魏晋南北朝史论丛:购买二手房必不可少的七大步骤和几个交易中的陷阱

购买二手房必不可少的七大步骤和几个交易中的陷 阱

1、根据自身的经济状况来选择。在选择购买什么样的二手房时，要量力而行，根据自己的 经济状况进行选择，只选合适的，不选贵的，总的原则是你的积蓄付过首期款后，还小有余 款。 2、要了解楼盘的使用年限、开发商及物业管理的情况。有的楼盘批地时间早，而建成入伙 时间较晚;有的物业管理不到位， 服务差， 安全状况不好;有的开发商建设楼盘时使用的建材 质量较差，这些情况是在选择二手房时要重点考虑的。 3、选择合适的地理位置。所购买的楼盘能不能保值或者增值，在很大程度上取决于二手房 的地理位置。要尽可能多的了解物业所在地的市政规划，将来的发展状况。 4、不要盲目高额贷款。一般原则是每个月的月供金额不要超过月收入的一半，超过这个界 限，经济压力将很大，如果自己的收入不稳定，压力将更大。 5、要多次实地看楼。除了要选择信誉好的品牌中介公司和选择专业素质好、负责任的经纪 人外，选择购房时，一定多次、实地看房。 6、要了解产权状况，避免卷入不必要的纠纷。有的楼盘可能会因为债务问题而变卖，一旦 没有了解清楚，就可能造成房产被查封，还带来损失。有的是因为夫妻感情问题或男女朋友 分手而处置房产，有的是因为遗产继承问题而转让房产，这些情况如果不了解清楚，就会卷 入到不必要的纠纷中。 7、不要被装修迷住眼睛。有的楼盘因为质量缺陷、结构不好等情况，而用装修去掩盖。做 工好的装潢都会让人眼睛一亮，但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一 遮掩。因此买房子的时候，购房者必须要注意房屋的做工，尤其是厨房、洗手间、墙角、窗 沿、天花板的收边工序是否细致，而这些地方往往容易被忽视。 几个陷阱： 几个陷阱： 1、“卖房者”非房主。 对策：购房人可到房管局产权登记部门查询，如卖房者非该二手房的产权人，购房人应立即 中止交易。因为其中可能存在欺诈，即使不是欺诈，购房人能否取得产权也存在风险。 2、卖房人是二手房的共有人之一，且未得到其他共有人的同意。 对策：要求该卖房者出具其他共有人同意出卖的证明。如果出卖人为已婚，买卖行为还需取 得其配偶的确认;购买二手公有住房，应取得共同居住人同意。 3、卖房者只是使用权人。 对策：只要卖房人未取得完全产权，交易都不可信。 4、房产上存有法律不允许自由转让或者禁止转让的障碍。 对策：如该二手房已被查封或者抵押，则可在解封或消除抵押负担后，方可与之交易。 5、签订房屋买卖合同后，卖房人又将该房转卖他人，并且办理了过户手续，致使先前的买 卖合同无法履行。

对策：“预告登记”是避免这一陷阱的有效手段。但买房人要注意，必须在预告登记后三个 月内去办理申请产权变更登记，超过三个月未申请的，预告登记失效。 6、交易的二手房用途非居住用房，而是居住外用途房，如商业用途房甚至是工业厂房等。 对策：购房人一定要看清房屋性质。 7、卖房者未将房屋出售的情况告知承租人，或者说已告知，但承租人未放弃优先购买权。 对策：购房人如发现该二手房已出租，应要求卖房者出具承租人放弃优先购买权的证明。 8、原房主欠缴气、水、电、闭路电视等费用，会导致买房人无法正常使用这些附属设施。 对策： 买房人首先要了解清楚相关情况， 同时把法律责任明确写进合同当中， 来约束卖房人。

