选择应充分尊重小区业主意愿。

1．实施专业化管理的小区应具备实施物业管理的基本条件，可采用公开招标、邀请招标或协议招标方式选聘物业服务企业。

2．物业服务企业入住小区后，应充分考虑小区业主就业需要，所选聘的服务从业人员比例原则上不得低于50％。

（三）物业服务内容

1．专业化物业服务内容

（1）小区共用部位、共用设施设备和场所的维修、养护管理；

（2）小区公共区域卫生保洁管理；

（3）小区安全护卫及秩序管理；

（4）小区车辆行驶及停泊管理；

（5）小区园林绿化养护管理；

（6）小区装饰装修管理；

（7）小区物业档案、资料管理；

（8）小区生活服务及社区文化建设管理；

（9）小区共用部位和共用设施设备经营、收益分配的管理；

（10）对实施专业化物业管理的小区实行智能化管理；

（11）法律、法规及合同规定的其他管理。

2．社区与业主自治管理内容

（1）小区共用部位、共用设施设备和场所的维修、养护管理；

（2）小区公共环境卫生保洁管理；

（3）小区安全护卫、公共秩序管理；

（4）小区车辆行驶及停泊管理；

（5）小区园林绿化养护管理；

（6）小区装饰装修管理；

（7）小区物业档案、资料管理。

（四）完善配套设施

安置小区(新居工程) 、农村新型社区的建设应当按照规范设计要求，积极配套完善小区物业用房和必要的商业用房等设施设备。对拟实行专业化物业管理的小区物业配套用房及各种设施设备尚未落实的，由区规划局和区建设局负责督促建设单位限期整改到位。

（五）物业接管验收和移交程序

住宅小区通过竣工综合验收后，由乡镇（街道）组织接管物业验收，并按照《成都市物业管理承接验收意见》（成房物管〔2006〕23号）进行移交。

（六）物业服务标准

对实施专业化管理的小区，按照《成都市住宅物业服务等级指导标准（试行）》的要求或合同约定执行。

（七）物业服务费用收取、补贴标准及来源

“安置小区”(新居工程)的物业管理服务收费标准参照《成都市物价局、房管局关于贯彻实施<四川省物业服务收费管理细则》意见的通知》（成价费〔2004〕239号）执行。

1．对于不符合物业管理条件的安置小区（新居工程）、农村新型社区实行社区与业主自治管理模式，乡镇（街道）根据小区管理的实际情况进行物业服务成本测算，所需费用以业主缴纳为主、所在乡镇（街道）适当补贴为辅的方式解决。

2．对于符合物业管理条件，入住业主又自愿实施专业化管理的“安置小区”(新居工程)，小区所需物业服务费由业主缴交、小区经营收益补充、区政府适当补贴的方式解决。各乡镇（街道）可根据所经营商业网点和小区公共设施经营收益情况，结合业主家庭经济状况等因素自主确定业主缴费金额，原则上按0.10-0.30元/平方米·月缴纳。

（1）入住小区的低保户、特贫困户、残疾人家庭，可向业主委员会申请减免应缴纳的物业服务费用。对申请减免物业服务费用的家庭，必须由业主委员会在小区公示无异议后，报经乡镇（街道）批准方可予以减免。减免的物业服务费用个人缴纳部分由区财政补贴。

（2）安置小区建设所配套物业补贴的商业用房，产权归国家和集体所有，经营管理权交由乡镇（街道），收入专项用于弥补物业服务费用；

（3）区政府财政补贴期限为五年（从交付使用起计算）。

（八）维修资金缴交

1．“安置小区”应按《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》（市政府令103号）的相关规定，其首次专项维修资金的缴存主体均为安置房的建设单位和拆迁单位。建设单位按每平方米建筑面积成本价的3%（未配备电梯）和3.5%（配备电梯）缴存，拆迁单位按每平方米建筑面积成本价的2%（未配备电梯）和2.5%（配备电梯）缴存。根据目前实际，安置房维修资金全部由区财政解交。

2．“新居工程”首次专项维修资金的缴存比例，由建设单位按物业所在地公布的每平方米建筑面积成本价的3％（未配电梯）和3.5％（配电梯）缴存，并计入土地整理成本，建设单位缴存的专项维修资金归小区业主所有。

3．“农村新型社区”的房屋维修由业主自行负责。

（九）设立业主大会选举产生业主委员会

小区入住率达50%以上的，所在乡镇（街道）应组织成立业主大会筹备组，召开首次业主大会，选举产生业主委员会。业主大会代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，业主大会、业主委员会应与街道、社区、辖区派出所、物业服务企业建立紧密的配合机制，形成合力，共同负责本小区物业管理和社区管理工作。