购买二手房如何跨越交易陷阱 五大步骤要牢 记
看房：验明产权是关键 决定购房之前，一定要验明所购房屋的产权现状。产权不明确、有纠纷的一定不能购买，这 往往是市民在购房时最容易忽视的一个环节，也是产生购房风险的根源。 专家提示买房一定要看土地、房屋产权的关系是否明晰，有无遗留纠纷问题，防止一房两 卖；审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性。注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符， 有无抵押或共有人等；要搞清楚所购房子是商品房、集资房还是经济适用住房。集资房需要 单位盖章后才能真正上市交易，而经济适用住房要住满5年才能上市交易。 签合同：确认双方合法身份 一般购买二手房的合同有两种，如果是通过中介购买二手房，除了直接同房屋产权所有人签 署的《买卖契约》 ，还要同中介公司签署《房产中介合同》 。 专家提示房产中介合同在法律上叫作居间合同，签署前一要审查其资格，看是否办理了工 商登记手续。二要审查对方的委托授权书，以确认对方是卖主的合法代理人。 要与中介公司签订统一规范的委托代理合同。合同上应写明代理方式、代理报酬、代理期限 与代理权限等内容，特别要注意是否盖章及写清有关日期。 签订《房产中介合同》或《买卖契约》时，买方需交纳购房首付款或订金，切记此款应亲自 交给卖主，并由卖主出具收据。交给其他人，一定要审查对方的委托授权书，以确认对方是 否是卖主的合法代理人。 选购：首先考察性价比 随着置业观念的悄然转变，二手房以它价低、质量可靠、风险小以及即买即住的优点得到了 越来越多置业者的青睐。但是，由于中介市场鱼龙混杂，从业人员整体水准不高等原因，在 二手房市场实际交易过程中也形成了很多隐患。 如何能让消费者买到称心如意的二手房？有关专家建议，消费者需首先确定自己所需房子的 基本条件，包括房子的户型、结构、面积、大概位置和房子的心理价位等，然后依照步骤进 行交易，可以避免一些不必要的麻烦。 专家提示目前二手房市场大多是通过中介公司来完成交易的。中介公司房源充足，可供购 房者选择的余地较大，但要选择一家有实力、有信誉的中介公司。选房时一定要分清购房目 的是自己居住还是投资，选择自住房应考虑交通、生活是否便利，市政配套、物业管理水平 是否符合相关规定，供水、供电、供气能否保证，排污、通讯是否通畅。了解小区物业管理 可提供的服务项目及各项收费标准，拜访邻居，了解周边居住环境。 了解该住房的使用年限及土地使用期限，该房屋的用途，有无欠交物业管理费以及水、电、

煤气等费用；确认房屋的准确面积，观察房屋的内部结构。户型、管线是否合理，天花板、 墙壁是否有问题；了解住宅的内部结构图，因为如果你买了房以后打算装修，一定要问清楚 管线的走向、承重墙的位置等，以免造成不必要的麻烦。还要注意是否有私搭私建部分。 办手续：必要程序不能简化 经过选房、看房、签合同三个步骤后，将进入买房的实质性阶段。具体是房屋面积测绘、 房屋价值评估、房屋抵押贷款、房屋产权过户、取得回执。 专家提示购房后应尽快办理房产证，并督促卖方尽快迁出户口；办理二手房贷款环节较多， 需要时间较长，手续繁琐。目前，市场上出现了专门代办各类按揭贷款业务的中介机构，可 提高办贷效率，承担交易风险，如果工作忙可以找他们代办；千万不要因为亲戚朋友介绍而 简化程序，不要私下交易，要合法、彻底办理过户手续。产权过户必须报经产权部门才能完 成过户手续。 交房：按照合同约定执行 办理完所有手续后，买卖双方按合同条款交接房屋，验收房内不得拆除的房屋装修和附属设 施，验收合格后买方付款。 专家提示买方在未取得房地产证前，不应付清全部房款。因为在审批办证的过程中，如手 续有问题，就办不了房地产证。关于税费的交纳应在《买卖契约》中注明由哪一方缴纳，未 注明的要按照规定各自承担；最后，按照房地产交易中心规定，领取房地产证时，必须本人 到场，如本人因故不能到场领证，应提前办理委托领证公证手续。 有关专家提醒广大购房者，以上步骤只是基本程序，在实际交易过程中可能会有很多特殊情 况发生，因此广大购房者在购房时遇到问题应及时到有关部门咨询。 购买二手房需要注意的法律问题和二手房买卖陷阱 买卖二手房时，必须审查和注意交易房屋是否存在以下事项： 一、在拆迁区的二手房买卖 二、已有银行按揭的二手房的买卖 三、夫妻共有的二手房买卖 四、共同拥有产权的二手房买卖 五、欠物业管理费和其他费用的二手房买卖 六、拍卖时的二手房买卖 七、已经设定抵押的二手房买卖 八、产权关系不清的二手房买卖 九、有法律纠纷的旧房产的交易 一般来讲，二手房买卖时所遇到的风险会较高，法律问题比较多，原因是二手房不是开 发商直接卖房，而是由从开发商手里买房的人，由于各种原因，需要把房子再卖出去。 也有的二手房是房主由于继承或者别人抵债或由于赠予等原因获得的房产， 现在需要变 现。更有的二手房买卖是因为原业主的婚姻有变故，或是出国定居等事由所致。由于卖二手 房的原因各不一样，而且二手房的出处和背景各不相同，所以说二手房在交易时，更容易遇 到法律障碍。 注意事项之一：在拆迁区的二手房买卖 有些房子适合居住，有些临街房适合做生意，如经营餐饮或小百货或其他经营。有些投 资人急于在城市中心区或热闹繁华处购买临街门脸房， 其目的或者是买了以后经过装修， 将 其出租，以此收回投资。或者是买了以后，根据市场情况，经过装修改造，经营风味餐厅或 专卖店。因为房子是临街而且投资人考虑的是经营，所以在谈房价时，价格走势较高。在购

买时买卖双方并没有什么大的争议，二手房买卖顺利完成。谁知当新主人刚开始经营，就接 到拆迁通知， 而且该条街全部都在拆迁之列。 因为某开发商已经在此处获准开发建设一豪华 住宅区和写字楼， 开发商愿意根据国家有关拆迁规定给被搬迁人一定的经济补偿。 这些经济 补偿对一般的旧住宅区的住房应该还是合适的， 但对于这位因投资而高价从旧房主手里买来 的临街房再进行改建装修的人来说就是十分不合适的。 而开发商决不会因为这位投资人因多 出钱装修和买临街房而给予其更多的补偿。 这就需要提醒那些想要在旧城区进行投资购房的人， 在进行购房前， 一定要了解该区域 是否在拆迁之列， 是否有开发商将在此地开发项目， 国家是否在近期或远期将此地区列人旧 城改造等。否则，盲目投资不但不会有所赢利，而且会使投资人在经济上遭受损失。 注意事项之二：已有银行按揭的二手房的买卖 有一购房人在选择了几处住宅后， 最终还是确定在一处早已完工的住宅区买二手房。 该 住宅区的绿化已经完成，小区内各种设施都已齐备，经联系，该小区有一客户欲将其已居住 一年有余的住房卖出，原因是要出国定居。经全面考察，买卖双方决定成交。二手房主人告 诉购房人，因开发商尚未办下大产权，所以其所拥有的住房的小产权证自然也未办下来。他 主动出示了其购房时与开发商签署的买卖契约， 于是双方签订了二手房买卖合同。 卖方高兴 地拿到了房钱，买方如愿以偿地住进了向往已久的现代化新建住宅。但是好景不长，没过几 天， 开发商派人前来催促， 告诉新房主原房主拖欠银行的按揭贷款， 开发商作为连带保证人， 要负责催促原房主向银行还款，否则，开发商要收回该房产。这时这位二手房购房人才如梦 初醒，原来自己买的二手房是有债务的房产，只要原房主没有向银行还清借款，尽管有购房 合同，开发商会随时收回房产的。 在购买此类的二手房时， 购房人应该全面了解该房产的所有情况， 包括审查原购房契约， 审查房产证和土地证和原开发商的"五证"。如二手房的主人申请了银行按揭，要审查原借款 合同。 如办理了抵押， 还要查验抵押登记手续。 根据目前情况看， 大多数的新住宅在销售时， 都有银行提供按揭贷款，一般贷款的期限都在 10 年至 20 年间。在这 10 年到 20 年间，又会 有大量的原购房人会将自己已进行按揭贷款的住房或是已经办理完抵押贷款的住房再次转 手，这就会给二手房买卖市场提出大量的问题，市场应该怎么样面对如此大量的二手房买 卖？ 像这类二手房的买卖程序应该是较为复杂的，但是如果处理得当，仍能顺利完成交易， 而不会留有法律隐患。 当二手房购买者选定一处此类的二手房时， 首先要理清该二手房所涉 及的法律关系和当前的法律状态。如果是二手房的主人已经与原开发商办理完产权变更手 续，并且已经拿到产权证和土地使用证，那么情况就较为简单，二手房购买者只需与二手房 主人就二手房价款问题谈妥， 然后办理二手房的具体过户手续即可。 如果是二手房主人尚未 从开发商处办理该房产的过户手续， 而且还欠着银行的贷款， 开发商仍为该房产的主人向按 揭银行承担着连带还款的责任， 这时二手房购房人就要格外谨慎。 因为这时该二手房所涉及 的法律关系就不仅是二手房主和二手房购买人， 而是涉及二手房主与银行的借贷关系和开发 商与银行间的担保关系， 以及二手房主人与开发商的担保与被担保关系， 每一个法律关系的 变化都影响着另外一个法律关系。 虽然二手房的主人与银行的关系是借贷关系， 二手房主人是债务主体， 但房产却是抵押 担保物。 一旦二手房的主人不能按期如数向银行还款， 银行作为债权人一方面可以径行向债 务人二手房主人直接追讨， 另一方面也可以向债务人的连带保证人开发商直接追讨债务人的 欠款。如果开发商作为保证人履行了保证人的责任，代债务人--二手房主人向银行还清了债 款，回过头来，开发商就有权利直接向债务人--二手房主人要求履行法律责任，直至收回住 房。所以对于二手房主人来讲，开发商就是或然的债权人。 在此类二手房买卖中， 如果买卖双方有意向达成交易， 买方应与卖方一起先征得银行和

开发商的同意。对此类交易有两种处理方法：一是如果买方能一次性向卖方付款，程序也相 对简单，由二手房的主人一次性向银行还清按揭贷款，终止原借款合同。如有抵押登记应办 理抵押解除手续， 再请开发商与银行解除阶段性连带保证担保法律关系， 接着解除二手房主 人因开发商为其担保而建立的反担保法律关系， 最后由二手房主人在房屋土地管理部门向二 手房购买人办理产权转让手续。 二是如果买方不能一次性向二手房主付款， 而是采用银行按 揭贷款方式， 则二手房主人可以推荐买方向其贷款行申请贷款， 即将原借款人换成新的买主。 当然这样做首先要经过原按揭银行的同意和认可， 并与银行办理新的贷款手续， 终止原来的 贷款协议。同时还要与开发商取得联系，征得开发商同意，终止开发商为二手房主人的担保 协议， 而由开发商与银行对新的二手房业主重签担保协议。 这样每一个环节都要重新走一遍。 原来的法律关系需要重新调整，新的法律关系需要重新建立。 二手房购买人也可以选择在另外一家银行进行按揭贷款， 但这样做， 原二手房的主人与 原借款银行的法律关系就需要终止。 也就是说， 需要二手房购买人向二手房主人一次付清其 向银行的借款，否则，无法了结原二手房主人与其贷款银行的法律关系。这样做会使程序较 为复杂， 因此最好的办法是二手房购买人与二手房主人达成一致意见， 请二手房主人的按揭 银行仍然做二手房购买人的银行，这样操作，程序就较为简便，法律障碍就少多了。 所以购买此类二手房的投资人应首先弄清楚二手房的主人是否已付清全款， 是否已经拿 到产权证和土地证。如果是银行按揭的话，要弄清楚贷款期限，尚剩多少期贷款未还。除此 之外，还要知道在办理二手房转让时，银行和开发商是否给予配合，如果不配合怎么办？ 因为此类二手房复杂的法律关系， 决定了此类二手房的主人一人是不能完全决定该二手 房的处置的， 他需要与其他有关人员协商才能确定如何处理该房产， 所以在选择与购买此类 二手房时应当格外注意。 注意事项之三：夫妻共有的二手房买卖 根据《婚姻法》 ，夫妻在婚姻关系存续期间的共有的财产，在婚姻解除时，应由夫妻双 方来分配，任何一方不能独自侵占共有的财产。在二手房买卖时，稍不留心，购房人所签的 二手房买卖合同就会因为二手房主人的婚姻变故而导致无效，有时还会引起其他麻烦。 有的二手房主人因婚姻变故，在离婚诉讼期间，抢先处理夫妻共有的房产，以低价或较 便宜的价格与二手房购买人签订房屋转让协议。 这类情况大体归为两类， 一类是房产证上有 夫妻两人的名字， 这样的情况较为容易处理， 购房人应该请夫妻二人共同与其签订房屋转让 协议。如果夫妻一方不出面签字，则应该让不来的一方给签字的一方授权，此授权应该让公 证处公证或律师见证，以证实其真实性。夫妻共有的房产，只有在夫妻二人共同同意下签订 的转让协议方为有效，否则在法律手续上不完善，协议无法律效力，最后在产权过户时会遇 到障碍。 另一类情况是房产证上虽没有写明夫妻二人的名字， 但二手房主是已婚的人。 这种情况 较为复杂， 针对夫妻的共有财产双方都有权利享有收益权这一原则， 购房人应该要求由二手 房主人夫妻共同在二手房买卖合同书上签字，以示同意转让。这样做看似麻烦，实际上可以 避免不必要的风险，否则如果签了转让协议，二手房主人的夫或妻一方不同意，她（他）就 会想方设法阻止购房人办理产权过户手续。 如果夫妻一方不在国内， 就要请签字的一方出示另一方的委托书或同意函同意转让其二 手房，如果不在的一方连委托书或同意函也没有的话，最好请签字一方，当然也应该是房产 权属证有其姓名的一方，出具保证函，保证其房产的转让是其夫妻共同同意的，并保证对此 引起的一切后果承担法律责任。 这份保证书实际上也是一个试金石， 如果签字的一方连保证 函也不敢出的话，这就证明里面一定有问题，那么购房人就应该警觉，这个二手房到底该不 该买。 注意事项之四：共同拥有产权的二手房买卖

有的情况是几个朋友，或是几个亲戚，或是兄弟姐妹几个人共同拥有一处房产。当购房 人遇到这样的二手房时就更应格外小心。 因为这类二手房是几人共同拥有的共有财产， 所以 任何一个人都无权单独处置共有的房产， 不管这个人是否亲自掌握产权证和土地证。 关键的 问题是看是否所有的共有人一致同意转让该二手房， 最好的方法是购房人应与所有共有人见 面，了解一下具体情况。在以后就该二手房转让事宜的谈判中，应该要求所有的共有人给共 有人的代表出具授权委托书。在转让协议签订时，所有的共有人都应当在协议上签字，如果 有的共有人不能出席，应委托其指定的代理人代签，该代理可以是共同共有人，也可以是其 他人。 但该授权委托书应该是经过公证或律师见证过的法律文件， 该法律文件的原件应该附 在合同后面作为转让合同的附件。 如果共同所有人里有一个人不同意转让， 则转让协议在法律上归于无效， 任何人未经授 权和公证的程序代替其他共有人的签字在法律上都是无效的。 所以在购买共同拥有产权的二 手房时，一定要重视法律文件的完善，千万不可轻信其他共有人口头上的承诺。 注意事项之五：欠物业管理费和其他费用的二手房买卖 我们知道，越是高尚住宅区，小区的物业管理费越高，有的高级住宅区的物业管理费达 到每平方米每月 2．5 美元或 3 美元。而高级住宅的面积一般倾向于大而豪华，一般的面积 都在 100 平方米以上，所以每月的物业管理费、水电费或煤气、取暖费也会相对较高，在购 买这类高档住宅的二手房时就应该注意上述问题。 在签订高档二手房买卖合同时， 应该把物业管理费的收费标准和缴费情况、 暖气费和其 他收费的情况都搞清楚，最好在交易时彻底了解，否则当交易完毕后，物业公司会拿着欠费 单来找麻烦。 注意事项之六：拍卖时的二手房买卖 拍卖二手房的背景较为复杂，有的情况是二手房主人欠银行的款，债务到期无力偿还， 被银行诉至法院， 进行拍卖。 有的是作为抵押物担保， 抵押期到抵押权人实现抵押权而拍卖。 也有的情况是二手房主人因经济或刑事犯罪，法院拍卖其房产并没收其财产等等。 这时往往是购进二手房的好时机， 因为拍卖的价格可能会较为理想。 但购房人一定要注 意，拍卖行拍卖的仅是房产，而由房产引起的其他费用，拍卖机构一律不予过问。例如物业 管理费、水费、暖气费、国际电话费和国内长途话费等。因为原房主人已经因各种原因早已 无力偿付上述费用，而拍卖方一般是债权人或法院。当拍卖完毕，受益人会立即领钱走人， 其他的费用则无人会过问， 而这些费用很可能由于房产的不可移动性， 而仍然会由有关人士 前来催缴，所以拍卖房购买人会发现自己一下子陷人许多莫明其妙的债务之中。 所以购买拍卖房的投资人在应拍前应该了解被拍卖房产的有关情况，并制定相应方案， 一旦应拍成功， 如何面对和处理一大堆的债务。 这些情况应与拍卖公司和债权人及物业公司 协商，最好制定出相关法律文件。 注意事项之七：已经设定抵押的二手房买卖 根据《城市房地产抵押管理办法》 ，已经设定抵押的房地产，经抵押权人同意，抵押房 地产可以转让或者出租。这就是说，已经设定抵押的房产是可以转让的，但转让的前提条件 是要得到抵押权人的同意。反过来讲，如果一处设定了抵押的房产，如果未经抵押权人同意 而转让， 在法律上应归无效。 同时购买了这种设有抵押权的房产对购买人来说也存在法律风 险，一旦抵押权人要实现抵押权，购买人的风险就显现出来。怎样有效避免这种风险呢？在 实际案例中， 的确有人将已设定抵押的房产在未经抵押权人同意的情况下转让出去， 自己获 得房价款后离开， 等抵押权人要实现抵押权时才知道抵押人已金蝉脱壳， 由此引起更复杂的 法律纠纷。 购买该类二手房风险防范的方法是在选好了欲购买的二手房后， 要先到该房产所在地的 房屋土地管理部门去核查， 应注意的是中外合资企业的房产或是原属外销商品房的二手房应

该到所属市房屋土地管理部门核查，看是否该房产设定了抵押，抵押权人是谁，抵押期限多 长， 然后应与房产所有人一起到抵押权人处获得抵押权人同意转让该房产。 最好购房人能够 得到抵押权人的书面同意文件。现有的《城市房地产抵押管理办法》和《北京市房地产抵押 管理办法》 ，只是强调了经抵押权人同意，而没有说明是否需书面同意，抵押房地产可以转 让。但在实践中，最好请抵押权人出具书面同意抵押房产转让的法律文书，这样对购房人在 法律上比较有保障。同时在转让协议上也要请抵押权人签字，转让协议签署完毕，抵押人和 抵押权人应与购房人一起到房屋土地管理部门解除抵押协议， 然后抵押人应与购房人一起办 理产权过户手续。 注意事项之八：产权关系不清的二手房买卖 由于各种历史原因或因为不同的机构变动， 会导致原来的法律关系的调整。 原来法律关 系的主体因为历史的沿革与变化也会导致原来法律关系主体所拥有的房产的归属之变动， 有 时甚至不清。例如原来的某个国家机关经调整，变成公司，以后该公司又一分为二划人两个 其他公司， 而这两个其他公司又因股份制改造进行资产重组和剥离， 有的部分归人一股份公 司， 有的部分归人一成立的有限责任公司或三产。 而原来的那个原始国家机关拥有产权的房 产， 历经几次变化， 都已划入不同的公司， 但由于原产权单位的名称仍然是原始的国家机关， 所以几家与原始国家机关有牵连的公司都自称原国家机关的房产应该归其所有。 现在实际拥 有这些旧房产的公司要向新的投资人转让这些二手房， 到底这些二手房归谁所有， 谁拥有最 后处置权，面对这些产权关系不清的房产到底该怎样办？ 首先应该理清这些旧房产的法律归属和法律关系。 虽然现在旧房产的产权单位名称仍是 已不存在的原始国家机关，但历经变故，每一次的变故都会有上级机关的红头文件，以及原 始国家机关对待机关转公司， 后又因公司分家划分其财产的内部文件， 最后是股份制改造对 国有资产人股的法律文件， 由此可以推定现在哪个公司才是旧房产真正的所有人。 尽管历经 调整，虽然旧房产的产权证名称没有变更，但实际拥有人已经改变，并且所有历史文件都能 证明这些旧房产的历史沿革。 所以在理清了这些法律关系之后， 投资人就可以与旧房产的实 际拥有人一起持转让协议和所有历史文件及相关上级机关的证明到房屋土地管理机构办理 产权转移手续。 在旧房产转让协议里， 投资人应要求旧房产实际所有人出具保证函， 保证在关于旧房产 转移过程中，如出现权属争议时，保证人应该承担所有法律责任。这就在法律上保障了购买 人的合法权益， 将可能有的关于权属的争议排除在购买人的法律责任之外。 对于有的法律关 系不清、权属也不确定的旧房产，建议购房人未理清之前，最好不应贸然与出卖人签约，以 免陷人法律困境。 注意事项之九：有法律纠纷的旧房产的交易 由于社会上各种复杂的经济关系， 使得许多房地产处在法律纠纷之中。 例如有的房产被 法院强制查封；有的处于拍卖过程中；有的是正在诉讼中的标的物；有的房产的产权关系不 明，正处在诉讼审理确权过程之中；还有的房产就要被拿去抵债。有的房产属于合建项目， 在合建双方未分配之前，已被另一方以合建合作公司的名义卖掉，诸如此类。 出卖人在处理上述房产时，大都在价格上让步较大，颇具吸引力。在表面上，购房人很 难察觉这些具有法律纠纷的房产所隐藏的秘密， 因为房产本身不会说话。 但当购房人一旦与 卖房人签订了转让协议，并支付了第一笔款项后，购房人就失去了自控权。购房人常常会处 在两难境地。退回吧，收不回已支付的款项，继续支付吧，不能明明望着是一个悬崖而往下 跳，真是进退两难。 在购买诸如此类的房产时，最重要的是前期的调查，这种调查应该是全面的、综合的。 尤其是大额的二手房买卖需要调查出卖人的财务报表，审查其是否有重大诉讼，什么诉讼， 有无长期投资，有无重大贷款，公司股本情况等，如是合建项目，要审查其合建双方的合建

协议等。 二手房买卖， 由于其不同的背景都有其特殊的故事。 二手房买卖有时会遇到很好的商业 机会，但与此同时，风险和障碍也比较多。随着房地产市场的发展，二手房市场也会越来越 大，二手房的商机也会随着增加。二手房投资者只要把握好商机，在重要的法律环节上把好 关，制作好完善的法律文件，在决策前做好详细的法律与商务调查，还是能够规避风险从而 顺利完成交易的。
如何跨过二手房陷阱？

　　■看房：验明产权是关键

　　决定购房之前，一定要验明所购房屋的产权现状。产权不明确、有纠纷的一定不能购买，这往往是市民在购房时最容易忽视的一个环节，也是产生购房风险的根源。

　　专家提示买房一定要看土地、房屋产权的关系是否明晰，有无遗留纠纷问题，防止一房两卖；审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性。注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等；要搞清楚所购房子是商品房、集资房还是经济适用住房。集资房需要单位盖章后才能真正上市交易，而经济适用住房要住满5年才能上市交易。

　　■签合同：确认双方合法身份

　　一般购买二手房的合同有两种，如果是通过中介购买二手房，除了直接同房屋产权所有人签署的《买卖契约》，还要同中介公司签署《房产中介合同》。

　　专家提示房产中介合同在法律上叫作居间合同，签署前一要审查其资格，看是否办理了工商登记手续。二要审查对方的委托授权书，以确认对方是卖主的合法代理人。

　　要与中介公司签订统一规范的委托代理合同。合同上应写明代理方式、代理报酬、代理期限与代理权限等内容，特别要注意是否盖章及写清有关日期。

　　签订《房产中介合同》或《买卖契约》时，买方需交纳购房首付款或订金，切记此款应亲自交给卖主，并由卖主出具收据。交给其他人，一定要审查对方的委托授权书，以确认对方是否是卖主的合法代理人。

　　■选购：首先考察性价比

　　随着置业观念的悄然转变，二手房以它价低、质量可靠、风险小以及即买即住的优点得到了越来越多置业者的青睐。但是，由于中介市场鱼龙混杂，从业人员整体水准不高等原因，在二手房市场实际交易过程中也形成了很多隐患。

　　如何能让消费者买到称心如意的二手房？有关专家建议，消费者需首先确定自己所需房子的基本条件，包括房子的户型、结构、面积、大概位置和房子的心理价位等，然后依照步骤进行交易，可以避免一些不必要的麻烦。

　　专家提示目前二手房市场大多是通过中介公司来完成交易的。中介公司房源充足，可供购房者选择的余地较大，但要选择一家有实力、有信誉的中介公司。选房时一定要分清购房目的是自己居住还是投资，选择自住房应考虑交通、生活是否便利，市政配套、物业管理水平是否符合相关规定，供水、供电、供气能否保证，排污、通讯是否通畅。了解小区物业管理可提供的服务项目及各项收费标准，拜访邻居，了解周边居住环境。

　　了解该住房的使用年限及土地使用期限，该房屋的用途，有无欠交物业管理费以及水、电、煤气等费用；确认房屋的准确面积，观察房屋的内部结构。户型、管线是否合理，天花板、墙壁是否有问题；了解住宅的内部结构图，因为如果你买了房以后打算装修，一定要问清楚管线的走向、承重墙的位置等，以免造成不必要的麻烦。还要注意是否有私搭私建部分。

　　■办手续：必要程序不能简化

　　经过选房、看房、签合同三个步骤后，将进入买房的实质性阶段。具体是房屋面积测绘、房屋价值评估、房屋抵押贷款、房屋产权过户、取得回执。

　　专家提示购房后应尽快办理房产证，并督促卖方尽快迁出户口；办理二手房贷款环节较多，需要时间较长，手续繁琐。目前，市场上出现了专门代办各类按揭贷款业务的中介机构，可提高办贷效率，承担交易风险，如果工作忙可以找他们代办；千万不要因为亲戚朋友介绍而简化程序，不要私下交易，要合法、彻底办理过户手续。产权过户必须报经产权部门才能完成过户手续。

　　■交房：按照合同约定执行

　　办理完所有手续后，买卖双方按合同条款交接房屋，验收房内不得拆除的房屋装修和附属设施，验收合格后买方付款。

　　专家提示买方在未取得房地产证前，不应付清全部房款。因为在审批办证的过程中，如手续有问题，就办不了房地产证。关于税费的交纳应在《买卖契约》中注明由哪一方缴纳，未注明的要按照规定各自承担；最后，按照房地产交易中心规定，领取房地产证时，必须本人到场，如本人因故不能到场领证，应提前办理委托领证公证手续。

　　有关专家提醒广大购房者，以上步骤只是基本程序，在实际交易过程中可能会有很多特殊情况发生，因此广大购房者在购房时遇到问题应及时到有关部门咨询。作者/辛华

　　■几个交易中的陷阱

　　买新房嫌太贵，买二手房怕操心，许多想买房的人都面临这种左右为难的处境。而实际上，只要拿准了价格，无论从投资还是居住的角度看，买二手房还是比较合算的。根据目前西安房产市场的现状，可从以下这几个方面判断二手房的价格。

　　■区域因素最关键

　　房屋所处的地段等级、交通条件、小区环境以及配套设施都属于区域因素的范围。地段等级是指房屋所在位置属于哪一级别的土地；交通条件主要是指区域内道路通达情况、公交线路数量、到达车站所需时间、周边是否有地(城)铁经过、是否紧邻主干道等；小区环境主要是指小区内的绿化情况、物业管理情况、停车情况及相应的公共活动场所配套情况等。目前西安南郊和城内的地段价格都比较高，交通也比较便利，但从绿化和配套设施上看，南郊的整体条件要比城区内好一些，再加上南郊大学云集，因此，西安南郊的二手房价格高于城区也在情理之中。城区内和平路附近的二手房价格大约在2000元／平方米，而南郊师大、外院附近的二手房价格都在2200元／平方米左右。东郊由于高档楼盘开发量的增加，普通二手房的价格正在逐步上涨；西郊、北郊的二手房就比较便宜了，每平方米1500、1600元的房子比比皆是。

　　■根据房屋自身因素折旧

　　对二手房的价格影响较大的是房屋成新率、产权性质、楼层、朝向及户型格局。房屋成新率主要根据房屋的建筑年代来计算，房屋竣工后即进入折旧期，一般的折旧期限为50年，每年的折旧率为2％，产权状况主要分为：商品房住宅、成本价住宅及标准价或优惠价住宅。对于地段相似的二手房来说，商品房住宅的价格最高，成本价住宅次之，标准价或优惠价住宅价格最低。在楼层方面，普通住宅以二、五层为标准，顶层最差，一层次之，三、四层最好。朝向和户型对二手房也有影响，但作用不是太大，西安市的二手房以公房和返迁房居多，大户型的房产比较少见，一般都是2室1厅或3室1厅，面积以70—80平方米较为常见。需要注意的是，有些房屋由于天然气、暖气都已经安装到位，因此价格会相对高一些。因此，在计算房屋价格的时候应该将均摊在住房面积上的“双气”安装费剔除，得到房产本身净价格后再与市场价进行比较。

　　■计算价格时要选好参照

　　二手房的交易方式比较特殊，价格的透明度相对较低，因此在购买二手房的时候不仅要实地“考察”，还要根据房屋位置选择合适的参照物来计算价格。以西安市某小区为例，附近新建的普通商品住宅单价为2600元／平方米，那么这一地区二手房的大致价格为2600×(1－20％)＝2080元。如果目标房使用年限较短，户型较好，且“双气”已通，那么每平方米的价格还会高出50—100元左右。这是商品房产权的价格，如果是公房或返迁房的话，在价格上还应该有一些调整，公房的调整比例大约为5％左右，价格应为2080×(1－5％)＝1976元。返迁房由于户型相对差一些等原因，调整比例大约为8％，其价格为2080×(1－8％)＝1913元。